حاکمیت « جو احتیاطی» بر بازار مسکن آخر سال

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

بر اساس آمارهای استخراج‌شده از بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 9 ‌ماهه سال 1397 به 97.9 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن 25.6 درصد کاهش نشان می‌دهد.

در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران7.54 میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 63.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.تعداد معاملات مسکن در 9 ماهه امسال 97 هزار 920 فقره بوده که این معاملات در سال 96 در همین بازه زمانی حدود 131 هزار و 537 فقره و در سال 95 نیز حدود 117 هزار و 426 واحد بوده است. این آمارها به‌وضوح نشان می‌دهد که معاملات مسکن در سال 96 نسبت به سال 95 و 97 وضعیت مطلوب‌تری داشته است. به گفته کارشناسان حوزه مسکن کاهش تعداد معاملات در سال جاری به چند علت نوسانات اقتصادی، جو روانی، انتظارات تورمی، توقف سود روزشمار بانک‌ها و افزایش تسهیلات بوده است. از این 5 مولفه سه مولفه اول جز موارد بسیار تأثیرگذار است.

    نوسان اقتصادی و مسکن

از ابتدای سال جاری نوسانات سکه و ارز باعث شده توازن اقتصادی سال 96 دچار تنش شود. بر اساس آمارهای به دست‌آمده از بازار رسمی سکه از ابتدای سال تا مرداد 97 با نوسان قیمتی بالایی همراه بوده، به‌طوری‌که در روز پایانی سال گذشته نرخ سکه تمام بهار آزادی طرح جدید یک‌میلیون و ۶۱۴ هزار تومان بود که این نرخ با گذر زمان به بالای 2 میلیون تومان هم رسید. بر اساس آمارها نرخ سکه بهار آزادی در فروردین امسال یک‌میلیون و 720 هزار تومان، اردیبهشت حدود 2 میلیون و 96 هزار تومان، خرداد 2 میلیون و 140 هزار تومان، تیر حدود 3 میلیون و 111 هزار تومان و در مرداد حدود 4 میلیون و 120 هزار تومان و هم‌اکنون نیز حدود 4 میلیون تومان است. به گفته بخشی از بازیگران ارزی، ملاحظات انتظامی، فنی و سیاسی 3 عامل مهمی هستند که موجب شکل‌گیری جو احتیاطی در بازار سکه و ارز شده و این نظارت‌ها باعث کاهش روند صعودی نرخ سکه شد.

اما در کنار سکه، ارز نیز از ابتدای سال جاری با رشد قابل‌توجهی روبرو بوده است. در فروردین هر دلار امریکا حدود 5 هزار و 100، اردیبهشت حدود 5 هزار و 500، خرداد حدود 6 هزار و 400، تیر حدود 8 هزار و 500 و در مردادماه 10 هزار تومان بوده و هم‌اکنون این رقم حدود 11 هزار و 700 تومان است.

طی 9 ماه اول سال جاری شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نسبت به دوره مشابه سال قبل معادل ۲۲.۸ درصد افزایش داشته است. میزان تورم در 12 ماه منتهی به آبان ماه ۱۳۹۷ نسبت به 12 ماه منتهی به آبان ماه ۱۳۹۶ معادل ۱۸.۴ درصد است. در آذرماه ١٣٩٧ عدد شاخص کل به ١٥١,٧ رسید که نسبت به ماه قبل ٢.٦ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه درصد تغییر شاخص کل نسبت به ماه مشابه سال قبل ٣٧,٤ درصد بود. البته برآیندهای غیررسمی از بازار دی‌ماه نیز نشان می‌دهد این تورم تاکنون روند کاهشی نداشته است.

به‌هرحال به نظر می‌رسد جو کنونی در بخش مسکن نیز همانند بازارهای موازی مانند سکه، ارز، بازار سرمایه جو احتیاطی باشد. بر اساس آمارها در آذرماه سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 6 هزار و 800 فقره بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6 درصد و 62 درصد کاهش داشته است. تحلیل این آمارها به‌خوبی نشان می‌دهد که بازار معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر دچار احتیاط جبری از سوی فروشندگان و خریداران شده است. انگیزه این احتیاط از سوی فروشندگان افزایش قیمت و از سوی خریداران کاهش قیمت است. دراین‌بین به نظر می‌رسد این احتیاط اجباری از دو بخش فروشندگان و خریداران تا نیمه‌های بهمن‌ماه ادامه داشته باشند.

ازآنجایی‌که همواره بخشی از خریداران در بهمن‌ماه به دنبال عقد قرارداد اجاره یا خرید هستند، می‌توان انتظار داشت در این بازه زمانی تعداد معاملات اجاره با رشد قابل‌توجهی روبرو شود؛ اما به علت رشد قیمت خرید، این معادله تنها در بعد اجاره رشد خواهد داشت. به گفته ذی‌نفعان بازار مسکن، هرساله در ماه‌های اسفند و فروردین به دلیل سفرهای نوروزی و تعطیلات، قراردادهای مسکن کاهش می‌یابد؛ بنابراین به‌طور حتم جمع‌بندی معاملات سال 97 با ماه بهمن بسته خواهد شد.

    جو احتیاطی عامل اثرگذار بر رشد بازار

در کنار عوامل ذکرشده جو روانی از ابتدای سال جاری یکی دیگر از مولفه‌های تأثیرگذار و کاهنده تعداد معاملات خرید و اجاره بوده است. بطورکلی فلسفه وجودی جو روانی تغییر رفتار 4 بخش سازنده، مالک، سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده است. از ابتدای سال جاری با تغییر و تحول‌های اقتصادی و سیاسی دو جو هیجان و احتیاط در چهار بخش فوق ایجاد شد. طی نه‌ماهه اخیر انتظارات تورمی در جامعه که بخش قابل‌توجهی از آن در پی شوک‌های ارزی شکل گرفت، اثر مخرب (منفی) بر بازار مسکن گذاشت. نمود نهایی این انتظارات شامل نا اطمینانی به آینده و افزایش شدید قیمت‌ها بود. به‌طورکلی انتظارات تورمی باعث پدیدار شدن فاصله شدید بین 4 وجه ذی‌نفع در بازار مسکن شد.

در بعد اول انتظارات تورمی باعث رشد قیمت مسکن شد. بر اساس آمارهای رسمی و غیررسمی از بازار مسکن از ابتدای سال جاری قیمت مسکن در کشور و در کلانشهرها بین 20 تا 70 درصد رشد داشته است. بر اساس آمارهای موجود این تفاوت افزایش قیمت باعث شد 3 نبض جدید در کشور در حوزه معاملات خریدوفروش ایجاد شود.

بر این اساس از ابتدای سال جاری تهران سردمدار کاهش میزان معاملات مسکن و شهرهای کوچک سردمدار بیشترین معاملات مسکن بوده است. دلیل این حرکت معکوس را می‌توان تنها در جو روانی و افزایش قیمت‌های کذایی دانست.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از فروردین تا دی سال جاری حدود ۶۴ درصد افزایش پیدا کرد. درحالی که سطح میانگین قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ حدود ۲۷ درصد رشد داشته است. این میزان رشد در شهرهای کوچک بسیار کمتر از ارقام ذکرشده است؛ بنابراین به‌وضوح می‌توان مشاهده کرد تسهیلات بانکی و وام‌های مرتبط با مسکن در شهرهای کوچک تأثیرگذارتر عمل کرده‌اند.

تغییر روند قیمت مسکن با وجود رکود بازار طی ماه‌های اخیر دو وضعیت جدید برای کشور ایجاد کرده است. در گزینه اول این رشد قیمت باعث کاهش املاک نوساز به دو دلیل عقب‌نشینی سازندگان و مالکان بوده است. به‌طوری‌که تعداد واحدهای مسکونی نوساز عرضه‌شده به بازار در میان آپارتمان‌های با زیربنای ۴۰ تا ۷۵ مترمربع کمتر از واحدهای مسکونی با متراژ ۸۰ مترمربع به بالا است. هم‌اکنون مشاوران املاک و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن با کمبود املاک نوساز کوچک متراژ روبرو هستند.

این املاک به دو جهت همخوانی با اندوخته خریدار مصرفی و همچنین رونق چرخه معاملات از اهمیت بالایی برخوردار است. به گفته آنها با توجه به رونق معاملاتی به وجود آمده در نیمه نخست سال جاری و افزایش قیمت رخ‌داده، بخش زیادی از واحدهای نوساز عرضه‌شده به بازار که کمتر از ۸۰ متر زیربنا داشتند، به فروش رفته و ازاین‌رو تعداد واحدهای نوساز در میان آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ کمتر است؛ و در سال‌های آتی شهروندان مصرفی به‌شدت درگیر همخوانی بودجه مالی خود با متراژ ملک خواهند شد.

در گزینه دوم افزایش قیمت مسکن باعث شده سازندگان واقعی به سه جهت نبود نقدینگی حاصل از خریدوفروش املاک بلوکه‌شده، افزایش قیمت مصالح ساختمانی برای تکمیل واحدهای نوساز و همچنین نا‌اطمینانی از جو روانی افزایش یا کاهش قیمت‌ها وارد دوره رخوت شوند. به گفته کارشناسان، بازار مسکن در دو ماه آتی نیز شاهد این رخوت خواهد بود.

به‌هرحال جو کنونی بازار به علت جو آرام بازارهای موازی مانند ارز و سکه همچنان جو احتیاطی است و با توجه به اینکه روند صعود قیمت‌های مسکن در حال حاضر نزدیک به صفر است می‌توان اینگونه قلمداد کرد که دو ماه آینده فرصت مناسبی برای خرید مسکن مصرفی است.

    ثبات جو سیاسی اثری بر مسکن ندارد

یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار برای پیش‌بینی مسکن در دوماه آینده بررسی جو سیاسی کشور است. بطورکلی بعد از خروج امریکا از بدنه کشورهای موردتوافق تحریم ایران وضعیت اقتصادی کشور دچار هجوم تنش‌های رسمی و غیررسمی شد. در این زمینه بسیاری از کارشناسان معتقدند اگرچه رفتارهای بی‌منطق نمی‌تواند اثر متحول‌کننده و خارق‌العاده‌ای بر بازار مسکن داشته باشد؛ اما در حوزه سیاست و اقتصاد خالی از تأثیر هم نخواهد بود.

البته این رفتارها در کوتاه‌مدت بر ارز تأثیر داشته و در بلندمدت منجر به افزایش قیمت کالاهای مصرفی مانند مسکن مشد. به‌طورکلی در بی‌ثباتی اقتصادی سرمایه‌گذاران و واردکنندگان برای حضور در بازار ایران دچار تردید می‌شوند. این تردید باعث ایجاد فلسفه دلالی و واسطه‌گری در بین دو کشور سرمایه‌گذار - سرمایه پذیر یا تولیدکننده - واردکننده شده درنهایت کالاهای وارداتی مانند قطعات یا مواد اولیه گران‌تر به دست تولیدکننده می‌رسد. درنهایت هزینه همه این مشکلات از جیب مصرف‌کننده تأمین خواهد شد. البته اگر تولیدکننده بخواهد در برابر این افزایش قیمت‌ها بایستد و حامی مصرف‌کننده باشد محکوم‌به نابودی است.

حال باید گفت، طی روزهای اخیر اقدام قابل‌توجهی برای خروج یا کم اثر کردن تحریم‌ها از سوی مسوولان ارایه نشده بنابراین به نظر می‌رسد اثرگذاری این تحریم‌ها به ثبات نسبی رسیده و در طی دو ماه آینده شاهد اتفاق خاصی از سوی این جو بر روی قیمت و تعداد معاملات نخواهیم بود.

    توقف سود روزشمار به زیان مستاجر

بر اساس جلسه شورای پول و اعتبار محاسبه سود سپرده سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت از بهمن بر اساس ماه‌شمار و بالاترین نرخ سود آن ۱۰ درصد است. این مورد می‌تواند تأثیر محسوسی بر بازگشت سرمایه به سمت بازار مسکن داشته باشد. چراکه در زمان رکود مسکن بسیاری از سرمایه‌داران بانک را مقصد پرسودتری قلمداد و سرمایه‌های مازاد خود را وارد این بخش می‌کنند. کاهش نرخ سود و حذف سپرده‌های روزشمار می‌تواند رجعت اموال مازاد سرمایه‌گذاران به بازار مسکن را به دنبال داشته باشد. البته این کاهش سود، تأثیر مطلوبی برای مستأجران نخواهد داشت چراکه در زمان اوج سوددهی بانک‌ها برخی از مالکان مبلغ ودیعه خود را در بانک‌ها بلوکه کرده و به سودهای کم‌زحمتی می‌رسیدند؛ بنابراین به نظر می‌رسد در ماه‌های آتی شاهد کاهش محسوس متقاضیان اجاره باشیم.

    افزایش تسهیلات بر بازار 2 ماهه اثر ندارد

در چند روز اخیر برخی از نمایندگان مجلس به دنبال افزایش میزان تسهیلات مسکن هستند در این رابطه باید گفت این مورد با داشتن سه مشکل اساسی یعنی کمبود منابع مالی بانک‌ها، اقساط سنگین و طول بازپرداخت کوتاه‌مدت نمی‌تواند تأثیری در بهبود وضعیت خریدوفروش مسکن داشته باشد؛ بنابراین اگر مسوولان به دنبال افزایش میزان تسهیلات مسکن هستند، باید نگاه جامعی به مقوله اقساط ماهانه و طول بازپرداخت داشته باشند؛ بنابراین در طی دوماهه آتی این مورد تأثیر چندانی بر معاملات یا قیمت مسکن نخواهد داشت.