ثبات نرخ اجاره مسکن در 3 ماه آتی

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

به اعتقاد کارشناسان مسکن نیاز به اجاره واحد یا ملک مسکونی از سوی متقاضی، یک نیاز سرمایه‌ای نیست بلکه مصرفی است. متقاضی اجاره مسکن به‌عنوان مصرف‌کننده واحد استیجاری عمل می‌کند. از این رو، نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است نه تابع بازار سفته‌بازی و سوداگری رایج در حوزه خریدوفروش مسکن که پیامد آن تبدیل بازار مسکن به بازار سرمایه‌ای است. متغیر مهمی که باعث می‌شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیانا منجر به افزایش قیمت اجاره بهاء شود،‌ همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متاسفانه در چند سال اخیر این تقاضای مثبت و رو به رشد بوده است. از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است که این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تاثیر متغیرهایی از جمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها مؤثر باشند. روند افزایش نرخ اجاره‌بها از سال 82 تاکنون بیانگر این مورد است که مسوولان در طی دهه‌های اخیر نتوانسته‌اند برای کاهش نرخ اجاره اقدامات اساسی انجام دهند. در این میان، به گفته برخی از کارشناسان با توجه به‌ پیش‌بینی‌های رشد نرخ تورم افزایش هزینه‌های اجاره غیرمحتمل نخواهد بود.

   آمارها چه می‌گویند؟

بر اساس آمارهای رسمی، متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی برحسب شهرهای منتخب کشور از سال 1382 تا 1397 با رشد قابل‌توجهی روبرو شده است. در نیمه دوم سال 1382 متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود 28 هزار و 553 بوده که این رقم در نیمه دوم سال 83 به 26 هزار و 872 تومان رسید، دلیل کاهش نرخ تورم در این سال بوده است. در نیمه دوم سال 1384 متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود 36 هزار و 414 بوده که این رقم در نیمه دوم سال 85 حدود 41 هزار و 217 تومان بوده است، اما بر اساس همین روند، قیمت هر متر اجاره‌بهای واحد مسکونی در نیمه دوم سال 86 به 57 هزار و 727 و در نیمه دوم 87 به حدود 73 هزار و 614 تومان رسیده بود. در نیمه دوم 88 متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به 79 هزار و 763 هزار و در همین بازه زمانی در سال 89 حدود 102 هزار و 616 تومان بوده است. متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در نیمه دوم سال 90 به 123 هزار و 736 و در نیمه دوم سال 91 به حدود 148 هزار و 53 تومان رسید. همچنین نرخ متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع از واحد مسکونی در نیمه دوم سال 92 حدود 164 هزار و 882 و این مورد در نیمه دوم سال 93 به رقمی در حدود 185 هزار و 541 تومان رسیده بود. این موضوع در نیمه دوم سال 94 حدود 202 هزار و 595، در نیمه دوم سال 95 حدود 223 هزار و 935 و این مورد در بازه زمانی سال 96 به بالای 240 هزار تومان بوده است.

همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری کشور نشان می‌دهد، در دی‌ماه سال جاری به ترتیب معادل 19.9 و17.1 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در آذرماه سال 1397 این رقم به ترتیب 19.2 و 16.2 درصد، در آبان ماه سال جاری حدود 17 و 14.4 درصد رشد نشان می‌دهد. در مهرماه سال 1397 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 15 و 12.6 درصد رشد نشان می‌دهد. این مورد در شهریورماه سال به ترتیب 14.6 و 12.4 درصد و در مردادماه سال 1397 به ترتیب 14.1 و11.8 درصد بوده است. در تیرماه سال 1397 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 13.6 و 11.1 درصد، این نرخ در خرداد به ترتیب 12.5 و 10.4 درصد و در اردیبهشت به ترتیب 11 و 9.6 درصد و در فروردین‌ماه سال جاری به ترتیب 10.4 و9.3 درصد رشد را نشان می‌دهد. بنابراین به‌وضوح می‌توان دید نرخ متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع در تهران از سال 1382 با رشد فزاینده‌ای روبرو بوده است.

   عوامل اثرگذار بر بازار اجاره

در همین زمینه عطا آیت الهی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه در طی دهه اخیر مستاجران بازندگان اصلی رشد قیمت‌های بوده‌اند، گفت: همواره دولت‌های مختلف شعارها و ایده‌های دلنشینی برای مستاجران ارائه دادند درحالی‌که بخش عمده‌ای از طرح‌ها و حمایت‌ها تنها شومن‌های رسانه‌ها بوده است.

آیت الهی افزود: در بحث اجاره مالک و مستاجر مقصر نیستند، بلکه تلاطم‌های اقتصادی و نرخ تورم دلیل اصلی رشد قیمت‌های اجاره مسکن است.

وی گفت: تورم، میزان عرضه و تقاضا، نرخ سود بانکی، فضای روانی، ثبات اقتصادی و قوانین مالیاتی ازجمله عواملی هستند که بر نرخ اجاره تاثیرگذار هستند.

آیت الهی در خصوص نقش تورم عمومی گفت: متوسط شاخص بهای اجاره مسکن در 6 ماه اول سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل 10.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. شاخص بهای اجاره مسکن در شهرهای بزرگ در سه‌ماهه دوم سال 139 حدود 119 رسید که نسبت به فصل بهار 3.8 درصد و نسبت به سه‌ماهه مشابه سال قبل 11.9 درصد افزایش داشته است. این رقم در شهرهای کوچک حدود 117.8 درصد بوده که نسبت به فصل قبل 2.8 درصد و نسبت به‌ سه‌ماهه مشابه سال قبل 12.9 درصد افزایش داشته است.

این اقتصاد کارشناس مسکن گفت: بنابراین به‌وضوح می‌توان دید با رشد تورم عمومی بخش مسکن و به‌خصوص اجاره‌بها نیز دچار تلاطم می‌شود.

وی در خصوص عامل بعدی نرخ سود بانکی گفت: نرخ سود بانکی رابطه مستقیمی با میزان دریافت اجاره و ودیعه دارد. به‌طورکلی زمانی که نرخ سود بانک‌ها زیاد باشد موجران به دنبال دریافت بیشتر ودیعه هستند تا بتوانند کم و کسری خود را از این طریق جبران کنند.

   اثر حذف سود روز شمار

آیت الهی ادامه داد: اما درست برعکس زمانی که نرخ سود بانکی‌ها روند کاهشی داشته باشد موجران به دنبال دریافت اجاره‌بهای بیشتر هستند. هم‌اکنون بر اساس تبصره جدید بانک‌ها نرخ سود حساب‌های کوتاه‌مدت از روزشمار به ماه شمار تغییر پیداکرده ازآنجایی‌که این مورد فقط برای حساب‌های کوتاه‌مدت است به نظر می‌رسد تاثیر چندانی بر بازار اجاره نداشته باشد.

وی در خصوص فضای روانی حاکم بر جامعه نیز گفت: جو روانی حاصل از تورم تاثیر زیادی بر قیمت‌های مسکن و همچنین اجاره می‌گذارد،‌ بنابراین تا زمانی که خبرهایی از رشد تورم شنیده می‌شود این جو روانی تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن خواهد گذاشت.

آیت الهی همچنین در خصوص قوانین مالیاتی نیز گفت: اگرچه بسیاری از کارشناسان اعتقادی به دریافت مالیات از مسکن ندارند اما این قوانین می‌تواند تاثیر خوبی در تعادل بخشی به بازار مسکن داشته باشد، چراکه این بازار به‌واسطه اخذ مالیات به توازن نسبی ازلحاظ عرضه و تقاضا می‌رسد. درصورتی‌که دولت با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی بتواند نرخ خانه‌های خالی را در بازار از ۱۱ درصد کنونی به حدود ۵ درصد کاهش دهد، این امر به عرضه حدود ۱.۴ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را درپی خواهد داشت یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می شود.

وی در نهایت گفت: به طور حتم در ماه های آتی شاهد رشد اندک اجاره در مسکن خواهیم بود چرا که موجران و وضعیت بازار به خوبی نشان می دهد مستاجران توان پرداخت اجاره های سنگین را ندارند وبنابراین احتمال افزایش 10 تا 15 درصد نرخ اجاره در ماه اسفند و سال آینده دور از ذهن نخواهد بود.

   3 مولفه مهم در تحلیل آینده بازار اجاره

شاهین افتخاری، کارشناس مسکن نیز بابیان اینکه نرخ سود بانکی یکی از آیتم‌های تاثیرگذار بر بازار اجاره است، گفت: در حال حاضر 3 مؤلفه مهم شامل مهاجرت معکوس، تورم سالانه و نقش بازارهای موازی را در معادله بازار مسکن می‌توان متصور شد.

افتخاری در خصوص آیتم اول تاثیرگذار بر بازار اجاره یعنی مهاجرت معکوس گفت: در حال حاضر یک مهاجرت عظیم و معکوس در شهرهای بزرگ به علت افزایش نرخ تورم عمومی در کل کشور حادث‌شده است. به‌طور مثال، وضعیت مهاجرت کلانشهر تهران طی سال‌های اخیر به‌واسطه افزایش نرخ تورم معکوس شده و این مورد می‌تواند در چانه‌زنی مستاجران نقش مطلوبی را بازی کند.

   تورم سالانه مهم‌تر از نرخ سود بانکی

وی در خصوص نرخ تورم سالانه و تاثیر آن بر بازار اجاره گفت: ازنظر مالکان در تعیین اجاره‌بها نرخ تورم سالانه مهم‌تر از نرخ سود بانکی است. چنانچه نگاهی به تاریخ تورم و رابطه آن بر مسکن و به‌خصوص اجاره داشته باشیم، می‌بینیم این رابطه یک رابطه مستقیم است. بر اساس آمارها در دولت سازندگی در سال‌های ۷۲ تا ۷۶ نرخ اجاره‌بها مسکن بیش از هرزمانی و با رشد ۱۰۵ درصدی همراه شده است. آمار ۱۰۵ درصدی نرخ تورم مسکن در سال‌های ۷۲ تا ۷۶ در این دوره نشان می‌دهد که در این دولت هرساله ۲۶.۳ درصد به نرخ اجاره‌بها مسکن افزوده‌شده‌ است.

وی ادامه داد: اما در دولت هفتم و هشتم در سال‌های ۷۶ تا ۸۰ نرخ اجاره‌بها مسکن به‌یک‌باره تا ۲۱ درصد (میانگین سالانه) کاهش یافت. این کاهش در مقایسه با نرخ‌های دولت قبلی بود. در دوره دولت اول اصلاحات سالانه ۲۱.۳ درصد به نرخ اجاره‎‌بها مسکن افزوده شد، اما در دوره دوم دولت اصلاحات در سال‌های ۸۰ تا ۸۴ نیز بازهم نرخ تورم اجاره‌بها مسکن کاهش داشت تا جایی که مجموع تورم چهارساله در این دوره به ۷۷.۶ درصد رسید. در این دوره سالانه ۱۹.۴ درصد به نرخ اجاره‌بها مسکن افزوده شد.

وی گفت: در دولت نهم نرخ تورم اجاره‌بها مسکن نسبت به دوره قبلی با 2 درصد کاهش همراه بود، تورم نرخ اجاره‌بها مسکن را به‌صورت سالانه ۱۸.۸ درصد کنترل کند؛ اما در چهارساله بعدی یعنی سال ۸۶ همراه با جهش قیمت مسکن اجاره نیز به‌شدت بالا رفت؛ اما درمجموع این دوره نرخ تورم اجاره‌بها مسکن روند نزولی داشت.

افتخاری گفت: در دوره دهم نرخ تورم اجاره‌بها مسکن با کاهش چشمگیری همراه شد، به‌گونه‌ای که در آمار بانک مرکزی مجموع تورم اجاره‌بها مسکن در این دوره چهارساله ۴۲.۵ درصد نشان داده‌شده است. در این مدت نیز نرخ اجاره‌بها سالانه ۱۰.۶ درصد محاسبه‌شده است. شاید این نرخ تورم اجاره‌بها مسکن در این بازه زمانی کاهشی بوده، اما درست در سال‌های پایانی دولت دهم در نیمه دوم سال ۹۱ سومین جهش قیمتی مسکن که توانست قیمت مسکن را با افزایش چندین درصدی همراه کند ایجاد شد و از همان زمان تاکنون مسکن به رکود رفته است. در این سال‌ها تورم به‌شدت بالا رفت و دولت حسن روحانی درگیر این تورم و تاثیر آن بر مسکن و اجاره‌بها شد.

وی در خصوص نقش بازارهای موازی برای بازار مسکن گفت: زمانی که این بازارها ملتهب بودند بسیاری از مالکان ودیعه خود را وارد بازارهای موازی کردند اما در حال حاضر این بازارها به ثبات نسبی رسیده و مالکان تمایلی به دریافت نرخ ودیعه ندارند.

این کارشناس بابیان اینکه باید دید تورم 3 ماهه اول سال به کدام سو گرایش دارد؟ گفت: برای پیش‌بینی روند آتی اجاره‌بها باید نگاه دقیق‌تری به مقوله تورم 3 ماهه ابتدای سال آینده و تورم اسفندماه داشته باشیم.

افتخاری گفت: با این تحلیل‌ها می‌توان گفت در ماه‌های آتی بازار مسکن به دلیل ناتوانی مستاجران برای پرداخت اجاره سنگین روند کاهشی یا باثبات خواهند داشت.