کوچ خریداران مسکن به مناطق ارزان و قدیمی

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

با آغاز نوسانات نرخ ارز در ابتدای سال جاری، تمام بازارهای اقتصادی از جمله مسکن تحت تاثیر قرار گرفتند، نگاهی به وضعیت بازار مسکن طی 10 ماهه گذشته این موضوع را به خوبی نشان می‌دهد، قیمت‌ها در این بازه زمانی نسبت به دوره مشابه سال گذشته خود 66.9 درصد افزایش یافت و حجم معاملات هم در مقایسه با مدت مشابه سال 96، 30.5 درصد کاهش داشت.

در این میان، به دلیل رشد چشمگیر قیمت‌ها، تمایل متقاضیان واقعی خرید مسکن به واحدهایی با سال ساخت بالاتر، مناطق ارزانتر و واحدهای کوچک‌تر افزایش یافت، این موضوع با مقایسه آمار مربوط به دی 96 و دی 97 کاملا مشخص می‌شود. البته ناگفته نماند که تمایل برای خرید مسکن در مناطق ارزانتر و عمربنای بیشتر، شفافتر و قابل لمس‌تر از افزایش رغبت متقاضیان مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی کوچک‌تر است چون در این زمینه، شاهد رشد سهم واحدهای مسکونی زیر60 متری یا کاهش چشمگیر خرید واحدهای مسکونی 60 تا 70 متر به عنوان پرفروشترین متراژ‌ها طی سال‌های اخیر نبودیم.

آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره دوعامل ملموس‌تر یعنی واحدهای با عمر بنای بالا و واحدهای مسکونی موجود در مناطق ارزانتر پایتخت حاکی از آن است که واحدهای نوساز در دی ماه سال 96، 49.5 درصد از حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند اما سهم این واحدها در دی ماه سال 97 با کاهش 6 درصدی، رقم 43.5 درصدی داشتند.

اما درباره تمایل متقاضیان مسکن برای خرید در مناطق ارزان قیمت، بررسی آمارها نشان می‌دهد که منطقه 10 که جزو مناطق ارزان پایتخت محسوب می‌شود، در دی ماه 97 جزو 3 منطقه پرفروش بوده است. درحالی که در دی ماه سال 96، فقط مناطق 2، 4 و 5 که جزو مناطق لوکس و متوسط شهر هستند، در صدر پرفروش‌ها بوده‌اند. (منطقه 2 لوکس و منطقه 4و 5 جزو مناطق متوسط شهر محسوب می‌شوند) و منطقه 10 در رتبه ششم قرار داشته است.

دراین میان، عامل دیگری که چندان تغییری در آن مشاهده نشده است و افزایش قیمت تغییری در آمارهای آن ایجاد نکرده است، مربوط به تمایل متقاضیان خرید برای واحدهای مسکونی کوچک متراژتر نسبت به سال گذشته است؛ در دی ماه سال 1396 بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع با سهم15.3 درصد بوده و در دی 97، هم بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع (معادل 14.4 درصد) اختصاص داشته است.

در واقع افزایش قیمت مسکن، رفتار متقاضیان مصرفی را تغییرداده و به سمت واحدهای ارزان قیمت و قدیمی ساز سوق داده است، اما درتغییر ذایقه متقاضیان برای خرید واحدهای کوچک متراژتر موفق نبوده است.

در این گزارش، روزنامه«تعادل» نگاهی جامع به وضعیت بازار واحدهای مسکونی در مناطق ارزان قیمت، نوساز و قدیمی و کوچک متراژ دارد تا شرایط کنونی بازار را پس از جهش قیمت‌ها تشریح کند.

   کاهش 6 درصدی فروش نوسازها

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال97 نشان می‌دهد که از مجموع 6721 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 43.5 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند، در این میان سهم واحدهای مسکونی معامله شده با عمر بنای تا 5 سال ساخت یا همان نوساز در دی ماه 96، 49.5 درصد بوده است، یعنی شاهد کاهش 6 درصدی فروش واحدهای نوساز در دی سال جاری نسبت به دی سال گذشته بودیم.

اما نگاهی به وضعیت واحدهای مسکونی با عمر بنای بالای 5 سال هم می‌تواند در تحلیل شرایط به ما کمک کند. براساس آمارهای رسمی، سهم واحدهای با عمر بین 6 تا 10 سال درسال 96، 14.4 درصد بوده است و این واحدها در سال 97، 16.4 درصد از حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، یعنی به سهم فروش این واحدها در سال جاری اضافه

 شده است.

درباره واحدهای مسکونی با سن بنای 11 تا 15 سال، در دی سال جاری سهم 14.8 درصدی را شاهد بودیم که این سهم در دی 96، سهم 13.8 درصد بوده است، در واقع این واحدها هم با افزایش یک درصدی فروش مواجه بودند، سهم واحدهای مسکونی با عمر بالاتر از 16 سال هم در دی ماه سال 97، 26.2 درصد و در دی سال 96، 21.3 درصد بوده‌اند، یعنی تمایل به خرید این واحدهای قدیمی ساز در دی سال جاری حدود 4.9 درصد افزایش یافته است.

   جابه‌جایی مناطق ارزان و متوسط قیمت

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه سال 1397 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.4 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.‌ همچنین مناطق 4 و 10 به ترتیب با سهم‌های 9.5 و 7.7 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

براساس آمار بانک مرکزی، در مجموع 71.3 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در دی ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 10، 2، 15، 8، 14، 1، 7 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده 28.7 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، در این میان 3 منطقه لوکس، 4 منطقه متوسط و 3 منطقه ارزان قیمت بوده‌اند.

اما توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.6 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.2 و 9.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73.9 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 10، 7، 1، 3 و 15) بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.1 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، 3 منطقه لوکس، 4 منطقه متوسط و 3 منطقه ارزان قیمت بوده‌اند.

آمارها نشان می‌دهد که 10 منطقه پرفروش در دی 96 در سال 97 هم همچنان پرفروش‌ترین هستند، اما بحث بر سر این است که رتبه‌بندی مناطق در دی 97 نسبت به دی 96 تغییر کرده است، به عنوان نمونه منطقه 15 در سال 96 در انتهای لیست قرار داشت، یعنی رتبه دهم را به خود اختصاص داده بود، اما در دی 97، در جایگاه پنجم قراردارد.

درواقع تمایل برای خرید مسکن در بین واحدهای پرفروش به سمت واحدهای پرفروش ارزان قیمت سوق پیدا کرده است و واحدهای متوسط قیمت جای خود را به ارزان قیمت‌ها داده‌اند و جایگاه لوکس‌ها چندان تغییری نکرده است.

   بی رغبتی به واحدهای ریزمتراژ

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه سال 1396 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع معادل 15.3 درصد اختصاص داشته است و واحدهای دارای زیربنای50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 13.3 و 12.6درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

اما در دی ماه سال جاری بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 14.4 درصد اختصاص داشته است و واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 14.1 و 12.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

طبق این آمار، واحدهای مسکونی 60 تا 70 متر هم در سال 96 و هم 97 بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند و درسال جاری فقط شاهد کاهش 0.9 درصدی حجم این معاملات بودیم، درواقع تغییرمحسوسی در رفتار متقاضیان خرید مسکن در زمینه تمایل به واحدهای کوچک متراژتر رخ نداده است، چون سهم واحدهای 50 تا 60 متر هم تنها 0.8 درصد درسال جاری رشد داشته‌اند که رقم قابل توجهی نیست.