مسکن منتظر تحول در بازار شب عید
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
کمتر از 45 روز به آغاز سال 98 مانده است و تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که بازار مسکن در روزهای پایانی هر سال رونق می‌گیرد و همگام با رشد حجم معاملات، قیمت‌ها هم افزایش می‌یابد، اما با توجه به آنکه شرایط بازار مسکن در سال جاری با سال‌های گذشته متفاوت بوده است و قیمت‌ها نسبت به 4، 5 سال گذشته جهش داشته و معاملات هم کاهش قابل ملاحظه‌ای داشته است، سوال این است که آیا بازار مسکن شب عید در سال جاری همچون سال‌های گذشته پررونق خواهد بود یا روند نزولی معاملات در این روزها هم ادامه می‌یابد؟
برای پیش‌بینی و ارزیابی وضعیت بازار مسکن شب عید حجم معاملات و قیمت‌ها در ماه‌های گذشته و همچنین بهمن و اسفند سال گذشته را مرور می‌کنیم؛ از اردیبهشت ماه سال جاری جهش قیمتی در بازار مسکن آغاز شد، همگام با رشد 70 تا 80 درصدی قیمت‌ها حجم معاملات هم رقم قابل توجهی را ثبت کرد و نزدیک به 20 هزار فقره قرارداد خرید و فروش در پایتخت امضا شد، افزایش قیمت مسکن در ماه‌های بعد هم ادامه یافت، اما حجم معاملات روندی نزولی را در پی گرفت. همگامی افزایش قیمت با کاهش حجم معاملات ادامه یافت تا اینکه از آذر ماه سال جاری رقم رشد ماهیانه قیمت، نسبت به ماه‌های قبل کاهش یافت و به کمتر از 6 درصد رسید و در دی ماه رقم رشد ماهیانه قیمت 2.5 درصد شد، البته آمار دی ماه تداوم افزایش قیمت را تأیید می‌کند اگرچه دیگر رشد 7، 8 درصدی نسبت به ماه‌های قبل را از آذرماه شاهد نبودیم اما باز هم روند قیمت مثبت بوده است.
در این میان، تعداد قراردادهای خرید و فروش همچنان روند کاهشی داشت به گونه‌ای که از 20 هزار قرارداد در اردیبهشت ماه به کمتر از 7 هزار فقره معامله رسید و از سوی دیگر قیمت‌ها رشد قابل توجهی را ثبت کرد، یعنی از متری 5 میلیون و 980 هزار تومان به 9 میلیون و 800 هزار تومان در دی ماه رسید.
تحلیل این آمار نشان می‌دهد که حجم معاملات روندی نزولی داشته است یعنی هر ماه تعداد قراردادهای امضا شده کاهش داشته است. حال با این شرایط یعنی افت تعداد قراردادهای خرید و فروش، تحولات بازار مسکن به چه شکلی پیش خواهد رفت؟ آیا حجم قراردادها در روزهای باقیمانده سال افزایش می‌یابد؟
بررسی معاملات مسکن در سال‌های گذشته حکایت از آن دارد که تعداد قراردادهای خرید و فروش در دوماه باقیمانده به سال نو به دلیل نگرانی خریداران مسکن نسبت به وضعیت بازار رشد می‌کند و همین افزایش معاملات، رشد قیمت‌ها را هم به همراه دارد.
این موضوع درباره بازار مسکن سال 96 هم صادق است. یعنی حجم معاملات و قیمت‌ها در دو ماه پایانی رشد داشته است. البته ناگفته نماند که وضعیت بازار مسکن در سال گذشته با سال‌های پیش از آن متفاوت بود. از مهر ماه سال 96، حجم معاملات رشد خوبی را تجربه کرد و هم راستا با تعداد قراردادهای خرید و فروش، قیمت‌ها هم رشد کرد، درواقع سال گذشته دوره پیش رونق مسکن بود و بازار شب عید آن هم با توجه به این دوره قابل تحلیل است. اگرچه در دوره‌های رکود هم بازار مسکن در روزهای پایانی سال، رونق می‌گیرد. در سال جاری با توجه به افزایش چشمگیر قیمت‌ها شاهد رکود تورمی در بازار بودیم اما با این وجود پیش بینی می‌شود که بخش مسکن درروزهای باقیمانده سال روزهای خوبی را نسبت به ماه‌های گذشته سپری کند.
انتظار رونق نداشته باشیم
مصطفی قلی خسروی درباره وضعیت بازار مسکن در روزهای باقیمانده به سال 98 به «تعادل» می‌گوید: در دوماه پایانی سال گذشته شاهد ثبات قیمت‌ها در بازار بودیم و همین موضوع موجب شد که بازار در این دوماه روزهای نسبتا خوبی را داشته باشد و حجم معاملات رشد قابل قبولی را ثبت کند، اما با توجه به اینکه در بهمن و اسفند سال جاری تا رسیدن به ثبات قیمت‌ها زمان لازم است و هنوز به ثبات نرسیده‌ایم، نمی‌توان انتظار داشت که شرایط بازار مسکن همچون سال گذشته رونق داشته باشد. قلی خسروی می‌افزاید: در سال جاری با توجه به افزایش قیمت‌ها، توان اقتصادی خانوارها کاهش یافت و این موضوع بر حجم معاملات اثرگذاربود و تعداد قراردادهای خرید و فروش را کاهش داد و در این میان و با توجه به افزایش چشمگیر قیمت‌ها، برخی خریداران در انتظار ثبات قیمتی هستند و ممکن است در روزهای باقیمانده اقدامی نکنند.
به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در سال جاری هزینه ساخت، کارمزدها و ... افزایش یافته و مساله تخصیص بنزین هم در ماه‌های آینده پیش رو است بنابراین انتظار می‌رود که قیمت‌ها در ماه‌های آینده افت نکند و حتی افزایش یابد درواقع تا رسیدن به ثبات فاصله داریم بنابراین پیش بینی می‌شود که قیمت‌ها در ماه‌های آینده رشد کند اگرچه بازار، کشش افزایش قیمت بیش از نرخ تورم عمومی را ندارد.
قلی خسروی اظهار می‌کند: با وجود اینکه عوامل بسیاری بر بازار مسکن موثر است اما به نظر نمی‌رسد که در 45 روز باقیمانده عاملی بتواند در بازار مسکن موثر باشد و شرایط با همین روند ادامه می‌یابد و تغییر قابل ملاحظه در قیمت و معاملات در سال آینده رخ می‌دهد.
او بیان می‌کند: پیش بینی می‌شود که در روزهای باقیمانده سال با توجه به شایعات قبل و بعد از عید، در اسفندماه بازار تاحدودی رونق بگیرد و این رونق حداکثر تا 25 این ماه ادامه می‌یابد و پس از آن به دلیل نزدیکی به سال آینده، رخدادی شاهد نخواهیم بود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره افزایش قیمت مسکن تا سال نو می‌گوید: انتظار می‌رود همگام با افزایش معاملات، قیمت‌ها هم رشد کند اما این رشد قابل ملاحظه نخواهد بود. او ادامه می‌دهد: در سال 91 و با جهش قیمت دلار، قیمت مسکن هم رشد کرد یعنی همان‌گونه که نرخ ارز سه برابر شد، در بازار مسکن هم قیمت‌ها سه برابر شد، البته قیمت دلار پس از مدتی کاهش یافت اما قیمت مسکن تغییری نکرد، درواقع نمی‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها کاهش یابد اما پیش بینی ثبات در قیمت‌ها منطقی به نظر می‌رسد.
