برنامه خرید مسکن در مالزی برای خانه‌اولی‌ها

بهاره فلاحی|

 داشتن مسکن یکی از نیازهای اولیه انسان است و مالکیت خانه‌یکی از اهداف اصلی در مالزی است . شواهد زیادی وجود دارد که مالکیت خانه مزایای متعددی را برای افراد ایجاد می‌کند. مالکیت خانه، عزت‌نفس والدین و رضایت از زندگی را افزایش می‌دهد که به‌نوبه خود می‌تواند حمایت عاطفی بیشتری را برای فرزندان صاحب‌خانه به وجود آورد. مالکیت خانه نه‌تنها برای افراد بلکه برای جوامع نیز مفید است .. علاوه بر این، صاحبان خانه‌ها دارای سرمایه اجتماعی بیشتری هستند تا با همسایگان خود ارتباط برقرار کنند. روابط اجتماعی با همسایگان ساکن در یک محله ممکن است ناامنی محله را کاهش دهد و وحدت محله را تشویق کند .. نه‌تنها مالکیت خانه بخشی از رویای امریکایی است، بلکه بطور سنتی توسط خانواده‌های ژاپنی به عنوان عنصر کلیدی امنیت اجتماعی فرد برای آینده و در بازنشستگی موردتوجه قرارگرفته است. بطور مشابه، در مالزی، مالکیت بطور عمده‌ای گسترش‌یافته است .. قیمت مسکن در کوالالامپور در سال 2010، در حدود 35 درصد افزایش‌یافته است؛ و افزایش بیش‌ازحد در قیمت مسکن و خانه در کشور ایجاد نگرانی کرده است. این برای افرادی که برای اولین‌بار خریداری می‌کنند، بسیار سخت است و افزایش درآمد آنها در مقایسه باقیمت خانه‌ها در 10 سال گذشته به همان میزان افزایش نیافته است. هدف از این نوشتار بررسی مالکیت برای کسانی است که برای اولین‌بار خانه خریداری می‌کنند.

   مسکن در کوالالامپور

مالزی به دلیل رشد جمعیت و مهاجرت شهری از کمبود مسکن رنج می‌برد. میزان شهرنشینی در مالزی از 34.2 درصد در سال 1980 به 62 درصد در سال 2000 و 71 درصد در سال 2010 رسید. همچنین برآورد می‌شود 75 درصد از جمعیت تا سال 2020 در نواحی شهری زندگی کنند . افزایش جمعیت شهری بیشتر از عرضه مسکن ارزان‌قیمت است و این به کمبود شدید مسکن ارزان‌قیمت منجر شده است، زیرا سازندگان خانه قادر به ساخت خانه‌هایی که برای مهاجران فقیر شهری مناسب باشد  نیستند.

علاوه بر این، رشد جمعیت بالا در مناطق شهری، مانع جدی در تأمین کیفیت بهتر زندگی در بلندمدت می‌شود. دولت با چالش جدی برای بالا بردن شاخص کیفیت زندگی در مالزی مواجه است؛ زیرا مقررات مسکن ارزان‌قیمت در کوالالامپور بزرگ‌ترین تأثیر را داشته است. اگرچه مالزی طی 30 سال گذشته روند توسعه صنعتی را طی می‌کند؛ اما شهرهای مالزی با برنامه‌های کارشناسی به‌خوبی رشد نکرده‌اند. در عوض، با توجه به نیازهای مردم و فعالیت‌های اقتصادی، آنها رشد کرده‌اند. اما جمعیت رو به رشد و مهاجرت روستایی به شهری، برخی از عواملی هستند که باعث آسیب رساندن به شهرهای مالزی می‌شوند. در مالزی، بخش دولتی دارای مسوولیت اجتماعی مهم برای برآوردن نیازهای مسکن برای افرادی است که در گروه درآمد پایین هستند. این مسوولیت از طریق دولت‌های فدرال و ایالت و مقامات محلی به گروه‌های هدف هدایت می‌شود. طبق قانون فدرال، مسائل مربوط به زمین و مسکن تحت اختیار حکومت دولتی و مقامات محلی قرار می‌گیرند.

بر اساس تجربه سایر کشورهای درحال‌توسعه فراهم کردن مسکن مناسب نمی‌تواند به‌تنهایی بر اساس نیروهای بازار انجام شود چراکه اکثر خانوارهای فقیر در کشورهای درحال‌توسعه بدون داشتن مسکن مناسب و امکانات مربوطه به سر می‌برند. بنابراین وظیفه دولت است که در تولید مسکن برای گروه‌های فقیر مداخله نماید. در برنامه‌های پنج‌ساله مالزی دولت متعهد به ارایه مسکن است اما در تحقق اهداف به‌ویژه در ارایه مسکن مناسب به گروه‌های درآمد پایین چندان موفق نبوده است. همانطور که در جدول 2 نشان داده‌شده است بخش عمومی اولویت کمتری به برنامه مسکن ارزان‌قیمت در کشور داده است. نیازهای کل مسکن برای واحدهای کم‌هزینه طی سال‌های 1986 تا 2005، 550، 700 واحد تخمین زده‌شده است، اما تنها 57درصد از این هدف توسط بخش دولتی تکمیل‌شده است.

تأمین و عرضه مسکن برای دیگر گروه‌های جامعه در مالزی به بخش خصوصی واگذارشده است؛ اما با افزایش قیمت خانه‌ها و افزایش زمین، بخش خصوصی در سال‌های اخیر بیشتر خانه‌های لوکس را ساخته است. این به این دلیل است که تأمین زمین در فرآیند سریع شهرنشینی کاهش‌یافته است. اگرچه برای عرضه‌کنندگان بخش خصوصی مسکن ضروری است که خانه‌های مقرون‌به‌صرفه را نیز در پروژه‌های مسکن تولید کنند اما تحقق این مساله بسیار مشکل است چراکه کاهش عرضه زمین تأثیر منفی بر هزینه‌های توسعه مسکن دارد.

   برنامه مالکیت مسکن برای خانه اولی‌ها

نخست‌وزیر مالزی در تلاش برای ارتقای کیفیت زندگی به‌وسیله عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه در نواحی شهری برنامه مسکن مقرون‌به‌صرفه با عنوان خانه اول من و طرح مسکن مردم مالزی را تصویب نمود. خانه‌های مقرون‌به‌صرفه ساخته‌شده تحت این طرح‌ها بطورکلی بین 20درصد و 30درصد ارزان‌تر از قیمت بازار فعلی هستند .

اولین طرح برای خانوارهای جوان شهری بود که بین 18 تا 34 سال سن داشتند با درآمد ماهیانه کمتر از 10000 رینگت تا مسکن مقرون‌به‌صرفه با هزینه کمتر از 400000 رینگت به دست آورند درحالی که طرح دوم بر روی واحدهای مسکونی بین 100000 و 400000 رینگت برای خریدارانی که کمتر از 6000 رینگت در ماه درآمد داشتند تمرکز داشت. خلاصه‌ای از ویژگی‌های اساسی هر دو طرح‌های مالکیت خانه در جدول 3 خلاصه‌شده است.

   متوسط قیمت مسکن

خانه‌هایی که قیمت اولیه آنها 220000 رینگت بود از مکان‌های مطلوبی برخوردار نبودند. بر اساس گزارش اداره خدمات ارزیابی و املاک وزارت امور خارجه میانگین قیمت برای تمام خانه‌ها در کوالالامپور و سلانگور در سال 2010 به ترتیب 422112 و 290440 رینگت بوده است.

با توجه به قیمت‌های بالا، دولت پیشنهاد کرد که قیمت خانه را تحت عنوان «خانه اول من» حداکثر ۲۲۰.۰۰۰ رینگت تا ۴۴۰.۰۰۰ رینگت باشد. اگرچه ارتقای برنامه خانه اول من این امکان را برای جوانان فراهم می‌نمود که در کوالالامپور خانه خریداری کنند اما هنوز نارضایتی در میان خریداران خانه اول وجود داشت. همانطور که گفته شد هدف اصلی این برنامه کمک به جوانان برای داشتن خانه بود اما قیمت خانه 400000 رینگیتی برای گروهی که کمتر از 6000 رینگت درآمد دارند در سطح بالایی قرار دارد و بسیاری از آنها به دلیل سطح درآمدیشان واجد شرایط برای دریافت وام نبودند.

بنابراین برنامه مالکیت خانه به دلیل ناتوانی خریداران جوان مورد انتقادات جدی قرار گرفت. چراکه بر اساس وام 400000 رینگیتی و نرخ وام 5 درصد خرید آپارتمان برای اولین‌بار برای خانوارهایی با درآمد کمتر از 6000 رینگت در یک دوره 30 ساله قادر به بازپرداخت وام نیستند.

   عرضه برنامه اولین مسکن

بطورکلی هر دو برنامه مسکن مقرون‌به‌صرفه تعداد افرادی را که می‌توانند از این مسکن مقرون‌به‌صرفه کمتر از قیمت بازار برخوردار شوند افزایش داد اما به مشکل عرضه مسکن پرداخته نشد. تولیدکنندگان خانه با توجه به سطح پایین سودآوری، به برنامه مسکن مقرون‌به‌صرفه اهمیت نمی‌دهند؛ بنابراین، مسکن مقرون‌به‌صرفه در دسترس مالی خانواده‌های جوان شهری همچنان با کمبود عرضه مواجه است و از نیازهای مسکن خود رضایت ندارد. به دلیل متقاضیان زیاد مسکن مقرون‌به‌صرفه سیستم تخصیص به متقاضیان از طریق فرآیند رأی‌گیری انجام می‌شود. بااین‌وجود، این سیستم تخصیص مسکن منجر به شکایات عمومی در مورد عدم عدالت درروند تخصیص می‌شود، زیرا در این روند تنها به تعداد محدودی از خریداران مسکن تخصیص داده می‌شود.

   نیازها و اولویت‌های مسکن خانه اولی‌ها

بسیاری از خانه‌های دولتی ارزان‌قیمت به مناطق حاشیه‌نشینی تبدیل‌شده است و امکانات و خدمات مناسب برای خانوارهایی که در آن زندگی می‌کنند فراهم نمی‌کند. بنابراین لازم است از طرح‌های مسکن کم‌هزینه درگذشته درس‌هایی آموخت. بنابراین به‌منظور افزایش کیفیت زندگی ساکنان، طرح‌های مسکن ارزان‌قیمت باید با برنامه‌ریزی دقیق انجام شود . بر اساس نظرسنجی و بررسی که در کوالالامپور انجام‌شده است اولویت و خواسته مسکن خانه اولی‌ها در جدول 4 نشان داده‌شده است.

بر اساس آنچه در جدول 4 مشخص‌شده است به نظر می‌رسد به دلیل افزایش ناامنی و جرم در مناطق شهری بزرگ خریداران خانه اولی بیشتر نگران امنیت منطقه زندگی خود هستند. به همین اولین اولویت برای خریداران میزان امنیت و سطح جرم و جنایت در منطقه‌شان هست. نتایج این بررسی نشان می‌دهد که دولت باید خانه‌ها را در مناطقی بسازد که دارای زیرساخت‌های مناسب و فرصت‌های شغلی هستند. بنابراین این خانه‌ها باید مجهز به امکاناتی باشد که خریداران زندگی در آن را مقرون‌به‌صرفه ارزیابی کنند و به امکاناتی مانند بیمارستان‌ها، مراکز خرید و وسایل حمل‌ونقل عمومی دسترسی داشته باشند. دسترسی به امکانات حمل‌ونقل عمومی یکی از موثرترین راه‌های کمک به فقرا و افراد دارای معلولیت است تا بتوانند توانایی آنها درحرکت در اطراف شهر را بهبود بخشد .

   نتیجه‌گیری

کاهش کیفیت زندگی یکی از مسائل مهم است که ناشی از مدیریت ضعیف در فرآیند رشد و توسعه کشور است. در یک کشور به‌منظور تحقق توسعه پایدار باید شاخص کیفیت زندگی مردم ارتقا یابد. دولت مالزی به‌منظور ایجاد یک مکان برای کیفیت زندگی در مناطق شهری نیاز به حفظ کیفیت زندگی با دستیابی به فرصت‌های مناسب مسکن دارد. ارایه خدمات مسکن برای همه از اهداف مهم در برنامه‌های توسعه اجتماعی و اقتصادی مالزی است. بااین‌حال، این هدف به‌ویژه برای خانوارهای جوان مالزی بسیار دشوار است چراکه رشد درآمد آنها به‌هیچ‌وجه با رشد قیمت خانه‌ها هماهنگ نیست. قیمت بالای خانه منجر به نارضایتی گسترده مردم در میان خریداران خانه اولی شده است. با وجود تلاش‌های دولت مالزی، مسائل مختلفی مربوط به مسکن وجود دارد که موفقیت در تأمین مسکن خانواده‌های جوان شهری را تحت تأثیر قرار داده است. افزایش قیمت خانه در بازار مسکن در سراسر جهان مشهود است. در کمتر از یک دهه قیمت مسکن به‌گونه‌ای افزایش یافت که از دسترس دهک‌های پایین جامعه خارج گردید. درنتیجه دولت باید سیاست‌هایی را اتخاذ کند تا از طریق آن به خانه اولی‌ها به‌منظور خرید مسکن کمک نماید. در این راستا دولت مالزی باید به روش‌های پایدار برای ارایه مسکن مقرون‌به‌صرفه برای تأمین نیازهای خریداران اول نگاه کند. بر این اساس یک رویکرد بلندمدت و جامع باید تنظیم گردد. علاوه بر این، طرح‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه می‌تواند در بهبود کیفیت زندگی و تشویق مالکیت خانه در میان خانوارهای جوان موثر واقع شود، اگر به‌خوبی برنامه‌ریزی‌شده و اجرا شوند.

ساخت مسکن‌های مقرون‌به‌صرفه تنها وظیفه دولت نیست بلکه مسوولیت مشترک بین دولت و بخش خصوصی هست. در حقیقت، دولت تلاش خود را با همکاری با توسعه‌دهندگان مسکن خصوصی برای رسیدگی به نیازهای مسکن خانواده‌های با درآمد پایین و متوسط، تقویت کرده است. توصیه می‌شود که دولت توسعه‌دهندگان مسکن خصوصی را ترغیب کند که بخشی از فرآیند عرضه مسکن توسط آنها انجام شود. ازآنجاکه بسیاری از منابع زمین متعلق به دولت است، می‌تواند یارانه یا مشوق‌هایی برای تولیدکنندگان مسکن خصوصی فراهم کند تا در مسکن ارزان‌قیمت مشارکت بیشتری کنند. مسکن در حومه شهر که به‌وسیله یک سیستم حمل‌ونقل عمومی به مرکز شهر متصل می‌شود، به افراد بیشتری امکان می‌دهد که بطور کامل از کیفیت زندگی باقیمت مقرون‌به‌صرفه برخوردار شوند. یکی از چالش‌های ارایه مسکن مقرون‌به‌صرفه این است که برنامه‌ریزی ناکافی در مورد پایداری شهری وجود دارد، جایی که برنامه‌ریزان شهری تنها در فعالیت‌های توسعه در چند حوزه اصلی تمرکز می‌کنند.

منبع: شمس