مسکن باکیفیت برای همه گروه‌های درآمدی
بهاره فلاحی
مقدمه
در مقایسه با 30 سال گذشته مفهوم مسکن تغییریافته است؛ چراکه استانداردهای مسکن ارتقا یافته است و عوامل تاثیرگذار بر رضایت شهروندان بر مسکن متفاوت شده است. علاوه بر این دولت‌ها در کشورهای مختلف درصدد تحقق مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار ضعیف جامعه هستند.
مالزی از جمله کشورهای در حال توسعه و ببرهای آسیاست که بر اساس چشم‌انداز 2020 درصدد رسیدن به اهداف توسعه و رسیدن به جایگاهی به عنوان یک کشور توسعه‌یافته است. در مالزی اگرچه حکومت فدرال و دولت مرکزی از برنامه مسکن عمومی در نواحی شهری حمایت می‌کنند، اما بسیاری از خانوارها هنوز به مسکن عمومی دسترسی نیافته‌اند. قیمت زمین و مسکن برای 4 درصد از جمعیت که زیر خط فقر زندگی می‌کنند بسیار بالاست. در حومه شهر نیاز مسکن حادتر است و کمک‌های کمتری صورت گرفته است.
بر اساس برنامه نهم توسعه مالزی در سال 2010، 63.8 درصد از جمعیت مالزی در نواحی شهری زندگی می‌کردند و 32.6درصد از جمعیت در زیر 14 سال سن داشتند. افزایش درصد جمعیت جوان نشان‌دهنده رشد تقاضای مسکن در آینده است. علاوه بر این، کمبود زمین در مالزی مشکل دیگر در حوزه برنامه‌ریزی مسکن برای جمعیت در حال رشد این کشور است.
مسکن برای افراد کم‌درآمد در مالزی
مالزی با افزایش جمعیت روبه‌روست و جمعیت این کشور از 21.3 میلیون نفر در سال 2000 به 25 میلیون در سال 2008 رسید. اگرچه رشد جمعیت در این کشور کاهش‌یافته است و از 2 درصد در سال 2000 به 1.75 درصد در سال 2008 رسیده است. در طول این بازه زمانی، دو شاخص میزان مرگ‌ومیر و تولد در این کشور کاهش‌یافته است، اما میزان امید به زندگی رشد داشته است و از 71 سال به 73 سال رسیده است. همچنین، تولید ناخالص ملی در مالزی از 9000 دلار در سال 2004 به 14400 دلار در سال 2008 رسید. بر اساس آمار جمعیت زیر خط فقر در مالزی از 8 درصد در سال 2002 به 5.1 درصد در سال 2008 و 4 درصد در سال 2009 رسید.
در طول برنامه هفتم توسعه، در مالزی برای ساخت مسکن‌های با قیمت متوسط و ارزان با ایجاد 350000 واحد مسکونی یا 44 درصد از 800000 واحد مسکونی برنامه‌ریزی شد. اگرچه ساخت خانه‌های با قیمت کم و متوسط نسبت به ساخت سایر خانه‌ها بیشتر بود، اما تحقق این برنامه با موفقیت چندانی روبه‌رو نبود. ساخت مسکن با قیمت متوسط و بالا توسط بخش خصوصی 187 درصد و 435 درصد محقق شد که این شرایط منجر به عرضه زیاد مسکن در بخش مسکن با قیمت متوسط و بالا در بین سال‌های 1997-2000 شد. در نتیجه بسیاری از خانه‌هایی که با قیمت متوسط و بالا ساخته‌شده بود، فروخته نشد و بازار دچار رکود شد. از سوی دیگر، ساخت مسکن‌های با قیمت متوسط و پایین نشان می‌دهد به شکل عادلانه در ایالت‌های مختلف مالزی توزیع نشد؛ به گونه‌یی که در چندین ایالت مانند کوالالامپور خانه‌یی ساخته نشده بود. همچنین، کوالالامپور به دلیل تعداد زیاد جمعیت مهاجر با کمبود مسکن ارزان‌قیمت مواجه است و تولیدکنندگان مسکن به دنبال ساخت خانه‌های لوکس هستند. اگرچه قوانین مالزی تولیدکنندگان و سازندگان مسکن را مجبور ساخته است 30 درصد از کل ساخت مسکن را به ساخت مسکن ارزان‌قیمت اختصاص دهند، اما تجلی این امر در درون شهر کوالالامپور محسوس نیست.
برنامه‌ریزی برای مسکن ارزان‌قیمت در مالزی
در برنامه نهم توسعه مالزی توجه خاصی به ساخت مسکن ارزان‌قیمت شد و 27006 واحد مسکونی ارزان‌قیمت در قالب 70 پروژه ساخته شد. این پروژه‌ها از طریق حکومت و وام‌هایی که دولت فدرال به اجرای این پروژه‌ها تخصیص می‌داد، در شهرهای کوچک ساخته شد. همچنین، برای تضمین عرضه مسکن ارزان‌قیمت، بخش خصوصی نیز موظف بود 30 درصد از بودجه خود را به مسکن ارزان‌قیمت اختصاص دهد. مسکن‌های ارزان‌قیمت به خریداران واجد شرایط که ثبت‌نام کرده‌اند، فروخته می‌شود. علاوه بر این، 37241 مسکن ارزان‌قیمت در برنامه نهم توسعه احداث گردید و به واجدین شرایط اجاره داده شد.
در برنامه دهم توسعه در مالزی ساخت 78000 واحد مسکونی ارزان‌قیمت در نظر گرفته‌شده بود، درحالی که 1300000 از جمعیت این کشور زیر خط فقر زندگی می‌کردند. علاوه بر این، 440000 کارگر کمتر از 700 رینگیت در ماه درآمد داشتند. برنامه‌های فقرزدایی در مالزی منجر به کاهش فقر در این کشور شد و میزان جمعیت زیر خط فقر از 6.8 درصد در سال 2000 به 5 درصد در سال 2008 رسید.
سیاست‌گذاری ملی مالزی بر توسعه و ارتقای کیفیت زندگی مردم این کشور تاکید دارد و درصدد توسعه اقتصادی و اجتماعی در این کشور است. همچنین، مالزی درصدد انسجام ملی، یکپارچگی اجتماعی و ثبات سیاسی و اقتصادی است. علاوه بر این، چشم‌انداز مالزی در سال 2020 بر دسترسی به مسکن مناسب برای همه اقشار جامعه و دسترسی به خدمات و امکانات بهداشتی برای ارتقای کیفیت زندگی تاکید می‌کند. شاخص‌های کیفیت زندگی شامل ابعاد زیر است:
آموزش
بهداشت
توزیع عادلانه درآمد
دسترسی به سیستم حمل‌ونقل و ارتباطات
خانه و محله
مشارکت اجتماعی
امنیت عمومی
فرهنگ
به‌طورکلی، قوانین و سیاست‌گذاری‌های مالزی حاکی از توجه این کشور به مقوله مسکن است، مانند؛ مسکن برای گروه با درآمد متوسط و درآمد پایین، پروژه مسکن برای کارمندان دولت، توسعه خدمات شهری، وام مسکن برای گروه‌های مختلف اجتماعی، سیاست‌گذاری برای مسکن زنان سرپرست خانوار. سازندگان مسکن در مالزی همواره توسط دولت برای ساخت مسکن با کیفیت مناسب و فروش با قیمت پایین برای گروه کم‌درآمد مورد فشار هستند. این قیمت پایین به عنوان یک مانع جدی برای سازندگان مسکن است که به سمت ساخت مسکن با قیمت بالا و ساخت خانه‌های لوکس به جای ساخت خانه‌های کم‌قیمت سوق یابند.
مسکن برای گروه درآمدی فقیر و گروه درآمدی متوسط دو برنامه جدید است که در مالزی در حال اجراست. مسکن برای گروه کم‌درآمد و بسیار فقیر به صورت رایگان یا از طریق وام بدون بهره به خانوارهایی که درآمدشان کمتر از 500 رینگیت است، تعلق می‌گیرد. برای گروهی که درآمد آنها بین 500 تا 750 رینگیت است، 200000 واحد مسکونی با قیمت کمتر از 25000 رینگیت واگذارشده است. علاوه بر این، دولت بر نقش بخش خصوصی برای ساخت واحدهای مسکونی با قیمت متوسط و پایین بین 26000 تا 60000 رینگیت برای هر واحد مسکونی تاکید نموده است؛ بنابراین، وزارت مسکن مالزی و دولت محلی نقش به‌سزایی در مدیریت مسکن ارزان‌قیمت دارد.
نتیجه‌گیری
هدف اصلی و اساسی سیاست‌گذاری مسکن در مالزی دسترسی به مسکن مناسب و با کیفیت بالا برای همه گروه‌های درآمدی و همه اقشار جامعه به‌خصوص گروه‌های درآمدی پایین جامعه است. بخش خصوصی نیز انتظار دارد از سوی حکومت برای ساخت مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و گروه‌های با درآمد متوسط در پروژه‌های مشترک موردحمایت قرار گیرد، درحالی که تمرکز بخش دولتی بر ساخت مسکن کم‌قیمت و ساخت مسکن برای کارمندان دولت است. چالش‌هایی که در مالزی در بخش مسکن ارزان‌قیمت وجود دارد به شرح ذیل است:
-عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن ارزان‌قیمت؛
-بخش خصوصی به دلیل اینکه ساخت مسکن ارزان‌قیمت کم‌‌سود است، تمایلی به ساخت این دسته از خانه‌ها ندارد؛
-در مالزی برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری روشنی برای ساخت مسکن با قیمت متوسط پایین در مقایسه با مسکن کم‌قیمت وجود ندارد. سیاست‌گذاری‌های اعمال‌شده توسط دولت محلی در هر پروژه متفاوت است. این ناهمگونی منجر به سردرگمی ساخت این نوع از مسکن توسط بخش خصوصی می‌شود؛
-به دلیل اینکه قوانین مشخصی توسط دولت محلی وجود ندارد، قیمت مسکن‌های متوسط ارزان‌قیمت بین 70000 تا 85000 رینگیت فروخته می‌شود و هیچ یک از سازندگان بخش خصوصی این گروه از خانه‌ها را بین قیمت 42000 تا 69999 رینگیت نمی‌فروشند.
منبع: شمس
