2 عامل موثر در بازگرداندن رونق به بازار مسکن
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
رونق غالب بخش‌های اقتصاد متأثر از عوامل مشترک است. برخی از عوامل پایه‌ای موثر در رونق اقتصادی که به‌طور مشترک بین تمام بخش‌ها عمل می‌کنند، عبارت‌اند از: وضعیت کلی درآمد و مخارج کشور، وضعیت سیاسی و تعاملات بین‌المللی کشور و سطح درآمد عمومی افراد جامعه.
مجموعه عواملی که در بالا ذکر شد، تأثیر پایه‌ای و مستقیم بر رونق اقتصادی دارند. این عوامل همچنین تعیین‌کننده میزان عرضه و تقاضا در بخش‌های مختلف اقتصاد هستند. عرضه و تقاضا در بازار به‌مثابه دو کفه ترازو عمل می‌کنند که اگر هر یک از طرفین آن در وضعیت نامتعادلی قرار بگیرند باعث برهم خوردن تعادل در آن بخش از بازار می‌شود. عرضه و تقاضا نشان‌دهنده دو بخش متقابل و متعامل اقتصاد هستند. عرضه، مبین توان تولید، فنّاوری ساخت و سیستم توزیع در بازار است و تقاضا مبین میزان کشش بازار و توان خریدار است که بخشی از آن مربوط به خود کالا و بخش دیگر آن مرتبط با وضعیت اقتصادی فرد و جامعه است.
برهم خوردن هر یک از طرفین معادله عرضه و تقاضا می‌تواند منجر به اختلال در رونق بازار، ادامه گردش کالا و گردش نقدینگی در بازار شود. در بازار مسکن که از حدود ۸ سال پیش وارد رکود شد، عملاً چرخه عرضه و تقاضا از حالت طبیعی خارج شد. در این بازار که میزان رشد قیمت‌ها با سطح درآمد و توان اقتصادی افراد همخوانی نداشت، هرروز شاهد افزایش شکاف بین این دو عامل یعنی عرضه و تقاضا بودیم. در سال جاری که قیمت‌ها هم‌زمان با افزایش قیمت ارز به میزان بی‌سابقه‌ای رشد کرد، شاهد افزایش حدود ۹۰ درصدی قیمت ملک در کشور بودیم.
این شرایط موجب اختلال جدی و عمیق در چرخه عرضه و تقاضا در بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی کشور شد. به علت تغییرات گسترده در قیمت عمومی کالاها، چرخه عرضه و تقاضای مسکن در هر دو طرف عملاً دچار اختلال جدی شد. ازیک‌طرف به دلیل افزایش شدید قیمت مواد اولیه هم‌زمان با کمبود آن در بازار، شاهد افزایش شدید قیمت در مصالح ساختمانی اعم از مصالح پایه و تکمیلی بودیم به‌طوری‌که در برخی بخش‌ها تا ۴۰۰ درصد افزایش قیمت در مصالح ساختمانی به وقوع پیوست. این افزایش قیمت موجب نگرانی شدید تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران فعال در بازار مسکن شد و هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بنا بر فهرست‌بهای سال ۹۷ حدود ۳ میلیون تومان رسید. از طرف دیگر، افزایش شدید تورم موجب افزایش قیمت زمین در نقاط مختلف شد، به‌طوری‌که حدود افزایش قیمت زمین در برخی نقاط به بیش از ۲۰۰ درصد رسید. از طرف دیگر، در سمت تقاضا، به دلیل کاهش شدید توان خرید عمومی جامعه عملاً مسکن از سبد خرید خانوار بسیاری از افراد متوسط جامعه حذف شد. این عدم توازن در عمل منجر به اختلال شدید و شکاف عمیق در چرخه عرضه و تقاضای مسکن و عمیق‌تر شدن رکود به‌جای مانده از سال‌های قبل در این بازار شد. بعد از تنش‌های عمیقی که در این بازار در نیمه ابتدایی سال شاهد بودیم، دولت با ارایه طرح‌های مختلف درصدد جبران این نابرابری شدید با هدف بازگرداندن رونق به بازار مسکن برآمد. البته هنوز به‌طور دقیق و واضح معلوم نیست که طرح دولت و منظور وزیر از بازگرداندن رونق به بخش ساخت‌وساز چگونه امکان‌پذیر است، در حالی‌که در بخش مصرف‌کننده توان خرید به‌شدت افت کرده است. آنچه مسلم است این که قطعاً بدون در نظر گرفتن دو طرف این معادله، رفع مشکلات یک‌سوی آن امکان‌پذیر نیست. برای اینکه بتوان رونق واقعی را به بازار مسکن بازگرداند، باید دولت به‌طور هم‌زمان اقدام به حل دوطرفه مشکل در این بازار بکند، زیرا هرگونه اقدام یک‌جانبه قطعاً منجر به ناکام ماندن تلاش‌ها و هدر رفتن هزینه‌ها و منابع خواهد شد.
پیش از ارایه هرگونه راهکار برای کاهش قیمت یا بازگرداندن رونق به بازار مسکن باید سهم هر یک از عوامل دخیل در پیش آمدن شرایط فعلی تعیین شود. همچنین برای بررسی اینکه بازگرداندن رونق به بازار مسکن تا چه میزان بر کاهش قیمت ملک تأثیرگذار است، باید ابتدا بررسی کرد که چند درصد از افزایش قیمت کنونی ناشی از نبود ملک در بازار بوده است. افزایش رونق زمان می‌تواند باعث کاهش قیمت و روان شدن بازار شود که طرف دیگر این معادله یعنی سمت تقاضا و خریدار مشکل خاصی در تأمین نقدینگی و تهیه منابع لازم خرید ملک نداشته باشد. با توجه به اعلام قبلی مسوولین مرتبط با بخش مسکن مبنی بر وجود بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی خالی در بازار مسکن ایران بعید به نظر می‌رسد بتوان علت افزایش قیمت‌ها را ناشی از نبود رونق در ساخت‌وساز مسکن دانست. اگر به عوامل پایه تعیین‌کننده قیمت ملک یعنی زمین، مصالح، دستمزد و هزینه‌های قانونی ساخت ملک رجوع کنیم به‌وضوح درمی‌یابیم که غیر از هزینه‌های مربوط به دستمزد و مبالغ قانونی که افزایش سالیانه ثابتی دارد و در حد تورم ابتدای سال بوده است، بقیه عوامل، تحت تأثیر شرایط اقتصادی جامعه افزایش حدود 2۰۰ درصدی را تجربه کرده است. بنابراین معنی عملی بازگرداندن رونق به بازار ساخت‌وساز اگر به کاهش قیمت عوامل موثر در تعیین قیمت ملک و بهای تمام‌شده آن تعبیر شود و از سوی دیگر توانمندسازی خریداران و امکان تهیه ملک برای عموم مردم جامعه باشد، راهکار درستی است. در غیر این صورت، حتی اگر به‌طور موقت و تزریق نقدینگی مازاد در بازار ساخت ملک، اقدام به تهیه و ساخت بنا کرد، بعید به نظر می‌رسد، این روند باعث کاهش در قیمت ملک شود. با بررسی کلی وضعیت حال حاضر بازار ملک، به‌غیراز مناطق خاصی که به دلیل موقعیت جغرافیایی از مرغوبیت بالایی برخوردارند که منجر به ارایه قیمت‌های نامتعارف در آن مناطق شده است، در سایر بخش‌های شهری و روستایی قیمت ملک با حاشیه سود معقول برای سازنده تعیین‌شده است. به عنوان‌مثال، اگر بهای تمام‌شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۳ میلیون تومان برآورد شده و هزینه خرید زمین که حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد رشد کرده است را در نظر بگیریم، افزایش قیمت حدود ۵۰ تا ۹۰ درصدی قیمت فروش ملک غیرمنصفانه به نظر نمی‌رسد. با توجه به تورم واقعی کالاها و مصالح موجود در بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد فقط با توجیه نبود رونق در بازار ساخت‌وساز بتوان این افزایش قیمت‌ها را توجیه کرد. با یک مقایسه ساده بین قیمت ملک و سایر کالاها که از نظر درجه اهمیت در یک طبقه قرار می‌گیرند، به‌خوبی متوجه می‌شویم که اولویت خرید بسیاری از کالاها در بین خانواده‌های متوسط و ضعیف جامعه جابه‌جاشده است. این تغییر اولویت عموماً به دلیل کاهش معنادار سطح عمومی دستمزدها و افزایش فقر و کاهش توان خرید خانوار اتفاق افتاده و این وضعیت موجب عدم تعادل در سیستم عرضه و تقاضا در اکثر کالاهای سرمایه‌ای در جامعه شده است. ناگفته پیداست که دولت برای بازگرداندن رونق باید هزینه‌های تمام‌شده ملک از یک‌سو و افزایش قدرت خرید مصرف‌کننده را از سوی دیگر مدنظر قرار دهد و با نگاه یک‌سویه به این بازار قطعاً نمی‌توان مشکلات فراوان پیش روی تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان این بازار را برطرف کرد.
