کوچ دوباره نقدینگی به بازار مسکن؟

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

نگاهی به آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن که مربوط به دی ماه سال جاری است نشان می‌دهد که در این ماه، 6.7 هزار واحد مسکونی خرید و فروش شده است، این آمار در آذر ماه 6.8 هزار واحد مسکونی و در آبان ماه 6.9 و در مهر ماه 9.4 هزار واحد مسکونی بوده است.

این آمار در حالی است که براساس اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در 29 روز بهمن ماه سال جاری، 10 هزار و 348 فقره مبایعه نامه در شهر تهران به امضا رسیده است.

در واقع تحلیل حجم معاملات طی 5 ماهه گذشته نشان می‌دهد که حجم معاملات در بهمن ماه، افزایش چشمگیری نسبت به ماه‌های یادشده داشته است که می‌تواند نشانه مثبتی در بازار مسکن باشد.

بررسی‌ها حکایت از آن دارد که با آغاز نیمه دوم سال جاری و حتی با افت شیب افزایش قیمت، معاملات ملک همچنان به روند نزولی خود ادامه داد و جز در مهر ماه که تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن نزدیک به 10 هزار واحد مسکونی بود در آبان، آذر و دی ماه شاهد افت قابل ملاحظه معاملات در بخش مسکن بودیم؛ اما در بهمن ماه، تعداد قراردادهای خرید وفروش مسکن به بالای 10 هزار واحد مسکونی رسید که طی 5 ماهه گذشته بی‌سابقه بوده است.

در این میان چون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بهمن ماه از سوی بانک مرکزی مشخص نشده است و اتحادیه مشاوران املاک هم رقمی را به عنوان متوسط قیمت معرفی نکردند نمی‌توان درباره تاثیر قیمت بر حجم معاملات، تحلیلی ارایه داد اما با توجه به اینکه در آستانه سال نو هستیم و تجربه نشان داده است که طی دوماه پایانی سال، تعداد قراردادهای خرید و فروش افزایش می‌یابد، روزنامه تعادل در گزارش‌های قبلی خود رشد حجم معاملات در بهمن ماه را پیش بینی کرده بود که این پیش بینی تحقق یافته است.

هرساله با نزدیک شدن به سال جدید، با توجه به ایجاد جو روانی مربوط به افزایش قیمت مسکن در سال آینده و گرم شدن بازار شایعات بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، وارد بازار شده و قرارداد امضا می‌کنند، به نظر می‌رسد که وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن و شایعات بسیار درباره بازار ارز و طلا در سال جاری نسبت به سال‌های گذشته پررنگ‌تر بوده است و دلیل آن هم جهش ناگهانی قیمت ارز در ماه‌های ابتدایی سال جاری بود. به عبارت دیگر، با افزایش اتمسفر نااطمینانی در شرایط کلی اقتصاد و همچنین افزایش انتظارات تورمی به نظر می‌رسد، بار دیگر، جریان نقدینگی، کوچ به پناهگاه سنتی خود یعنی املاک را استارت زده است.

از اردیبهشت ماه سال جاری و با نوسان نرخ ارز، قیمت مسکن هم رشد چشمگیری داشت و همگام با افزایش قیمت‌ها، حجم معاملات روندی کاهشی را در پیش گرفت، بررسی قیمت و حجم معاملات مسکن طی 10 ماهه گذشته سال 97 نشان می‌دهد که قیمت مسکن طی 10 ماهه گذشته افزایش داشته البته شیب این رشد از مهرماه کند شد اما همچنان قیمت‌ها نسبت به ماه گذشته خود افزایش می‌یافتند.

در دی ماه نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به آذرماه تنها 2.5 درصد بود که این رقم نسبت به ماه‌های قبل کاهش قابل توجهی داشت وکارشناسان پیش بینی می‌کردند که این رشد در ماه‌های آتی هم ادامه یابد اما شیب آن روندی نزولی داشته باشد که به نظر می‌رسد رشد قیمت مسکن در بهمن ماه نسبت به دی ماه فراتر از 5 درصد نباشد.

  کاهش 53 درصدی مبایعه‌نامه

اگرچه بررسی آمار 5 ماهه گذشته بازار خرید و فروش مسکن نشان می‌دهد که حجم معاملات در بهمن ماه نسبت به دی، آذر، آبان و مهر ماه رشد داشته است، اما تطبیق این آمار با آمارهای سال گذشته، واقعیت دیگری را نشان می‌دهد.

 به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن هم از اول بهمن ماه سال جاری تا 29 بهمن ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 53 درصد افت کرده است.

مصطفی قلی خسروی در گفت‌وگو با «تعادل» می‌افزاید: از اول بهمن سال 97، حجم قراردادهای اجاره 21 درصد نسبت به مشابه سال گذشته خود کاهش یافته است.

او ادامه می‌دهد: بطور کلی طی 29 روز بهمن ماه سال جاری، حجم مبایعه نامه و قراردادهای رهن و اجاره 41 درصد کاهش یافته است.

به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، دربازه زمانی اول بهمن تا 29 بهمن 97، تعداد کل قراردادهای خرید و فروش و رهن واجاره ثبت شده در دفاتر مشاور املاک تهران، 21 هزار و 593 فقره بوده است که 10 هزار و 348 فقره مبایعه نامه و 11 هزار و 47 فقره قرارداد اجاره بوده است.

خسروی اضافه می‌کند: اما طی یک ماهه بهمن سال گذشته، 36 هزار و 529 قرارداد امضا شده است که 22 هزار و 154 فقره مبایعه نامه بوده است و 14 هزار و 42 قرارداد مربوط به اجاره بوده است .

  تفوق اجاره نامه‌ها بر مبایعه نامه‌ها

ناگفته نماند که بررسی آمار اعلام شده از سوی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نشان می‌دهد که در سال گذشته تعداد قراردادهای خرید وفروش بیشتر از تعداد قراردادهای اجاره بوده درحالی که در سال جاری قراردادهای اجاره به حجم معاملات خرید و فروش پیشی گرفته‌اند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت بازار مسکن طی ماه‌های آتی می‌گوید: تجربه سال 91 و افزایش ناگهانی نرخ ارز نشان می‌دهد که مسکن تحت تاثر نرخ ارز قرار گرفت و قیمت‌ها افزایش یافت اما در نهایت قیمت‌ها به ثبات رسید.

او ادامه می‌دهد: درسال 97 و با جهش نرخ ارز شاهد افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن بودیم که انتظار می‌رود در ماه‌های آتی شاهد ثبات قیمتی در این بخش باشیم.

به گفته خسروی، نوسان نرخ ارز بر قیمت مسکن اثرگذاشت در حالی که بیش از 85 درصد از مصالح کشور در داخل تولید می‌شود و ایرانی است. بنابراین در زمینه تأمین مصالح با مشکلی مواجه نبودیم.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار می‌کند: شاخص تورم در بخش مسکن همواره کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است و پیش بینی می‌شود که قیمت مسکن در سال آینده هم کمتر از نرخ تورم باشد. احتمال وقوع این پیش بینی با توجه به سیاست‌های وزیر جدید راه و شهرسازی و نگاه ویژه آقای اسلامی به بخش مسکن، افزایش یافته است.