3 دیدگاه متفاوت درباره خروج مسکن از رکود

گروه راه و شهرسازی|

روزهای پایانی سال 97 را می‌گذرانیم و بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی است، طی 11 ماه گذشته قیمت‌ها نسبت به مشابه سال گذشته 68.8 درصد افزایش یافته و حجم معاملات هم 32.5 درصد کاهش داشته است و رشد قیمت‌ها و افت قراردادهای مسکن، نگرانی‌هایی درباره آینده این بازار در سال آتی به همراه داشته است.

در این شرایط و با توجه به هشدار کارشناسان اقتصاد مسکن درباره تداوم رکود تورمی در بازار، سه دیدگاه متفاوت برای بهبود شرایط بازار مسکن پیشنهاد شده است، در دیدگاه نخست که وزیر جدید راه و شهرسازی هم از آن حمایت می‌کند، افزایش تسهیلات ارایه شده به طرف عرضه و به تبع آن کاهش قیمت مسکن مورد‌نظر است، حامیان این دیدگاه معتقدند که در شرایط کنونی بازار مسکن، باید سمت عرضه مورد توجه قرار بگیرد.

در سوی دیگر، برخی کارشناسان مسکن و وزیر سابق راه و شهرسازی قرار دارند که از افزایش تسهیلات بخش تقاضا حمایت کرده و می‌کنند. نگاهی به سیاست گذشته وزارت راه و شهرسازی هم نشان می‌دهد که طی سال‌های گذشته چندین بار شاهد افزایش سقف تسهیلات ارایه شده به بخش تقاضا بودیم.

البته برخی دیگر از کارشناسان معتقدند که برای بازگشت رونق به بازار مسکن باید از هر دو سمت عرضه و تقاضا حمایت شود و حمایت از یک بخش، تضعیف بخش دیگر را به همراه دارد، به اعتقاد این کارشناسان برای برقراری تعادل در بازار، حمایت باید دوطرفه باشد.

در این میان، وزیر راه و شهرسازی که از همان روزهای نخست پذیرش مسوولیت وزارتخانه از بخش عرضه حمایت کرد، در تازه‌ترین اظهاراتش با تأکید دوباره بر افزایش تسهیلات طرف عرضه گفت: در چند سال گذشته در حوزه تامین مسکن دچار عقب ماندگی بوده‌ایم که باید تلاش کنیم تا این عقب ماندگی‌ها را جبران کنیم. باید تلاش کنیم تا ساخت و ساز مسکن به جریان مولد تبدیل شود و بتواند روز افزون این چرخه تولید مسکن را به حرکت درآورد و پاسخگوی نیاز مسکن برای همه اقشار به ویژه مسکن اولی‌ها شود.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمد اسلامی افزود: طرح جامع مسکن را احیاءو عقب‌ماندگی بخش مسکن را جبران خواهیم کرد.

او ادامه داد: از ۹۲۸ برجی که در تهران ساخته شده ۷۰۰ برج بدون پروانه ساختمانی انجام شده است.

ناگفته نماند که تغییر رویکرد دولت به سمت تولید و عرضه مسکن به شرط استفاده از روش‌های صحیح می‌تواند منجر به افزایش اشتغال و تنظیم بازار مسکن شود.

   کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران

در شرایطی که وزیر راه و شهرسازی بر حمایت از سمت عرضه و افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن اصرار دارد انبوه‌سازان از وضعیت موجود بازارساخت و ساز ناراضی هستند، چندی پیش بود که رییس کانون صنفی انبوه‌سازان کل کشور در گفت‌وگویی اعلام کرد که سود ساخت و ساز به 15 درصد افت کرده است و همین موضوع اشتیاق سازندگان برای تولید مسکن را کاهش داده است، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور هم در همین راستا با بیان اینکه اگر هزینه دریافت تسهیلات به بخش تولید مسکن افزایش نیابد، سازنده‌ها از ساخت و ساز استقبال خواهند کرد، گفت: تولیدکنندگان به علت ریسک بالای سرمایه‌گذاری رغبتی برای تولید مسکن ندارند.

فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با فارس با اشاره به اینکه با افزایش قیمت‌ها از جمله قیمت مسکن، ارزش پول ملی به یک سوم کاهش یافته است، گفت: این مساله سبب شده است، نقدینگی تولیدکنندگان به خصوص سازندگان به یک سوم کاهش پیدا کند، بنابراین وقتی قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش می‌یابد، تولیدکننده‌ها هم رغبتی برای ورود به عرصه ساخت و ساز از خود نشان نمی‌دهند.

پورحاجت با تاکید بر اینکه تقویت نقدینگی یکی از مهم‌ترین مولفه‌های افزایش قدرت خرید است، اظهار کرد: از 18 ماه پیش که قیمت مسکن روند رو به رشد خود را آغاز کرد، سقف تسهیلات ساخت مسکن و شرایط پرداخت آن هیچ تغییری نکرده است، پس باید سیکل معیوبی که سالیان سال در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن داریم، تغییر کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور ادامه داد: بارها اعلام کردیم که باید مسیر هدایت نقدینگی و تقویت قدرت خرید متقاضی مسکن باید از این سیکل عبور کند و اگر فضای کسب و کار در بخش ساخت و ساز از بن بست خارج شود، با افزایش تولید مسکن شاهد متعادل شدن قیمت مسکن در کشور خواهیم بود.

او با اشاره به مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن گفت: پرداخت تسهیلات به بخش عرضه و امکان تقسیط به بخش تقاضا در بازه بلندمدت به خریداران مسکن نشان می‌دهد که شورای پول و اعتبار به این بلوغ رسیده است و اتفاق خوبی که در این مصوبه شاهد آن هستیم، این است که در این مصوبه برای تمامی بانک‌های خصوصی و تجاری و بانک مسکن مجوز داده شده است.

   حمایت دولت از عرضه مسکن

نگاهی به سیاست‌های اعمال شده از سوی دولت در بخش مسکن طی چهارپنج ماه گذشته نشان از تغییر رویکرد در بخش مسکن دارد و درحالی که در دوره عباس آخوندی تاکید بر حمایت از بخش تقاضا بود در این دوره وزیر جدید راه و شهرسازی قاطعانه اعلام کرد که برنامه‌ای برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن ندارد و اواسط هفته گذشته هم بانک مرکزی در اطلاعیه‌ای از افزایش وام ساخت مسکن در تهران تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان فردی و ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین خبر داد.

در همین ارتباط مهدی غلامی، مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گفت‌وگو با مهر با مثبت ارزیابی کردن تغییر رویکرد دولت به سمت تولید مسکن گفت: با توجه به ظرفیت بالای اشتغالزایی تولید مسکن و ارتباط گسترده آن با صنایع دیگر، رونق این بخش می‌تواند موجب حرکت کل اقتصاد کشور شود البته این موضوع در سال‌های اخیر مورد غفلت قرار گرفت و سیاست‌های اعمالی نتوانست بخش مسکن را از رکود خارج کند.

غلامی افزود: بررسی آمار کشور بیانگر کمبود عرضه مسکن در این سال‌ها است. مطابق با داده‌های حاصل از سرشماری سال ۹۵ در حالی که تعداد خانوار کشور به ۲۴.۱ میلیون نفر رسیده، کل موجودی مسکن کشور ۲۲.۸ میلیون واحد اعلام شده است که نشان از کمبود تعداد مسکن نسبت به خانوارهای کل کشور دارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: اینکه در یک سال اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن تقریباً دو برابر شده است و همچنین مستأجران با افزایش شدید مبلغ اجاره‌بها مواجه شده‌اند علل مختلفی دارد که یکی از آنها همین کاهش تولید و عرضه واحدهای مسکونی بوده است.

غلامی به تکمیل واحدهای باقی مانده مسکن مهر اشاره کرد و گفت: در حال حاضر حدود ۵۰۰ هزار خانواده منتظر واحدهای مسکن مهر خود هستند. برای مثال بیش از ۱۲۰ هزار واحد تکمیل نشده در شهرهای جدید اطراف شهر تهران وجود دارد که تکمیل و تحویل آنها می‌توانست نقش مهمی در تنظیم بازار مسکن و اجاره در شهر تهران داشته باشد.

   حمایت از طرف تقاضا

در کنار کارشناسانی که از افزایش ظرفیت تولید حمایت می‌کنند برخی کارشناسان افزایش سقف تسهیلات طرف تقاضا را پیشنهاد می‌کنند، حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی از صاحب‌نظرانی است که  افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن را ضروری دانسته و گفت : متاسفانه امکانات بانک هم محدود است.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، او افزود: اکنون سال‌هاست که دیگر بانک‌ها از اعطای تسهیلات رهنی (یعنی تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) عاجزند زیرا هزینه پول برای آنها بالاست و نمی‌توانند با نرخ‌های پایین تسهیلات بدهند. اگر هم بخواهند با نرخ بالا بدهند، مردم نمی‌توانند اقساط را پرداخت کنند، از این‌رو بانک مسکن با نرخ یارانه‌ای ۸ تا ۱۰ درصد اعطای تسهیلات می‌کند.

عبده‌تبریزی درباره راه صحیح برای تنظیم بازار مسکن تاکید کرد: اعطای تسهیلات برای خرید مسکن به مردم اجازه می‌دهد که مسکن را نه فقط از محل پس‌انداز گذشته و حال خود، بلکه از محل پس‌انداز آتی خود خریداری کنند.

او افزود: محدودیت بودجه امروز گرفتاری‌های زیادی ایجاد کرده است و متاسفانه از سال ۱۳۸۶ تا امروز، بودجه خانوارها به قیمت ثابت در حال کاهش است و اجاره‌نشینی در حال گسترش؛ اجاره‌نشینی از حدود ۱۰ درصد سال ۱۳۶۵ به بیش از ۳۰ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است و در تهران، این نسبت حدود ۵۰ درصد است.