سرایت «جهش قیمتی» به مسکن مهر

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

از ابتدای سال 97 هم‌زمان با رشد قیمت ارز و سکه قیمت مسکن نیز دچار تنش شده و قیمت‌ واحدهای مسکونی همگام با رشد نرخ تورم در برخی از نقاط کشور شاهد افزایش 30 تا 70 شد. دراین‌بین قیمت واحدهای مسکن مهر نیز از این رقابت جا نمانده و چند برابر شد. به گفته بسیاری از کارشناسان یکی از دلایل رشد قیمت واحدهای شهرهای اقماری کلانشهر به‌خصوص تهران رشد قیمت اجاره و خریدوفروش مسکن در خود شهرها بوده است. چراکه بخش اعظمی از شهروندان توانایی تأمین اجاره‌بها و خرید ملک در داخل شهر را ندارند و به حاشیه شهرها هجوم آوردند. به اعتقاد کارشناسان رشد قیمت مسکن مهر ناشی از چند رفتار واکنشی از سوی سه بخش تولیدکننده، مالک و مشتری بوده است. بررسی‌های میدانی بازار مسکن در شهرهای اقماری نیز به‌وضوح نشان می‌دهد قیمت‌های پایین زمین و منافع سود سازنده از ساخت ملک در این شهرها، توانایی خرید ملک از سوی مشتریان و طمع مالکان باعث افزایش عرضه و تقاضا در این نقاط شده و این افزایش رشد قیمت‌ها را در پی داشته است؛ اما در کنار این موارد تکمیل خطوط مترو پرند و هشتگرد در شهرهای اقماری تهران نیز باعث شده زمزمه‌های رشد قیمت شنیده شود؛ و از آنجایی‌که شهرهای اقماری این کلانشهر نوعی الگو برای شهرهای جدید است انتظار رشد قیمت در شهرهای جدید نیز دور از ذهن نیست.

   نگاهی به آخرین نرخ‌های مسکن مهر

آخرین نرخ‌های پیشنهادی از واحدهای مسکن مهر پردیس در بهمن‌ماه ۱۳۹۷ حدود ۱۵۰ تا ۲۷۰ میلیون تومان است. در پرند نیز با ۵۵ تا ۹۰ میلیون تومان یک واحد امکان خرید یک واحد مسکونی در بهمن ماه وجود داشت. همچنین در هشتگرد قیمت مسکن مهر کمی بیش از ۶۰ میلیون تومان بود. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان غیر مسکن مهر در شهر جدید پردیس حدود ۳ تا ۶ میلیون تومان بسته به ویژگی‌های ملک، نوع ساخت و متریال استفاده شده در آن، سن بنا، متراژ، موقعیت و... متغیر است. در شهر جدید پرند نیز در برخی از فازهای این شهر جدید هر مترمربع آپارتمان مسکونی غیر مسکن مهر، بطور متوسط، بین حدود ۲ تا ۶ میلیون تومان خرید و فروش می‌شود. این در حالی است که واحدهای مسکونی احداث شده روی زمین‌های ۵۰۰ تا هزار مترمربعی در این شهر جدید، بطور میانگین، حدود یک تا ۴ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شود که این قیمت‌گذاری بسته به شرایط این نوع املاک، متفاوت است.

 در عین حال، به نظر می‌رسد، قیمت پیشنهادی واحدهای مسکن مهر در شهرهای اطراف تهران نسبت به بهمن ماه سال گذشته رشد قابل توجهی داشته و از بازه 100 تا 300 میلیون تومان به بازه 300 تا 500 میلیون تومان افزایش یافته است.

به گفته بسیاری از دلالان مسکن قیمت‌های کنونی واحدهای مسکونی در شهرهای جدید پس از آرامش نسبی شهرها بعد از سیلاب، اتمام ماه رمضان، تکمیل مترو و افزایش نرخ تورم با رشد بیشتری هم روبرو خواهد شد.

   رشد قیمت دور از انتظار نبود

در همین رابطه، یک کارشناس مسکن بابیان اینکه افزایش نرخ دلار، نهادهای ساختمانی و ریسک باعث افزایش قیمت مسکن در سال گذشته شد، گفت: بطور کلی همبستگی قیمتی مسکن بین کلانشهرها و شهرها وجود ندارد و جهش قیمت در شهرهای متوسط بافاصله زمانی نسبت به کلانشهرهایی مانند تهران رخ می‌دهد. مهدی سلطان محمدی گفت: دراین‌بین شهرهای اقماری با فاصله زمانی نسبت به شهرهای متوسط به همبستگی قیمت‌ها واکنش نشان می‌دهد بنابراین رشد قیمت مسکن در شهرهای جدید طی دو ماه اخیر دور از انتظار نبوده است.این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه در برخی از شهرها و حتی در بین مناطق یک کلانشهر همبستگی منفی قیمتی نیز وجود دارد، گفت: در بازه زمانی چندماهه ابتدای سال 97، برخی از مناطق 22 گانه تهران رشد قیمتی کمتری نسبت به برخی دیگر از مناطق داشتند.وی گفت: تأثیر افزایش نرخ تورم برنهادهای ساختمانی یکی از عوامل رشد قیمت مسکن در شهرها بوده است. بطور مثال، در سال گذشته قیمت فولاد نسبت به سال 96 حدود 2.5 برابر و قیمت محصولات تأسیساتی مرتبط با بخش مکانیک و برق 3 برابر شد.به گفته این کارشناس مسکن، بطورکلی تورم عمومی باعث افزایش قیمت مسکن در کلانشهرها شده و به علت ظرفیت و توانایی خرید متقاضیان، این افزایش در شهرهای جدید با فاصله زمانی آهسته‌تر و کندتر بوده است و به نظر می‌رسد، این شهرها به علت نبود توانایی خرید در ماه‌های آتی وارد فاز رکود شود. چراکه این جوامع شهری پذیرایی این حجم از افزایش قیمت‌ها را نداشته است.

   رونق مسکن مهر

بعد از فروکش بحران سیلاب

در همین زمینه، محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی گفت: برنامه کلان پروژه مسکن مِهر برای تأمین مسکن قشر ضعیف جوامع شهری با استفاده از زمین‌های رایگان یا خیلی ارزان در حاشیه و حتی خارج از محدوده خدماتی شهرها با مصالح کم کیفیت و بدون داشتن مجری ذی‌صلاح از سوی دولت نهم اجرا و در ابتدا با تقاضای بسیاری مواجه شد.

وی گفت: اما بعد از مدتی به علت نبود زیرساخت‌های حمل‌ونقل و زیست‌محیطی پروژه‌های شهرهای اقماری حین ساخت و سپس توسط بخش تقاضاها تحریم و خیلی از متقاضیان که ثبت‌نام کرده بودند به تکاپوی پیش‌فروش و فروش واحدهای ثبت نامی کرده‌اند.مهری گفت: به علت دوری از مراکز شهری و خدماتی، نبود امکانات زیرساختی و رو بنایی، عدم وجود سایر کاربری‌های لازم در مجتمع‌ها تکمیل‌شده و همچنین کمبود منابع برای تأمین زیرساخت‌های حیاتی باعث شد بیشتر واحدهای شهرهای اقماری خالی یا به عنوان مسکن دوم استفاده شوند.

  طغیان گرانی باعث تکمیل پروژه‌ها شد

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه این شرایط به نحوی جدی بود که دولت نیز روند تکمیل واحدهای نیمه‌کاره را تعطیل کرد، گفت: با طغیان گرانی ماه‌های اخیر به بهانه گرانی ارز و سکه و متعاقب آن کالاهای اساسی، مصالح ساختمانی و شایعات، مسکن نیز یک‌باره با افزایش قیمت‌های تا چند صددرصدی شرایط را به مسیری بُرد که اکثر متقاضیان موثر مسکن و افرادی که از طریق وام مسکن متقاضی مسکن بودند مستأصل شدند و راه‌حلی جز ورود به شهرهای اقماری نداشتند.

وی گفت: به‌هرحال در شهرهای بزرگ، گرانی مسکن توأم با شایعات داغ منجر به افزایش تقاضا و عرضه حداکثری در شهرهای اقماری شده و معاملات فراوانی در این مناطق صورت گرفت.

مهری بابیان اینکه با افزایش بخش تقاضا قیمت‌ها گران‌تر شد، گفت: این‌بار برگ برنده به سمت فروشندگان و مالکان سوق پیدا کرد و فروشندگان از فروش واحدها منصرف شدند با این تصور که با فروش خانه خود فردا روز واحد خود را می‌توانند باقیمت بالاتری به بازار عرضه کنند. به همین دلیل در بُحبوحه این گرانی‌ها تمام خانه‌های کلنگی بدون متقاضی در حاشیه، مسکن‌های مهرشهرها و حتی روستاهای بزرگ جان گرفتند و به سرعت توانستند جایگزین واحدهای آپارتمان متراژ پایین در محله‌های متوسط شوند.

وی گفت: در این میان مسکن مهر به لحاظ نوساز بودن، استفاده از مصالح نوین (هرچند کم کیفیت) و ترس از افزایش قیمت‌ها توانست از بی‌توجهی چندساله نجات یابد و اعتباری کسب کند. مسکن مهری که تا سال گذشته حتی اقشار ضعیف جامعه از انتخاب ناچاری آن اِبا داشتند یک‌شبه و در تلاطم گرانی‌های اخیر جلب نظر قشر میانی جامعه و متقاضیان موثر مسکن شد و به عنوان مأوای زندگی خیلی از اقشار جامعه که تا قبل از گرانی‌های اخیر در تکاپوی واحدهای آپارتمان در محلات متوسط و رو به بالای شهرها بودند شد.

این کارشناس شهرسازی گفت: البته بخشی از گرایش‌ها به مسکن مهر مربوط به عدم جواب دهی سرمایه و دارایی‌های اقشار مصرف‌کننده برای خرید مسکن در شهرهای مادر بود به همین منظور به‌ناچار به مسکن مهر که قیمت نسبتاً مناسب‌تری داشت روی آوردند. این مباحث باعث شد فروشندگان و مالکان مسکن مهر نیز همپای دیگر فروشندگان سایر محله‌ها و حتی گامی فراتر قیمت‌ها را به انتخاب و باب میل خود افزایش دهند.

وی گفت: حال متقاضیان این تصور را دارند اگر امروزه خانه‌ای برای خود مهیا نکنند روزبه‌روز ارزش پول آنها تنزل می‌یابد و حتی در هفته و ماه‌های آینده نمی‌توانند همین مسکن مهر را بخرند. بر این اساس تقاضای آنها برای خرید مسکن مهر افزایش و خریدوفروش در این واحدها رواج یافت. در این میان مسکن مهر با این حربه توانست از رکود خارج و قیمت فزاینده‌ای برای خود کسب و چراغ‌های خاموش واحدها و بلوک‌ها این شهرهای اقماری در تاریکی ماه‌های گذشته روشن شود.

مهری گفت: لازم به ذکر است تخریب تعدادی از مسکن‌های در مسیر سیل‌های اخیر مجدداً تقاضا برای افزایش مسکن مهر ایجاد می‌کند. بطوری‌که ارزان بودن این واحدها در مقایسه با دیگر مسکن‌ها به عنوان جایگزین برای خانه‌های تخریب‌شده و آن دسته از افرادی که اندک سرمایه‌ای دارند و منتظر ساخت مسکن و حمایت‌های دولتی نمی‌مانند مناسب است.

وی درنهایت گفت: قیمت‌های فزاینده مسکن مهر در ماه‌های اخیر ناشی از تقاضای افرادی است که توان مالی برای واحدهای دیگر ندارند.

  مقوله‌ای بسیار جدی

سلطان محمدی در ادامه این گزارش بابیان اینکه رشد قیمت مسکن در شهرهای جدید مقوله بسیار جدی است، گفت: چراکه این شهرها وظیفه جاده‌ جمعیت سرریز کلانشهرها رادارند و هر نوع تنش قیمتی باعث افزایش حاشیه‌نشینی در کلانشهرها می‌شود.وی گفت: نیاز است ابزارهای جدی برای کاهش یا تثبیت قیمت‌های مسکن در شهرهای اقماری اعمال شود چراکه در ماه‌های آتی هجوم متقاضیان به شهرهای اقماری به علت رشد چند برابری قیمت‌های مسکن و اجاره‌نشینی در کلانشهرها و افزایش نرخ تورم دور از ذهن نیست و مطمئنا در پس هجوم تقاضا مصرفی رشد قیمت‌ها سردرگمی مصرف‌کنندگان و دلال‌بازی و سفته‌بازی وجود دارد.

  3   تحلیل مقطعی

 برای واحدهای شهرهای اقماری

در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی با بیان اینکه وضعیت کنونی مسکن همانند گلوله داغ است، گفت: بخش اعظمی از مالکان به دنبال یافتن مشتری و خلاصی از این گلوله داغ هستند و مطمئنا در پس این تبادل و جابه‌جایی سفته‌بازی و دلالی وجود دارد.

این کارشناس مسکن گفت: هم‌اکنون قیمت واحدهای مسکونی در شهرهای اقماری دچار تب دلالی شده و به‌هیچ‌عنوان رسمی نبوده و فاقد متقاضی مصرفی است چراکه آمارها نشان می‌دهد تعداد معاملات واقعی و انجام‌شده در چند ماه اخیر در شهرهای جدید در حد انگشت‌شمار بوده است.

وی بابیان اینکه در حال حاضر التهاب قیمت مسکن بعد از یک‌فاصله زمانی وارد شهرهای جدید شده است، گفت: این بی‌نظمی ناشی از عدم کنترل قیمت‌های مسکن در شهرها و کلانشهرها است و متأسفانه با وجود صحبت‌ها و سخنرانی‌ها متعدد مسوولان در رسانه‌ها اقدامات شایسته‌ای برای تنظیم قیمت‌های بازار مسکن انجام‌نشده است.به گفته این کارشناس، یکی از راهکارهای تنظیم قیمت مسکن افزایش ساخت وتولید مسکن است این در حالی است که در طی سال‌های اخیر تعداد پروانه ساخت به‌شدت کاهش‌یافته و حتی بر اساس آمارهای بانک عامل بخش مسکن طی ۱۰ ماهه سال 96 حدود ۲۹ هزار و ۳۵۸ فقره تسهیلات ساخت مسکن پرداخت بوده که این عدد در سال 97 به ۲۳ هزار و ۷۰۰ فقره کاهش‌یافته است.

آیت‌اللهی با بیان اینکه بازار مسکن در شهرهای جدید در چندماهه آینده باید در انتظار چند رویداد مهم باشد، گفت: اولین رویداد مربوط به هجوم مستأجران کلانشهرها به شهرهای جدید است؛ و بدون تردید مآمن بعدی مستأجران جامانده از قراردادهای اجاره مسکن در تهران به 4 شهر جدید پرند، پردیس، هشتگرد و اندیشه پناه خواهند برد. در این میان به نظر می‌رسد، بیشترین مستأجر به ترتیب وارد هشتگرد، پرند، پردیس و اندیشه شود. دلیل لحاظ ترتیب تنها به علت ارزانی و گرانی مسکن در این شهرها است. چنانچه می‌دانید در حال حاضر شهر جدید اندیشه طلایه‌دار افزایش

قیمت‌ها است.وی گفت: اتفاق بعدی در شهرهای جدید مربوط به افزایش قیمت‌ها در این مناطق است به طبع زمانی که متقاضی مصرفی در یک محدوده زیاد شود دلال‌بازی و قیمت‌های کاذب به وجود می‌آید بنابراین انتظار بعدی در شهرهای جدید انتظار دلالی و قیمت‌های حبابی است.

این کارشناس گفت: اتفاق سوم مربوط به رکود تورمی است زمانی که قیمت‌های مسکن به‌صورت دلخواه و بدون نظارت افزایش پیدا کند این بازار دچار رکود تورمی می‌شود بنابراین به نظر می‌رسد در چند ماه اول شاهد رونق در ماه‌های تابستان رو به پاییز شاهد ثبات و در ماه‌های پاییز و زمستان شاهد رکود تورمی در بازار مسکن شهرهای جدید باشیم. البته تمامی این پیش‌بینی‌ها می‌تواند با مدیریت صحیح روند مثبتی به خود بگیرد.

وی درنهایت گفت: با تحلیل‌های فوق به نظر می‌رسد در روزهای آتی شاهد رونق تنشی و در ادامه رکود تورمی در شهرهای اقماری کلانشهرهای باشیم.