2 راهکار اساسی برای رونق معاملات مسکن

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

طی یک‌سال گذشته، همگام با جهش قیمت مسکن، حجم متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن هم کاهش یافته است، شاهد این ادعا انصراف 60 هزار نفر از سپرده گذاران در صندوق پس انداز مسکن یکم و همچنین افت 7 درصدی متقاضیان دریافت اوراق ممتاز (تسهیلات 60 میلیون تومانی یا تسه) در سال 97 نسبت به سال 96 است.

دراین میان، کاهش تعداد متقاضیان دریافت تسه با افت قیمت این اوراق همراه شده است به گونه‌ای که قیمت هر برگ از این اوراق به کمتر از 40 هزار تومان رسیده موضوعی که در 4 سال گذشته بی‌سابقه بوده است.

در این شرایط، با کاهش حجم متقاضیان دریافت وام خرید مسکن (اوراق و صندوق پس انداز مسکن یکم)، سناریو افت تعداد معاملات امضا شده در بازار مسکن هم در حال اجراست و ادامه وضع موجود می‌تواند به عمیق‌ترشدن رکود مسکن بینجامد و وضعیت بازار مسکن را بغرنج‌تر کند.

 حال این سوال مطرح می‌شود که علت اصلی کاهش حجم متقاضیان دریافت وام خرید مسکن چیست؟ جهش قیمت‌ها و کم اثر شدن این وام‌ها عامل اصلی است یا افزایش هزینه‌های خانوار و ایجاد مشکل در بازپرداخت این تسهیلات؟

به نظر می‌رسد که تمامی این عوامل در افت تعداد دریافت‌کنندگان تسهیلات خرید مسکن موثر هستند و مجموع این عوامل به انصراف 60هزار نفر از صندوق پس انداز مسکن یکم و افت 7 درصدی دریافت‌کنندگان اوراق ممتاز منجر شده است.

کارشناسان بر این مساله اجماع دارند که کلید حل مشکلات بازار مسکن و کاهش حجم تقاضا برای دریافت وام (به تبع آن کاهش معاملات انجام شده) در دست دولت است البته درباره نوع کمک ارایه شده از سوی دولت اظهارنظرهای مختلفی وجود دارد برخی معتقدند که دولت باید سقف تسهیلات را به ویژه برای صندوق پس انداز مسکن یکم افزایش دهد، نرخ سود را به کمتر از 4 درصد کاهش دهد، دوره بازپرداخت را به بیش از 20 سال برساند و شرط سپرده‌گذاری یکساله را هم حذف کند، در این صورت است که شاهد بازگشت متقاضیان دریافت وام خواهیم

بود.

از سوی دیگر، برخی پیشنهاد می‌دهند که راهکار سریع و قابل اطمینان برای حل این مشکل، عرضه زمین رایگان به متقاضیان خرید مسکن است.

   جهش قیمت عامل اصلی کاهش تقاضای وام

فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با ابراز نگرانی از ارقام مطرح شده درباره کاهش دریافت‌کنندگان وام خرید مسکن، با اشاره به انصراف 60 هزار نفر از صندوق پس‌انداز مسکن یکم و کاهش 7 درصدی متقاضیان دریافت وام اوراق ممتاز به «تعادل» می‌گوید: اصلی‌ترین عامل کاهش متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن، جهش قیمت مسکن در یک‌سال گذشته است.

بیضایی می‌افزاید: شاخصی در اقتصاد مسکن مطرح است که به آن (Loan To Value)ltv گفته می‌شود، این شاخص نسبتی مالی است که از تقسیم مبلغ وام به قیمت بازار یا ارزش کارشناسی دارایی به دست می‌آید و به صورت درصد بیان می‌شود. این شاخص هم در بحث ارزش اوراق و هم در بحث ارزش وام مسکن مطرح می‌شود، افزایش قیمت مسکن موجب تغییراتی در این شاخص شده است.

او اظهار می‌کند‌: هر چه این شاخص درصد کمتری را به خود اختصاص دهد به این معنا است که ارزش وام دریافت شده به متقاضی، کاهش یافته است.

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، با کاهش این شاخص ارزش وامی که دریافت می‌شود نسبت به قیمت یک واحد مسکونی، افت می‌کند و همین موضوع اثرگذاری دریافت وام را کاهش می‌دهد، با کاهش اثرگذاری وام، حجم تقاضا برای دریافت اوراق یا سپرده‌گذاری کاهش سیری نزولی را سپری می‌کند.

بیضایی با اشاره به کاهش اثرگذاری وام اوراق و وام صندوق پس انداز مسکن یکم در خرید مسکن تصریح می‌کند: با جهش قیمت مسکن، دریافت این دو نوع وام برای متقاضیان مصرفی معنایی ندارد، زیرا وام‌های پرداختی درصد کمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند.

او ادامه می‌دهد: پیش از شوک قیمتی در بازار مسکن، تسهیلات پرداختی برای متقاضیان تهرانی اثرچندانی نداشت اما برای متقاضیان شهرستانی قابل قبول بود و راهکار مناسبی برای خانه‌دار شدن محسوب می‌شد اما در شرایط فعلی، این وام‌ها اثرگذاری خود را برای شهرستان‌ها هم از دست داده‌اند.

مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، اضافه می‌کند: نکته دیگری که باید مورد توجه قرار بگیرد این است که شرایط متقاضیان، اقتصاد خرد و اقتصاد کلان برای افزایش وام مسکن مهیا نیست.

بیضایی اظهار می‌کند: به عبارتی متقاضیان خرید مسکن شرایط لازم برای بازپرداخت اقساط وام را ندارند چون قیمت کالاها و خدمات رشد چشمگیری داشته و همین موضوع فشار مالی به خانوارها را افزایش داده است بنابراین امکان افزایش سقف وام و به تبع آن اقساط سنگین‌تر امکان پذیر نیست.

او تصریح می‌کند: سیستم بانکی کشور هم امکان افزایش سقف وام مسکن را ندارد بنابراین جذابیت برای حوزه تسهیلات خرید کاهش یافته است و به تبع آن حجم تقاضا برای خرید اوراق افت کرده و بسیاری از سپرده گذاران از دریافت تسهیلات خرید صندوق پس انداز مسکن یکم انصراف داده‌اند.

   رکود عمیق‌تر می‌شود

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، رکود حاکم بر بازار مسکن نسبت به دوره‌های قبلی شدیدتر است و احتمال دارد که دوره رکودی پیش‌رو، طولانی‌تر از همیشه شود چون بازار مسکن دو شوک ارزی (91 و 97) را پشت سر گذاشته است.

بیضایی اضافه می‌کند: پیش بینی می‌شود، اقتصاد خانوار خود را با شوک ارزی جدید تطابق دهد زمان زیادی نیاز است و بهترین راهکار در شرایط کنونی عرضه زمین رایگان توسط دولت است.

او بیان می‌کند: دولت با این اقدام می‌تواند قیمت تمام شده مسکن را کاهش دهد تا از این طریق شاهد افزایش توانمندی مالی خانوارها باشیم.

مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه عرضه زمین رایگان اثرگذارترین و سهل الوصول‌ترین راهکار در شرایط فعلی بازار مسکن است، می‌گوید: درحال حاضر مشکلی برای عرضه زمین در کلان‌شهرها و حتی تهران وجود ندارد و با عرضه زمین می‌توان شاهد بهبود بازار کنونی مسکن بود.

بیضایی ادامه می‌دهد: اعتقادی به حفظ حریم 70‌کیلومترمربعی تهران ندارم و در این زمینه می‌توان به تجربه سایر کشورها اشاره کرد که کلان‌شهرهای این کشورها حریم بزرگ‌تری نسبت به تهران دارند.

او اضافه می‌کند: در حال حاضر با توجه به اینکه امکان توسعه حمل ونقل عمومی در تهران وجود دارد می‌توان شاهد ارایه عرضه زمین رایگان در این کلان‌شهر کشور به متقاضیان خرید مسکن

باشیم.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با اشاره به امکان توسعه افقی تهران، می‌گوید: البته انتقال پایتخت اقدامی درست است چون تهران پتانسیل پایتخت‌پذیری را ندارد و یکی از اشتباهات دوره قاجار انتخاب تهران به عنوان پایتخت است اما با این وجود می‌توانیم شاهد توسعه پایتخت باشیم.

بیضایی تصریح می‌کند: تهران شهر حادثه خیزی است و امکان وقوع سیل، زلزله، فرونشست و ... در این شهر وجود دارد، منابع آبی مناسبی ندارد و ... اما بحث بر سر این است که انتقال پایتخت بسیار پرهزینه است و دولت باید به فکر مدیریت مناسب این کلان‌شهر باشد.

   اصلاح قیمت مسکن در شهرستان‌ها

مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره امکان افزایش قیمت مسکن در شهرستان‌ها و به تبع آن احتمال سفته بازی اوراق تسه، می‌گوید: شوک ارزی رخ داده در اقتصاد کشور، معادلات را به‌هم ریخت و شوک رخ داده بیش از توان اقتصادی کشور بود به همین دلیل در شهرهای کوچک و شهرستان‌ها، ظرفیت افزایش شدید قیمت مسکن مانند جهش رخ داده در تهران یا سایر کلان‌شهرها وجود نداشت.

او ادامه می‌دهد: درواقع نمی‌توان انتظار داشت که همپای رشد رخ داده در تهران شاهد افزایش قیمت درشهرستان‌ها باشیم.

به گفته بیضایی، البته قیمت مسکن در شهرستان‌ها اصلاح می‌شود اما پتانسیل رشد شدید قیمت‌ها وجود ندارد. این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، بیان می‌کند: شوک وارد شده به اقتصاد در شرایط رکودی بود و در این شرایط تقاضا برای سکونت در کلان‌شهرها افزایش می‌یابد و دلیل آن هم این است که موتور اقتصاد کشور تنها توانایی گردش شهرهای بزرگ را دارد.

او اضافه می‌کند: در شرایط رکود اقتصادی کلان‌شهرها، منابع محدود را جذب می‌کنند و منابع به شهرهای کوچک و شهرستان‌ها نمی‌رسد برهمین اساس مهاجرت به این شهرها افزایش می‌یابد.

بیضایی معتقد است: تجربه نشان داده است که مهاجر‌پذیری کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ در دوران رونق کمتر از دوران رکود است.

   کاهش اثرگذاری وام‌های خرید مسکن

عباس اکبرپور، استاد دانشگاه و کارشناس ارشد مسکن هم معتقد است که افزایش قیمت مسکن اصلی‌ترین عامل کاهش تقاضا برای دریافت تسهیلات خرید مسکن است، او درباره کاهش حجم تقاضا برای دریافت تسهیلات خرید مسکن به «تعادل» می‌گوید: عکس‌العمل متقاضیان دریافت وام کاملا مرتبط با میزان اثرگذاری و دریافت تسهیلات است.

اکبرپور می‌افزاید: با توجه به اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در یک‌سال اخیر، بیش از 90 درصد بوده است، این موضوع موجب می‌شود که کاربرد تسهیلات خرید مسکن به‌ویژه وام اوراق کاهش می‌یابد زیرا این تسهیلات 60 میلیون تومانی، نمی‌تواند کمکی به حل مشکل جهش قیمت مسکن کند چون در هر حال حاضر قیمت متوسط هر متر مربع مسکن 10 میلیون تومان است.  او ادامه می‌دهد: در شرایطی که قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی 10 میلیون تومان است، در صورت خرید یک واحد مسکونی کوچک 60 میلیون تومانی نیاز به 600 میلیون تومان سرمایه است که وام 60 میلیون تومانی تنها یک ششم از هزینه کل مسکن را پوشش می‌دهد و نمی‌تواند کمک چندانی به متقاضی خرید مسکن کند.

به گفته این کارشناس ارشد مسکن، البته 10 میلیون تومان قیمت متوسط هر مترمربع از واحد مسکونی است و اگر نگاهی به آگهی‌های فروش بیندازیم قیمت هر مترمربع مسکن بسیار بالاتر است به عنوان نمونه اگر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 20 میلیون تومان باشد، برای خرید یک واحد 50 متری نیاز به یک میلیارد سرمایه است که 60 میلیون یا 180 میلیون وام اثرگذار نخواهد بود.

اکبرپور اضافه می‌کند: جدا از جهش قیمت مسکن و کاهش اثرگذاری وام‌های پرداختی بحث فرآیند بازپرداخت تسهیلات مسکن به بانک است، مشکل بازپرداخت وام مسکن بیش از همه درباره صندوق پس انداز مسکن یکم صدق می‌کند.

او بیان می‌کند: بالابودن سقف اقساط پرداختی وام صندوق پس انداز مسکن یکم موجب شده است که بسیاری از زوج‌های جوان عطای این وام را به لقایش می‌بخشند و به دنبال راهکاردیگری می‌روند.

این استاد دانشگاه با اشاره به هرم مازلو می‌گوید: براساس این هرم، مهم‌ترین نیاز انسان، خوراک سپس مسکن و پس از آن پوشاک است و با افزایش قیمت کالاها و خدمات طی ماه‌های گذشته، متقاضی خرید مسکن که با جهش قیمت در این بازار و کل اقتصاد کشور مواجه شده، تأمین نیاز اولیه یعنی خوراک را در اولویت قرار می‌دهد چون در صورت دریافت تسهیلات با توجه به بالابودن سقف اقساط نمی‌تواند به بازپرداخت آن

اقدام کند.

اکبرپور با انتقاد از سود بالای تسهیلات مسکن (صندوق پس انداز و اوراق تسه) اضافه کرد: در واقع متقاضی خرید مسکن که پیش از این برای دریافت تسهیلات مسکن برنامه‌ریزی کرده بود با رشد چشمگیر قیمت‌ها از دریافت وام چشم پوشی می‌کند چون بازپرداخت تسهیلات و وارد آمدن فشار تازه مالی بر خانواده به معنای ایجاد مشکل در تأمین نیازهای اساسی خانواده است.

او اظهار می‌کند: البته به دلیل فشارهای اقتصادی، بسیاری از کارگاه‌های کوچک و متوسط دچار ورشکستگی شدند و همین موضوع موجب شده است که تعداد زیادی از کارگران این مجموعه‌ها بیکار شوند و دیگر انگیزه و توان مالی برای خرید مسکن و پرداخت هزینه‌های بالای وام را ندارند.

این کارشناس ارشد مسکن با اشاره به اهمیت بهبود وضع اقتصاد کلان کشور برای ساماندهی بازار مسکن می‌گوید: نرخ رشد اقتصادی حدود منفی 3‌درصد است و پیش بینی می‌شود که در سال جاری وضعیت اقتصادی و نرخ رشد کمتر از این میزان شود بنابراین حجم معاملات مسکن در سال 98، کاهش می‌یابد و این موضوع هم درباره خانه اولی‌ها و هم درباره متقاضیانی است که خواهان این هستند که واحدهای مسکونی خود را تبدیل به احسنت کنند.

اکبرپور ادامه می‌دهد: با افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن و انصراف متقاضیان خرید مسکن، تعداد اجاره نشین‌ها رشد می‌کند و در این میان با توجه به بالا بودن نرخ اجاره‌بها، فشار مالی زیادی به اجاره‌نشین‌ها وارد می‌شود و برای تأمین این هزینه باید هم مرد و هم زن خانواده کار کنند تا بتوانند کرایه واحد مسکونی را پرداخت کنند.

   افزایش سقف تسهیلات

این کارشناس ارشد بخش مسکن با انتقاد از سود بالای تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن بیان می‌کند: باید برای خانه‌دار شدن متقاضیان خرید مسکن به ویژه زوج‌های جوان، نرخ بهره کاهش یافته و به 2 تا 4 درصد یعنی نرخ بهره بین‌المللی نزدیک شود.

اکبرپور اضافه می‌کند: درحال حاضر نرخ بهره وام اوراق 17 درصد و صندوق پس انداز مسکن یکم هم 9.5 درصد است که این نرخ هم بالاست و باید به کمتر از 4 درصد برسد.

او تصریح می‌کند: اقدام دیگری که باید برای افزایش حجم متقاضیان خرید مسکن به ویژه زوج‌های جوان انجام شود این است که دیگر نباید نیازی به سپرده‌گذاری باشد و تسهیلات خرید مسکن باید با کمترین میزان سود و بدون سپرده‌گذاری انجام شود.

این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: علاوه بر کاهش نرخ سود، حذف سپرده‌گذاری یکساله در صندوق پس‌انداز مسکن یکم باید زمان بازپرداخت وام مسکن به20 تا 25 سال افزایش یابد.

اکبرپور می‌افزاید: البته سقف تسهیلات هم باید افزایش یافته و حداقل به 200 میلیون تومان در تهران و شهرهای بزرگ برسد در غیر این صورت با وام 60 میلیون تومانی یا حتی وام 160 میلیون تومانی و بدون سپرده‌گذاری، حجم معاملات بیش از این کاهش می‌یابد و انگیزه خانه اولی‌ها و سایر متقاضیان خرید مسکن به‌شدت کاهش می‌یابد.

   تجربه سایر کشورها در پرداخت وام خرید

او درباره وضعیت آتی بازار مسکن اظهار می‌کند: جهش قیمت‌ها طی یک‌سال گذشته به حدی بوده که تسهیلات پرداختی بانک‌ها 5 تا 15 درصد از هزینه یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد بنابراین این وام‌ها اثرگذاری خود را تقریبا از دست داده‌اند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن می‌گوید: پوشش 5 تا 15 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی با وام‌های پرداخت شده توسط بانک مسکن درحالی است که در سایر کشورها، خریدار فقط 5 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پرداخت می‌کند و 95 درصد مابقی را بانک‌ها، وامی با نرخ سود 1 تا 1.5 درصد می‌دهد.

اکبرپور ادامه می‌دهد: در ایران، بانک‌ها نه تنها هزینه کمی را از هزینه کل خرید یک واحد مسکونی پوشش می‌دهند بلکه نرخ سود بالایی هم از دریافت‌کنندگان وام تقاضا می‌کنند.

او با اشاره به اینکه در ایران حمایت چندانی از خریداران مسکن انجام نمی‌شود، می‌گوید: ادامه وضعیت موجود (سقف پایین وام‌های پرداختی، نرخ سود بالا، درآمد کم خریداران) موجب کاهش یافتن حجم متقاضیان دریافت وام و به تبع آن افت معاملات مسکن می‌شود.

به گفته این استاد دانشگاه، عدم تغییر در شرایط پرداخت وام صندوق پس انداز مسکن یکم موجب می‌شود که میزان خرید واحدهای مسکونی توسط خانه اولی‌ها به‌شدت کاهش می‌یابد. البته تبدیل به احسنت کردن هم با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها و بی‌اثر شدن وام‌ها روندی نزولی خواهد داشت اما به اندازه خانه اولی‌ها نخواهد بود.

اکبرپور اظهار می‌کند: تداوم شرایط موجود، رکود را عمیق‌تر می‌کند و همین موضوع می‌تواند به کاهش قیمت واحدهای مسکونی منجر شود چون کاهش تقاضا، افت قیمت را به همراه دارد اما چون خانوارها توان اقتصادی پایینی دارند نمی‌توانند اقدام به خرید مسکن کنند درواقع این چرخه ادامه می‌یابد و رکود عمیق و عمیق‌تر می‌شود.

او تصریح می‌کند: تا زمانی که اقتصاد کلان کشور اصلاح نشود و وضعیت درآمدی خانوارها بهبود نیابد رکود بازار مسکن تداوم می‌یابد و نمی‌توان در انتظار رونق بود.

   وضعیت نامطلوب وام‌های خرید مسکن

چندی پیش بود که مدیرعامل بانک مسکن از انصراف بیش از ۶۰ هزار نفر از دریافت تسهیلات مسکن از محل سپرده صندوق پس انداز مسکن یکم خبر داد.

رحیمی‌انارکی با اشاره به اینکه در حال‌ حاضر منابع صندوق پس انداز مسکن یکم به اتمام رسیده است، اظهار کرد: برای پرداخت تسهیلات جدید یا باید سقف منابع افزایش یابد، در غیر این صورت باید تسهیلات را از محل وصول اقساط تسهیلات پرداخت کنیم.

او افزود: پیشنهادی برای افزایش منابع از محل صندوق توسعه ملی نیز داده‌ایم که هنوز به نتیجه‌ نرسیده است و بدون این منابع افزایش سقف تسهیلات امکان‌پذیر نیست، بنابراین فعلا افزایش سقف در دستور کار قرار ندارد.

علاوه بر انصراف حجم گسترده‌ای از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم، براساس گزارش‌های منتشر‌شده در فروردین ماه سال جاری، افت معاملات بیش از سال‌های قبل بوده و قیمت اوراق تسه برای اولین‌بار در 4 سال گذشته به کانال ۴۰‌هزارتومان سقوط کرده است.

البته بازار مسکن هر سال در فروردین ماه تحت تأثیر تعطیلات نوروزی، با کاهش حجم معاملات مواجه می‌شود اما امسال قیمت اوراق تسه به کانال ۴۰‌هزارتومان رسید. ناگفته نماند که در ماه‌های اخیر و در برخی روزها هم شاهد کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن به زیر ۵۰ هزار تومان بودیم.

در این میان برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که با توجه به داشتن تاریخ اعتبار ۲ ساله برای هر برگه، آزاد شدن امکان فروش هر برگه تسهیلات مسکن در ۴ ماه پس از تاریخ خرید و احتمال افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی این احتمال وجود دارد.

برش

     فرهاد بیضایی: شاخصی در اقتصاد مسکن مطرح است که به آن (Loan To Value)ltv گفته می‌شود، این شاخص نسبتی مالی است که از تقسیم مبلغ وام به قیمت بازار یا ارزش کارشناسی دارایی به دست می‌آید و به صورت درصد بیان می‌شود. این شاخص هم در بحث ارزش اوراق و هم در بحث ارزش وام مسکن مطرح می‌شود، افزایش قیمت مسکن موجب تغییراتی در این شاخص شده است.

پیش از شوک قیمتی در بازار مسکن، تسهیلات پرداختی برای متقاضیان تهرانی اثرچندانی نداشت اما برای متقاضیان شهرستانی قابل قبول بود و راهکار مناسبی برای خانه‌دار شدن محسوب می‌شد اما در شرایط فعلی، این وام‌ها اثرگذاری خود را برای شهرستان‌ها هم از دست داده‌اند.

   عباس اکبرپور: عکس‌العمل متقاضیان دریافت وام کاملا مرتبط با میزان اثرگذاری و دریافت تسهیلات است. با توجه به اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در یکسال اخیر، بیش از 90 درصد بوده است، این موضوع موجب می‌شود که کاربرد تسهیلات خرید مسکن به‌ویژه وام اوراق کاهش می‌یابد زیرا این تسهیلات 60 میلیون تومانی، نمی‌تواند کمکی به حل مشکل جهش قیمت مسکن کند چون در هر حال حاضر قیمت متوسط هر متر مربع مسکن 10 میلیون تومان است.

باید برای خانه‌دار شدن متقاضیان خرید مسکن به ویژه زوج‌های جوان، نرخ بهره کاهش یافته و به 2 تا 4 درصد یعنی نرخ بهره بین‌المللی نزدیک شود. درحال حاضر نرخ بهره وام اوراق 17 درصد و صندوق پس انداز مسکن یکم هم 9.5 درصد است که این نرخ هم بالا است و باید به کمتر از 4‌درصد برسد.