تشدید انقباض بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین آمارهای رسمی از بازار مسکن شهر تهران حاکی از تشدید الگوی واگرا در بازار مسکن است. الگویی که تقریبا از شهریور سال 97 بر این بازار سایه انداخت و شاخص‌های «تعداد معاملات» و «قیمت» نه تنها در دو مسیر متفاوت که در دو مسیر مخالف به روند خود ادامه دادند. آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار ملک در فروردین سال جاری را گزارش کرده است، در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد جهش گونه 103.9 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به 11 میلیون 270 هزار تومان افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام شده در این ماه نیز 3 هزار و 400 فقره گزارش شده است که نسبت به فروردین سال 1397 معادل 32.2 درصد کاهش داشته است. مساله‌ای که فرضیه رایج مبنی بر کاهش طبیعی معاملات ملک در ماه نیمه تعطیل اول هر سال را رد می‌کند و نشان می‌دهد که به غیر از این روند طبیعی، رکود در این بازار در حال تعمیق است.

به گزارش «تعادل»، افزایش سهم آپارتمان‌های با عمر بالا، آپارتمان‌های کم متراژ و ارزان قیمت از تعداد معاملات انجام شده در فروردین ماه سال جاری نیز از جمله ویژگی‌های قابل توجه است. ویژگی‌هایی که طی 7 ماهه گذشته تحت تاثیر افزایش جهش گونه قیمت‌ها، کاهش سهم وام‌های خرید مسکن در پوشش دهی قیمت کل ملک و در نهایت کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی در پی نوسانات ارزی و نرخ تورم عمومی کشور در بازار مسکن ساری و جاری بوده است.

بر اساس این گزارش، در پی تحولات ارزی از دی ماه سال 96 تا خرداد سال 97، بازار مسکن پس از 4 سال از دوره «رکود عمیق» وارد دوره «رکود اندک» شد، اما با تشدید تحولات ارزی در سال 97، بهار مسکن به سرعت به خزان تبدیل شد و بار دیگر این بازار به دوره رکود عمیق بازگشت. با این تفاوت که به گفته برخی از کارشناسان مسکن، طول زمانی دوره رکودی کنونی احتمالا بیش از دوره رکودی سابق تداوم خواهد یافت.

   افزایش سهم بناهای قدیمی

براساس گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت در فروردین ماه سال جاری، تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که از مجموع 3 هزار و 423 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 40 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین ماه سال قبل 2.5 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.

همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه سال 98 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16.5 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.  همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 9.5 و 7.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71.3 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در فروردین ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق (5، 4، 2، 10، 14، 15، 7، 8، 1 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده 28.7 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

    بیشترین افزایش قیمت در منطقه 14

بر اساس گزارش بانک مرکزی، بیشترین رشد متوسط قیمت در فروردین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 14 معادل (133.1) درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 12 معادل 65.1 درصد تعلق دارد.

همچنین در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 24.2 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 4.88 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است و ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 108.6 و 84.7 درصد افزایش نشان می‌دهند.

    نیمی از معاملات ارزان‌تر از متوسط قیمت

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در فروردین ماه سال جاری حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 6 تا 7.5 میلیون تومان به ازای هرمتر مربع بنا با سهم 12.7 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه‌های قیمتی 7.5 تا 9 میلیون تومان و 4.5 تا 6 میلیون تومان هم با اختصاص سهم‌های 11.7 و 10.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 57 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (11.2 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

   واحدهای پرتقاضا؟

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در فروردین ماه سال جاری نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 15.2درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 15 و 11.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

 در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

    بازار در دست گران‌ترین واحدها

در فروردین ماه سال 98، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی ازآن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم17.5 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای دارای ارزش 450 تا 600 میلیون تومان و 600 تا 750 میلیون تومان هم به ترتیب با اختصاص سهم‌های 11.3 و 10.6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 51.1 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 750 میلیون تومان اختصاص داشته است.

    رشد 19.9 درصدی اجاره‌بها

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین ماه سال جاری نیز موید رشد به ترتیب معادل 21.9 و 18.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.