مکمل بسته جدید بانک مسکن

ایمان رفیعی

 کارشناس ساخت وساز

پس از گذشته حدود یکسال از التهابات شدید در بخش مسکن که موجب افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در این بازار شد و در نتیجه آن بخش زیادی از بازیگران اصلی این بخش از اقتصاد از بازار مسکن حذف شدند، اکنون محرک‌هایی مانند افزایش وام ساخت و خرید مسکن برای ترغیب سازندگان و افزایش توان خریداران مطرح شده است. بازار مسکن به دلیل هجوم دلالان و حضور افراد غیر متخصص در حال حاضر در وضعیت مبهمی ‌به سر می‌برد. درحالی که عدم استطاعت مالی مصرف‌کنندگان واقعی مسکن، باعث شده تا قیمت‌گذاری‌ها در این بازار بر مبنای ایجاد تقاضای کاذب از سوی دلالان و سودجویان انجام شود، افراد اندکی نیز که توان خرید ملک را دارند، در این آشفته بازار قیمت‌گذاری‌های کاذب مجبورند تن به هر قیمتی بدهند.  این شرایط باعث شده تا لایه غبارآلود‌ی از فعالیت‌ها و تلاش‌ کثیف سودجویان بر بازار مسکن حاکم شود. برای آگاهی و برنامه‌ریزی در بازار واقعی عرضه و تقاضا در بخش مسکن باید به کسانی که مصرف‌کنندگان واقعی و تولید‌کنندگان اصلی این بازار هستند، توجه کرد. در حال حاضر استفاده از ابزارهایی مانند پرداخت تسهیلات بیش از هر زمان دیگری کارآیی خود را از دست می‌دهد. زیرا پرداخت تسهیلات زمانی موثر است که هر دو طرف تسهیلات‌دهنده و تسهیلات‌گیرنده بتوانند به سود و منفعت مدنظر خود دست پیدا بکنند. در حال حاضر که روند دریافت تسهیلات مسکن حدود 6 ماه تا یک سال برای تسهیلات‌گیرنده زمان می‌برد و در طی این مدت شاهد افزایش حدود ۴۰ درصدی قیمت‌ها در سطح جامعه است، و از طرف دیگر دستمزد این فرد حدود ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است، عملاً دریافت تسهیلات برای وی ناممکن خواهد شد. سازندگان نیز با توجه به افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی در وضعیت نامطمئن و غیرقابل پیش بینی قرار گرفته‌اند. این وضعیت باعث شده تا سازندگان تازه وارد بازار مسکن که با خیال سرمایه‌دار شدن در مدت کوتاه، اقدام به ساخت و پیش‌فروش بنا کرده‌اند با ضرر‌های هنگفت مواجه شده و سازندگان با تجربه و قدیمی نیز ترجیح می‌دهند در شرایط کنونی، بدون تحمل ریسک افزایش قیمت‌ها، متناسب با نقدینگی خود اقدام به ساخت بنا نمایند. بدیهی است در این شرایط نمی‌توان انتظار داشت بازار ساخت مسکن به رونق برسد. استفاده از تسهیلات در این شرایط نیز نمی‌تواند کمک قابل توجهی به افزایش رونق در این بازار کنند. وام‌های ساخت مسکن به دلیل پرداخت مرحله‌ای ممکن است بین مراحل آن چندین ماه وقفه ایجاد شود که این وقفه‌ها نمی‌تواند ریسک افزایش قیمت‌های لحظه‌ای را پوشش دهند. از طرف دیگر، به دلیل ناتوانی خریدار در بازپرداخت اقساط سنگین این وام‌ها، ریسک فروش رفتن املاک ساخته شده با وام را برای سازندگان افزایش می‌دهد. از این رو، در این شرایط، دولت به جای استفاده از ابزار تسهیلات، باید مجموعه‌ای از راهکارها را برای هر دو طرف سازنده و خریدار واقعی مسکن استفاده کند. راهکارهایی که سرآغاز آن باید کاهش هزینه تمام شده مسکن برای خریدار و سازنده، و سرانجام آن خانه‌دار شدن مصرف‌کنندگان واقعی با حداقل فشار و تسهیلات باشد.بدیهی است در این شرایط بهترین راهکار استفاده از ظرفیت‌های بخش دولتی و شبه دولتی برای کمک به خانه‌دار شدن افراد فاقد مسکن است. راهکارهایی که در زمینه کاهش هزینه تمام شده ملک برای سازندگان می‌توان متصور شد، منحصرا از مسیر بانک‌ها گذر نخواهد کرد. شاید مهم‌ترین راهکاری که برای کاهش هزینه‌های تمام شده ملک که در توان دولت باشد بتوان نام برد، تخصیص زمین ارزان قیمت و رایگان به سازندگان و متقاضیان ساختمان باشد. تاثیر تخصیص این زمین‌ها را می‌توان در تفاوت قیمت ملک در شهرها، بین املاک ساخته شده در مسکن مهر و سایر قسمت‌های شهری مشاهده کرد. به عنوان مثال، در کلان‌شهری مانند تهران می‌توان با مقایسه قیمت املاک در شهر جدید پردیس و سایر بخش‌های شهر، به میزان تاثیر‌گذاری تخصیص همزمان زمین و تسهیلات ارزان قیمت به سازندگان را مشاهده کرد. از جمله دیگر راهکارهایی که بخش دولتی می‌تواند در جهت کاهش هزینه‌های تمام شده مسکن به کار گیرد، کاهش هزینه‌های قانونی در مسیر ساخت بنا مانند، در نظر گرفتن معافیت‌هایی نظیر معافیت‌های مالیاتی برای خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی در بخش مسکن است. در کنار استفاده از این ابزارهای قانونی، دولت می‌تواند از ابزار‌های مکمل مانند تسهیلات ارزان قیمت و بلندمدت برای تکمیل این چتر حمایتی استفاده کند. استفاده از این راهکارها علاوه بر کمک به تامین مسکن جلوی هدر رفت منابع و نشت آن به بازار سودجویی و دلالی را خواهد گرفت. مطمئناً با استفاده از راهکارهای غیر مستقیم، علاوه بر ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن، می‌توان از بروز تورم ناشی از تزریق نقدینگی مازاد در جامعه جلوگیری کرد. نقدینگی که به دلیل عدم برنامه‌ریزی مناسب برای جذب آن، می‌تواند مجددا با ورود به بازار مسکن، باعث موج افزایش تورم و مشکلات زیادی برای سازندگان و مصرف‌کنندگان بازار شود. با به‌کارگیری روش‌های مکمل که برخی از آنها ذکر شد، می‌توان به اثربخشی افزایش میزان تسهیلات مسکن امیدوار بود. قطعاً با کاهش و حذف هزینه‌های قانونی و عرصه از قیمت تمام شده بنا، می‌توان تا حدود ۴۰ درصد قیمت تمام شده را کاهش داد و این کاهش موجب افزایش اثربخشی تسهیلات ساخت برای سازندگان و تشویق هر چه بیشتر بخش خصوصی برای ورود به بازار ساخت مسکن خواهد شد.