معیار افزایش رهن و اجاره؟

محمدعلی مهری

کارشناس ارشد شهرسازی

سالی که گذشت با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در مسکن و دیگر کالاها، موجران قیمت رهن و اجاره را در مقایسه با سال قبل با درصد بیشتری افزایش دادند و به‌نوعی واحدهای مسکونی با اجاره‌های سنگین منعقد شدند، این موضوع با وجود ثبات نسبی قیمت سایر مایحتاج برای مستاجران با مشقت همراه بود. مدت‌زمان اندکی بعد از انعقاد قراردادها و اتمام فصل رهن و اِجاره یک‌باره عنان قیمت‌ها گسسته شد و گرانی فراگیر شد.

افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای خارج از فصل یا در زمان گرانی با افزایش نا متعارفی همراه شد، خصوصا در املاک تجاری. چنین متصور است که امسال با شروع فصل اجاره‌نشینی این‌بار مستاجران با توجه به افزایش قیمت ملک خود از 60 ‌تا 100 درصد و اِحتساب افزایش قیمت دیگر کالاها این تصور برایشان به وجود می‌آید که کرایه‌ها را در این مایه‌ها افزایش دهند. هرچند که افزایش اجاره‌بها نباید از افزایش قیمت مسکن و دیگر کالاها تبعیت کند. این قاعده ناهماهنگ زمینه‌ساز مشکلات زیادی خواهد بود. با توجه به اینکه اکثر مستاجران از قشر کارمند و کارگر هستند و انتخاب آنها برای اجاره‌نشینی از سر ناچاری است، منطقی این است که سیر افزایشی قیمت‌ها با شیب ملایم و متناسب با افزایش حقوق و دستمزدها تبعیت کند، به‌طوری که توانایی تامین اجاره‌بها را داشته باشند. تحقق افزایش 20 درصد حقوق و دستمزد برای سال آینده در مقابل افزایش قیمت مسکن چه برای خرید و چه برای اجاره با فاصله زیادی همراه است. برابر آمارها حدود یک‌سوم جامعه شهری مستاجر هستند، گرچه ممکن است از این آمار درصدی هم صاحب‌خانه باشند و با اجاره دادن ملک خود و پرداخت اجاره بیشتری در محله‌هایی با شرایط مناسب و مطلوب‌تر اجاره‌نشینی را ترجیح دهند. این آمار یک هشدار جدی و تهدیدی برای آسیب‌پذیری  بیش‌ازپیش این قشر از جامعه است، مطمئنا سال آینده مشکلات خیلی بیشتری پیش روی مستاجران خواهد بود و تامین اجاره‌بها ماهیانه راه سختی را پیش روی آنها نهاده است. به‌طوری که بیش از نیمی از حقوق و دستمزدها صرف پرداخت اجاره‌بها ماهیانه خواهد شد و تامین دیگر مایحتاج زندگی برای این قشر با سختی همراه است.

شرایط امروزه طوری شده است که بیش از 90 درصد مستاجران قدرت خرید خانه‌در این اوضاع را ندارند و شرایط به‌گونه‌ای مساعد پیش‌بینی نمی‌شود که درصد قابل‌توجهی از این قشر بتوانند صاحب‌خانه ملکی شوند تا از اجاره‌نشینی رهایی یابند. مطمئنا درصد بالایی از همین قشر پس از اتمام قراردادها در ابتدای تابستان سال آینده با مشکلات جدی‌تر و جدیدتری مواجه خواهند شد. اگر تدبیر اساسی در این خصوص اندیشیده نشود راه دشواری در پیش روی مستاجران و حتی صاحبخانه‌ها خواهد بود. با توجه به تغییر رویه در سیستم بانکی در حذف پرداخت روزشمار سود بانکی تصور نمی‌گردد که این موضوع تاثیر چندانی بر رهن و اجاره داشته باشد زیرا مبلغی که به عنوان رهن گرفته می‌شود به‌صورت سالانه است و معمولا با حذف این رویه منافاتی ندارد. در جایگزینی رهن و اجاره در بنگاه‌ها معمولا 3 درصد محاسبه می‌شود درحالی که در بانک‌ها این پورسانت خیلی کمتر است، بنابراین اکثر موجران امروزی خواهان دریافت کرایه ماهانه هستند تا مبلغ رهن سالانه.

به‌هرروی متغیر مهمی که باعث می‌شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیانا منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها  شود، همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متاسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده است. از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود است که این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تاثیر متغییرهایی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها موثر باشند.

با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی هستیم.

از این رو، به نظر می‌رسد متغیر‌های مذکور به تنهایی تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بها نبود ه و مهم‌ترین دلیل آن همان عدم توانایی اقتصادی مستاجرین در تامین مسکن اختصاصی خود است. دلیلی که همزمان می‌تواند رفتار و اصرار مالکین در اخذ اجاره‌بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره‌ای خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه کرد زندگی خودکرده‌اند و بابت عایدی از آن محل حساب بازکردند، توجیه کند. از منظری دیگر، پدیده اجاره‌نشینی از شاخص‌های یک جامعه رو به رشد محسوب می‌شود، در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است، همزمان با این آهنگ تغییرات، دگرگونی تراکم جمعیتی و مقوله مهاجرت به شهرهای مولد و تولیدگر افزایش‌یافته و مراکز صنعتی با ورود مهاجران در اشتغال منجر به‌بهم ریختگی توازن متقاضیان اجاره یا خرید مسکن می‌شود. از این رو، از نگاه رشد اقتصادی، اجاره‌نشینی می‌تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی هم برای برنامه‌ریزان اقتصادی تلقی شود. مهم آن است که همزمان با این نوع تغییرات جامعه در حال رشد، برنامه تامین مسکن همین افرادی که عوامل ارتقای جامعه به سمت رشد و تعالی نیز هستند از سوی متولیان اقتصادی برنامه‌ریزی شود. مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری‌شده و مردم به‌طور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار و کسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی‌شان ازجمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ‌های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه کنند تا در ادامه و با جلوگیری از انباشت متقاضی اجاره‌نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستاجر نیز فراهم شود، به‌نحوی‌که با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجرین در سایه آن امنیت و برنامه‌ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود  به واقعیت تبدیل شود.