سیگنال انحرافی از سمت واحدهای کلنگی
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
تحلیل تازه‌ترین گزارش مرکز آمار درباره وضعیت بازار مسکن حکایت از آن دارد که قیمت واحدهای کلنگی در زمستان سال گذشته نسبت به دوره مشابه سال 96، حدود 143 درصد گران شده است، این رشد افسار‌گسیخته در قیمت واحدهای کلنگی درشرایطی است که براساس آمارهای رسمی، رشد قیمت آپارتمان درهمین بازه زمانی ۸۱ درصد بوده است.
در این گزارش آمده است که متوسط قیمت یک متر مربع زمین یا زمین کلنگی در زمستان سال 97 در شهر تهران بطور متوسط به حدود ۱۴ میلیون و ۵۴۶ هزار و ۶۰۰ تومان رسیده است که در قیاس با فصل قبل از آن یعنی پاییز۹۷، 44.6 درصد افزایش و نسبت به زمستان سال ۱۳۹۶ رشدی برابر با 142.8 درصد داشته است.
دراین میان و علاوه بر جهش قیمت واحدهای کلنگی در زمستان 97 نسبت به زمستان 96، نگاهی به منابع اختصاص یافته به بخش مسکن کل کشور نشان می‌دهد که دریافت تسهیلات ساخت و ساز در سال گذشته رشد ۴۶۱ درصدی داشته است.
براساس گزارش بانک مرکزی در سال ۱۳۹۷، ۴۸ هزار و ۶۴۲ میلیارد تومان تسهیلات برای ایجاد مسکن و ساختمان اختصاص یافته که در مقایسه با رقم ۸ هزار و ۶۵۹ میلیارد تومان سال ۱۳۹۶ بالغ بر ۴۶۱ درصد رشد نشان می‌دهد.
اما افزایش تقاضا برای دریافت تسهیلات ساخت و ساز مسکن درحالی رخ داده است که در سال ۱۳۹۷ نزدیک به ۲۶ هزار و ۲۰ میلیارد تومان تسهیلات خرید به بخش مسکن اختصاص یافته و تنها ۲۳ درصد افزایش یافته است.
در واقع طی سال گذشته (زمستان) قیمت واحدهای کلنگی رشد قابل توجهی داشته است و حجم تسهیلات اختصاص یافته برای ساخت و ساز هم جهش قابل ملاحظه‌ای داشته است.
البته داستان زمانی خواندنی‌تر می‌شود که به گفته کارشناسان افزایش قیمت واحدهای کلنگی در اغلب موارد به معنای رشد استقبال سازندگان به ساخت و ساز و در انتها رونق تولید است ضمن اینکه افزایش تسهیلات اختصاص یافته به ساخت مسکن هم به فاکتور رشد قیمت واحدهای کلنگی شده است. اما سوال این است که آیا این افزایش قیمت واحدهای کلنگی به معنای رونق ساخت و ساز است ؟ آیا همواره جهش قیمت کلنگی‌ها از آپارتمان‌ها بیشتر بوده است و اینکه رشد حجم تسهیلات ساخت مسکن به این افزایش دامن زده است ؟
بالا بودن قیمت کلنگی‌ها طبیعی است
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «تعادل» درباره علت بالابودن قیمت واحدهای کلنگی نسبت به واحدهای آپارتمانی می‌گوید: جهش قیمت واحدهای کلنگی و زمین همواره بیشتراز واحدهای آپارتمانی است، بنابراین نمی‌توان این افزایش قیمت را به معنای بهبود و رشد تقاضای موثر دانست.
محتشم می‌افزاید: جهش قیمت واحدهای کلنگی ناشی از کاهش ارزش پول ملی، افزایش قیمت ارز و طلا است، زمانی که ارزش پول ملی کاهش می‌یابد قیمت تمام کالاها رشد می‌کند و مسکن هم از این امر مستثنی نیست. او ادامه می‌دهد: با توجه به افزایش قیمت مسکن، قیمت واحدهای کلنگی هم رشد می‌کند چون صاحب ملک این موضوع را در نظر می‌گیرد که ملک او پتانسیل ساخت و ساز را دارد و می‌تواند رشد قیمتی بیشتری نسبت به واحدهای آپارتمانی که چنین ویژگی ندارند داشته باشد.
به گفته این فعال حوزه مسکن، البته اگر تقاضا به سمت بازار مسکن هجوم بیاورد، افزایش قیمت بیش از زمانی خواهد بود که تقاضا در حالت معمول خود قرار دارد.
محتشم اظهار می‌کند: به عنوان نمونه در حال حاضر انباشت تقاضا برای خرید واحد مسکونی (آپارتمانی) در حال رشد است اما چون تقاضای موثری برای خرید مسکن وجود دارد این تقاضا بالفعل نمی‌شود.
او اضافه می‌کند: اگر توان اقتصادی خانوارها برای خرید مسکن مناسب بود شاهد هجوم تقاضا برای خرید مسکن بودیم و در نتیجه قیمت‌ها بیش از این رشد می‌کرد.
این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به دلایل افزایش قیمت مسکن طی سال گذشته می‌گوید: مهم‌ترین علت رشد قیمت مسکن، شرایط ایجاد شده برای اقتصاد کلان کشور بود، درواقع همراه با افزایش نرخ ارز شاهد رشد نرخ تورم بودیم که این موضوع موجب شد افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کلید بخورد.
افزایش ساخت و ساز نداشتیم
محتشم تصریح می‌کند: اگرچه رشد قیمت کلنگی‌ها می‌توانست به معنای افزایش تقاضا برای ساخت و ساز باشد، اما در این مورد اینگونه نیست و این رشد قیمت‌ها همراه با افزایش ساخت و ساز نبوده بنابراین بازار ساخت و ساز رونقی نداشته است.
او می‌گوید: مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که افزایش ساخت و ساز نداشتیم اما رشد قیمت‌ها را هم در بازار کلنگی‌ها و هم در بازار واحدهای آپارتمانی داشته‌ایم.
به گفته این فعال بخش مسکن، قیمت واحدهای آپارتمانی در برخی مناطق تهران درسال گذشته 120 درصد رشد داست اما با توجه به آنکه این رشد در تمام مناطق رخ نداد نمی‌توان به این آمار استناد کرد و باید از آمار متوسط قیمت استفاده کرد.
کمک به ساخت و ساز با رشد تسهیلات
این عضوهیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران درباره رشد 461 درصدی حجم تسهیلات ساخت و ساز می‌گوید: اگرچه این رشد به معنای رونق ساخت وساز نیست اما استفاده از منابع مالی در تولید مسکن به این بخش کمک می‌کند.
محتشم ادامه می‌دهد: ساخت وساز تحول افزایشی را تجربه کرده است اما سوال این است که این افزایش تسهیلات تا چه میزان پاسخگوی نیاز جامعه بوده است؟ ضمن اینکه توزیع ساخت وساز مسکن هم موضوع مهمی است که باید به آن توجه شود.
او اضافه می‌کند: رونق ساخت و ساز الزاما به معنای کاهش قیمت مسکن نیست و موجب عرضه مناسب با تقاضا نیز نیست، به عنوان نمونه در حال حاضر 2 میلیون و 500 خانه خالی در کشور وجود دارد اما ازسوی دیگر چندین میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان خرید مسکن کم داریم که علت آن است که توزیع ساخت مناسب نبوده است و 2 میلیون و 500 واحد خالی برای مصرف‌کننده واقعی ساخته نشده است.
