ناتوانی 60 درصد ایرانی‌ها برای ورود به بازار مسکن
در آستانه خرداد ماه که فصل نقل و انتقال در بازار اجاره آغاز می‌شود و امسال به‌خلاف تقریباً 5 سال گذشته (از سال 92 تا اواخر سال 96) بازار مسکن افزایش قیمت 100درصدی را تجربه کرده است، مساله‌ای که امسال بازار اجاره‌بها را تحت تأثیر قرار خواهد داد.
به گزارش تسنیم، حسام عقبایی، نایب‌رییس کنونی اتحادیه مشاوران املاک درباره بازار اجاره‌بها و گرانی آن می‌گوید: دلیل گرانی اجاره‌بها چیز جدیدی نیست شاید سال‌های سال است که مستأجران با دغدغه افزایش اجاره‌بهای سالانه مواجه هستند.
عقبایی اظهار کرد: یکی از دلایل این گرانی به اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد که اقتصاد کلان وقتی دچار تورم می‌شود قاعدتاً در اقتصادهای زیرمجموعه خودش که اقتصاد مسکن هم زیرمجموعه آن است بی‌تأثیر نیست و اثر خود را در گران شدن اقتصاد مسکن چه در حوزه خرید و فروش و چه در حوزه اجاره دارد.او تصریح کرد: نکته بعدی اینکه افزایش قیمت مسکن یکی از دیگر عواملی است که در رشد قیمت اجاره‌بها موثر است، عموماً در ایران و خیلی از کشورهای دیگر که توازن بین عرضه و تقاضا تقریباً وجود ندارد، معیار تشخیص اجاره‌بها قیمت خود مسکن است. به گفته این مقام مسوول، در سال 96 و 97 شاهد رشد نامتعارف و غیرمنطقی قیمت مسکن بودیم یعنی تقریباً در اواخر سال 97 رشد قیمت مسکن به مرز 100درصد رسید در عین حالی که رکود 70 درصدی را در معاملات داشتیم یعنی رکود تورمی بر بازار مسکن حاکم بود.
عقبایی ادامه داد: اما این رشد قیمت مسکن همواره وجود داشت و مالکان هم با توجه به رشد قیمت مسکن این توقع در آنها ایجاد شده که اجاره‌بها را افزایش دهند از طرف دیگر در حوزه ایجاد بازار رقابتی و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا و داشتن یک برنامه جامع و آمایش سرزمین در جهت نیازسنجی‌های جمعیت اجاره‌نشینی در کشور برنامه یا کار عملیاتی و اجرایی نکردیم.نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: تاکنون حرکتی اجرایی در جهت تولید مسکن استیجاری انجام نشده است و از طرفی هم وزارت راه و شهرسازی هم علاقه‌ای به ارایه تسهیلات ویژه برای هم‌سان‌سازی قدرت اجاره مستأجران با وضعیت اقتصادی کنونی ندارد.او تصریح کرد: تمام این عوامل موجب می‌شود که قیمت اجاره‌بها رشد کند، تورم عمومی هم که کنارش وجود دارد، بازار رقابتی هم وجود ندارد و عرضه در شهرهای بزرگ بیشتر از تقاضاست و این موجب می‌شود که رشد اجاره‌بها بیش از عرف متداول و متعادل آن افزایش پیدا کند.
خانوارها توان ورود به بازار مسکن را ندارند
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار اجاره می‌گوید: این بازار را باید از یک طرف در رابطه با وضعیت اقتصاد کلان و از طرف دیگر در رابطه با وضعیت بازار ملک مورد بررسی قرار داد، حقیقت این است که اگر به روندهای بازار اجاره‌بها نگاه آماری داشته باشیم از حوالی سال‌های 80 به این سمت، همراه با افزایش شکاف طبقاتی و به تبع آن کاهش قدرت خرید گروه‌های متوسط و کم‌درآمد، نرخ اجاره‌نشینی یا به‌عبارتی تقاضا برای واحدهای استیجاری افزایش پیدا کرده است.
او تصریح کرد: با نوسانات و تلاطم‌های اقتصادی هم که در 2 سال اخیر به‌شدت افزایش پیدا کرده است، شاهد تقاضای روزافزون واحدهای استیجاری و عدم توان خانوارها برای ورود به بازار ملک هستیم.یزدانی ادامه داد: تا سال 82 از هر 100 خانوار جدیدی که تشکیل می‌شد بیش از 60 خانوار قادر بودند وارد بازار ملکی و حدود 40 خانوار وارد بازار استیجاری یا خانه‌های سازمانی یا اشکال دیگر واحدهای مسکونی غیرملکی شوند اما هم‌اکنون این نسبت کاملاً معکوس است.این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تأکید کرد: تقاضا برای بازار استیجاری افزایش پیدا کرده است و از طرف دیگر جهش لجام‌گسیخته قیمت مسکن که از سال گذشته همراه با تحولات در عرصه اقتصاد کلان و بازار و دارایی‌های خارجی به‌خصوص ارز اتفاق افتاد و متأثر از آنها بوده موجب شد که ارزش ثروت خانوارهای مالک افزایش پیدا کند، بنابراین هر مالکی به‌تبع ارزش ثروتش انتظار یک نرخ بازدهی دارد و این انتظار موجب افزایش قیمت می‌شود.او گفت: از زمان دولت اصلاحات به این سو در سیاست‌گذاری‌ها توجه به بازار اجاره بوده است، منتها توسعه بازار اجاره حقیقتاً اقدامی مشکل است و درایت و مدیریتی می‌خواهد که بسیار چالاک باشد.یزدانی یادآور شد: در دولت اصلاحات برنامه اجاره به‌شرط تملیک را داشتیم که ترکیبی از اجاره و تملک بود به‌خصوص برای خانوارهای جوان موفقیتی نسبی داشت، سپس تنها طرحی که به‌اصطلاح ارایه شد، کمک‌هزینه اجاره مسکن به خانوارهای کم‌درآمد بود.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن افزود: در طرح مسکن مهر هم بحثی مطرح بود که دولت برای مسکن استیجاری زمین واگذار کند به‌شرط اینکه 5 سال سازنده اجاره‌داری کند که عملاً به‌دلیل همان سختی کار و مسائل دیگری این طرح به مسکن مهر ملکی تبدیل شد.او تصریح کرد: تنها اقداماتی که دولت‌ها انجام داده‌اند ارایه کمک‌هزینه اجاره و اجاره به‌شرط تملیک است و برخی نهادهای حمایتی مثل کمیته امداد یا بهزیستی هم کمک‌هزینه‌های اجاره جدا از برنامه تملکشان ارایه کرده‌اند.
