خروج اجباری متقاضیان مصرفی از بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار مسکن تهران نشان می‌دهد در آذرماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل، قیمت ملک 92.62 درصد افزایش و تعداد معاملات نیز در این دوره زمانی 63 درصد کاهش یافته است که به معنی کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی ملک در برابر افزایش شدید قیمت‌ها طی ماه‌های گذشته و در نتیجه خروج تقریبا کامل این دسته از متقاضیان از بازار مسکن است.

بر اساس این گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن طی آذرماه امسال در مقایسه با آبان ماه نیز ۴.۸۵ درصد افزایش یافته است، براساس آمار قیمت مسکن در آخرین ماه پاییز 9 میلیون و 631 هزار تومان بوده در حالی که طی آبان ماه این رقم 9 میلیون و 185 هزار تومان بوده است.

به گزارش تسنیم، در آذرماه امسال 5896 فقره مبایعه‌نامه در مناطق 22 گانه تهران ثبت شده که نسبت به ماه پیش از آن (آبان‌ماه 97) با 5941 فقره، 0.75 درصد و در مقایسه با آذرماه سال گذشته 63 درصد افت یافته است.

  تغییر در معادله بازار مسکن

از اردیبهشت ماه سال جاری و با آغاز نوسانات نرخ ارز، بازار مسکن هم شاهد تغییراتی در قیمت و حجم معاملات بود. درحالی که از ابتدای نیمه دوم سال جاری تا بهمن ماه سال گذشته، قیمت‌ها همگام با تعداد قراردادهای امضا شده در بازار مسکن حرکت می‌کردند و بازار روزهای خوشی را سپری می‌کرد و کارشناسان رونق را برای مسکن پیش بینی می‌کردند، اما با شروع نوسانات نرخ ارز، قیمت مسکن رشد کرد و به تبع آن حجم معاملات کاهش یافت روندی که طی 8 ماهه گذشته ادامه یافت.کارشناسان اقتصاد مسکن از ارز به عنوان اثرگذارترین عامل بیرونی بر بازار مسکن سخن می‌گویند، عاملی که رونق سال گذشته را به رکود تورمی در ماه‌های گذشته تبدیل کرد. البته نرخ ارز همواره یکی از عوامل اساسی و تاثیرگذار برقیمت مسکن، بوده و بررسی تاریخچه جهش قیمت مسکن در سال‌های 91، 92 و سال‌های قبل از آن هم به خوبی تاثیرگذاری نوسانات نرخ ارز بر قیمت مسکن را به خوبی نشان می‌دهد.

با توجه به سابقه طولانی ارتباط مستقیم نرخ ارز بر قیمت مسکن می‌توانیم همگامی این دو عامل را محاسبه کرده و احتمالات پیش روی قیمت مسکن برای ماه‌های آتی را مورد بررسی قرار دهیم، برای دستیابی به تحلیلی علمی دراین زمینه باید نگاهی به آمار بانک مرکزی درباره شاخص قیمت و حجم معاملات در آذرماه سال گذشته داشته باشیم، این آمار حاکی از آن است که قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در آذرماه سال گذشته 5 میلیون و 90 هزار تومان بوده است درحالی که بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی در آذرماه سال جاری، هر مترمربع واحد مسکونی 9 میلیون و 631 هزار تومان بوده است یعنی قیمت مسکن 89.2 درصد رشد داشته است. البته ناگفته نماند که بین آمار بانک مرکزی و آمار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تفاوت‌هایی اندکی وجود دارد.

فارغ از افزایش 89.2 درصدی قیمت مسکن در آذرماه امسال نسبت به آذر سال گذشته، براساس آمار بانک مرکزی، متوسط نرخ دلار در آذر سال 96، 4 هزار و 166 تومان بوده است و در آذر سال جاری این رقم به حدود

10 هزار تومان رسیده است. به عبارتی، نرخ ارز، رشدی 150 درصدی را طی یکسال گذشته تجربه کرده است.

حال با توجه به اینکه عمده تحولات بازار مسکن طی یک ساله اخیر متاثر از بازار ارز بوده است، آیا مسکن هم مانند بازار ارز امکان افزایش رشد متوسط و رسیدن به رشد 150 درصدی نرخ ارز را دارد؟ دراین شرایط بررسی آمارهای مربوط به نرخ ارز و قیمت مسکن طی 8 ماهه گذشته راهگشاست. نرخ ارز طی ماه‌های گذشته افزایش 5 برابری را هم نسبت به مدت مشابه خود در سال گذشته تجربه کرده است و از 4 هزار تومان سال گذشته به حدود 20 هزار تومان هم رسید، نرخ ارز در این مدت نوسانات شدیدی داشت اما طی یکی دوماه اخیر سیری نزولی را طی کرد و به کانال 11 هزار و سپس 10 هزار تومان بازگشت. البته با وجود افت، همچنان نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشدی 150 درصدی دارد.

این موضوع درباره بازار مسکن و قیمت‌های این بازار صدق نمی‌کند، این بازار در ابتدای سال جاری رشدی حدود 81 درصدی نسبت به مشابه سال قبل خود داشت و پس از آن هم طی 8 ماهه گذشته رشدی بین 70 تا 80 درصد را نسبت به مدت مشابه سال قبل خود ثبت کرد.

تحلیل آمار مربوط به افزایش قیمت مسکن در 8 ماهه گذشته نشان می‌دهد که قیمت‌ها در این چند ماه هیچگاه بالای 100 درصد رشد نکرده‌اند در حالی که در بازار ارز و در شرایطی که قیمت‌ها به ثبات رسیده است نرخ ارز نسبت به مشابه سال قبل خود رشدی 150 درصدی دارد.

در همین حال، ‌کارشناسان بازار مسکن معتقدند که قیمت مسکن مانند نرخ ارز به صورت ناگهانی افزایش نمی‌یابد و به تدریج رشدمی کند و این افزایش تا زمانی که خود را با رشد نرخ ارز و ضریب کاهش ارزش پول ملی تطبیق ندهد، افزایش قیمت در بازار مسکن ادامه می‌یابد.درهمین ارتباط، چندی پیش یکی از اعضای هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان به «تعادل» گفت: ارز هم‌اکنون با ارزش 3 برابر ارزش آن در سال گذشته خرید و فروش می‌شود، اما قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون 60 تا 70 درصد افزایش یافته است و تنها در برخی مناطق تا دو برابر افزایش یافته است. بنابراین مسکن همچنان می‌تواند افزایش قیمت را تجربه کند و تا 150 درصد هم امکان رشد قیمت وجود دارد.

حسن محتشم درباره آینده بازار مسکن افزود: پیش بینی می‌شود، افزایش قیمت مسکن تا نیمه‌های بهمن ماه ادامه یابد و پس از آن هم به دلیل نزدیکی به سال جدید، شاهد رشد دوباره قیمت‌ها خواهیم بود و حتی اگر افزایش قیمت‌ها در آذر ماه متوقف شود در نیمه دوم بهمن ماه روند افزایشی ادامه می‌یابد.

این فعال حوزه مسکن اضافه کرد: افزایش قیمت تا پایان سال ادامه می‌یابد و در سال آینده در صورتی که افزایش نرخ دلار را نداشته باشیم در سه ماهه ابتدایی سال با افزایش قیمت مواجه نمی‌شویم و شرایط باثباتی را سپری می‌کنیم.درحالی که پیش بینی این کارشناس ارشد مسکن حکایت از کشش بازار مسکن برای افزایش قیمت دارد اما تحلیل ارقام مربوط به آمار شهریور تا آذرماه سال جاری نشان می‌دهد که روند کاهشی قیمت مسکن کلید خورده است و پبش بینی می‌شود که قیمت مسکن دیگر روندی صعودی پیدا نکند ضمن اینکه نرخ ارز هم ثبات پیدا کرده است و همین موضوع می‌تواند به عنوان عاملی تعدیل کننده قیمت برای بازار مسکن محسوب شود.

برش

بیشترین   و کمترین  قیمت‌ها متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک با حدود 13 درصد از 19 میلیون و 806 هزار تومان به 22 میلیون و 255 هزار تومان رسیده است. کمترین متوسط قیمت مسکن نیز مربوط به منطقه 18 است که به 4 میلیون و 100 هزار تومان رسید. ماه پیش از آن یعنی در آبان‌ماه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه 4 میلیون و 79 هزار تومان بوده است.