شرط موفقیت طرح فروش متری مسکن

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

به تازگی معاون وزیر شهرسازی از برنامه این وزارتخانه برای فروش متری مسکن خبرداد و گفت: افراد می‌توانند با منابع مالی خرد خود، چند متر از یک واحد را خریداری کنند و به‌تدریج مالک کل یک واحد مسکونی شوند.

به گفته او، در این بسته برای تنوع‌بخشی به شیوه‌های مختلف خرید مسکن ازجمله خرید متری مسکن توجه شده است. شاید مردم نتوانند با پس‌اندازی که دارند، یک واحد مسکونی خریداری کنند، اما می‌توانند چند متر از یک واحد را بخرند؛ از سوی دیگر، بانک عامل بخش مسکن با همکاری سازمان بورس و اوراق بهادار به تأمین مالی بخش مسکن با استفاده از ابزارهای بازار سرمایه اقدام می‌کند و اگر متراژی که مردم به‌تدریج می‌خرند، به‌اندازه یک واحد مسکونی شد، می‌توانند با روش خرید متری مسکن که سبب شده تا پول آنها حفظ‌شده و ارزش آن از بین نرود، یک واحد مسکونی کامل را خریداری کنند. قرار است شورای پول و اعتبار و شورای عالی مسکن این طرح را بررسی کنند تا در صورت تصویب، جزییات آن اعلام شود.

  فروش متری موفق نخواهد بود

حال به گفته نایب‌رییس کانون انبوه‌سازان این طرح قابلیت اجرایی ندارد، چراکه این طرح ابهامات قانونی متعددی دارد.

فرشید‌ پور‌حاجت بابیان اینکه کمتر مالکی پیدا می‌شود که ملک خود را متری بفروشد، گفت: متأسفانه طی سال‌های اخیر قانون پیش‌فروش که قانونی جامع و کامل‌تر از این مقوله دارد، در کمیسیون مربوط مجلس خاک می‌خورد.

وی گفت: اجرای این طرح نیازمند هماهنگی چندگانه با ارگان‌هایی مانند دفاتر ثبت‌اسناد، شهرداری وزارت راه و شهرسازی و حتی نیرو است.

پور‌حاجت با اشاره به اینکه دولت بعد از سال‌ها همچنان درگیر و‌دار ایجاد راهکار برای اعمال اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، گفت: امیدوارم دولت با طرح‌های یک‌شبه وضعیت مسکن را وخیم‌تر از وضعیت کنونی نکند.

پور‌حاجت گفت: یکی از راهکارهای حل وضعیت موجود مسکن توجه به مقوله تورم است. ازآنجایی‌که دولت در کنترل تورم شکست‌خورده به دنبال راه‌کارهای مقطعی برای بازارهای مختلف است و بطور حتم استقبال از طرح‌های چنینی وضعیت مسکن را پیچیده‌تر و شکننده‌تر می‌کند.

دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن گفت: در تمامی کشورها مقوله مسکن جز مباحث سرمایه‌ای محسوب می‌شود اما ازآنجایی‌که این کشورها در حمایت از مسکن اقشار کم‌درآمد موفق عمل کرده‌اند ما فکر می‌کنیم در کشورهای دیگر مسکن صرفاً مصرفی است درحالی که این برداشت کاملاً اشتباه است.

پور‌حاجت همچنین افزود: تنها راهکار کاهش قیمت مسکن توجه به مقوله تورم است تا زمانی که در برابر سرکشی تورم راهکاری نداشته باشیم وضعیت مسکن به همین منوال خواهد بود.

وی گفت: اینکه فروش متری یا پیش‌فروش متری انجام شود، امکان‌پذیر است، ولی همه‌گیر نیست و تنها در برخی مناطق امکان اجرای آن وجود دارد اما بطورقطع اجرای کلی آن نیازمند هزینه‌های کلان و نظارت‌های شدید است.

  قابلیت اجرایی و عملیاتی ندارد

در همین رابطه، احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن با بیان اینکه این طرح قبلاً هم از سوی کارشناسان و مسوولان ارایه‌شده بود، گفت: اما آن زمان نیز به دلیل نبود زیرساخت‌ها اجرایی نشد. چراکه مسکن به علت ناهمگنی‌ دارای فاکتور‌های و مولفه‌های متعدد است و این موضوع قابلیت اجرایی و عملیاتی صددرصدی ندارد.

وی گفت: درگذشته قرار بود مسکن نیز وارد بورس شود تا بر این اساس وضعیت خریدوفروش در بازار بهتر شود، اما مدت‌ها از این طرح گذشت و عملاً نیمه‌تمام رها شد.

سرحدی با بیان اینکه گویا این طرح از طریق بورس کالا عنوان‌شده گفت: بورس هدف از طراحی این طرح کمک به متقاضیان مصرفی با درآمد اندک عنوان کرده درحالی که این طرح برای افرادی که به‌شدت به دنبال سرپناه ارزان هستند پروسه بسیار طولانی و غیرعملیاتی است.

وی گفت: بطور مثال، اگر کسی توانایی مالی برای خرید واحد ۶۰ متری را ندارد می‌تواند به میزان دارایی خود از آن ملک خریداری کند اما این طرح مشکلات حقوقی بسیاری دارد در ضمن به نظر می‌رسد مالکان کمی تمایل به فروش این نوع ازملک را داشته باشند.

سرحدی گفت: مسکن خیلی کالای همگنی نبوده و قابل استانداردسازی نیست. در نظر گرفتن ابزار برای آن، سخت است. به این معنا که آپارتمانی که در طبقه دوم واقع‌شده با نمونه‌ای که در طبقه پنجم قرار دارد؛ آفتاب‌گیر است یا رو به سایه و اینکه چه مصالحی در آن به‌کاررفته، قیمت را متفاوت می‌کند؛ پس استاندارد‌پذیری آن سخت است.

وی بابیان اینکه اجرای این طرح نیازمند تعریف و بازتعریف‌ مولفه‌های متعدد است، گفت: در حال حاضر کشور ما با مشکلات زیادی در حیطه پیش‌فروش و اخذ مالیات از خانه‌های خالی روبرو است. بنابراین نیاز است تمامی مولفه‌های این طرح به‌صورت کامل و تخصصی اعلام‌شده و جلسات متعددی در خصوص نکات مثبت و منفی آن لحاظ شود.

  موفقیت طرح منوط به حمایت دولت

در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه عملیاتی شدن این طرح چندان هم سخت و پیچیده نیست، گفت: بازار سرمایه (بورس) تنها مکانی است که شفافیت معاملات را به‌خوبی تضمین می‌کند و ایجاد بورس مسکن نیز از این موضوع مستثنا نیست. ورود مسکن به بورس می‌تواند الگوی حمایتی موفقی برای توانمندسازی اقشار مختلف جامعه باشد به شرطی که دولت از این طرح به‌شدت حمایت کند.

وی گفت: دولت باید در این نوع معامله‌ها در بخش تولید، کنترل و نظارت حامی سازندگان باشد نه به عنوان کنترل‌کننده یا نظارت‌گر صرف.

غیبی با بیان اینکه اگر این پیشنهاد از سوی دولت ارایه شود، دو امتیاز در جامعه مسکن را ایجاد می‌کند گفت: در گام اول سازندگان به پشتوانه دولت وارد عرضه مسکن می‌شوند چراکه می‌دانند اگر دولت از آنها حمایت کنند می‌تواند به‌راحتی و به‌آسانی املاک بلوکه‌شده خود را به بازار هدف ارایه دهند.

این کارشناس با بیان اینکه در گام بعدی دولت می‌تواند با این طرح از اقشار کم‌درآمد حمایت کند، گفت: در حال حاضر، ایجاد بورس مسکن بهترین راهکار برای خروج از رکود مسکن است. بهترین اقدام برای ایجاد بورس مسکن و کاهش انتقادات و موانع پیشرو، اجرای طرح فروش متری مسکن به‌صورت پایلوت در شهر تهران است که در این طرح ابتدا موسسات و بنگاه‌های کلان اقتصادی، حضورداشته باشند و پس از موفقیت این طرح، انبوه‌سازان واحدهای مسکونی خود را به‌صورت متری‌ ارایه دهند. اتحادیه مشاوران املاک نیز که از مخالفان سرسخت این طرح هستند، می‌توانند مشاوران تحصیل‌کرده خود را به کارگزاران بورس معرفی کنند تا به خریداران مسکن اطلاعات کافی را ارایه دهند و حق مشاوره دریافت کنند، از این طریق حق‌وحقوق بنگاه‌ها نیز حفظ می‌شود.

وی گفت: ایجاد بورس مسکن و حضور مشاوران املاک در بازار سرمایه یک فرصت مناسب برای مشاوران تحصیل‌کرده است تا بتوانند حضور پررنگی در بورس داشته باشند ضمن اینکه این امر موجب پیوند بازار سرمایه و بازار مسکن نیز می‌شود.

غیبی بابیان اینکه طرح فروش متری مسکن ویژگی‌های مثبت زیادی دارد، با اجرای این طرح هم اقشار مصرفی نیازمند می‌توانند اندوخته خود را وارد این طرح کنند و علاوه بر حفظ منابع مالی خود از افت ریالی آن جلوگیری کنند و هم این طرح مانع عدم شفافیت در معاملات می‌شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه بطورکلی یکی از اولویت‌های اصلی این طرح شفاف‌سازی است، گفت: راه‌اندازی بورس مسکن موجب شفافیت معاملات، مشخص شدن قیمت، از بین بردن قیمت‌های کاذب، شناسایی دقیق بازار مصرف، تأمین مالی بخش مسکن، جمع‌کردن نقدینگی، کاهش ریسک خریداران و تعریف تعهدات و رفع مشکلات مردم در پیش‌فروش و خرید مسکن و غیره می‌شود.

غیبی بابیان اینکه منتقدان ایجاد بورس مسکن ناهمگن بودن کالای مسکن را دلیلی بر عدم عرضه آن در بورس می‌دانند، عنوان کرد: می‌توان با اقدامات تخصصی ارزش واقعی هر ملک و آپارتمانی را با توجه به منطقه و نوع کاربری و حتی جاگیری آن بر اساس موقعیت جغرافیایی ملک ارزیابی و تعیین قیمت کرد. فرایندی که باعث تدوین یک چارچوب واقعی و دستور عمل واحد در ارزش‌گذاری ملک شده تا ملاک عمل تعیین قیمت واقعی املاک می‌شود. وی گفت: البته برای این طرح باید همه نهادهای مرتبط با ساخت‌وساز باهم هماهنگ شوند و همانند جورچین در کنار هم قرار بگیرند. برای همین قبل از اجرای این طرح نیاز است دولت، سرمایه‌گذاران، سازندگان، انبوه‌سازان، نظام‌مهندسی و حتی شهرداری‌ها باهم همگن شوند.

غیبی گفت: درصورتی‌که بتوان مسکن را به بورس کشاند طبیعتاً سوداگری در خریدوفروش با کاهش معناداری مواجه خواهد شد و فرصتی بر خروج از آشفته‌بازار قیمت‌های کاذب و سوداگرانه در بازار مسکن را شاهد خواهیم بود.

  این طرح مناسب چه کسانی است؟

در همین زمینه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه ورود مسکن به بورس مخاطرات فراوانی را به همراه دارد گفت: یکی از مشکلات اجرای طرح فروش متری ناآشنایی متقاضیان به مقوله بورس است. چراکه ورود به این بازارها علاوه بر شرایط خاص، نیازمند سواد بورسی افراد و سرمایه‌گذاران و حتی متقاضیان مصرفی است.

وی گفت: همچنین فروش متری زمین نیازمند زیرساخت‌های متعدد قانونی است و به نظر می‌رسد اگر طراحان همین امروز طرح را برنامه‌ریزی کرده به مجلس ارسال کنند اجرای این طرح چند سال طول خواهد کشید.

مهری گفت: بازارهای بورسی به دلایلی مانند پتانسیل ریسک بالا، نیاز به تخصص، ناشناخته بودن شرایط آتی، نیاز به سرمایه‌گذاری با مدت نامعلوم، درصد سوددهی نامعین و... در رقابت با بانک‌ها در جذب نقدینگی توانایی بالایی ندارند. در این شرایط بانک‌ها با بازی در نقش یک واسطه مطمئن از یک‌سو نقدینگی را جذب می‌کنند و از سمت دیگر بازیگران اصلی بازار بورس شده‌اند.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه این طرح مناسب کسانی است که ذخیره و اندوخته بی‌مصرف دارند گفت: نمی‌توان از متقاضیان مصرفی انتظار داشت اندوخته و دسترنج خود را وارد میدانی کنند که پر از ریسک است.

همگان باید بدانند تا زمانی که بازارهای‌ موازی مسکن همانند بانک، ارز و سکه دارای جذابیت هستند هیچ‌کس راضی به ارایه اندوخته خود برای خرید یک یا دو متر از خانه‌های کلان‌شهر یا 20 متر از خانه‌های شهرستان‌ها نیست.

وی گفت: رشد قیمت مسکن باعث شده سطح دسترسی مصرف‌کنندگان واقعی به این بازار به‌شدت کاهش بیابد. در حال حاضر و در بهترین شرایط اندوخته متقاضیان مصرفی کم‌درآمد کمتر از 50 میلیون تومان است که این رقم در کلان‌شهرها معادل 8 تا 10 متر خانه است بنابراین هیچ متقاضی وارد چنین بازار بی‌سرانجامی نخواهد شد.

مهری گفت: در این میان ممکن است این طرح از سوی برخی از مالکانی که واحد تجاری یا اداری دارند مورد استقبال قرار بگیرد اما هیچ مالکی حاضر نخواهد شد ملک خود را تیکه پاره کرده و هر گوشه آن را در پرسه‌های زمانی مختلف به معرض فروش بگذارد.

این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه تنها برگ برنده اجرای و عملیاتی شدن این طرح در دستان دولت است گفت: دولت باید املاک استیجاری یا ملکی بسازد و این املاک را در فواصل زمانی متعدد در اختیار مصرف‌کنندگان بگذارد.

وی گفت: اجرای این طرح نیازمند اعطای وام از سوی دولت نیز است چراکه بخش مصرفی در بهترین شرایط توانایی خرید بیش از 10 متر ملک را ندارند.

مهری با اشاره به اینکه بهترین جایگزین برای این طرح ناپخته توجه به مقوله پیش‌فروش است، گفت: پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت یکی از راه‌حل‌های تأمین سرمایه ساخت از سوی سازنده و از طرفی فرصت بهره‌مندی خریدار از مدت‌زمان لازم برای پرداخت تقسیط شده بهای ملک خریداری‌شده تو‌اما با حصول سود ناشی از تکمیل واحد ساخته‌شده را به همراه دارد. همچنین این طرح می‌تواند بخشی از جامعه مصرفی را در خود هضم کند.

وی گفت: شاید بتوان گفت طی چند سال گذشته سهم پیش‌فروش واحدهای ملکی از کمترین سهم جریان گردش مالی در حوزه مسکن برخوردار بوده است. آن هم به دلیل نبود قانون مدون اجرایی در این مقوله است. وجود متولیان و مدعیان متعدد در اجرایی کردن این قانون ازیک‌طرف و از سوئی سابقه بد در اذهان متعاملین از عملیاتی کردن تعهدات قراردادهای پیش‌فروش عملاً این نوع قرارداد را زمین‌گیر کرده است.

وی در خصوص راهکاری‌های اجرایی طرح پیش‌فروش گفت: پیشنهاد این است پس از تدوین کامل قانون پیش‌فروش چه در حوزه حقوقی آن و چه در حوزه اجرایی آن بحث عملیاتی آن از طریق سازندگان احراز صلاحیت شده صورت پذیرد که هم به لحاظ توان فنی و مالی و سوابق مثبت سازندگان در دوره‌های گذشته در انجام تعهدات خود مورد ارزیابی قرارگرفته‌اند و این تشخیص صلاحیت از سوی کمیته مشترک دوایر و سازمان‌های ذی‌صلاح از جمله نظام‌مهندسی و شهرداری و مسکن و شهرسازی و عند اللزوم نماینده‌‌ای از صنوف مرتبط ازجمله ثبت‌اسناد و اتحادیه املاک تشکیل و صورت پذیرد؛ که در ادامه با تشکیل مجمع پیش‌فروشان واحدهای ساختمانی تشکیل و نسبت به احقاق حقوق قانونی سازندگان و پیش خریداران اقدام گردد؛ و تضامین اجرایی و مالی متناسب با تعهدات طرفین اخذ و با نظر مجمع مربوطه پیگیری شود.