قیمت‌های نامتعارف عامل کسادی بازار

براساس گزارش سامانه املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی، خرید و فروش مسکن در پایتخت طی ۲۰ روز نخست اردیبهشت سال جاری حدود ۳۷ درصد نسبت به مشابه سال قبل کاهش داشته است این در حالی است که در فروردین ماه سال 98، معاملات مسکن ۳۲ درصد نسبت به فروردین سال 97 افت داشته است.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند که دلیل کاهش حجم معاملات مسکن از ابتدای سال جاری، این است که بسیاری از فروشندگان مسکن، قیمت واحدهای مسکونی خود را به‌شدت افزایش داده‌اند، موضوعی که رییس اتحادیه مشاوران املاک هم نسبت به آن واکنش نشان داد و اعلام کرد که علت کسادی بازار مسکن پایتخت، قیمت‌های نامتعارف از طرف بعضی فروشندگان است. البته به عقیده عده دیگری از کارشناسان، مهم‌ترین دلیل افت معاملات مسکن، ترس فروشندگان از فروش است چرا که احساس می‌کنند، پس از فروش نتوانند، ملک مورد نظر خود را خریداری کنند، بنابراین واحدهای مورد نظر خود را در اختیار مشاوران املاک قرار نمی‌دهند و همین موضوع موجب شده که تعداد فایل‌های فروش مسکن به‌شدت کاهش یابد. علاوه بر اعلام قیمت‌های نامتعارف از سوی فروشندگان مسکن و ترس آنها برای فروش واحدها و عدم آگهی کردن، ناتوانی متقاضیان خرید مسکن به علت افزایش چشمگیر قیمت‌ها هم به کسادی بازار دامن زده است و همین موضوع موجب کاهش بیشتر حجم معاملات در دومین ماه از سال جاری شده است.

  تازه‌ترین معاملات بازار مسکن

  در شهر تهران از یکم تا ۲۱ اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ نزدیک ۹۷۲۹قرارداد خرید و فروش امضا شده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۳۷ درصد کاهش یافته است.

  همچنین ۸۹۶۵ اجاره‌نامه هم به امضا رسیده که از کاهش ۲۲ درصدی قراردادها در بازار اجاره حکایت دارد.

  عوامل بیرونی موثر در قیمت

رشد قیمت مسکن از اواخر روزهای تابستان ۹۶ آغاز شد و در زمستان و سپس در اردیبهشت و خرداد ماه سال 97 به اوج رسید و رکود تورمی بازار مسکن را به همراه داشت، این رکود تا اردبیهشت سال جاری ادامه داشته است.

  رشد جهشی قیمت مسکن در یکسال گذشته که دلیل آن را نباید در بخش مسکن، بلکه در کلان اقتصاد جست‌وجو کرد، موجب شده تا در ماه‌های گذشته قدرت خرید متقاضیان مسکن به شکل قابل توجهی کاهش یابد.

 کاهش قدرت خرید و ناتوانی متقاضیان مسکن به همراه نبود تسهیلات مناسب برای افزایش توان خرید، افت حجم معاملات مسکن و بدون متقاضی ماندن بسیاری از واحد مسکونی نوساز و کهنه‌ساز را به همراه داشته است.

  راهکارهای برون رفت از رکود

با توجه به اینکه رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته موجب کاهش بیش از پیش قدرت خرید مسکن شده است، دولت باید چاره‌ای برای افزایش قدرت خرید مسکن و خروج بخش مسکن از رکود آن و همچنین افزایش نظارت بر بازار مسکن بیندیشد، در این میان تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی مسکن کفاف خرید را نمی‌دهد و با توجه به موثر نبودن تسهیلات پیشین وزارت راه و شهرسازی به خریداران و سازندگان مسکن، بسته جدیدی از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی رونمایی شده است که در صورت اجرا می‌توان شاهد ایجاد تغییراتی در بازار مسکن باشیم.

این بسته احتمالاً تا اواخر فصل بهار نهایی می‌شود و هم‌اکنون در انتظار تأیید شورای پول و اعتبار قرار دارد.

  در بسته جدید رونق بازار مسکن، بر اساس قدرت خرید و توان بازپرداخت افراد، سقف‌های تسهیلاتی به صورت متغیر تعیین می‌شود و افراد بر اساس قدرت خرید و بازپرداخت اقساط خود می‌توانند از تسهیلات متناسب با شرایط خود استفاده کنند.

  دولت همچنین برنامه‌هایی هم برای گروه‌های اجاره‌نشین دارد و با توجه به شرایط موجود و برای مدیریت اجاره‌بهای پرداختی از سوی مستأجران، برای اولین‌بار بانک عامل بخش مسکن در این حوزه ورود پیدا کرده و ابزارهای جدیدی را هم تدوین کرده است.

علاوه بر بسته جدید رونق بازار مسکن که از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است نگاهی به راهکارهای خروج مسکن از رکود که از سوی انبوه‌سازان و معاون وزیر سابق راه و شهرسازی ارایه شده است می‌تواند کمک‌کننده باشد.

  چندی پیش، کانون انبوه‌سازان به عنوان یکی از مهم‌ترین نهادهای بخش خصوصی فعال در عرصه تولید و عرضه مسکن و ساختمان، راهکارهای پنج‌گانه‌ای را برای ساماندهی بازار مسکن ارایه کرد. این راه‌حل‌ها عبارتند از: بهبود فضای کسب و کار، اهتمام به اجرای بدون تنازل قوانین موثر، تداوم کوشش‌ها برای مزاحمت‌زدایی از قوانین، توانمندسازی بخش‌های عرضه و تقاضا در بازار مسکن، کوشش جدی برای بازآفرینی شهری پایدار.

  اما معاون سابق وزیر راه و شهرسازی راهکارهای زیر را برای برون رفت از این وضعیت ارایه کرده است. عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید، راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی، انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان، کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری، تغییر ماموریت بانک مسکن از تخصصی به توسعه‌ای و تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت.