4 اثر مثبت و منفی افزایش سقف وام خرید
گروه راه و شهرسازی|
اواسط اردیبهشت سال جاری، وزارت راه و شهرسازی با همکاری بانک مسکن، از بسته جدید رونق بازار مسکن رونمایی کرد؛ براساس یکی از راهکارهای ارایه شده در این بسته قرار است که تسهیلات خرید مسکن به تناسب درآمد خانوارها و قدرت بازپرداخت آنها به متقاضیان پرداخت شود.
پیش از این، سقف تسهیلات پرداختی به متقاضیان خرید مسکن، ثابت بود یعنی تمامی خریداران مسکن تنها از یک میزان وام استفاده می‌کردند اما از این پس و در صورت اجرای این بسته، سقف‌های تسهیلاتی به صورت متغیر و بر اساس قدرت خرید و توان بازپرداخت متقاضیان خرید مسکن، تعیین می‌شود، یعنی خریداران از ماهیانه 800 هزار تومان تا 5 میلیون تومان می‌توانند اقساط خود را به بانک مسکن پرداخت کنند.
البته مفاد بسته جدید رونق بازار مسکن، هنوز به تصویب شورای پول و اعتبار نرسیده و اجرایی شدن آن هم با اما و اگرهایی همراه است، اما در همین ابتدای راه، با واکنش‌های متفاوتی از سوی فعالان بازار مسکن مواجه شده است، موافقان این طرح، اجرای آن را به معنای متعادل‌سازی سقف تسهیلات بانکی می‌دانند که به هر خریداری با توجه به توان اقتصادیش امکان خرید مسکن می‌دهد و همین موضوع می‌توان به افزایش خرید مسکن منجر شود ضمن اینکه افزایش تقاضا، رشد تولید را هم به همراه خواهد داشت.
از سوی دیگر، مخالفان این طرح معتقدند که پرداخت تسهیلات براساس تناسب درآمد خانوارها موجب تشدید شکاف طبقاتی میان اقشار مختلف جامعه می‌شود و تورم در بازار مسکن را به دنبال دارد.
در این میان و با وجود واکنش‌های متناقض از سوی فعالان بازار مسکن، بررسی اظهارات وزیر جدید راه و شهرسازی طی 7، 8 ماهه گذشته نشان می‌دهد که محمد اسلامی، همواره با افزایش سقف وام خرید مسکن مخالفت کرده است، او دلیل مخالفت خود را هم تورم زا بودن تسهیلات مسکن می‌داند ضمن اینکه معتقد است که رشد سقف وام کمکی به افزایش توان خرید متقاضیان مسکن نمی‌کند.
ضمن اینکه براساس اظهارات مسوولان بانک مسکن در ماه‌های اخیر مبنی بر نبود بودجه کافی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن پیش بینی می‌شود که اجرای این طرح تسهیلات با مشکل مواجه شود، اواسط سال گذشته بود که محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه این بانک در واکنشی نسبت به خبر افزایش سقف تسهیلات خرید اعلام کرد که بانک مذکور، توانایی مالی لازم برای افزایش سقف وام مسکن را ندارد.
افزایش قیمت‌ها با شناورسازی سقف تسهیلات
اگرچه پیش از این مسوولان وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن مخالفت‌های خود را درباره تغییر در سقف تسهیلات خرید مسکن اعلام کرده بودند اما با این وجود در بسته جدید رونق بازار مسکن، شناورسازی سقف تسهیلات در نظر گرفته شده است که به گفته برخی فعالان بازار مسکن می‌تواند افزایش قیمت مسکن را به همراه داشته باشد.
مهدی غلامی، مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت در گفت‌وگو با مهر اظهار می‌کند: مسکن مانند هر کالای دیگر در صورتی که میزان عرضه آن کمتر از تقاضای واقعی موجود در بازار باشد، با افزایش قیمت روبه رو خواهد شد.
غلامی ادامه می‌دهد: با توجه به کمبود تعداد واحدهای مسکونی نسبت به تعداد خانواده‌ها و همچنین تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج و همچنین نیاز به بازسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی، سالانه به ۲ میلیون واحد مسکونی جدید در بازار مسکن نیاز است، درحالی که مطابق با داده‌های مرکز آمار کمتر از ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال ساخته می‌شود بنابراین در این شرایط تحریک تقاضا بدون افزایش تولید و عرضه، تورم بیش از پیش آن را به دنبال دارد. این کارشناس مسکن به سوداگری در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: از آنجایی که در این شیوه تسهیلات، سقفی در نظر گرفته نشده است، افزایش شدید قیمت‌ها دور از انتظار نیست.
او اضافه می‌کند: شاید این تصور وجود دارد که عرضه واحدها با قیمت‌های سنگین، خریداری نداشته و بازار به تعادل می‌رسد، اما تجربه نشان داده است که این اتفاق نخواهد افتاد. ضمناً احتکار و عدم عرضه واحدهای مسکونی به بازار، در غیاب عدم اجرای مالیات برخانه‌های خالی، هیچ هزینه‌ای برای صاحبان آنها نخواهد داشت که در سال‌های اخیر با افزایش چشمگیر تعداد واحدهای خالی مواجه بوده‌ایم.
افزایش شکاف طبقاتی؟
شکاف طبقاتی هم از دیگر تبعات منفی است که برخی کارشناسان مخالف اجرای طرح شناورسازی سقف تسهیلات خرید مسکن به آن اشاره می‌کنند. اگرچه موافقان این طرح معتقدند که ایجاد این شکاف از آثار حاشیه‌ای اجرای این طرح است ضمن اینکه چندان هم موثر نخواهد بود، چرا که اثر اصلی شناورسازی سقف تسهیلات افزایش توان اقتصادی خانوارها و کمک به خانه دارشدن بسیاری از متقاضیان خرید مسکن و به‌تبع آن افزایش عرضه خواهد بود.
به گفته این موافقان، شناورسازی سقف تسهیلات خرید، شکاف ثروت بین قشر متوسط و پایین درآمدی را افزایش می‌دهد و در ایجاد شکاف بین دهک‌های بالا و پایین درآمدی تاثیری ندارد.
در همین حال، غلامی کارشناس بازار مسکن که از مخالفان بسته جدید رونق بازار مسکن است، به تشدید شکاف طبقاتی بر اثر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: با افزایش بدون سقف وام خرید مسکن، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن رخ می‌دهد که تأثیر خود را در بازار اجاره هم بر جای می‌گذارد.
این کارشناس بازار مسکن اضافه می‌کند: بر اثر افزایش شدید قیمت‌ها، تعداد بیشتری از خانواده‌ها توان خرید مسکن را نخواهند داشت و کاملاً از تقاضای موثر بازار مسکن خارج می‌شوند و به سمت بازار اجاره روی خواهند آورد که این افزایش تقاضا در بازار اجاره مزید بر علت شده و هزینه اجاره‌بها دو چندان افزایش پیدا می‌کند.
به گفته او، در نتیجه افرادی که دارای مسکن ملکی بوده‌اند، واحد مسکونی آنها با افزایش قیمت مواجه می‌شود، در حالی که خانواده‌های مستأجر هم هزینه زندگی‌شان افزایش شدید پیدا می‌کند و هم از صاحب خانه شدن فاصله بیشتری می‌گیرند.
در این میان، موافقان طرح شناورسازی سقف تسهیلات معتقدند که با اجرای این طرح، شاهد افزایش تقاضا و به تبع آن رشد عرضه خواهیم بود این درحالی است که مسکن، کالایی است که فرایند تولید آن به نسبت سایر کالاها زمانبر است بنابراین در صورت افزایش تقاضا، عرضه آن نمی‌تواند به سرعت افزایش یابد، بنابراین تا زمانی که تولید مسکن به میزان کافی نرسیده است، افزایش تقاضا بیش از آنکه افزایش تولید را در پی داشته باشد، افزایش قیمت‌ها را به دنبال خواهد داشت.
مخالفان این طرح به تداوم رکود تولید مسکن در سال‌های اخیر با وجود ۸ برابر شدن سقف وام خرید مسکن اشاره می‌کنند، آنها می‌گویند با وجود رشد سقف تسهیلات، طی این مدت تولید مسکن از رکود خارج نشده است.
اظهارات موافقان و مخالفان طرح شناورسازی سقف تسهیلات و برشمردن تبعات مثبت و منفی این طرح درحالی است که در سایر کشورها، حدود 85 درصد از هزینه خرید مسکن با تسهیلات خرید مسکن پوشش داده می‌شود ضمن اینکه دوره باز پرداخت این تسهیلات بالای 25 سال و سود آن کمتر از 2.5 درصد است اما در ایران حتی با افزایش سقف تسهیلات هم شاهد پوشش‌دهی 20 تا 30 درصدی قیمت یک واحد مسکونی متوسط خواهیم بود. جدا از اینکه پیش‌بینی می‌شود که دوره بازپرداخت اقساط آن بیشتر از 12 سال نخواهد بود و سود وام هم کمتر از 8 درصد نیست.
