بیم‌ها و امیدهای مسکن در سال 98
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
سال گذشته یکی از پرتلاطم‌ترین سال‌ها برای بازار مسکن بود. در سال ۹۷ حوالی خردادماه بود که یک‌باره فنر قیمت مسکن رها شد و قیمت‌ها در این بازار دچار تنش و هیجان شدند و رشد نجومی را تجربه کردند. می‌توان گفت که این افزایش نامتعارف قیمت مسکن در سال جاری به حدی بود که باعث شد بازار مسکن رکورد عجیبی را برای خود ثبت کند و همه مردم را در بهت و شوک فرو ببرد.
بررسی‌ها حاکی از آن است که رشد افسار گسیخته قیمت مسکن در سال ۹۷ باعث شد تمامی پیش‌بینی‌هایی که اواخر سال 96 درباره سرنوشت بازار مسکن بیان شده بود، در عمل با شکست مواجه شود و همه و همه نقش بر آب شود، چرا که عمده کارشناسان بر این باور بودند که قیمت‌ها در این بخش رشد آرامی خواهد داشت و متناسب با تورم این بازار دچار افزایش قیمت خواهد شد. اما شیب تند قیمت‌ها در این بازار باعث شد، تمامی این گمانه‌زنی‌های کارشناسی غلط از آب درآید و رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها خط بطلان بر تمامی این پیش‌بینی‌های خوش‌بینانه بکشد. البته این رشد عجیب قیمت‌ها در ابتدا با انکار و تکذیب مسوولان و کارشناسان مواجه شد. حال که سال 97 به پایان خود نزدیک شده است، بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی، کاهش معاملات در بخش عرضه و تقاضا، نبود تسهیلات کافی در بخش اجرا و خرید، عدم نظارت دقیق بر رشد قیمت مسکن، نبود طرح جامع در خصوص تولید مسکن، عدم توجه به پرسه و میزان وام تسهیلات خرید و ساخت و نبود برنامه‌های منسجم برای اخذ مالیات است. به گفته کارشناسان بخش مسکن تمامی این موارد باعث شده فضای این بازار فضای همراه با غبار، تردید و تورم باشد .
وضعیت مطلوب مسکن در سال جدید
مهدی موذن، عضو هیات‌مدیره شورای مرکزی نظام کاردانی کشور با بیان اینکه با توجه به تغییر رویه تیم وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تولید مسکن در ماه‌های آتی شاهد تغییر رفتار جدی در این بخش خواهیم بود، گفت: در سال‌های پیشین با توجه به تفکر مسکن مازاد تمامی تیم وزارت خانه احساس و تأمل جدی مبنی بر کمبود مسکن نداشتند، این در حالی است که تیم جدید از ابتدای ورود به صحنه عمل تمام عزم خود را برای تولید بیشتر مسکن گذاشته و نگاه واقع بینانه‌تری به این مقوله سرپناه دارند.موذن با بیان این مطلب افزود: در حال حاضر، تولید مسکن امری اجتناب‌ناپذیر است و بطور حتم در ماه‌های آتی شاهد تغییر رفتار مسکن در سه مقوله تولید، عرضه و تقاضا خواهیم بود.
وی گفت: اجرای بافت فرسوده، تکمیل واحدهای مسکن مهر و آیتم‌ها و برنامه‌های احداث 400 هزار واحد مسکونی در سراسر کشور نویددهنده رونق در بازار مسکن است.عضو هیات‌مدیره شورای مرکزی نظام کاردانی کشور بابیان اینکه با رونق ساخت‌وساز بخش عرضه و تقاضا نیز وارد رونق خواهد شد، گفت: از ابتدای سال جاری سرمایه‌های سرگردان وارد بازار ارز و سکه شده و بطور حتم مأمن بعدی سرمایه‌ها به سمت مسکن خواهد بود.
موذن گفت: برخی بر این باورند که ممکن است سرمایه‌های سرگردان به‌جای بازار سکه و ارز به سمت دو بازار بورس و بانک‌ها سرازیر شوند که در پاسخ به این فرضیه باید گفت، بازار بورس تخصصی‌تر بوده که طبیعی است همه به این بازار تمایل نداشته باشند، بنابراین به سمت سرمایه‌گذاری در بخش ملک گرایش دارند، زیرا مسکن و ملک به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در جامعه مطرح‌شده است.
وی با بیان اینکه با وجود عدم فعالیت‌های موثر در بخش مسکن شاید بهترین کمک دولت دوازدهم به بخش مسکن تغییر تفکر مسکن مازاد به کمبود مسکن باشد، گفت: متأسفانه طی سال‌های اخیر مسوولان بطور مکرر در مورد خانه‌های خالی صحبت کرده‌اند و این مورد باعث شد سازندگان نگاه ویژه‌ای به بخش ساخت نداشته باشند.موذن گفت: اگرچه بنده به‌هیچ‌عنوان منکر وجود خانه‌های خالی نیستم، اما تا زمانی که قوانین جدی و ضابطه‌مندی در خصوص عدم احتکار مسکن ایجاد نشود بازار تقاضا از خانه‌های خالی منتفع نخواهد شد.وی گفت: با توجه به وضعیت اقتصادی، وضعیت عرضه و فروش نفت و تورم عمومی انتظار افزایش قیمت مسکن دور از انتظار نیست، اما از آنجایی‌که بخشی از سرمایه‌های سرگردان وارد بازار ساخت‌وساز مسکن می‌شود، می‌توان انتظار داشت بخشی از سازندگان و مالکان ملک‌های موجود و کلید نخورده خود را برای تبدیل به سرمایه نقدی و شروع پروژه جدید با تخفیف‌های مطلوبی به بخش تقاضا عرضه کنند.
6 عامل اثرگذار بر بازار
در همین رابطه، پرویز کاکایی، رییس شعبه یکی از بانک‌های دولتی با بیان اینکه بازی‌گردانان بازار مسکن در سال جاری شامل ۶ مولفه است، گفت: این ۶ عامل شامل ثبات اقتصادی، رهاشدگی بازار مسکن، انتظار تورمی، تغییرات بیرونی، سیاست‌های درونی و شایعه است.
وی در خصوص اولین عامل اثرگذار بر سه بخش ساخت، عرضه و تقاضا گفت: در حال حاضر فضای غبارآلودی در خصوص مباحث اقتصادی در جامعه وجود دارد. نگرانی‌ها و ابهامات اقتصادی باعث ایجاد دو رویکرد در بخش عرضه و تقاضا شده و خواهد شد.
وی گفت: نوسانات ارز و سکه از ابتدای سال ۹۷ باعث شد قسمت بزرگی از بخش عرضه و تقاضا از بازار مسکن تخلیه‌شده و وارد این دو بازار شوند؛ بنابراین بازگشت رونق و روند عادی به دو بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن نیازمند ثبات اقتصادی است.
کاکایی گفت: طیف‌های مختلف جامعه برای بازگشت به بازار مسکن نیازمند اطمینان خاطر هستند. این اطمینان باید پاسخگوی چند مساله مهم سه بخش ساخت، عرضه و تقاضا باشد. در بخش ساخت باید سازنده اطمینان حاصل کند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همچنان سودآور است. برای حصول اطمینان، مسوولان باید همکاری تنگاتنگی با سازندگان در بخش ارایه زمین‌های ارزان و با کیفیت، کاهش هزینه و مجوزهای ساخت و نظارت بر قیمت مصالح ساختمانی و پایه داشته باشند.
کاکایی گفت: حصول اطمینان برای بخش عرضه شامل دو مساله تشویق و تنبیه است. مسوولان با نظارت‌های دقیق و قوی باید برای عرضه‌کنندگان منصف تشویق و به خاطیان و محتکران تنبیه قانونی لحاظ کنند. زمانی که عرضه‌کننده ببیند مسوولان در برابر محتکران مسکن جدی هستند. املاک خود را وارد چرخه مصرف می‌کنند. متأسفانه در حال حاضر عدم جدیت مسوولان در امر اخذ مالیات به طنز اقتصادی مبدل شده است.وی همچنین گفت: نظارت‌های دقیق بر قیمت املاک، تبیین و لحاظ قوانین محکم در خصوص املاک پیش فروشی، ایجاد بازار املاک استیجاری _مالکیتی و تسهیلات ارزان، آسان و طولانی ازجمله عواملی است که باعث بازگشت بخش تقاضا مصرفی به بازار می‌شود.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه دومین عامل اثرگذار بر بازار مسکن در سال آتی مربوط به گزینه رهاشدگی بازار مسکن است، گفت: برای بررسی این مورد باید آمار و ارقام را بررسی کرد. از ابتدای تابستان سال ۹۷ بازار مسکن متأثر از بازار ارز، وارد فاز افزایشی شد. این رشد در سراسر کشور رقمی در حدود ۳۰ تا ۷۰ درصد بود. اما متأسفانه با کاهش نرخ ارز از ۱۷ هزار تومان تابستان به ۱۰ هزار تومان پاییز و زمستان، قیمت مسکن با کاهش روبرو نشده و هیچ بازوی نظارتی یا حاکمیتی برای تحلیل، بررسی و اصلاح این موضوع وجود ندارد. بنابراین این موضوع وجود دارد که در سال ۹۸ با وجود کاهش قیمت ارز، بازار مسکن همچنان شاهد کاهش قیمت نباشد.
به گفته این کارشناس مسکن، انتظارات تورمی عامل سوم و تأثیرگذار بر پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن است. به احتمال قریب‌به‌یقین افزایش سهم انتظار برای نوسان مثبت قیمت واحدهای مسکونی در سال ۹۸ با وجود رکود حاکم بر بازار ناشی از تورم عمومی افزایشی خواهد بود. البته این میزان رابطه مستقیمی با رشد قیمت ارز، مسائل بیرونی و درونی کشور، ایجاد برنامه‌های منسجم برای نظارت بازار مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی دارد.
کاکایی در خصوص نقش سیاست‌های درونی و تأثیر آن بر وضعیت بازار مسکن در سال ۹۸ گفت: در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل بازار مسکن ناشی از غفلت تولید است. متأسفانه در سال‌های اخیر به علت رکود تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، منفعت‌طلبی ارگان‌ها و نهادهای مختلف از بخش ساخت، حضور پررنگ بانک‌ها و موسسات در جمع‌آوری نقدینگی‌ها، نبود تسهیلات ارزنده ساخت و قیمت فزاینده زمین، ساخت‌وساز به‌شدت کاهش داشته و این مورد باعث افزایش قیمت مسکن شد. اما به نظر می‌رسد، تیم جدید وزارت راه و شهرسازی به‌شدت به دنبال همواره‌سازی مشکلات بخش عرضه بوده و عزم جدی برای تولید مسکن دارند.این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه موضوع پنجم مربوط به وضعیت تغییرات بیرونی است، گفت: از ابتدای سال ۹۷، کشور درگیر تحریم‌های سنگین‌تری شده است که به‌احتمال‌زیاد تا سال آینده این تحریم‌ها شدیدتر هم می‌شود. اثرات این تحریم شامل کاهش فروش و صادرات نفت، صنایع غیرنفتی و تبادلات ارزی است. تمامی موارد ذکرشده باعث کاهش درآمد ارزی کشور شده و اقتصاد کشور را به چالش می‌کشاند. بنابراین به نظر می‌رسد اگر مسوولان بتواند درآمد ارزی کشور را متعادل‌تر کنند، می‌توان انتظار داشت تورم عمومی کشور چندان بالا نباشد.کاکایی در تفسیر این موضوع گفت: در ایران، یکی از منابع اصلی تأمین بودجه دولت، دریافت ارز حاصل از فروش نفت خام است. تا اواخر دهه ۱۳۶۰ دولت در تدوین بودجه نرخ ثابت دلار را مبنی قرار می‌داد و در برابر آن، مقدار معینی ریال را به عنوان درآمد نفتی وارد بودجه می‌کرد.
اگر کمبودی در عواید نسبت به هزینه‌ها وجود داشت، این کمبود به‌صورت کسری در بودجه منعکس می‌شد. از اواخر آن دهه گاه دولت برای تأمین کمبود درآمد پولی، نرخ ارز را چه بطور مستقیم و چه با دخالت در بازار آزاد افزایش می‌داد و در برابر آن پول بیشتری وارد بودجه می‌کرد.
و بالاخره، همانطور که در ایران مشاهده‌شده، شرایط و چشم‌انداز سیاسی و اقتصادی یک کشور بر نرخ برابری پول آن تأثیر می‌گذارد. اگر کشوری با شرایط سیاسی متلاطم و آینده مبهم اقتصادی مواجه باشد، طبیعتاً انتظار می‌رود، اقتصاد آن متزلزل و درنتیجه، پول آن غیرقابل اطمینان و ارزش آن در برابر پول سایر کشورها کمتر شود.
این کارشناس اقتصادی گفت: بنابراین انتظار می‌رود با بهبود وضعیت اقتصادی کشور سرمایه‌ها به سمت بازارها قوی‌تر مانند مسکن و ساختمان و ساز کشیده شود.
متغیر «شایعه» در معادله «مسکن»
وی بابیان اینکه «شایعه» ششمین عامل اثرگذار بر وضعیت بازار مسکن در سال ۹۸ است، گفت: در حال حاضر فضای اقتصادی کشور غبارآلوده همراه با شایعه است و جامعه دید مثبتی به سال ۹۸ ندارد. بنابراین نیاز است، مسوولان به تفکیک مساعی در خصوص اقدامات موردنیاز برای بازگشت اعتماد و اطمینان به بدنه جامعه داشته باشند.
وی بابیان اینکه در حال حاضر بخش اعظمی از منابع و سرمایه‌های داخلی موردنیاز برای تحرک معاملات مسکن به علت شایعه و فضای غبارآلود اقتصاد کشور وارد کشورهای همسایه مانند ترکیه و دبی شده است، گفت: بر اساس آمارها بخش بزرگی از خریداران واحدهای مسکونی ترکیه و دبی ایرانیان هستند، این در حالی است که خریداران مسکن ترکیه با وجود ضرر و زیان‌های شدید به‌واسطه نوسانات هنوز هم حاضر به حضور در بازار مسکن ایران نیستند و تنها دلیل این مساله مربوط به فضای اقتصادی روشن در ترکیه است؛ بنابراین مسوولان حوزه ساختمان باید با جذب مشوق‌های مطلوب و همچنین ارایه تسهیلات ویژه این سرمایه‌داران را به کشور برگردانند.
وی گفت: اگر تمامی مسائل و موانع ذکرشده حل‌وفصل شود شاهد شکوفایی بازار مسکن در سال آتی خواهیم بود و اگر این موارد رفع نشود، بازار مسکن در سال آتی نیز به همین منوال طی مسیر خواهد کرد.و این بازار به سبب غفلت و سهل‌انگاری مسوولان در سال‌های آتی دچار کمبود و افزایش قیمت شدید خواهد بود و اقتصاد کشور یکی از قوی‌ترین صنایع مادر خود را از دست خواهد داد.
