صنعتی‌سازی مسکن؛ یک تیر و چند نشان
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
به اعتقاد کارشناسان بخش عمده‌ای از قیمت مسکن مربوط به هزینه‌های ساخت و قیمت زمین است که اگر این دو تحت تدابیری کنترل شود، می‌توان انتظار داشت بخش تورم از بازار ساخت‌وساز به‌خصوص بخش مسکن حذف می‌شود. البته چند سالی است که تمام کشورهای جهان به دنبال راهکارهای حیاتی برای کاهش هزینه‌های ساخت است، چرا که به گفته محققان بخش مسکن هرساله دست‌یابی بخش تقاضای مصرفی به مسکن به دلیل تورم ایجادشده در بخش اقتصاد محدود‌تر می‌شود. در تازه‌ترین اقدام، بانک جهانی نسخه‌ای را با محوریت مسکن ارزان به دولت‌ها ارایه داده است.
محتوای این نسخه، شامل سه نوع سیاست برای بهبود عملکرد ناکارآمد بازار ملک است. باز تنظیم بازار مسکن در کشورهایی که خانه‌اولی‌ها در آنجا توان خرید را ازدست‌داده‌اند، شفافیت در انتشار آنلاین قیمت واحدهای معامله‌شده در مقیاس محله‌ای، منطقه‌ای و شهری و راهکاری برای مقابله با تورم است. البته به نظر می‌رسد جدای از سه سیاست ذکرشده جهانی مسکن، در داخل کشور نیازمند حذف یا کاهش قیمت مسکن و صنعتی‌سازی و تکیه‌بر مصرفی بودن مسکن هستیم. بنابراین می‌توان گفت عمده ناکارآمدی کشور ما در خصوص تامین مسکن مصرفی و ارزان قیمت در 6 نکته ذکرشده باشد که اگر این موارد اصلاح پذیرد می‌توان انتظار داشت بخش مسکن به هدف اصلی خود یعنی تامین سرپناه برای بخش مصرفی باشد برسد.
کارنامه مقایسه‌ای ساخت مسکن
یکی از موارد نافذ در قیمت نهایی مسکن، مربوط به هزینه‌های ساخت‌وسازاست. از آنجایی‌که این مرحله وابستگی تامی به بخش تورم کشور دارد می‌توان با کاهش نرخ تورم عمومی، صنعتی‌سازی و همچنین تکیه‌بر مدیریت تولید تا حدود زیادی بر این مرحله فائق آمد.
بر اساس آمارهای به دست‌آمده، هزینه ساخت برای هر مترمربع بنا به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزایش‌یافته است. این مورد باعث شده عرصه ساخت‌وساز وارد فاز احتیاط و عدم رغبت شود. این افزایش قیمت به 3 دلیل رشد قیمت مصالح ساختمانی، هزینه جانبی و جواز و دستمزد ساخت‌وساز است.
رشد قیمت مصالح ساختمانی
بنا بر اعلام مرکز آمار، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در زمستان ۹۷ به عدد ۳۵۶.۴ رسید که نسبت به شاخص فصل مشابه سال قبل، 7.59 درصد افزایش داشته است. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در این فصل به عدد ۳۵۶.۴ رسید که نسبت به شاخص فصل گذشته ۷.۷ درصد و نسبت به شاخص فصل مشابه سال گذشته ۵۹.۷ درصد افزایش داشته است. درصد تغییرات میانگین شاخص چهارفصل منتهی به زمستان سال ۹۷ نسبت به میانگین شاخص مدت مشابه سال قبل معادل ۴۷.۸ درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل ۳۷.۳ درصد با افزایش روبرو بوده است. مهم‌ترین نهاده بخش ساختمان را می‌توان به آهن‌آلات اختصاص داد که اتفاقا رشد زیادی داشته است. در این مدت شاخص قیمت گروه آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره و نرده با ۲۰.۴ درصد نسبت به فصل قبل بیشترین تاثیر را در شاخص کل داشته است. گروه چوب با ۱۴.۲ درصد افزایش و گروه سیمان، بتن، شن و ماسه با ۹.۸ درصد افزایش، گروه شیرآلات بهداشتی با ۳.۲ درصد، گروه ایزوگام و قیر و گونی و آسفالت با ۱.۱ درصد، گروه یراق‌آلات در و پنجره با ۰.۲۶ درصد و گروه گچ و گچ کاری با ۰.۷ درصد رشد را به خود اختصاص داده‌اند.
هزینه جانبی و جواز
بر اساس آمارهای به دست آمد هزینه جواز ساخت‌وساز (به‌جز هزینه جانبی شامل انشعابات، نظام‌مهندسی و بیمه) در بافت‌های فرسوده تهران حدود 7.5 درصد، در بافت‌های متوسط و مرکزی حدود 15 درصد و بافت مرغوب شهر حدود 25 درصد از هزینه کل است. این مورد در مرکز استان به ترتیب 5، 10 و 15 درصد است.
جدای از این موضوعات در حال حاضر هزینه تاسیسات مکانیکی از کل هزینه‌های ساخت حدود 15.8 درصد، سفت‌کاری حدود 37.9 درصد، نازک‌کاری حدود 36.6 درصد، و تاسیسات برقی حدود 9.7 درصد است.
دستمزد ساخت‌وساز
در حال حاضر بنا بر آمارهای به دست‌آمده از بخش ساخت‌وساز هزینه دستمزد نیروی کار در فرآیند ساخت‌وساز نیز به‌شدت رشد داشته است. ازآنجایی‌که هزینه کارگران از موارد مهم ساخت‌وساز است این مورد به‌شدت افزایش‌یافته است در حال حاضر کارگر ساده روزی 70-60 هزار تومان، آرماتوربند 100-90 هزار تومان، قالب‌بند 130-100 هزار تومان و بنّا روزی
300 تا 350 هزار تومان دستمزد دریافت می‌کنند.
البته این رقم‌ها بر اساس شرایط مختلف کاری و البته سطح مهارت کارگران ممکن است تغییر کند. به‌طور میانگین هزینه کارگران، بین 30 تا 35 درصد از نرخ نهایی هر مترمربع ساختمان را در برمی‌گیرد و به همین دلیل در قیمت نهایی یک‌خانه تاثیر قابل‌توجهی خواهد گذاشت.
شفافیت قیمتی در مقیاس محله‌ای
به گفته کارشناسان و بر اساس اعلام بانک جهانی، عدم شفافیت در انتشار آنلاین قیمت واحدهای معامله‌شده در مقیاس محله‌ای و شهری یکی از مشکلات اساسی بخش اقتصاد مسکن است.
طرح بانک جهانی برای شفافیت کامل مبادلات در بازار املاک بر «انتشار آنلاین قیمت واحدهای معامله‌شده در مقیاس محله‌ای، منطقه‌ای و شهری» تاکید دارد. در بیشتر کشورها، سال‌ها است که دیگر در مرحله مقدماتی معاملات ملک، آگهی‌های فروش اعلام نمی‌شود و این مرحله مدرن شده است؛ اما آنچه بانک جهانی در این نسخه بر آن تاکید کرده است، انتشار عمومی و لحظه‌ای مشخصات خانه‌های معامله‌شده (قیمت‌های قطعی) در سامانه‌های مجازی است.
به نظر می‌رسد در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل کشور ما علاوه بر قیمت ساخت‌وساز قیمت‌های کذایی مسکن و نبود نظارت و قانون در انتشار آنلاین قیمت‌ها باشد. اگرچه از ابتدای سال جاری اقدامات خوبی در خصوص نظارت بر سیستم‌های آنلاین قیمت‌گذاری شده اما این مورد همچنان فاقد شفافیت بوده و نیازمند نظارت‌های قوی است.
بازار مسکن شهر تهران در اواخر دهه ۸۰ با هدف انتشار عمومی داده‌های آماری دید‌دهنده به متقاضیان خریدوفروش ملک و همچنین شفاف شدن فضای مبادلات ملکی، به سامانه‌ای مجهز شد تا به‌واسطه ثبت جزییات قراردادهای ملکی در آن توسط مشاوران املاک، بخشی از اطلاعات مربوط به املاک فروخته‌شده که به هویت (اطلاعات شخصی) متعاملین مربوط نمی‌شود، در همین سامانه برای رویت عمومی درج شود؛ اما در این مقطع داده‌های سامانه اطلاعات املاک ایران به‌گونه‌ای منتشر می‌شود که منطبق با طمع‌ورزی‌های دلالان و واسطه گران غیرحرفه‌ای باشد. نبود نظارت‌های کافی باعث شده یک ملک در یک کوچه و با یک امکانات باقیمت‌های متفاوت‌تری روبرو شود. در این زمینه نیاز است، مشاوران املاک تحت نظارت حاکمیتی از نرخ‌گذاری‌های بی‌ضابطه بر حذر باشند. البته به نظر می‌رسد، بخشی از مسائل گفته‌شده مربوط به تحلیل‌های ناصحیح کارشناسان مسکن نیز باشد. چنانچه برخی از رسانه‌ها برای رسیدن به رنج بازدید صحبت‌های غیرمنطقی و غیررسمی را از سوی کارشناسان بیان می‌کنند.
باز تنظیم بازار خانه‌اولی‌ها
اما شاید یکی دیگر از مسائل مهم در بخش مسکن مربوط به باز تنظیم بازار مسکن در کشورهایی باشد که مملو از تقاضای مصرفی یعنی خانه‌اولی‌ها باشد. در این خصوص بنیاد مسکن طرح مطلوبی برای ساخت‌وساز ارزان‌قیمت برای خانه اولی‌ها تهیه‌کرده است. در این طرح قرار است ۱۰۰ هزار واحد مسکونی را بنیاد مسکن، ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده و ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید احداث شود. از آنجایی‌که بخش اعظم از زمین‌های طرح فوق از سوی سازمان ملی زمین و مسکن ارایه می‌شود و متعلق به بافت‌های ارزان‌قیمت این قیمت نهایی مسکن نیز کاهش خواهد یافت.
حذف یا کاهش قیمت زمین
در قانون اساسی آمده که وظیفه دولت تامین مسکن متناسب برای مردم است و اینجا نقش دولت مشخص می‌شود؛ زیرا که 70 تا 90 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و 10 تا 30 درصد قیمت آن مربوط به مصالح و ساخت‌وساز است. بنابراین دولت با توجه به اینکه در کشور مشکل زمین وجود ندارد می‌تواند به راحتی قیمت مسکن را مدیریت و مردم را صاحب‌خانه کند و با مدیریت آن قیمت مسکن را تا 50 درصد کاهش دهد.
مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود درباره تحولات قیمت زمین و مسکن در بهار سال 97، میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی آماده تخریب معامله‌شده در تهران طی فصل گذشته را ۶ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان اعلام و میانگین مساحت زمین‌های فروخته‌شده در این فصل را ۲۵۹ مترمربع اعلام کرد.
بر اساس این گزارش و طبق بررسی مرکز آمار، قیمت زمین با افزایش ۳ درصدی نسبت به فصل قبل و نزدیک ۳۴ درصدی نسبت به فصل بهار ۹۶ همراه بوده است. این آمارها نشان می‌دهد، فاصله میان تورم زمین و مسکن بسیار اندک بوده و بازار زمین با تورمی حدود 3 برابر نرخ تورم عمومی در بهار امسال، یک رکورد رشد قیمت را ثبت کرده است. بنابراین به نظر می‌رسد، رشد قیمت زمین یکی از مولفه‌های مهم رشد قیمت مسکن در کشور باشد. این مورد نیز به دلیل سرمایه‌ای بودن زمین باشد چراکه در حال حاضر قیمت زمین در کشور به‌صورت سرمایه‌ای لحاظ می‌شود. بی‌ارزش شدن قیمت زمین یکی از راهکارهای حیاتی برای کاهش قیمت مسکن و ارزان‌سازی است؛ اما برای شروع این فعالیت مهم دولت باید به‌صورت حاکمیتی و قانونی با مافیاهای ایجادشده در این زمینه برخورد کند.
صنعتی‌سازی
درحالی که صنعتی‌سازی ساختمان یکی از اهداف و سیاست‌های اصلی وزارت راه و شهرسازی است، اما تاکنون درصد بسیار اندکی از اهداف مدنظر برای صنعتی‌سازی محقق شده است.
درحالی که میزان صنعتی‌سازی در کشور حدود 5 درصد برآورد می‌شود، این ارزیابی وجود دارد که باید برای رشد این مقوله، مشوق‌هایی برای سازندگان ساختمان در نظر گرفته شود؛ اما در این میان، کارشناسان معتقدند تا زمانی که مشکلات و چالش‌های پیش روی صنعتی‌سازی رفع نشود، نمی‌توان انتظار داشت که سازندگان ساختمان رغبتی به این شکل از ساخت‌وساز نشان دهند.
صاحب‌نظران بر این باورند که قیمت‌گذاری غلط یکی از دلایل کند شدن روند صنعتی‌سازی در سال‌های اخیر است. در واقع برای آنکه صنعتی‌سازی از کیفیت لازم برخوردار باشد، باید قیمت واحدهای صنعتی ساز 10 تا 15 درصد بیشتر از سنتی سازها باشد تا به‌این‌ترتیب سازندگان مجبور نشوند کیفیت کار خود را کاهش دهند. در حقیقت اگر صنعتی سازها به دلیل سود پایین ناچار به کاهش کیفیت شوند، به همین ترتیب مردم نیز تمایل چندانی برای سکونت در خانه‌های صنعتی‌ساز نخواهند داشت. بنابراین در چنین شرایطی روند صنعتی‌سازی ساختمان نیز بسیار آهسته خواهد شد و این اتفاقی است که متاسفانه در کشور ما رخ‌داده است.
در همین حال این اعتقاد در میان کارشناسان وجود دارد که سوء مدیریت یکی دیگر از دلایل روند کند صنعتی‌سازی در کشور است؛ به‌خصوص اینکه بخش عمده‌ای از این سوء مدیریت میراث دولت قبلی است که هنوز آثار آن پابرجاست.
درواقع در حال حاضر این نگرانی و دغدغه در میان فعالان عرصه صنعتی‌سازی وجود دارد که صرفه و توجیه اقتصادی این روش ساخت‌وساز به کمتر از شرایط فعلی نیز کاهش بیابد و این موضوع خط پایانی بر صنعتی‌سازی به‌خصوص در شکل انبوه آن باشد. این نگرانی ازآنجا بیشتر تشدید می‌شود که قیمت آن دسته از مصالح ساختمانی که به عنوان فناوری‌های نوین مطرح است، افزایش نجومی یافته و بنابراین کارشناسان معتقدند که برای اینکه صنعتی‌سازی راکد و متوقف نماند، باید از سوی دولت مشوق‌هایی به واحدهای تولید فناوری‌های نوین اختصاص یابد.
به‌عبارت‌دیگر، این انتظار در میان فعالان عرصه صنعتی‌سازی وجود دارد که دولت و به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی فارغ از هرگونه شعار، به حمایت جدی و عملی از صنعتی‌سازی بپردازد.
در چنین شرایطی می‌توان امیدوار بود که با رشد میزان صنعتی‌سازی در کشور، صنعت ساختمان از مزایای متعدد این روش ساخت‌وساز بهره‌مند شود که مهم‌ترین آنها بهینه‌سازی مصرف انرژی، افزایش کیفیت و استحکام ساختمان‌ها، رشد عمر مفید ساختمان‌ها و کاهش مدت‌زمان و هزینه ساخت‌وساز است. درمجموع کارشناسان بر این باورند که اگر صنعتی‌سازی ساختمان به عنوان یک صنعت جدید و مهم در کشور پذیرفته شود، در آینده می‌تواند بخش بزرگی از مشکلات و چالش‌های فعلی حوزه ساخت‌وساز را مرتفع کند و بهره‌گیری از دانش و مهارت در کنار استفاده از محصولات و قطعات استاندارد کارخانه‌ای و همچنین مدیریت صنعتی برای تولید ساختمان، تاثیر مستقیمی در کیفیت و استحکام ساختمان‌ها خواهد داشت.
