راهکارهای ارزان‌سازی تولید مسکن
ایمان رفیعی
کارشناس مسکن
همگام با افزایش نرخ تورم در تمام بخش‌های کشور، شاهد افزایش هزینه‌های تمام شده مسکن نیز هستیم. مطابق فهرست بهای سال ۹۷، هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی حدود 2 میلیون و ۹۰۰ هزار تومان برآورد شده بود. این رقم 2 ماهه نخست سال ۹۸ با حدود ۳۰ درصد افزایش به مبلغ 3 میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. با توجه به افزایش مداوم و خارج از عرف برخی از مصالح ساختمانی به ویژه در بخش تاسیسات، باید به دنبال راهکارهایی برای کاهش هزینه‌های تمام شده مسکن بود. زیرا مطابق آمارهای ارایه شده، نرخ معاملات مسکن به‌طور پیوسته در حال کاهش است و این زنگ خطری برای افزایش نرخ اجاره‌بها در فصل‌های آینده است.
بخش مسکن به دلیل پیچیدگی‌ها و چند وجهی بودن ارتباط تنگاتنگ و گسترده‌ای با بخش‌های مختلف تولیدی و خدماتی دارد. همچنین نهادهای متولی صدور مجوزهای قانونی و کنترل استاندارد‌های گوناگون مصالح و ساخت بنا بخش‌های مختلف دولت را درگیر خود کرده است. برای بررسی تصمیم‌گیری در مورد نحوه و میزان کاهش قیمت تمام شده بنا باید در ابتدا ریز هزینه‌های لازم برای ساخت یک متر مربع بنای مسکونی را مشخص و در ادامه به دنبال راهکارهای کاهش این هزینه‌ها بود. اولین و مهم‌ترین بخشی که در ابتدا برای ساخت در بنا مورد توجه سازندگان قرار دارد تهیه زمین دریافت مجوزهای قانونی جهت ساخت مسکن است. بسته به نوع بنا که ممکن است تجاری، مسکونی یا تلفیقی از این دو باشد، یا اینکه بنای مورد نظر از نوع ویلایی یا آپارتمانی بوده و سایر مولفه‌ها از قبیل، تعداد طبقات، تعداد واحد در هر طبقه و محل قرار‌گیری زمین، می‌توان سهم ۲۰ تا ۴۰ درصدی را برای تعیین نقش قیمت زمین در هزینه تمام شده هر متر مربع بنا در نظر گرفت.
پس آنچه مسلم است نقش زمین در تعیین قیمت تمام شده بنا نقشی تعیین‌کننده و اثر گذار است. برای بهینه کردن قیمت تمام شده بنا با تکیه بر کاهش یا حذف قیمت زمین، باید به راهکارهای ارایه شده و مسیرهای پیموده شده توسط سایر کشورها و تجربیات گذشته کشورمان توجه کرد. با توجه به اینکه مسکن جزو نیاز‌های اولیه افراد جامعه است، با وجود خصوصی بودن این بخش از اقتصاد، نقش و وظیفه دولت در تهیه مسکن نقشی اساسی و اجباری است. همانطور که در اصل‌های دوازده، سی و یکم و چهل و سوم قانون اساسی اشاره شده است، وظیفه تهیه و تامین مسکن برای افراد جامعه، به خصوص قشر کم درآمد و آسیب پذیر، جزو وظایف دولت تعریف شده است.
پس نقش دولت در بخش مسکن، نقش ارفاقی و تشریفاتی نیست بلکه جزو وظایف قانونی و اساسی دولت است. همانطور که پیش‌تر اشاره شد، نقش زمین در قیمت تمام شده مسکن تعیین‌کننده و بسیار اثرگذار است. همچنین، باید توجه داشت که تامین زمین به خصوص در کلانشهرها برای تهیه مسکن، امری بسیار پر هزینه و مشکل است. آنچه مسلم است اینکه زمین‌های شخصی به دلیل داشتن مالک خصوصی قابلیت تهیه و تامین ارزان برای ساخت بنا را ندارند، از طرف دیگر، دولت اجازه دخالت و تعیین قیمت در این بخش را نیز در اختیار ندارد. پس برای تهیه و تامین زمین ارزان قیمت، باید به دنبال استفاده از زمین‌هایی بود که فاقد مالک شخصی بوده و اختیار استفاده و تخصیص آن در ید دولت باشد. استفاده از اراضی ملی به دلیل شرایطی همچون یکپارچگی، فراوان و در دسترس بودن در تمام بخش‌های کشور و داشتن مالکیت دولتی و واحد، می‌تواند به عنوان گزینه‌ای قوی و آزموده شده برای حذف و کاهش هزینه تمام شده مسکن در نظر گرفته شود. همانطوری که در پروژه‌های مسکن مهر شاهد بودیم، صرف‌نظر از اشکالات و کاستی‌های اجرای این طرح، تخصیص زمین‌های دولتی توانست به‌طور چشمگیری هزینه تمام شده مسکن را کاهش دهد، به‌طوری‌که در برخی از شهرها شاهد بودیم، بخشی از این مسکن‌های ساخته شده، فاقد متقاضی بود. پس از نرخ زمین، دومین عاملی که می‌تواند در کاهش هزینه تمام شده بنا نقش ایفا کند، هزینه‌های قانونی است که از زمان صدور مجوزهای ساخت تا زمان صدور پایان کار و تنظیم سند باید توسط سازندگان پرداخت شود.
این هزینه‌ها به ویژه در زمانی که سازندگان برای ساخت واحدهای بیشتر اقدام می‌کنند به صورت تصاعدی در طبقات بالاتر افزایش پیدا می‌کند. برای کاهش هزینه تمام شده بنا پیشنهاد می‌شود، برای انبوه‌سازانی که اقدام به ساخت واحدهای مسکونی با متراژ کم و تعداد واحد و طبقات زیاد می‌کنند، تخفیفات و معافیت‌هایی برای اخذ تراکم و سایر هزینه‌های قانونی صدور پروانه‌های ساختمانی در نظر گرفته شود.
این هزینه‌ها در صورت معافیت می‌تواند حدود ۵درصد بهای تمام شده هر متر مربع فضای مسکونی را کاهش دهد. از جمله دیگر راهکارهایی که می‌توان برای کاهش هزینه تمام شده بنا به آن اشاره کرد، استفاده از مصالح مدرن سبک است که علاوه بر افزایش چشمگیر سرعت ساخت، موجب کاهش مصرف مصالح می‌شود. افزایش سرعت ساخت نیز باعث کاهش هزینه نیروی انسانی و افزایش سرعت گردش پول در پروژه‌های مسکونی خواهد شد. افزایش تعداد طبقات و افزایش تعداد واحد مسکونی در هر طبقه، می‌تواند موجب سرشکن شدن هزینه زمین و مصالح شده و بهای هر متر مربع واحد مسکونی را کاهش دهد. البته باید توجه داشت که صرفا با کاهش هزینه ساخت، بدون در نظر گرفتن سایر عوامل و فاکتورهای دخیل در معامله مسکن نمی‌توان موجبات بازگشت رونق در این بازار را فراهم کرد. بدون افزایش توان خریدار و تقویت قدرت خرید عموم جامعه نمی‌توان به صورت یک سویه این معادله را حل کرد. معادله مسکن تنها با توجه به دو طرف عرضه و تقاضا امکان حل شدن را دارد. از جمله راهکارهای مکملی که می‌تواند موجب تقویت بخش تقاضا در این بازار شود، می‌توان به پرداخت تسهیلات بلندمدت و ارزان‌قیمت، استفاده از بودجه و امکانات سازمان‌ها و دستگاه‌های حمایتی دولتی و غیردولتی برای توانمندسازی اقشار آسیب‌پذیر کم‌درآمد جامعه اشاره کرد.
