سلطان تورم

مجید اعزازی|

دبیرگروه راه و شهرسازی|

1- شرایط بازار مسکن بطور فزاینده رو به وخامت می‌رود به این معنی که ماه به ماه سقف قیمتی جدیدی شکسته می‌شود و همزمان توان و قدرت خرید بودجه و پس‌اندازهای خانوار برای تامین مسکن در برابر این تورم ذوب می‌شود. در حالی که سال گذشته در چنین روزهایی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود 4 میلیون تومان بود، در حال حاضر این رقم به بالای 9 میلیون و 600 هزار تومان افزایش یافته است. به عبارت دیگر، در شرایطی که تورم مسکن طی یک سال گذشته بیش از 90 درصد رشد داشته است، حقوق و دستمزد کارگران و کارمندان حدود 20 درصد افزایش داشته است. البته تورم صرفا دامنگیر بازار مسکن نبوده و همه کالاها و بازارها را تحت تاثیر قرار داده است به همین دلیل هم بودجه خانوار بطور معناداری دچار کسری شده است. از همین رو، اگر تا سال گذشته دوره انتظار برای خانه‌دار شدن حدود 12 سال بود، هم اینک به گفته برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن این دوره به 50 سال افزایش یافته است.

2- پس از لرزه‌های بزرگ تورمی و ارزی در سال 91، رکود برخلاف تاریخچه خود، در اغلب بازارها و به ویژه بازار مسکن از سمت تقاضا ایجاد شد. به عبارت دیگر، سمت تقاضا قدرت کافی برای خرید کالاهای تولید شده را نداشت. پس از 4 سال رکود در بازار مسکن، به واسطه به ثمر نشستن سیاست تقویت سمت تقاضا از طریق ارایه تسهیلات متنوع از سوی وزارت راه و شهرسازی، سال گذشته بازار ملک در چنین روزهایی وارد رونق اندک شد به گونه‌ای که هم حجم معاملات و هم قیمت ملک رشد معقول و آهسته‌ای را آغاز کرد، اما این رونق به واسطه نوسان ارزی و افزایش انتظارات تورمی به استثنای ماه‌های اردیبهشت و خرداد سال جاری، نه تنها دوباره به رکودی بدل شد که همزمان بار تورمی زیادی را نیز پذیرفت و تعداد معاملات از حدود 18 هزار معامله در اردیبهشت به حدود 7 هزار معامله در آذرماه کاهش یافت.

3- بازار مسکن در شرایطی وارد دوره رکود تورمی عمیق شده است که تقاضای بالقوه برای خانه‌دار شدن (38 درصد جمعیت کشور مستاجر هستند) یا حذف بد مسکنی (19 میلیون نفر ساکن در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند) وجود دارد به گونه‌ای که صرفا تامین نیاز واحد مسکونی مستاجران یا خانه اولی‌ها مستلزم ساخت سالانه دستکم 900 هزار واحد مسکونی در کشور است. همزمان 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. واحدهایی که یا آن قدر لوکس هستند که توان مالی متقاضیان بالقوه مسکن یارای تامین هزینه‌های خرید آنها را ندارد، یا در این واحدها در نقاط غیر شهری (مسکن مهر) ساخته شده‌اند و احیا و به‌کارگیری این سرمایه‌ها مستلزم صرف هزینه‌های کلان برای شهرسازی و ایجاد زیر ساخت‌های لازم است.

4- در چنین شرایطی سیاست‌گذار چه کاری می‌تواند انجام دهد که سرمایه‌های انباشته شده در واحدهای ساخته شده یا نیمه‌تمام به فعلیت برسند و از سوی متقاضیان موثر بهره‌برداری شوند؟ وزیر جدید راه و شهرسازی برای حل این مساله، راهکار تکمیل پروژه‌های مسکن مهر را در دستور کار خود قرار داده و تلاش دارد از این راه هم به تعهدات دولت جامه عمل بپوشاند و هم بخشی از این تقاضای معطل مانده را جواب دهد. ارایه کارت اعتباری برای خرید مصالح ساختمانی یکی از راه‌های عملی وزیر برای فایق آمدن بر مشکلات مالی در مسیر مسکن‌سازی است که البته میزان موفقیت این طرح با گذشت زمان مشخص خواهد شد. اما در عین حال باید گفت که کاهش هزینه تولید مسکن صرفا از مسیر کنترل نرخ مصالح ساختمانی و دستیابی ارزان‌تر انبوه‌سازان به آن یکی از عوامل درون بازار مسکن است، حال آنکه آن چه هیولای مسکن را پیش روی خانوارها برساخته و بزرگ کرده است، نه تحولات درونی بازار که عوامل بیرونی و در راس همه آنها زلزله‌های تورمی است که هر چند سال به تمام اندام اقتصادی جامعه شوک می‌دهد. از این رو، بیراه نیست که اگر سلطان تضعیف‌کننده اقتصاد ایران را نرخ فزاینده تورم معرفی کرد و بار دیگر از دولت و مجلس خواست تا این سلطان را با اصلاح نظام بانکی و نظام بودجه‌نویسی و اصلاح شیوه تزریق و تخصیص اعتبارات، مطابق با علم اقتصاد و تجربه کشورهای دیگر مهار کنند.