نگاه سازنده‌ها به بازار اجاره
ایمان رفیعی |کارشناس مسکن|
عرضه و تقاضا اصلی‌ترین عامل برای سنجش میزان رونق و رکود و ایجاد تعادل در هر بازار است. برای پیش‌بینی وضعیت آینده هر بازار، علاوه بر مدنظر قرار دادن شرایط عمومی و پایه‌ای جامعه متقاضیان که در برگیرنده شرایط اجتماعی سیاسی و اقتصادی آنان است، باید به شرایط تولید‌کنندگان نیز توجه داشت. هزینه تولید و دوره بازگشت سرمایه، از جمله دیگر عوامل مهم و تاثیرگذاری است که در میزان عرضه و تقاضا و تنظیم بازار نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. در جوامعی که از نظر اقتصادی دارای ثبات هستند و تورم کنترل شده دارند، دوره بازگشت سرمایه معمولاً ثابت و قابل پیش بینی است. هرچه میزان ثبات اقتصادی کاسته شده و نوسانات در بازار افزایش پیدا کند، به دلیل افزایش نرخ تورم سمت و سوی تولید و سرمایه‌گذاری به جهتی متمایل می‌شود که دوره برگشت سرمایه و چرخه بازگشت پول کوتاه‌تر شود. معمولاً در این شرایط، بیشتر افراد تمایل به سرمایه‌گذاری در بازارهای کوتاه‌مدت مانند ارز، طلا و بورس پیدا می‌کنند تا بتوانند به راحتی با سرعت زیاد و بدون نیاز به انجام تشریفات قانونی، به انجام مبادلات و معاملات بپردازند. معاملات و مبادلات زود بازده علاوه بر خروج حجم زیادی از نقدینگی از بازارهای اصلی و مادر، موجب تزلزل قیمت‌ها در سایر بازارها به ویژه بازارهای کالاهای پایه و اساسی که مورد نیاز صنایع اصلی و زیربنایی کشور هستند، می‌شود. این معاملات کوچک و روزمره که در کوچه و بازار توسط افراد غیر متخصص و بعضاً زنان خانه‌دار به جهت حفظ و افزایش نقدینگی انجام می‌شود، مانند موریانه پایه‌های اصلی اقتصاد کشور را متزلزل می‌کند. افزایش ریال به ریال قیمت ارز موجب صعود درصد به درصد نرخ تورم و کاهش پله به پله توان خرید عموم جامعه شده و وضعیت کنونی اقتصاد را برای همه ما به ارمغان آورده است. تهیه و توزیع مسکن که از جمله اساسی‌ترین نیازهای افراد جامعه است نیز از گزند این بیماری مهلک در امان نمانده است. بازار مسکن به دلیل سرمایه بر بودن و دوره بازگشت سرمایه طولانی نسبت به سایر بازارهایی که عموما افراد جامعه مشتاق به سرمایه‌گذاری در آن هستند، مانند، ارز، طلا، بورس، خودرو و غیره از کشش و جذابیت کمتری برای سرمایه‌گذاران در شرایط فعلی اقتصادی کشور برخوردار است. در شرایط نابسامان و متزلزل اقتصادی، تقریباً هر کالایی قابلیت تبدیل شدن به نوعی کالای سرمایه‌ای را پیدا می‌کند و سودجویان با ایجاد کمبود مقطعی و ظاهری در هر کالایی، اقدام به افزایش قیمت و کسب سودهای نامتعارف از آن می‌کنند. در این شرایط، رویه بازار از روند عرضه و تقاضا پیروی نمی‌کند و نمی‌توان با پیش بینی و نگاه به روند عرضه، امیدوار به ایجاد تعادل در تقاضا در بازار بود. نمونه این شرایط را در یک سال گذشته در بازارهای گوناگون به وضوح می‌توان مشاهده کرد. در حالی که در نیمه ابتدایی سال ۹۷ قیمت ارز به حدود ۱۹ هزار تومان رسیده بود، شاهد سقف قیمتی برای خودرو پرمصرفی مانند پراید در ۳۵ میلیون تومان بودیم. اما همزمان با افزایش عرضه خودرو و عرضه ارز که موجب کاهش قیمت آن تا ۱۳ هزار تومان شد، شاهد افزایش قیمت این خودرو تا ۵۰ میلیون تومان نیز هستیم. تعمیم همین مثال به سایر کالاهایی که به‌طور روزمره توزیع می‌شود، نشان‌دهنده بر هم خوردن این چرخه عرضه و وجود حلقه‌های فاسد دیگری در سیستم اقتصاد است. در این شرایط، با نگاه به آمار تولید و عرضه نمی‌توان به پیش‌بینی بازار پرداخت. همین مثال، در مورد بازار مسکن نیز صادق است. در حال حاضر که قیمت مسکن افزایش بیش از یکصد درصدی را نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد، همزمان شاهد وجود بیش از ۲ میلیون واحد خالی از سکنه در کشور هستیم. با وجود این حجم از املاک خالی از سکنه در کنار نیاز سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی، شاهد کاهش روزافزون حجم معاملات مسکن انجام شده در کشور نیز هستیم. این روند، مبین عدم نظارت کافی و صحیح بر روند عرضه و تقاضای مسکن در کشور از یک سو و افت شدید توان مالی خریداران از سوی دیگر است. در این شرایط، عرضه مسکن با روند کنونی بعید به نظر می‌رسد بتواند تغییری در وضعیت بازار ایجاد بکند، کما اینکه در نیمه نخست سال گذشته که شاهد شروع رشد قیمت‌ها در بازار مسکن بودیم، میزان ساخت و ساز و حجم پروانه‌های ساختمان صادر شده با رشد مواجه شد. این افزایش ساخت و ساز قاعدتا باید نوید‌دهنده افزایش حجم عرضه در بازار مسکن و به تبع آن تعدیل قیمت در این بازار شود، اما همانطور که اکنون شاهدیم، این افزایش ساخت و ساز نیز تغییری در روند رو به رشد قیمت املاک نکرده است. بنابراین نمی‌توان اینگونه برداشت کرد که افزایش حجم ساخت و عرضه در بازار مسکن در شرایط کنونی، منجر به تعدیل قیمت‌ها خواهد شد. افزایش حجم ساخت و ساز در این شرایط می‌تواند ناشی از سرمایه‌گذاری بلندمدت سرمایه‌گذاران برای کسب سود از آینده بازار مسکن باشد. البته تحرک و افزایش قیمتی که از سال گذشته در این بازار شروع شده است و امیدی که نسبت به آینده این بازار در دل برخی سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است، در افزایش میزان ساخت و ساز بی‌تاثیر نبوده است. باید این نکته را نیز مد نظر قرار داد که با توجه به اشباع شدن بازارهای سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت مانند ارز و طلا و وجود نوسان در این بازارها، میل به سرمایه‌گذاری در بازارهای کم ریسک‌تری مانند مسکن افزایش پیدا کرده است. اگرچه در حال حاضر با توجه به شرایط اقتصادی عموم افراد جامعه، توان خرید بسیار پایین است، اما افزایش قیمت رهن و اجاره در بازار مسکن موجب ترغیب سازندگان برای ورود به این بازار شده است. با توجه به مجموع شرایط اقتصادی و اجتماعی و سیاسی سال گذشته تاکنون می‌توان روند بازار مسکن از لحاظ ساخت و ساز را در سال ۹۷ و ۹۸ رو به رشد دانست، هر چند با وجود رشد ساخت سازه‌ها، حجم معاملات و خرید و فروش در این بازار کاهش پیدا کرده است.
