معنای رکورد جدید تورم ملک

مجید اعزازی|

دبیر گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن حاکی از افزایش شتاب تورم ماهانه ملک در اردیبهشت ماه سال جاری است به گونه‌ای که برای نخستین‌بار از آغاز جهش قیمتی در بهار سال 97، نرخ تورم مسکن نه تنها از 10 درصد فراتر رفته بلکه به عدد 12.5 درصد رسیده است. در عین حال، همانطور که انتظار می‌رفت، با افزایش قیمت‌ها، حجم معاملات ملک در فروردین و اردیبهشت سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود 35 درصد رشد منفی را تجربه کرده است. روند واگرایی قیمت‌ها و کاهش حجم معاملات ملک از تابستان سال گذشته رخ نمود و منجر به سقوط دوباره بازار مسکن به ورطه رکود تورمی شد. در همین حال، با توجه به عوامل اثرگذار درونی و بیرونی بر بازار ملک پیش بینی می‌شود که شرایط رکود تورمی در این بازار تعمیق شود و به مدت چند سال بر این بازار حاکمیت داشته باشد.

در آخرین دوره رونق شدید بازار مسکن در سال 1391، حجم ماهانه معاملات حدود 25 هزار فقره در ماه بود، اما طی اغلب ماه‌های گذشته همواره این رقم زیر 10 هزار فقره بوده است و در اردیبهشت ماه سال جاری نیز به بالای 12 هزار فقره رسیده است. از این رو، اگر چه می‌توان از افزایش حجم معاملات در اردیبهشت ماه کمی خرسند بود اما بی‌گمان، این افزایش همچنان تا شرایط آرمانی فاصله بسیار دارد و از سوی دیگر، به احتمال زیاد در ماه‌های پیش رو تکرار نخواهد شد، چه آنکه این بازار کمتر از گذشته شاهد حضور و فعالیت متقاضیان مصرفی و متقاضیان سرمایه‌گذاری خواهد بود.

از سویی، توان مالی متقاضیان مصرفی مسکن در پی جهش‌های مداوم قیمت‌ها طی 16 ماهه گذشته، به‌شدت آسیب دیده و قابلیت ترمیم آن نیز چندین سال طول خواهد کشید. به عبارت دیگر، اگر تا حدود 18 ماه پیش، برخی از نتایج پژوهش‌ها حاکی از این بود که یک زوج جوان پس از یک دوره 12 ساله به مسکن دست می‌یافتند، اما در تازه‌ترین برآوردها، این رقم به بالای 40 سال افزایش یافته است که نشان‌دهنده افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی است. از سوی دیگر، در شرایط رکود تورمی، تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن با هدف اجاره داری و بهره مندی از افزایش قیمت آن در طولانی مدت نیز کاهش یافته و خواهد یافت. چرا که پیش از این خرید ملک با سرمایه‌های اندک ممکن بود اما در شرایط کنونی، خانوارهای ساکن در پایتخت باید مبلغ قابل توجهی بیندوزند تا بتوانند آپارتمان‌هایی را خریداری کرده و اجاره دهند. از این رو، مسکن دیگر پناهگاه نقدینگی سرگردان نخواهد بود و پیش بینی می‌شود، با تعمیق رکود تورمی در بازار ملک، بازار ارز و طلا وسایر کالاهایی که خرید آنها مستلزم اندوخته‌های کلان و بزرگ نیست، بیش از پیش برای سرمایه‌گذاری جذاب شود.

در همین حال، انتشار آمارهای تازه از جهش قیمتی ملک، به نگرانی مستاجران دامن زده و مشکلاتی را برای آنها به وجود خواهد آورد، چه آنکه اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است. در این شرایط، آنگونه که برخی کارشناسان بازار مسکن اظهار کرده‌اند، انتظار می‌رود، ‌دولت به جای استفاده از ابزارهای تعزیری و تحمیل برخی محدودیت‌ها به مالکان، در کنار تلاش برای کنترل تورم عمومی، ‌ساز و کارهایی را برای حمایت از مستاجران از طریق تخصیص یارانه نقدی و جبران بخشی از اجاره‌بها تدارک ببیند.