بازده انتظاری در بازار دارایی
نرگس رزبان| کارشناس اقتصادی|
سفته‌بازان هنوز به صورت فعال در بازار مسکن حضور دارند و از فعالیت کوتاه‌مدت کسب انتفاع می‌کنند، اما به تدریج با کاهش انتظار سودآوری در معاملات کوتاه‌مدت کاهش این نوع تقاضا در بازار وجود دارد.
مسکن کالایی با ماهیت دوگانه‌ای مصرفی و سرمایه‌ای است. از این‌رو در بررسی بازده اقتصادی بازار، هم بازده ساخت و عرضه (از نگاه تولیدکنندگان) و هم بازده خرید با انگیزه سرمایه‌گذاری (از نگاه خریداران سرمایه‌ای) قابل توجه خواهد بود. با علم به این موضوع که بازار مسکن در ایران همواره با دوره‌های رونق و رکود قیمتی مواجه بوده و با در نظر گرفتن تاثیر غیرقابل انکار شاخص‌های اقتصاد کلان بر تحولات بازار مسکن و همچنین با این آگاهی که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ جهش حدود ۱۰۰ درصدی را تجربه کرده، در این نوشتارِ کوتاه، تلاش خواهد شد تا تصویری مختصری از بازده انتظاری آتی در بازار مسکن ارایه شود.
بررسی تحولات بازار مسکن در سنوات گذشته حاکی از آن است در دوره‌ای که بازار مسکن رونق قیمتی را تجربه کرده، تقاضا برای اخذ پروانه‌های ساختمانی افزایش داشته و در دوره‌های منطبق بر رکود قیمتی، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره با کاهش مواجه شده است. این اتفاق عمدتاً تحت تاثیر افزایش سود انتظاری در بازار مسکن رخ می‌دهد که البته و الزاماً دال بر درست بودن انتخاب این استراتژی از سوی تولیدکنندگان مسکن نیست؛ چرا که دوره ساخت مسکن در ایران بطور متوسط حدود دو سال به طول می‌انجامد، بنابراین واحدهایی که پروانه ساختمانی را در دوران رونق اخذ می‌کنند، دقیقاً در دوره رکودِ چرخه قیمتی به بازار عرضه شده و از حاشیه‌ای سود مورد انتظار محاسباتی خود برخوردار نمی‌شوند.
با توجه به این پیشینه و با در نظر گرفتن افزایش قابل ملاحظه‌ای قیمت در سال ۹۷، انتظار می‌رود کارگزاران اقتصادی، با پیش بینی انتظار سودآوری در بازار مسکن اقبال بیشتری به اخذ پروانه ساختمانی داشته باشند. در این خصوص باید چند نکته را مدنظر قرار داد:
۱- طی سنوات گذشته بر تعداد سازندگان حرفه‌ای مسکن که دانش اقتصاد مسکنی خود را ارتقا داده و برای زمان ورود و خروج به بازار ساخت و ساز یا خرید و فروش مسکن، متناسب با شرایط اقتصاد برنامه‌ریزی می‌کنند، افزوده شده است.۲- قیمت نهادهای ساختمانی از جمله زمین و مصالح ساختمانی طی ماه‌های گذشته افزایش قابل توجهی داشته و هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی بطور چشمگیری افزایش یافته است.۳- قدرت خرید متقاضیان مصرفی به دلیل بروز تورم بالا، کاهش و بنابراین تقاضای مصرفی تحلیل رفته است.۴- نوسانات نرخ ارز و نقدشوندگی بالای دارایی‌هایی همچون ارز و سکه، بخشی از نقدینگی تولیدکنندگان مسکن را به خود جذب کرده است.۵- نااطمینانی و عدم ثبات در متغیرهای مهم و تاثیرگذار اقتصادی، تولیدکنندگان مسکن را دچار تردید کرده است. لذا هر چند سازندگان مسکن، محاسبات اقتصادی تولید را به گونه‌ای انجام خواهند داد که متحمل زیان نشوند و هر چند می‌توانند پیش‌بینی کنند که بازار مسکن همچنان سودآور است (البته نه به اندازه گذشته) اما به دلایل فوق، در ورود گسترده به بازار مسکن دچار نااطمینانی بوده و به قطعیت کامل نرسیده‌اند و به عبارتی در خصوص سودآوری بازار دچار تردید هستند. مسکن کالایی است که به دلیل ماهیت دوگانه ا ی مصرفی- سرمایه‌ای، افراد با انگیزه‌های مختلف متقاضی آن هستند و تقاضا برای آن تحت تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد. برخی از افراد مسکن را به عنوان کالایی مصرفی و برخی دیگر، آن را به منظور نگهداری دارایی و با انگیزه سودآوری، خریداری می‌کنند. تقاضای مصرفی مسکن که به منظور تامین سرپناه مناسب شکل می‌گیرد، همواره وجود دارد و متقاضیان مصرفی مسکن معمولاً رفتاری ملایم و یکنواخت دارند. این نوع از متقاضیان، بیشتر به مطلوبیت سکونت در واحد مسکونی و محدودیت‌های بودجه‌ای خود اهمیت می‌دهند و چندان به بازده اقتصادی توجه نمی‌کنند. گروه دوم متقاضیان خرید مسکن که با انگیزه سودآوری وارد بازار می‌شوند خود به دو دسته تقسیم می‌شوند: دسته‌ا‌ی اول که اغلب افرادی ریسک‌گریز هستند، نقدینگی مازاد خود را با انگیزه حفظ ارزش پول در بلندمدت تبدیل به مسکن می‌کنند. این افراد پس از حصول اطمینان از اینکه خرید مسکن از حداقل‌های توجیه اقتصادی و سرمایه‌گذاری برخوردار است، به بازار روی می‌آورند و در تصمیم‌گیری خود بیشتر بر رفاه ایجاد شده برای خانوار متمرکز می‌شوند و چندان به نقدشوندگی دارایی اهمیتی نمی‌دهند و مسکن مازاد را به بازار اجاره عرضه می‌کنند. نوع دوم تقاضای سرمایه‌ای مسکن با هدف کسب بازدهی و سودآوری و عموماً در کوتاه‌مدت ایجاد می‌شود. این نوع تقاضا اغلب زمانی به وجود می‌آید که خرید مسکن در قیاس با سایر دارایی‌ها مانند طلا، ارز، سهام و اوراق قرضه، از سوددهی بیشتری برخوردار بوده یا اینکه اقتصاد دچار نوسانات کوتاه‌مدت، نااطمینانی و عدم ثبات بوده و افراد می‌توانند در تعیین قواعد بازی و استفاده از فضای عدم تعادلی در کوتاه‌مدت عایدی کسب کنند. نمونه‌های بسیار زیادی از این نوع تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن را در دوره‌های کوتاه جهش قیمتی از جمله ماه‌های اخیر نیز شاهد بوده‌ایم.
در مجموع با توجه به تحولات اخیر در بازار مسکن و نااطمینانی‌های اقتصادی-سیاسی به‌ویژه از ناحیه تحریم‌ها و نوسانات نرخ ارز، محتمل‌ترین رویکرد در تحلیل بازده اقتصادی این است که اولا، تولیدکنندگان مسکن انتظار کسب سود مشابه دوره‌های پیشین (سودهای بالا) را دارند و عدم اطمینان از کسب این میزان سود، آنها را برای ورود به این بازار دچار تردید کرده است. ثانیا، سفته‌بازان هنوز به صورت فعال در بازار مسکن حضور دارند و از فعالیت کوتاه‌مدت در بازار کسب انتفاع می‌کنند اما به تدریج از انتظار سودآوری در معاملات کوتاه‌مدت کاسته شده و بنابراین طی ماه‌های آتی انتظار کاهش این نوع تقاضا در بازار وجود دارد. ثالثا، متقاضیان سرمایه‌ای با انگیزه حفظ قدرت خرید، همچنان به بازار مسکن اقبال دارند و این بازار را محل مناسبی برای حفظ ثروت در بلندمدت می‌دانند.
در خاتمه از یاد نبریم که بازار مسکن، یک بازار ناهمگن است و الزاماً سودآوری در همه املاک به یک میزان نخواهد بود. میزان سودآوری در بازار مسکن، می‌تواند بسته به موقعیت مکانی ملک، زمان سرمایه‌گذاری و سایر عوامل متفاوت باشد.
