راهکار تعادل‌بخشی به بازار مصرفی آپارتمان
گروه راه و شهرسازی|هانیه نعیمی|
«اقدام ملی» طرح جدید سیاست‌گذاران در حوزه مسکن است که به منظور رونق این بخش و براساس تقویت هر دو طرف عرضه و تقاضا تدوین شده است. در برنامه اقدام ملی، ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در مدت ۲ سال و تا سال ۹۹ در دستور کار قرار دارد. در این برنامه مهم‌ترین موضوع کاهش هزینه مسکن در قیمت تمام شده است.
با توجه به اینکه زمین بیش از ۶۰درصد هزینه مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، در برنامه «اقدام ملی» سیاست‌گذار تلاش کرده تا با واگذاری زمین‌های دولتی به سازندگان، هزینه ساخت را در این طرح کاهش دهد. همچنین علاوه بر زمین‌های وزارت راه وشهرسازی، براساس دستورالعمل رییس‌جمهوری تمام دستگاه‌های دولتی موظف شده‌اند تا زمین‌های دولتی را برای ساخت‌وساز در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.
به گزارش «تعادل»، واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف ۳۰ درصدی، بخشی از برنامه بسته جدید رونق مسکن است. همچنین ۶ بسته تأمین مالی و ۶ بسته تأمین سرمایه که بانک مسکن تدوین کرده، ازجمله پیشنهادهای مطرح شده در طرح اقدام ملی است.
راه‌اندازی «بازار تعهدی مصالح» بخش دیگری از طرح اقدام ملی است که براساس آن، قراردادی ما بین بانک مسکن، بنیاد مسکن و شرکت تأمین مصالح ساختمانی امضا می‌شود. ساز و کار بازار تعهدی مصالح به این صورت خواهد بود که سازندگان نیاز مصالح سالانه خود را اعلام می‌کنند و شرکت تأمین مصالح را به‌صورت عمده خریداری می‌کند که قیمت آن تقریباً ۲۸ تا ۳۰ درصد کمتر از قیمت بازار است.
در همین رابطه، وزیر راه و شهرسازی به تازگی در نامهای به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها دستور داده است که با اهتمام ویژه و با محوریت سازمان ملی زمین و مسکن، حداکثر توان و تلاش خود را برای احداث پروژه‌های آماده‌سازی زمین، انبوه‌سازی و خدماتی با مشارکت بخش خصوصی به کار بگیرند.
تردید در موفقیت طرح اقدام ملی
در طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن، قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود که شامل احداث ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده و ۱۰۰ هزار واحد به انتخاب بنیاد مسکن در کشور خواهد بود.
به گزارش «تعادل» اگرچه طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز شده، اما کارشناسان درباره امکان اتمام این طرح تا سال ۱۴۰۰ و همچنین در اثرگذاری مطلوب آن بر بازار مسکن، تردید دارند.
اگر چه تاکنون در چند شهر جدید و نیز برای تعدادی از پروژه‌های مسکونی متعلق به بنیاد مسکن در تعدادی از شهرهای کشور، مراسم کلنگ‌زنی با حضور وزیر راه و شهرسازی برگزار شده است، اما با این حال، کارشناسان معتقدند، اتمام این پروژه تا پایان سال ۱۴۰۰ مورد تردید است و در عین حال، امکان احداث این تعداد واحد مسکونی ظرف دو سال آینده وجود ندارد.
کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که احداث این تعداد واحد مسکونی، بدون استفاده از ابزار مالیاتی به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین مالیات بر خانه‌های خالی، توفیق بسیار کمی در کاهش التهابات بازار مسکن خواهد داشت.
نبود سامانه ثبت‌نام خرید مسکن
در شهرهای جدید
چالش دیگری که در زمینه ساخت ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید وجود دارد و عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن به آن اشاره کرده، این است که در شهرهای جدید سامانه‌ای وجود ندارد که مردم نسبت به ثبت‌نام برای خرید واحدهای مسکونی این طرح اقدام کنند و به نظر می‌رسد با پیشرفت فیزیکی که شرایط را برای پیش‌فروش یا فروش مهیا می‌کند، این امکان فراهم خواهد شد.
اثربخشی بازار تعهدی مصالح ساختمانی
از سوی دیگر با توجه به مطرح شدن «بازار تعهدی مصالح» در طرح اقدام ملی، در این رابطه رییس کانون سراسری انبوه‌سازان معتقد است: توزیع کارت اعتباری مصالح ساختمانی، دردی از مشکل مسکن درمان نخواهد کرد؛ چراکه مصالح به وفور در کشور وجود دارد و مشکل کمبود مصالح ساختمانی در بازار وجود ندارد که با اجرای این طرح بخواهیم از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کنیم. حتی تولیدکنندگان مصالح حاضرند با تخفیف، محصول خود را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهند. جمشید برزگر همچنین با اعلام اینکه هنوز هیچ‌گونه مذاکره‌ای با انبوه‌سازان درباره نحوه ارایه کارت اعتباری مصالح ساختمانی از سوی وزارت راه و شهرسازی انجام نگرفته و انبوه‌سازان از جزییات آن اطلاعی ندارند، گفته است: تاکنون هیچ‌گونه کارت اعتباری مصالح ساختمانی واگذار نشده است.
راهکارهای تکمیل طرح اقدام ملی مسکن
در این میان، مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به راهکارهای پیشنهادی برای تکمیل طرح اقدام ملی برای تولید مسکن، می‌گوید: بهتر است وزارت راه و شهرسازی در پروژه‌های انبوه‌سازی خود، سازندگان را در مالکیت واحدها و زمین شریک نسازد و آنها تنها اجرت ساخت خود را دریافت کنند. در این صورت، انبوه‌ساز منفعت خود را در تولید می‌بیند و واحدها را به سرعت تکمیل می‌کند و به مصرف‌کننده نهایی تحویل می‌دهد.
مهدی غلامی درخصوص راهکار توانمندشدن خانواده‌ها برای استفاده از این واحدها نیز می‌گوید: باید از سیاست تاخیر در پرداخت هزینه زمین استفاده شود. یعنی مصرف‌کننده نهایی در طول فرآیند تولید هزینه ساخت را به تولیدکننده پرداخت کند و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود و به صورت اقساطی به دولت پرداخت کند. بدین صورت خانواده‌های مستاجر بسیاری می‌توانند صاحبخانه شوند.
به گفته وی، سیاست‌گذاری در بخش مسکن باید به گونه‌ای باشد تا تسهیلات و مشوقهای در نظر گرفته شده به متقاضی واقعی و نهایی برسد. از همین رو اعطای زمین در شهرهای کوچک به زوج‌های جوان می‌تواند بسیار راهگشا باشد.
