غیبت نگاه ملی در مسکن‌سازی برای عایله دولت
گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|
اواخر خرداد سال جاری، رییس‌جمهوری از ابلاغ طرحی در بخش مسکن خبرداد که مربوط به کارمندان دولت بود، حسن روحانی در اظهاراتش اعلام کرد که براساس برنامه قرار است که کارمندان از روز اول استخدام با اختصاص بخش کمی از حقوق خود تا 10سال پس از استخدام، صاحب منزل شوند و مراحل آماده‌سازی و تکمیل این طرح در دست بررسی است تا جوانان در ابتدای شروع کار خود دغدغه مسکن نداشته باشند.
البته رییس‌جمهوری به جزییات این طرح اشاره نکرد اما فردای همان روز، وزیر راه و شهرسازی تا حدودی طرح خانه دارکردن کارمندان را موشکافی کرد، به گفته محمد اسلامی این طرح با مشارکت خود دستگاه‌های اجرایی و در یک سطح فراگیر در کشور در حال تهیه است تا کارمندان از بدو ورود به حوزه کاری خود در صندوق پس‌انداز مسکن پس‌انداز کرده و اقساط منازل دریافتی خود را در 15 سال پرداخت کنند.
سوم تیرماه بود که محمد اسلامی اظهار کرد که طرح تأمین مسکن کارکنان دولت (طرح تام کاد) در هفته‌های آتی رونمایی می‌شود و بر اساس قانون ساماندهی زمین و مسکن و قانون پس‌انداز مسکن، طرح تأمین مسکن کارکنان دولت اجرایی می‌شود.
در حالی رونمایی و اجرای طرح خانه‌دارکردن کارمندان از سوی دولت مطرح شد اما پیشینه آن به طرحی از سوی نمایندگان مجلس باز می‌گردد، در واقع طرح خانه‌دار کردن حقوق‌بگیران پیشنهادی بود که مجلس به دولت ارایه کرد و دولت آن را به کارکنان خودش تقلیل داد و براساس آن قرار بود که حقوق‌بگیران در یک بازه زمانی ۲۵ سال با پرداخت ۱۵ درصد از حقوق خانه‌دار خواهند شد.
در طرح ارایه شده از سوی بهارستان، منابع مالی مورد نیاز براساس مدل سه‌گانه‌ای طراحی شده بود که با تامین مالی، انبوه‌سازان اقدام به ساخت و ساز در قالب این طرح کرده و کارمندان حقوق بگیر دولت صاحبخانه می‌شوند.
این طرح به صورت منطقه‌ای اجرا خواهد شد و به مدت ۵ سال، سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای کارمندان دولت ساخته می‌شود.
به گفته سیدامیرحسین قاضی‌زاده، عضو هیات رییسه مجلس این طرح ابتدا طی نامه‌ای برای وزارت راه و شهرسازی ارسال شد، اما این وزارتخانه واکنش جدی به آن نشان نداد، از این رو مجلس با رییس‌جمهوری مکاتبه کرد و رییس دفتر رییس‌جمهوری هم اعلام کرد طرح مذکور ابلاغ شده است.
دراین میان، اگرچه کارمندان دولت از رونمایی و اجرای این طرح استقبال کرده‌اند اما انتقادات بسیاری نسبت به طرح خانه دارکردن کارمندان دولت وجود دارد، نخستین انتقاد این است که کمتر از 10 درصد از مستأجران کنونی کشور کارمندان هستند بنابراین اختصاص طرحی برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی طی 5 سال برای این قشر در اولویت نیست زیرا هم‌اکنون دهک‌های پایین درآمدی حتی برای تأمین هزینه ودیعه و کرایه ماهانه خود با مشکلات متعددی دست و پنجه نرم می‌کنند.
البته دولت اعلام کرده است که دلیل اصلی ساخت 400 هزار واحد مسکونی در طرح اقدام ملی برای خانه دارکردن خانوارهایی با توان اقتصادی پایین است اما با توجه به اینکه تعداد خانوارهای با دهک درآمدی پایین قابل ملاحظه است به نظر می‌رسد که ساخت 400 هزار واحد مسکونی، نتواند به نیاز این خانوارها پاسخ دهد، درواقع این احتمال وجود دارد که با توجه به کمبود منابع دولتی برای بخش مسکن، توجه به کارمندان دولت موجب نادیده گرفتن دهک‌های پایین درآمدی شود.
ایراد دیگری که به طرح خانه‌دارکردن کارمندان دولت وارد می‌شود، این است که در جزییات آن ابهام‌های بسیاری وجود دارد یکی از این ابهامات بحث چگونگی تأمین مالی هزینه ابتدایی ساخت و ساز است، موضوعی که در گام نخست اجرای طرح، بسیار مهم و حیاتی است، چون بودجه دولت در بخش مسکن محدود است و از سوی دیگر کارمندان هم در ابتدای امر توان مالی کافی برای پرداخت هزینه‌های هنگفت ساخت و ساز را ندارند ضمن اینکه باید به این موضوع هم توجه شود که انبوه‌سازان هم باید انگیزه‌ای برای ساخت و ساز داشته باشند و نمی‌توان انتظار داشت که بدون تأمین منابع مالی سازندگان مسکن، شاهد استقبال آنها از این طرح باشیم.
البته نکات مثبتی هم در طرح تام کاد وجود دارد، توجه دولت به ابزار زمین، مهم‌ترین نقطه قوت این طرح است که انتظار می‌رود، در صورت بهره‌گیری از این امتیاز و اصلاح ایرادات آن شاهد اجرای طرح قابل قبولی باشیم البته باید این موضوع هم مورد توجه قرار گیرد که زمین‌های مرغوب شهری برای ساخت و ساز مسکن درنظر بگیرد و تجربه اشتباه مسکن مهر و اختصاص زمین‌های نامرغوب به بخش مسکونی دوباره تکرار نشود.
استفاده از تجربیات طرح‌های قبلی
فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت از طرح ابلاغی دولت برای خانه‌دار کردن کارمندان دولت استقبال می‌کند اگرچه معتقد است که این طرح در صورتی می‌تواند موفقیت آمیز باشد که از ایرادات طرح‌های اجراشده قبلی، اصلاح شود و از نکات مثبت طرح‌های گذشته به خوبی استفاده شود ضمن اینکه درکل نگاه دولت به بخش مسکن باید ملی باشد و ساخت و ساز مسکن را محدود به قشر خاصی نکند.
او درباره طرح پیشنهادی دولت برای خانه دارکردن کارمندان دولت به تعادل می‌گوید: این طرح پیش از این و در زمان آغاز به کار وزیرجدید راه و شهرسازی از سوی این وزارتخانه مطرح شده بود اگرچه پیشینه این طرح به دهه 80 و ارایه طرح‌های مشارکتی و اجاره به شرط تملیک بازمی‌گردد.
بیضایی می‌افزاید: در فرآیند مشارکتی چون زمین به سازنده واگذار می‌شود، قیمت زمین بالاست و سازنده و مشارکت‌کننده، مالک زمین است و در هنگام تحویل هم، واحدهای مسکونی را به قیمت بازار در اختیار خریداران قرار می‌دهد.
او ادامه می‌دهد: البته مدل طرح‌های مشارکتی در طرح ویژه تهرانسر اصلاح شد و هزینه ساخت را خریدار پرداخت کند و هزینه زمین هم به صورت اقساطی از متقاضی دریافت شود، درواقع زمین به انبوه ساز واگذار نمی‌شد و همین موضوع موجب می‌شد که هزینه تمام شده هر واحد مسکونی برای متقاضی نهایی، کاهش یابد.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن، بااشاره به طرح دولت برای خانه دارکردن کارمندان می‌گوید: این طرح باید به گونه‌ای اجرا شود که عدم واگذاری زمین به سازنده مورد توجه قرار گیرد تا قیمت برای متقاضی نهایی و مصرف‌کننده کنترل شود.
بیضایی اظهار می‌کند: نکته‌ای که در اجرای طرح‌های بخش مسکن وجود دارد، این است که باید از نتایج و نقاط قوت و ضعف این طرح‌ها استفاده شود، در واقع باید از کارنامه طرح‌هایی که در طول سالیان مختلف اجرایی شده و همچنین نقاط قوت و ضعفی که در این طرح‌ها وجود داشته است و اصلاحاتی روی این طرح‌ها انجام شده که باید برای اجرای بهتر طرح‌ها و پروژه‌های جدید از این تجربیات بهره گرفته شود.
به گفته او، در یک دوره، قانون زمین شهری اجرایی می‌شد، مشکل این طرح این بود که افراد نمی‌توانستند در فرآیند آماده‌سازی مشارکت کنند و سالیان سال طول می‌کشید تا توسعه زیرساختی و زیربنایی این طرح‌ها انجام می‌گرفت.
مدیر سیاست‌گذاری گروه مسکن دانشگاه علم و صنعت اضافه می‌کند: پس از این طرح، زمین‌ها را به‌طور آماده‌سازی شده در اختیار خریداران قرار دادند چون پس از طرح زمین شهری مشخص شد که مردم توانایی لازم برای ساخت و ساز را ندارند.
بیضایی بیان می‌کند: در مرحله بعد ساخت و ساز را به انبوه‌سازان واگذار کردند که انبوه‌سازان توان فنی بیشتری دارند که در این مرحله هم با مشکلاتی مواجه بودیم زیرا پس از پایان ساخت، واحدها با قیمت روز در اختیار مصرف‌کننده قرار می‌گرفت.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن با اشاره به مرحله بعدی که طرح مسکن مهر است، می‌گوید: این طرح هم با مشکلاتی مواجه بود اما در طرح‌های بعدی که براساس مشارکت انجام می‌شد به طرح مسکن ویژه تهرانسر رسیدیم که بسیاری از این موانع برداشته شد و درحال حاضر هم برای اجرای طرح خانه دارکردن کارمندان دولت باید از اصلاحیات طرح‌های قبلی استفاده کنیم درواقع نباید طرح‌های گذشته را عینا اجرایی کنیم بلکه باید از نقاط ضعف درس گرفته و نقاط قوت را دوباره مورد استفاده قرار دهیم.
او تصریح می‌کند: یکی از اقداماتی که در دولت نهم و دهم انجام شد این بود که در طرح‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ویژه تهرانسر، سازنده واقعی مسکن را می‌ساخت اما مالکیت زمین به آن واگذار نمی‌شد درواقع سازنده یک واسطه مدیریتی بود نه واسطه مالکیتی، برهمین اساس هم مسکن مهر و هم مسکن ویژه تهرانسر با قیمت تمام شده مناسب دراختیار متقاضیان قرارگرفت.
بیضایی ادامه می‌دهد: پیشنهاد می‌شود که این موضوع یعنی واسطه مدیریتی بودن سازنده در طرح جدید دولت اجرایی شود و اصلاحیه‌ها درنقاط ضعف انجام شود.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن با تاکید بر استفاده از نقاط قوت طرح‌های قبلی می‌گوید: مهم‌ترین نکته این است که نباید از مدل طرح‌های ساخت و ساز مسکن که در آن زمین به سازنده واگذار می‌شد، الگوبرداری کرد و باید از طرح‌هایی استفاده کرد که زمین در دست دولت است و سازنده فقط واسطه مدیریتی محسوب می‌شود.
نگاه دولت باید ملی باشد
او درباره اولویت اجرای چنین طرح‌هایی اظهار می‌کند: نگاه دولت به بخش مسکن باید ملی باشد و نباید نگاه بخشی داشته باشیم، این نوع برنامه‌ریزی در بخش مسکن به دوره پهلوی بازمی‌گردد در این دوره به ساخت و ساز مسکن کارکنان و کارمندان دولت بسیار توجه شد و این موضوع موجب شد که کارگران، کشاورزان و ... از بخش مسکن محروم بمانند، این محرومیت در قانون اساسی هم به وجود آمد و علت آن سیاست‌گذاری‌های اشتباهی است که در دوره پهلوی هم وجود داشته است.
مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ادامه می‌دهد: نگاه کنونی قانون اساسی به مسکن روستایی، کارگران و ... ریشه در نگاه دوره پهلوی به مسکن اقشار مختلف دارد.
بیضایی ادامه می‌دهد: تجربه انباشته‌ای در بخش مسکن قبل و بعد از انقلاب وجود دارد و باید براساس این تجربیات، برنامه‌ریزی کرد و اشکالات طرح‌های گذشته اصلاح و از نقاط مثبت استفاده شود.
به گفته این کارشناس ارشد، دولت باید نگاهی ملی به بخش مسکن و تمام اقشار نیازمند مسکن داشته باشد و نگاه ویژه‌ای به بخش یا قشرخاص نداشته باشد.
مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ادامه می‌دهد: بیشترین مشکل در بخش مسکن مربوط به اقشار کم درآمد، متوسط و مسکن روستایی است و برهمین اساس دولت باید برنامه ویژه‌ای در این زمینه داشته باشد.
او اظهار می‌کند: اگرچه درآمار رسمی اعلام شده و در چند سال گذشته مطرح شده است که حدود 2.5میلیون مسکن خالی از سکنه وجود دارد اما نگاهی به آمار مربوط به مسکن روستایی نشان می‌دهد که در این بخش شاهد کمبود 800 هزار تا یک میلیون خانوار روستایی فاقد مسکن مناسب هستند و برنامه‌ریزی برای خانه دارکردن این روستاییان باید توسط دولت انجام شود.
بیضایی معتقد است: از دولت هشتم به بعد شاهد برنامه‌ریزی مناسب و دقیقی برای خانه دارکردن روستاییان بودیم و ساخت مسکن روستایی در اولویت قرار گرفت و این موضوع تا سال 90، 91 ادامه یافت و به ساخت 200 هزار واحد مسکونی در سال هم رسید این درحالی بود که در اوایل دهه 80 با ساخت 20 هزار واحد مسکونی آغاز شد در اوایل دهه 90 به 200 هزار واحد مسکونی رسید، یعنی حجم ساخت و ساز مسکن روستایی، 10 برابر شد.
این کارشناس ارشد بخش مسکن با اشاره به کم توجهی دولت یازدهم و دوازدهم به بخش مسکن روستایی اظهار می‌کند: ساخت و ساز در این بخش، طی این دو دولت تقریبا متوقف شد و دیگر شاهد رشدی که مسکن روستایی در دولت هشتم تا یازدهم داشت، نبودیم و برهمین اساس نیاز مسکن روستایی انباشته شد.
او اضافه می‌کند: حوزه‌ای که باید هم‌اکنون در بخش مسکن مورد توجه دولت قرار گیرد حوزه استیجار در بازار شهری مسکن است چون مستأجران به دلیل نداشتن مسکن ملکی مناسب به سمت بازار اجاره آمده‌اند، دیگر بخشی که باید از سوی دولت مورد ملاحظه ویژه قرار گیرد، مسکن روستایی و در آخر هم بافت فرسوده است.
بیضایی پیشنهاد می‌دهد: دولت باید برای بخش اجاره و خانوارهایی که فاقد مسکن ملکی شهری هستند برنامه‌ریزی مناسبی داشته باشد ضمن اینکه ساخت و ساز مسکن روستایی و احیای بافت فرسوده هم باید هر چه سریعتر در دستور کار قرارگیرد.
ضرورت مدیریت عرضه و تقاضا
مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم وصنعت با اشاره به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برای کارمندان دولت طی 5 سال می‌گوید: کشور سالانه به ساخت 1 میلیون واحد مسکونی نیاز دارد اما بحث برسراین است که این تقاضا لزوما در کارکنان و کارمندان دولت انباشته نشده است و مدیریت و پاسخ دهی به تقاضای مسکن در سطح کشور هم نیازمند برنامه‌ریزی دقیق است.
بیضایی ادامه می‌دهد: همان‌گونه که باید سیاست‌های عرضه تنظیم شود، سیاست‌های تقاضا هم باید مورد توجه قرار گیرد و باید ساخت و ساز در مناطقی باشد که تقاضا وجود دارد درحالی که تجربه ساخت 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور نشان می‌دهد که احداث این واحدها در مناطق پیشران کلان‌شهرها انجام شده است که هدف تقاضای مصرفی مسکن کشور نیست، زیرا افرادی که فاقد واحد مسکونی هستند از لحاظ اقتصادی توان خرید چنین واحدهایی را ندارند، بنابراین مدیریت تقاضا در ساخت و ساز بسیار مهم و حیاتی است.
بازنگری در طرح‌های جامع شهری
او با اشاره به واگذاری زمین از سوی دولت برای ساخت و ساز واحدهای مسکونی دولتی اظهار می‌کند: طرح مسکن مهر، زمین شهری و طرح‌هایی مانند خانه دارکردن کارمندان دولت از طرح جامع شهر پیروی می‌کنند و نکته این است که باید زمین‌هایی را در طرح‌های توسعه شهری مورد استفاده قرار دهیم که مرغوبیت داشته باشند در حالی که درطرح مسکن مهر، از زمین مرغوبی استفاده نشد.
بیضایی اضافه می‌کند: دراجرای طرح مسکن مهر از طرح‌های جامع شهری استفاده شد که ممکن بود ده سال پیش از آغاز ساخت وساز تهیه شده بود و زمینی که برای پشتیبانی طرح انتخاب شده بود، مناسب نبود و باید اصلاح می‌شد بنابراین دراجرای این طرح باید به این موضوع دقت شود که در جانمایی مسکن بازنگری در بخش طراحی شهری داشته باشیم بااین اولویت که حوزه مسکن کشور را فعال کنیم.
به گفته مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم وصنعت، در طرح مسکن مهر و طرح‌هایی از این دست چون از طرح جامع شهری استفاده شده و می‌شود، ممکن است با این مشکل مواجه باشیم که نهاد تهیه‌کننده طرح‌های جامع شهری چون به دنبال درآمدزایی است، بعضی زمین‌های مرغوب را در اختیار خود می‌گیرد و سایر زمین‌ها را برای بخش توسعه مسکونی درنظر می‌گیرد تا درصورت مسکونی شدن این مناطق، بتوان از این زمین‌های مرغوب مربوط به این نهاد برای درآمدزایی استفاده کرد.
او تصریح می‌کند: این موضوع درحالی انجام می‌شود که باید زمین‌های مرغوب‌تر در اختیار بخش توسعه مسکونی قرار می‌گرفت و زمین‌های اطراف به نهادها واگذار می‌شد اما این اتفاق رخ نداد، نمونه آن طرح مسکن مهر شهرهای مختلف است.
بیضایی تصریح می‌کند: بنابراین در اجرای طرح خانه دارکردن کارمندان و کارکنان دولت هم باید به این موضوع توجه شود که در طرح جامع شهری بازنگری اصولی انجام شود تا زمین‌های مرغوب نهادها و سازمان‌ها به بخش مسکونی واگذار شود.
این کارشناس ارشد بخش مسکن ادامه می‌دهد: این بازنگری باید در تمام استان‌ها و شهرهای کشورانجام شود تا دیگر شاهد تکرار ایرادات طرح‌هایی مانند مسکن مهر در طرح خانه دارکردن کارمندان دولت نباشیم.
قابلیت اجرایی ندارد
فردین یزدانی، مدیرعلمی طرح جامع مسکن از منتقدان طرح خانه دارکردن کارمندان دولت است و با اشاره به خلأهای موجود در این طرح از جمله عدم شفاف‌سازی درباره چگونگی تأمین مالی، در اولویت نبودن کارمندان دولت برای خانه دارکردن، محدود بودن جامعه هدف؛ با قاطعیت از عدم اجرای این طرح سخن می‌گوید. او با انتقاد از مبهم بودن جزییات طرح خانه دارکردن کارمندان در گفت‌وگو با «تعادل» می‌گوید: با توجه به اینکه نزدیک انتخابات مجلس شورای اسلامی است و تعداد کارمندان دولت هم بسیار است، ارایه چنین طرح‌هایی در این شرایط، مسبوق سابقه است و گرنه به نظر نمی‌رسد که طرح خانه دارکردن کارمندان دولت اجرایی شود.
یزدانی اظهار می‌کند: پیشنهاد ارایه شده از سوی دولت طرح نیست و در حد ایده است، جزییات مطرح شده در آن بسیار گنگ و مبهم است ضمن اینکه باید این انتقاد را هم وارد کرد که در این پیشنهاد توجه خاصی به کارمندان دولت شده است در حالی که توان اقتصادی کارمندان از بسیاری از اقشار درآمدی بالاتر است و نیازمندی در این قشر بسیارکم است.
او ادامه می‌دهد: در صورت بررسی جامعه مستأجران کشور به این موضوع پی می‌بریم که کمتر از 10 درصد آنها کارمندان دولت هستند، بنابراین ارایه یک پیشنهاد یا ایده برای خانه دارکردن کارمندان با این شرایط، نباید در اولویت باشد.
به گفته مدیرعلمی طرح جامع مسکن، این موضوع که دولت اعلام کرده است، از ابزار زمین خود برای ساخت و ساز واحدهای مسکونی استفاده می‌کند امتیاز این ایده و پیشنهاد است اگرچه شیوه تأمین مالی و چگونگی تأمین هزینه‌های ساخت و ساز، مبهم است.
یزدانی با اشاره به بحث دریافت 15 درصد از حقوق کارمندان طی 25 سال برای تأمین منابع مالی این پیشنهاد می‌گوید: سوال این است که هزینه ساخت اولیه قرار است چگونه تأمین شود در واقع این هزینه را دولت پرداخت می‌کند یا متقاضیان؟
او بیان می‌کند: با وجود اطلاعات ارایه شده برای اجرای این طرح پیش بینی می‌شود که سازندگان تمایلی برای همراهی با این طرح نداشته باشند.
مدیرعلمی طرح جامع مسکن تصریح می‌کند: از هم‌اکنون و با در نظر گرفتن تمامی جوانب پیش بینی می‌شود که ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی طی 5 سال برای کارمندان اجرایی نشود.
