حل چالش مسکن منوط به ثبات اقتصاد

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی از وضعیت بازار مسکن، اثرگذاری شدید شاخص‌های کلان اقتصادی و سیاسی بر این بازار طی یک سال و نیم گذشته که پیش از این‌بارها و بارها در گزارش‌ها و تحلیل‌های روزنامه «تعادل» انعکاس یافته بود را تایید کرد و راهکارهای درون بخشی رونق تولید مسکن را نیز بر شمرد.

مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش با تاکید بر اینکه بخش مسکن در پی بروز برخی مشکلات در اقتصاد کشور، دچار نارسایی‌هایی شده است، آورده است: تحریم‌ها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملی و سایر مشکلات اقتصادی در یک سال گذشته سبب تشدید مشکل تولید و عرضه مسکن در کشور شده است.

   3 شرط فرابخشی

بر این اساس، مرکز یادشده با بیان اینکه «گذار به دوران ثبات اقتصادی»، «کاهش جذابیت سوداگری در بازارهای موازی مانند طلا و ارز» و «کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مسکن» پیش شرط‌های فرابخشی رونق تولید مسکن به شمار می‌روند، 13 راهکار فوری یا عاجل (برای سال 98)، کوتاه‌مدت (تا پایان دولت دوازدهم) و میان مدت (تا سال 1404) به عنوان راهکارهای درون‌بخشی مسکن ارایه کرده است.  راهکارهای عاجل «یکپارچه کردن و تجمیع وام ازدواج مسکن و اولویت پرداخت برای زوج اولی و خانه اولی برای تقویت استطاعت خرید»، «اعطای وام به سازندگان و تولید مسکن و امکان اتصال و تجمیع و جابه‌جایی وام سازنده و خریدار»، «تامین زمین برای طرح‌های توسعه مسکن در طرح‌های جامع شهری در مناطق مناسب متناسب با تقاضا» و«وضع مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر در جهت کنترل سوداگری و کاهش سودآوری فعالیت‌های غیرمولد در مسکن به عنوان کالای مصرفی» راهکارهای درون‌بخشی عاجل مرکز پژوهش‌های مجلس برای تولید مسکن به شمار می‌روند.

   راهکارهای کوتاه‌مدت و میان‌مدت

«همسان‌سازی وام سایر شهرها و شهرستان‌ها با تهران»، «افزایش سقف وام و تسهیلات مسکن، افزایش طول مدت بازپرداخت و کاهش مبلغ اقساط به منظور توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن.»، «حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ متناسب با روند تقاضای معاملات مسکن»، « عملیاتی کردن واگذاری زمین‌های دولت و حاکمیت و بخش عمومی برای احداث واحدهای مسکونی یا اعطای سهم تشویقی از ظرفیت مسکن مربوطه برای افراد واجد شرایط آن دستگاه.»، «مالیات بر عایدی املاک و مسکن»، «یکپارچگی و پیوستگی مدیریت و برنامه‌ریزی مسکن با فرماندهی و نظارت واحد و تقسیم کار بین دستگاهی» و «ایجاد پنجره واحد توسعه و احداث ساختمان، کاهش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی، هزینه بیمه و انشعابات ساختمان» نیز راهکارهای درونبخشی کوتاه‌مدت بازوی پژوهشی مجلس برای رونق تولید مسکن هستند.

«رفع موانع عملیاتی شدن و تسریع طرح‌های بازآفرینی شهری و نوسازی محلات هدف در بافت فرسوده» و «پیشبرد طرح‌های مسکن حمایتی و اجتماعی و استیجاری با توجه به عدم پوشش دهک‌های یک تا 3 در طرح‌های جاری کلان مسکن» نیز 2 راهکار میان مدت این مرکز پژوهشی گزارش شده‌اند.

   اثر تحریم‌ها فراموش نشود

در این میان، به گفته یک کارشناس اقتصاد مسکن اگرچه تحقیقات حوزه پژوهش‌های مجلس در خصوص موارد ذکرشده بسیار جامع و کامل است اما باید گفت: سه راهکار از این راهکارها، مساله فرا بخشی در صنعت مسکن است و ارتباط تنگاتنگی با رشد اقتصادی کشور، فروش نفت، درآمدهای کشور، کاهش هزینه‌های جاری دولت، تنظیم بازارهای موازی همانند ارز، سکه و طلا، افزایش تبادلات اقتصادی درونی و بیرونی کشور و سهل‌سازی مسیر ورود سرمایه‌گذار و کاهش ریسک نقدینگی آنها است و مطمئن اجرای تک‌تک این بخش‌ها نه‌تنها در دستان وزارت راه و شهرسازی و بخش خصوصی نیست، بلکه باید ساختار اقتصادی و روابط بین‌المللی کشور در این برهه زمانی از نوساخته شود.

احمد اوغلی افزود: در گام اول برای رسیدن به نقطه قابل‌قبول در سه پیش‌شرط مربوط به فضای اقتصاد کلان باید حکومت نگاهی متفاوتی به مبحث تحریم‌ها داشته باشد. نباید فراموش شود تحریم‌ها اگرچه اثری مستقیم بر مسکن ندارد اما نوسانات حاصل از تحریم‌ها تنش‌های این حوزه را افزایش می‌دهد.

وی گفت: نبود ثبات اقتصادی تنش‌های روانی را به دنبال دارد و این تنش‌های ترس از آینده و هجوم نقدینگی سرگردان به بازارهای مقطعی را به دنبال دارد. در این میان، وقتی سرمایه‌گذار بازار مسکن را پر‌حاشیه می‌بیند این بازار را رها می‌کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تمام راهکارهای فوری، کوتاه‌مدت و بلندمدت رابطه مستقیمی با 3 پیش‌شرط اساسی دارد، گفت: تا زمانی که تحریم‌ها حل‌وفصل نشود نمی‌توان سه پیش‌شرط پژوهش‌های مجلس را اجرایی کرد.

احمد اوغلی گفت: مگر می‌شود بازار مسکن را بدون ورود ارز به کشور و بدون ایجاد زیرساخت‌های حمایتی از سرمایه‌گذار حل‌وفصل کرد. در حال حاضر، کالاهای اساسی بیشتر تولیدکنندگان مصالح ساختمانی در پشت دروازه‌های گمرک رسوب شده و متأسفانه عزم جدی برای رهاسازی آن وجود ندارد، سیستم ناقص و غیر نرم‌افزاری، تعدد قوانین گمرک و صدور بخش‌نامه‌های یک‌شبه و کم‌کاری دولت باعث شده سیستم معیوبی در بخش واردات مواد اولیه ایجاد شود. حال وقتی دولت در مهم‌ترین بخش یعنی واردات کالاهای اساسی نمی‌تواند حامی تولیدکنندگان باشد سرمایه‌گذار بخش مسکن به چه امیدی وارد حوزه ساخت‌وساز شود.

به گفته این کارشناس، سه پیش‌شرط رونق مسکن سه وجه مثلث هستند که به‌شدت به هم وابسته هستند اگر ما بتوانیم ثبات اقتصادی را داشته باشیم، دیگر سوداگری در ارز را نخواهیم داشت و زمانی که اقتصاد کشور با عدم تنش‌های ارزی روبرو شود، ریسک سرمایه‌گذاری به‌شدت بالا می‌رود.

 این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: فارغ از اینکه در تبیین این پیش‌شرط‌ها باید دقت بیشتری می‌شد و به‌وضوح مساله لازم و ملزم مشخص می‌شد، اما اگر وضعیت اقتصادی کشور به ثبات برسد تمامی پیش‌شرط‌ها، برنامه‌های فوری، کوتاه‌مدت و میان‌مدت قابل‌حل خواهد بود. وی گفت: در سال گذشته نیز اتاق تعاون 10 راهکار حیاتی را برای رونق بخشی بازار مسکن ارایه داده بود، اما از لحاظ ساختاری بسیار قابل‌قبول‌تر از طرح پژوهش‌های مجلس بود، چراکه در برنامه اتاق تعاون تمامی مسائل درونی مرتبط با مسکن بررسی می‌شد.  درحالی که در طرح مجلس اولویت اول برای موفقیت رونق بخشی مسکن مربوط به ثبات اقتصادی است که به‌شدت فرا بخشی است.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: راهکارهای اتاق تعاون ایران برای برون‌رفت بخش مسکن از رکود شامل کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن، تبدیل واسطه‌های مالکیتی در فرآیند تولید به‌واسطه‌های مدیریتی، تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه برای پوشش 80 درصد از هزینه‌های ساخت مسکن، بهره‌مندی از منابع یارانه‌ای و کمک‌های بلاعوض برای دهک‌های درآمدی 1 و 2، استفاده از فناوری‌های نوین و صنعتی‌سازی ساخت مسکن، کنترل سوداگری در بازار مسکن، ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن، توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی، ضرورت ایجاد پیوند مناسب و اثربخش، بین بخش مسکن و مراکز علمی و دانشگاهی و ارزیابی فنی برای تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و زیرساخت‌های موردنیاز بود که چنانچه مشاهده می‌کنید تمامی این موارد جزو بدنه بازار مسکن بوده و اجرای آن به‌مراتب ساده‌تر و قابل اجرایی‌تر از پیش‌شرط‌های طرح مجلس است.

   تاوان تسهیلات

در ادامه همین مبحث، پرویز کاکایی، رییس شعبه بانک دولتی گفت: «همسان‌سازی وام سایر شهرها و شهرستان‌ها با تهران»، «افزایش سقف وام و تسهیلات مسکن، افزایش طول مدت بازپرداخت و کاهش مبلغ اقساط به‌منظور توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن.» جز مباحث اولیه رونق بخشی بخش مسکن در کوتاه‌مدت است اما اجرایی این مباحث نیز با اماواگرهایی روبرو است. چنانچه تجربه نشان داده بسیاری از مسوولان، هر جا می‌خواهند اوج تدبیرشان را به رخ بکشند از اعطای تسهیلات کم‌بهره حمایتی به جامعه هدف، دم می‌زنند. ظاهرِ مساله نیز مقبول و حاکی از نیت خیر و اهتمام مسوول ذی‌ربط است. چراکه این عده فکر می‌کنند بازار مسکن رابطه مستقیمی با افزایش توان خرید یا ساخت دارد.

وی گفت: حساب‌وکتاب اقتصاد به‌خوبی نشان می‌دهد وقتی بانک‌ها بطور متوسط، سود ١٨ درصدی به سپرده‌گذاران می‌دهند با لحاظ هزینه‌های بانک، قیمت تمام‌شده پول برای بانک حدود ٢٣ درصد می‌شود؛ بنابراین تحمیل تسهیلات تکلیفی به‌نظام بانکی با هر نرخی کمتر از ٢٣ درصد یعنی کسری و ناترازی بانک، یعنی اضافه برداشت از بانک مرکزی، یعنی افزایش پایه پولی، یعنی تورم و در نهایت نبود نقدینگی برای بانک‌ها است. همواره طرح‌هایی که در گام کوتاه‌مدت در مورد تسهیلات بانکی صحبت می‌کنند به‌خوبی بیانگر این مساله است که می‌دانند شهروندان ناآگاهی تامی به مسائل بانکی ندارد چراکه اگر می‌دانستند متوجه می‌شدند بابت بذل و بخشش مسوولان از کیسه بانک‌ها، چه بلایی سر نظامِ پولی- بانکی کشور می‌آید و درنهایت آحاد جامعه، تاوان این مساله را خواهند پرداخت.

کاکایی گفت: ما کارشناسان مکرراً اعلام می‌کنیم برداشت نقدینگی از بانک مرکزی برای کشور تورم‌زا بوده و درنهایت بخشی کوچکی از جامعه را پاسخ می‌دهد. در ثانی در صورت عدم ایجاد تورم در حال حاضر بانک‌ها به‌شدت با کمبود نقدینگی روبرو هستند و این بانک‌ها توانایی پرداخت تسهیلات با اقساط سبک را ندارند.

وی گفت: بینش اقتصاد کلان نشان می‌دهد هرگاه مسوولی یا طرح نجات رونق مسکن اولویت رونق بخشی را منوط به اعطای تسهیلاتِ کم‌بهره بداند، این مورد کاملاً خطرناک است چراکه چنانچه گفته شد، وضعیت کشور نشان می‌دهد بانک‌ها تهی هستند و برداشت از بانک مرکزی خطرآفرین است و اجرای آن بدون رونق اقتصادی و ثبات اقتصادی در جامعه امکان‌پذیر نیست.

این کارشناس بابیان اینکه البته ارایه تسهیلات ارزان و مناسب در تمام دنیا یک طرح روتین است، گفت: اما کشور ما در حال حاضر با مشکلات اقتصادی شدیدی روبرو است و ارایه تسهیلات به میزان قابل‌توجه باعث افزایش نرخ تورم در کشور می‌شود. وی درنهایت گفت: به‌هرحال اگر به دنبال ارایه تسهیلات مطلوب برای خرید مسکن هستیم باید سه شرط اساسی در فضای اقتصاد کلان را به نحو احسنت اجرایی کنیم.

   چند فاکتور مهم عرضه مسکن ارزان

در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی نیز گفت: «حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ متناسب با روند تقاضای معاملات مسکن»، «عملیاتی کردن واگذاری زمین‌های دولت و حاکمیت و بخش عمومی برای احداث واحدهای مسکونی یا اعطای سهم تشویقی از ظرفیت مسکن مربوطه برای افراد واجد شرایط آن دستگاه»، «مالیات بر عایدی املاک و مسکن»، «یکپارچگی و پیوستگی مدیریت و برنامه‌ریزی مسکن با فرماندهی و نظارت واحد و تقسیم‌کار بین دستگاهی» و «ایجاد پنجره واحد توسعه و احداث ساختمان، کاهش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی، هزینه بیمه و انشعابات ساختمان» ازجمله موارد لحاظ شده در پژوهش‌های مجلس برای رونق دهی بازار مسکن در کوتاه‌مدت است.

وی گفت: رونق بخشی مسکن مستلزم توجه به عوامل مختلف درون‌ و برون بخشی است. اگرچه عوامل ذکرشده موارد بسیار دقیق و جامعی هستند، اما باید توجه کرد اجرای تک‌تک آنها به‌صورت جزیره‌ای امکان‌پذیر نیست. بطور مثال، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ متناسب نیازمند واگذاری زمین ارزان‌قیمت، تسهیلات ویژه و همکاری و هماهنگی بین دستگاهی است. بنابراین در یک جمله باید گفت، مولفه‌های برنامه‌های کوتاه‌مدت مسکن اگر فقط متکی به حمایت از ساخت و عرضه مسکن کوچک متراژ باشد، ضمن اینکه پاسخگوی بخش بزرگی از جامعه هدف است می‌تواند رونق‌بخش بازار مسکن نیز باشد.

   نقطه اشتراک مسکن و خودرو

مهری گفت: بخش مسکن، نیازمند تولید سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است. البته باید توجه داشت که کشور ما برخلاف دو، سه دهه گذشته، خیلی نیازمند افزایش موجودی مسکن نیست. تقریباً مشابه وضعیتی که در بازار خودرو حاکم است و باید به ازای ورود خودروهای باکیفیت، خودروهای بی‌کیفیت از بازار خارج شوند.  همین وضعیت را در بخش مسکن هم داریم. انتظار می‌رود به‌تدریج با ساخت واحدهای مسکونی خوب، واحدهای مسکونی بد خارج شوند. یکی از مصادیق مسکن خوب، مسکن متراژ کوچک است تا بتواند جوابگوی نیاز جامعه شهری باشد. جامعه‌ای که زوجین صبح تا شب سرکار بوده و برای استراحت وارد خانه می‌شوند. اگرچه این زوج در سال‌های آتی به‌واسطه فرزند آوری نیازمند خانه بزرگ‌تر هستند اما به نظر می‌رسد متراژهای 50 تا 70 متری همچنان مورد هدف باشد.  این کارشناس شهرسازی گفت: به‌هرروی برای ساخت مسکن ارزان باید زمین با کمترین قیمت به دست سازنده برسد چراکه در حال حاضر 60 درصد قیمت مسکن در کلان‌شهرها مربوط به قیمت زمین است.  در مرحله بعدی برای صنعتی‌سازی یا تولید انبوه نیازمند یکپارچگی و پیوستگی مدیریت و برنامه‌ریزی مسکن با فرماندهی و نظارت واحد و تقسیم‌کار بین دستگاهی هستیم و کاهش هزینه‌های جانبی ساخت مسکن ازجمله هزینه‌های شهرداری، نظام‌مهندسی هستیم. وی گفت: به‌هرحال ساخت واحدهای ارزان‌قیمت نیازمند زمین ارزان و کاهش هزینه‌های جانبی است. در ضمن سرعت در تعیین قیمت یک کالای مصرفی بسیار مهم است و بطورکلی به همین دلیل صنعتی‌سازی وارد کالاهای مصرفی شد.

وی گفت: موفقیت این طرح وابستگی تامی به کاهش تورم عمومی کشور دارد که این مقوله نیز رابطه مستقیمی با افزایش درآمد دولت دارد.

   مهم‌ترین شروط رونق مسکن

در همین زمینه شاهین افتخاری، کارشناس ساخت‌وساز دومولفه نهایی طرح پژوهشی مجلس گفت: شاید دو طرح «رفع موانع عملیاتی شدن و تسریع طرح‌های بازآفرینی شهری و نوسازی محلات هدف در بافت فرسوده» و «پیشبرد طرح‌های مسکن حمایتی و اجتماعی و استیجاری با توجه به عدم پوشش دهک‌های یک تا 3 در طرح‌های جاری کلان مسکن» مهم‌ترین و اساسی‌ترین راهکارهای گشایش در بازار مسکن باشد چراکه همواره کارشناسان معتقد بوده‌اند عرضه مسکن می‌تواند راه گشای مشکلات مسکن باشد.

وی گفت: ساخت و عرضه مسکن‌های حمایت بزرگ‌ترین گپ کنونی بازار مسکن است، اگرچه مسکن مهر تا حدودی توانست این فاصله را جبران کند، اما به نظر می‌رسد، باید به دنبال طرح‌های اجرایی‌تر در این حوزه باشیم. منظور از اجرایی‌تر لحاظ فاکتورهای‌ زیرساختی، رو بنایی و تسهیلات ارزان است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: البته از ابتدای سال جاری برنامه‌های منسجمی برای طرح‌های بازآفرینی و نوسازی ارایه‌شده اما به نظر می‌رسد اجرای این طرح‌ها منوط به عزم جدی باشد. در خصوص مسکن استیجاری باید گفت با وجود تأکید مسوولان به اهمیت این موضوع هنوز گام‌های اساسی برداشته نشده است و اگر این دو طرح اجرایی شود می‌توانیم امیدوار باشیم بخش بزرگی از مشکلات مسکنی مصرف‌کنندگان حل خواهد شد.

وی گفت: به نظر می‌رسد دو طرح میان‌مدت مرکز پژوهش‌های مجلس بسیار کاربردی‌تری و عملیاتی‌تر از دو کوتاه‌مدت و برنامه فوری باشد اگرچه اجرای این دو مولفه نیز وابستگی زیادی به ثبات اقتصادی و افزایش ارزآوری کشور دارد.