سایه سنگین اقتصاد کلان بر بازار مسکن

گروه راه وشهرسازی |زهره علامی |

بررسی تحولات بازار مسکن طی یک سال گذشته نشان می‌دهد، همگام با جهش قیمت مسکن از اردیبهشت سال 97 و تداوم آن در ماه‌های بعدی، حجم معاملات هم افت چشمگیری را تجربه کرده است؛ براساس آمار منتشر شده قیمت متوسط هر مترمربع مسکن که در ماه‌های ابتدایی سال گذشته در بازه‌ای میان 5 تا 6 میلیون تومان متغیر بود، در ماه‌های پایانی سال به مرز 10 میلیون تومان رسید، در این میان حجم معاملات که در اردیبهشت ماه نزدیک به 20 هزار معامله بود، در اسفند ماه به کمتر از 8 هزار معامله رسید.

روند کاهشی حجم معاملات همراه با رشد قیمت‌ها در فروردین ماه سال جاری هم ادامه یافت و با توجه به پیش‌بینی کارشناسان این مسیر در سال جاری هم ادامه می‌یابد، البته روند رشد قیمت‌ها مانند سال گذشته نخواهد بود و همراستا با نرخ تورم حرکت می‌کند، اما حجم معاملات سیری کاهشی را تجربه می‌کند.  در شرایطی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و پیش‌بینی‌ها درباره آینده این بازار حاکی از تداوم رکود کنونی است، این سوال مطرح می‌شود که علت اصلی این رکود در درون بازار مسکن است یا عوامل بیرونی چنین رکودی را رقم زده اند؟  با نگاهی به وضعیت اقتصاد کشور و شاخص‌های کلان اقتصادی به خوبی می‌توان این سوال را پاسخ داد. وضعیت کلی اقتصاد کشور از ابتدای سال گذشته و اعمال دوره تازه تحریم‌های امریکا علیه ایران بحرانی شد، نرخ ارز به‌شدت افزایش یافت و همین موضوع تمام بازارها از جمله مسکن را تحت تاثیر قرار داد.

در واقع علت اصلی رکود حاکم بر بازار مسکن، وجود عوامل بیرونی بازار یعنی تغییرات ایجاد شده در شاخص‌های کلان اقتصادی از جمله کاهش نرخ رشد اقتصادی، افزایش نرخ تورم، افت تولید ناخالص داخلی و ... بر اثر عوامل سیاسی بود و عوامل درونی بازار مانند عدم تعادل بین عرضه و تقاضا تاثیر چندانی در رکود کنونی بازار نداشته است و تا زمانی که این موانع برداشته نشود، نمی‌توان به بهبود شاخص‌های کلان اقتصادی و به تبع آن رونق بازار مسکن امیدوار بود.

   کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن

زهرا کریمی، استاد دانشگاه با اشاره به رکود کنونی بازار مسکن، تاثیر عوامل کلان اقتصادی را بر وضعیت بخش مسکن مهم ارزیابی می‌کند و معتقد است تا زمانی که متغیرهای کلان اقتصادی بهبود نیابند، نباید در انتظار رونق بخش مسکن بود. بهبود این متغیرها هم وابسته به ایجاد ثبات در اقتصاد کلان کشور است. او درباره وضعیت بازار مسکن به «تعادل» می‌گوید: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از سال 1390به‌شدت کاهش یافته است، در واقع حدود 10 سال است که شاهد افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هستیم. البته در برخی سال‌ها این بازار تکانی جزیی را تجربه کرده اما دوباره رکود حاکم شده است. کریمی می‌افزاید: طی 10 سال گذشته، در طرف عرضه شاهد کاهش ساخت و ساز، افت میزان سرمایه‌گذاری و کاهش تولید مسکن بودیم و در طرف تقاضا هم به دلیل مشکلات اقتصادی، قدرت خرید خانوارها افت کرده است.  او ادامه می‌دهد: قیمت مصالح ساختمانی، زمین و... هم همراه با دو شوک تورمی سال‌های 91-92 و 97-98، به‌شدت افزایش یافته و این جهش قیمت موجب شده است که متقاضیان بالقوه توان خرید مسکن نداشته باشند. به گفته این استاد دانشگاه، بخش بزرگی از تقاضا برای خرید مسکن مربوط به صاحبان سرمایه است که می‌خواهند منابع مالی خود را به زمین یا مسکن تبدیل کنند تا از کاهش ارزش پول خود جلوگیری کنند، صاحبان سرمایه هم انتخاب‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری منابع مالی خود دارند و ضرورتا وارد بازار مسکن نمی‌شوند. کریمی اضافه می‌کند: در بخش مسکن، کاهش عرضه و تقاضا همگام با هم رخ داده است و‌ با وجود کاهش تقاضا، به علت افزایش قیمت مصالح ساختمانی و زمین، با رکود تورمی ریشه داری در بازار مسکن مواجه هستیم که در ایران بی‌سابقه است. او بیان می‌کند: البته هر از چند گاهی شاهد وقوع دوره‌های کوتاه رونق هستیم که خیلی زود دوباره به رکود وارد می‌شود. در سال‌های 91 و 92 و 97 تورم شدیدی را تجربه کرده‌ایم و این افزایش قیمت‌ها، ساخت و ساز مسکن را به‌شدت گران کرده است و با توجه به رکود تورمی انتظار می‌رود که گرایش چندانی برای سرمایه‌گذاری در مسکن وجود نداشته باشند. این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه عرضه و تقاضا دچار مشکل شده است، می‌گوید: درحالی که دو بخش عرضه و تقاضا به‌شدت افت کرده است، اما این موضوع قیمت مسکن را کاهش نمی‌دهد چون تورم در اقتصاد ایران بالا است.

    برون رفت از رکود با حذف بی‌اعتمادی

کریمی درباره راهکارهای پیش رو برای برون رفت از رکود تورمی بخش مسکن می‌گوید: تنها راهکار پیش رو، از میان رفتن بی‌اعتمادی است که رفع این مشکل هم ساده نیست، زیرا‌ تمام سیاست‌هایی که در شرایط عادی می‌تواند اثر بخش باشد (مانند پرداخت تسهیلات)، اثرگذاری خود را از دست داده است، ضمن اینکه حتی در صورت پرداخت وام هم ممکن است معاملات صوری انجام شود و منابع مالی تسهیلات در بازارهای دیگر مورد استفاده قرار گیرد.

او اظهار می‌کند: هیچ راهکاری جز ایجاد ثبات و امنیت در اقتصاد کلان وجود ندارد، متاسفانه چشم‌انداز روشن و امید بخش نیست و تنها راهی که برای دولت وجود دارد، این است که تنش میان ایران و کشورهای همسایه را کاهش دهد و با اتحادیه اروپا به توافق بهتری برسد. این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: در شرایط کنونی، تمام سیاست‌های متعارف اقتصادی خلع سلاح می‌شوند و تنها روش برای بهبود اقتصاد کلان و به تبع آن بازار مسکن تلاش برای ایجاد امنیت، ایجاد چشم‌اندازی روشن و کاهش نااطمینانی در اقتصاد است، مسوولیت دشواری که عمدتا برعهده دستگاه دیپلماسی کشور است.

   اثر نرخ تورم بر سرمایه‌گذاری

کریمی درباره تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر بازار مسکن می‌گوید: یکی از شاخص‌های کلان اقتصادی نرخ تورم است. این شاخص هم در سرمایه‌گذاری بازار مسکن موثر است و هم در تقاضای بالقوه متقاضیان خرید مسکن تاثیرگذار است و آن را از بین می‌برد. افزایش نرخ تورم تمامی بازارها، از جمله بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و چشم‌انداز اقتصادی را نامطمئن می‌کند و این عدم اطمینان برسرمایه‌گذاری اثرمنفی می‌گذارد. به گفته این استاد دانشگاه، مساله دیگری که متغیرهای کلان اقتصادی ایجاد می‌کنند این است که بازده در کدام یک از بازارهای دارایی بالاتر است؟ در شرایط کنونی که تورم بالا با تحریم همراه بوده است، قیمت طلا و ارز افزایش چشمگیری داشته است. صاحبان سرمایه، ‌منابع مالی خود را به این بازارها منتقل می‌کنند و بر همین اساس گرایش چندانی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ندارند.

کریمی می‌گوید: البته این امکان وجود دارد که بخشی از منابع مالی صاحبان سرمایه به بازار مسکن تزریق شود، اما هر چقدر بازده در بازارهایی مانند بازار طلا و ارز افزایش یابد، گرایش به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و زمین کاهش می‌یابد. او درباره وجود عدم اطمینان در اقتصاد کشور می‌گوید: هرچقدر عدم اطمینان قوی‌تر باشد صاحبان سرمایه ترجیح می‌دهند که منابع مالی خود را به صورت نقد حفظ کنند یا قابلیت نقدشدن سرمایه خود را افزایش دهند. درصورتی که اگر سرمایه‌ها به زمین و ساختمان تبدیل می‌شوند قابلیت نقدشدنشان کاهش می‌یابد. این استاد دانشگاه اظهار می‌کند: تحلیل فضای کلی اقتصاد کشور نشان می‌دهد که عدم اطمینان، ‌نگرانی از آینده، قیمت‌های فزاینده در بازارهای ارز و طلا، فعالیت‌های مولد اقتصادی را تحت الشعاع قرارداده است و بازار مسکن هم از این وضعیت مستثنی نیست. کریمی اضافه می‌کند: سرمایه‌گذاری در بخش‌های صنعت و معدن طی سه ماه سوم سال 97 منفی بوده است و تولید در بخش معدن نیز افت کرده است. او با اشاره به بی‌رغبتی صاحبان منابع مالی به سرمایه به سرمایه‌گذاری‌های مولد می‌گوید: سرمایه‌گذاری در بازار ارز و طلا نشانگر عدم اطمینان و نگرانی از آینده است. در شرایطی که ریسک فعالیت‌های اقتصادی بسیار بالا است، افراد حتی ممکن است از خرید زمین و مسکن اجتناب کنند و سرمایه خود را به سمت بازارهای سودآوری چون ارز و طلا سوق دهند. این استاد دانشگاه تصریح می‌کند: امریکا معافیت‌های مربوط به خرید نفت را که برای برخی کشورها صادر کرده بود، حذف کرده است که اجرای این تصمیم هجوم سرمایه را به سمت بازار ارز و طلا افزایش می‌دهد و ممکن است سرمایه‌ها از بخش‌های مولد بیش از پیش فاصله بگیرند. کریمی ادامه می‌دهد: تا زمانی که فضای نااطمینانی در اقتصاد ایران حاکم است شرایط رکود - تورمی در تمام بخش‌های اقتصادی از جمله مسکن ادامه می‌یابد و امیدی به تحولی قابل توجه وجود ندارد. در تجربه سایر کشورها همچنین موضوعی دیده نشده است که درصورت وجود نااطمینانی، بخش‌های مولد مانند صنعت، معدن و ساختمان رشد کند. بنابراین بعید به نظر می‌رسد که بازار مسکن در آینده‌ای نزدیک از رکود تورمی خارج شود.

مرتضی عزتی، استاد دانشگاه نیز معتقد است که رکود بازار مسکن بیش از اینکه تحت تاثیر عوامل درونی این بازار باشد از عوامل بیرونی نشأت می‌گیرد، این عوامل بیرونی بازار مسکن هم تحت تاثیر شرایط سیاسی و سیاست‌گذاری‌های کلان کشور بر بخش مسکن تحمیل شده است و تا زمانی که این عوامل همچنان فشار خود را بر بازار وارد کنند، رکود ادامه خواهد داشت. او درباره تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی بر بازار مسکن و وقوع دوره‌های رکود و رونق در این بازار به «تعادل» می‌گوید: مفهوم رونق و رکود در اقتصاد به معنای افزایش قیمت نیست زیرا در اقتصاد، رونق به معنای افزایش تولید و رکود به معنای کاهش تولید است و اگر مجموع متغیرهای اقتصادی از جمله تولید ناخالص داخلی، رشد خوبی داشته باشند همگام با آن تولید مسکن هم افزایش می‌یابد.  عزتی می‌افزاید: اگر درآمد مردم بهبود یابد، تقاضای مسکن رشد می‌کند و به تبع آن تولید و عرضه افزایش می‌یابد و این به معنای رونق تولید است، اما در برخی مقاطع مانند سال 97، افزایش تقاضا در بازار مسکن به دلیل ترس از گران شدن در آینده رخ داده است. او اظهار می‌کند: زمانی که قیمت دلار افزایش یافت، چشم‌اندازی از تورم را ایجاد کرد، چون همگام با ایجاد تورم قیمت همه کالاها از جمله مسکن هم رشد می‌کند و در این شرایط برخی برای جلوگیری از ضرر مالی در آینده، وارد بازار مسکن شده و اقدام به خرید کردند که همین موضوع، تشدید قیمت مسکن را به همراه داشت.  به گفته این استاد دانشگاه، افزایش تقاضا برای خرید مسکن در سال 97 به معنای رونق تولید نبود بلکه افزایش قیمت بود که این افزایش قیمت تحت تاثیر رشد قیمت کالاها و خدمات به ویژه قیمت کالاهای سرمایه‌ای (ارز، طلا و سهام) رخ داده بود. عزتی تصریح می‌کند: در سال 97 افزایش تولید به معنای واقعی رخ نداد بلکه افزایش معامله و قیمت به وقوع پیوست که در اقتصاد براساس نظریه پولسوزی قابل بررسی است. او ادامه می‌دهد: براساس این نظریه زمانی که قیمت‌ها افزایش می‌یابد، ارزش پول کاهش می‌یابد و برخی معاملات سرعت می‌گیرد به عنوان نمونه فروش بعضی کالاها از مانند مسکن و خودرو افزایش می‌یابد و این افزایش تقاضا، موجب رشد قیمت می‌شود به ویژه درباره کالاهایی که تولید آن محدود و زمانبر باشد قیمت‌ها رشد بیشتری را تجربه می‌کند. این استاد دانشگاه می‌گوید: با توجه به اینکه در چنین شرایطی، این احتمال وجود دارد که چنین کالاهایی در آینده افزایش قیمت بیشتری را تجربه کنند، خانواده‌ها از ترس کاهش ارزش پولی به سرعت اقدام به خرید کالاهای بادوام از جمله مسکن و خودرو می‌کنند و حتی کالاهایی مانند لوازم خانگی و مشابه آن افزایش تقاضایی را تجربه می‌کنند و علت هم آن است که چشم‌اندازی از افزایش تورم در ذهن مصرف‌کننده وجود ندارد.

   اثر رشد درآمد ملی بر ملک

این استاد دانشگاه درباره تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی بر بازار مسکن بیان می‌کند: افزایش تولید، رشد درآمد ملی را به همراه دارد و این افزایش درآمد به رشد تقاضا می‌انجامد و این به معنای رونق است به عنوان نمونه در سال 84-83 زمانی که درآمد مردم طی چند سال (از 76 تا 84) رشد کرد، نرخ رشد اقتصادی کشور هم رقم قابل قبولی شد و به دنبال آن شاهد رشد تقاضا برای خرید مسکن بودیم، به تبع آن عرضه هم رشد کرد اما چون حجم عرضه محدود بود، بر قیمت مسکن اثرگذاشت. این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: بین سال‌های 84 تا 85 شوک درآمد و تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن شد و به تبع آن تولید مسکن طی سال‌های بعد از آن افزایش یافت و این فشار تقاضا، طرح مسکن مهر را به همراه داشت. عزتی بیان می‌کند: طرح مسکن مهر در همان سال‌ها اجرایی شد تا عرضه مسکن افزایش یابد و تقاضای ناشی از رشد درآمدها را جبران کند، اما در سال 92 و 97 فشار قیمت‌ها موجب افزایش تقاضا برای خرید مسکن شد نه تقاضای واقعی ناشی از افزایش درآمدها؛ در این دو شوک قیمتی بازار مسکن، تورم عمومی، قیمت ارز، سکه موجب قیمت مسکن و به تبع آن پیش‌بینی برای افزایش قیمت بیشتر و هجوم متقاضیان برای خرید مسکن شد. او درباره علت رکود کنونی بازار مسکن و میزان اثرگذاری شاخص‌های کلان اقتصادی در آن، اظهار می‌کند: درحال حاضر میزان عرضه مسکن قابل قبول است، پس عوامل درونی بازار تاثیر چندانی در رکود بازار نداشته‌اند اما فشار تورمی در بازار وجود دارد که ناشی از افزایش قیمت سایر کالاهای بادوام است به همین علت تقاضای موثری نیست چون تولید ناخالص داخلی و درآمد مردم رشد چندانی نداشته است تقاضایی واقعی در پشت این افزایش قیمت وجود ندارد. این استاد دانشگاه اظهار می‌کند: چون تقاضای واقعی وجود ندارد با توجه به قیمت‌های بالا در بخش مسکن، متقاضیان کاهش می‌یابند و عرضه‌کنندگان و سازندگان مسکن هم چون تورم رخ داده حاضر به کاهش قیمت کالای خود حداقل در دوره کوتاه‌مدت نیستند بنابراین قیمت‌ها افزایش می‌یابد و معاملات کاهش می‌یابد چون خانوارها توان اقتصادی لازم را برای خرید مسکن ندارند. به گفته عزتی، پیش‌بینی می‌شود که در سال 98 هم شاهد تداوم وضعیت رکود مسکن خواهیم بود. او می‌گوید: ممکن است که عرضه‌کنندگان قیمت‌ها را افزایش دهند اما چون توان اقتصادی لازم از سوی خریداران وجود ندارد قیمت‌ها رشد چندانی نخواهد داشت.

   اثر فشار تورمی بر بازار

این استاد دانشگاه با اشاره به وجود فشارهای تورمی بر بازار مسکن در سال 98 می‌گوید: اعمال این فشارها موجب می‌شود که معاملات چندانی انجام شود ضمن اینکه رکود اقتصادی از دو سوی متفاوت به بازار مسکن وارد می‌شوند، رکود تورمی موجب می‌شود که تقاضا افزایش نیابد، چون درآمد مردم رشد نکرده است و از سوی دیگر تورم باعث می‌شود که قیمت‌ها رشد کند و شکاف عرضه و تقاضا در فضای قیمتی افزایش می‌یابد و موجب کاهش حجم معاملات می‌شود.  

عزتی تصریح می‌کند: بازار مسکن، بازار مستقلی نیست و تحت تاثیر درآمدهای مردم و متغیرهای دیگر است و اگر تولید ملی رشد نکند، نمی‌توان انتظار بهبود در بازار مسکن را داشت. او اضافه می‌کند: اگر بتوانیم شرایطی را فراهم کنیم که رشد اقتصادی افزایش یابد، در میان مدت، می‌تواند تاثیر خوبی بر بازار مسکن خواهد داشت ضمن اینکه قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال 96و 97 رشد کرده است و افزایش بیشتر قیمت در ظرفیت این بازار نیست به ویژه اینکه درآمد رشدی نداشته است. این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه قیمت‌های مسکن در حال حاضر برای سازندگان سودآور است، اظهار می‌کند: با توجه به اینکه تقاضای موثری از سوی خریداران در بازار مسکن وجود ندارد نمی‌توان انتظار افزایش حجم معاملات را طی سال 98 داشت و تنها راه‌حل این است که همه موانع و عوامل ایجاد‌کننده رکود را به نفع رشد اقتصادی و افزایش تولید ناخالص داخلی از بین ببریم تا شاهد بهبود وضعیت اقتصادی و تاثیر آن بر بخش‌های مختلف از جمله مسکن باشیم.

   رکود کنونی تورمی نیست

عزتی درباره رکود حاکم بر بازار مسکن می‌گوید: رکود کنونی بازار رکود تورمی نیست، چون رکود تورمی نتیجه تورم است اما این رکود ناشی از رکود حاکم بر کل اقتصاد است و تورم مسکن هم ناشی از متغیرهای دیگر اقتصادی است. او می‌افزاید: تورم و رکود دو منشأ متفاوت دارند و تورم بر رکود اثر چندانی ندارد ضمن اینکه تورم باید اثر مثبت داشته باشد و رکود را کاهش داده و رشد را افزایش دهد اما در شرایط کنونی به علت فشار بسیاری که رکود بر وضعیت اقتصادی مردم دارد و این رکود ناشی از عوامل بیرون از اقتصاد یعنی سیاست ایجاد شده است، این رکود در قالب متغیرهای معمول اقتصادی نمی‌گنجد. به گفته این استاد دانشگاه، رکود حاکم بر اقتصاد کشور، ناشی از تحریم‌های امریکا علیه ایران و سیاست‌هایی است که در داخل کشور اعمال می‌شود. عزتی ادامه می‌دهد: بنابراین به رکود کنونی حاکم بر بازار مسکن‌را نمی‌توان‌ رکود تورمی گفت، بلکه این رکود و تورم ناشی از عوامل سیاسی و سیاست‌های کلی غیر‌اقتصادی است.