استقبال سازندگان از اجرای دقیق شناسنامه فنی و ملکی
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
سامانه صدور الکترونیکی شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از دیروز آغاز به کار کرد تا سرعت کار، شفاف‌سازی و دقت در زمینه صدور این شناسنامه افزایش یابد، اما سوال این است که در این شناسنامه، به چه مواردی اشاره می‌شود و صدور آن چه مزایایی را برای صنعت ساختمان کشور به همراه دارد که با الکترونیکی شدن آن شاهد بهبود در عملکرد ساخت و ساز باشیم.
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، سندی است که در آن مشخصات ابعادی ملک و ساختمان، مشخصات طراحان، ناظران، مجریان و پرسنل فنی اجرای ساختمان درج و همچنین اطلاعات کاملی از نوع مصالح، اسکلت ساختمان و تجهیزات نصب شده در ساختمان با مشخصات لازم ثبت می‌شود.
با صدور این شناسنامه توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان، خریدار از کیفیت ساختمان و نحوه اجرای آن مطلع می‌شود و محل دقیق تاسیسات ساختمانی مشخص است تا در صورت نیاز احتمالی به تعمیر تاسیسات مالک مجبور به تخریب نشود.
اما در کنار شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، شناسنامه فنی هم صادر می‌شود که اولی در پایان کار و دومی در همان آغاز ساخت و ساز ارایه می‌شود ضمن اینکه شناسنامه فنی ساختمان مثل شناسنامه فنی و ملکی به جزییات چندانی نمی‌پردازد و حاوی اطلاعات عمومی ساختمان، مشخصات کلی معماری، سازه و تاسیسات می‌شود.
در شرایطی که به گفته کارشناسان بخش مسکن، اجرای طرح شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به درستی اجرایی نمی‌شود، اواسط اردیبهشت سال جاری، شهردار تهران از اجرای طرحی خبر داد که قرار است به صورت مشترک بین شهرداری، سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی اجرایی شود که درصورت عملیاتی شدن می‌تواند معیار مناسبی برای قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن به شمار رود. براساس این سند که به نظر می‌رسد، ترکیبی از شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان باشد، مشخصات فنی واحد مسکونی در قالب «سند فنی ملک» به همراه سایر مدارک ثبتی حقوقی آن توسط سازنده به خریدار ارایه می‌شود و در نقل و انتقالات بعدی ملک هم ضمیمه سایر مدارک مربوط به واحد مسکونی می‌شود.
اما فارغ از اینکه صدور سند فنی ملک می‌تواند در اطلاع‌رسانی به خریدار کمک کند، تبعات مثبت دیگری هم به همراه دارد نخستین پیامد اجرای آن این است که شناسنامه فنی ملک می‌تواند به عنوان معیار قیمت پیشنهادی و ارزش واقعی واحد مسکونی عمل کند، در واقع از این پس و با صدور این شناسنامه که جزییات فنی ملک در آن آمده است، قیمت‌های پیشنهادی با ارزش واقعی ملک تطبیق پیدا می‌کند. اما دومین اثر اجرای طرح صدور فنی ملک می‌تواند ایجاد یک نوع رقابت میان سازنده‌ها به جهت کیفی‌سازی و تعیین قیمت پیشنهادی متناسب با آن باشد، چراکه قیمت پیشنهادی بر مبنای چک لیست سند فنی تعیین می‌شود و برهمین اساس، کم‌فروشی در بازار کاهش پیدا می‌کند و سازنده‌ها به ساخت پروژه‌های با کیفیت ترغیب می‌شوند. سومین اثر ثبت مشخصات فنی ملک، شفاف‌سازی این سند در زمینه جزییات فنی ساختمان است، در حال حاضر گزارش مهندسان فنی درباره میزان کیفیت ساختمان در اختیار خریدار قرار نمی‌گیرد اما در صورتی که تمامی اطلاعات فنی ملک در سند فنی به خریدار ارایه شود طبیعتا از ساخت‌وسازهای بی‌کیفیت جلوگیری می‌شود. اگرچه نگاهی به سه سند مربوط به ساختمان‌سازی حکایت از تفاوت‌هایی در جزییات دارد اما صدور این اسناد در نهایت می‌تواند به بهبود کیفیت ساخت و ساز و کم رنگ شدن واسطه‌ها برای افزایش قیمت شود. برهمین اساس پیشنهاد می‌شود که این سندها یا سندی از ترکیب این سندها اجرایی شود.
طرح صدور شناسنامه دقیق اجرا شود
اگرچه طرح صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به درستی اجرا نمی‌شود و انتقادهای بسیاری درباره کم کاری نهادهای ذی‌ربط از جمله شهرداری و سازمان نظام مهندسی در این زمینه وجود دارد اما فعالان بازار مسکن و به ویژه سازندگان از این طرح استقبال می‌کنند و خواهان اجرای دقیق این طرح هستند، حسن محتشم، عضو هیات رییسه انجمن انبوه‌سازان درباره ضرورت صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به «تعادل» می‌گوید: چندین سال است که اجرای طرح صدور این شناسنامه درحوزه ساخت و ساز مطرح است و کش و قوس‌های بسیاری درباره متولی انجام این طرح وجود داشته اما در نهایت سازمان نظام مهندسی ساختمان به عنوان صادرکننده شناسنامه فنی ساختمان انتخاب شد و در حال حاضر این سازمان اقدام به صدور شناسنامه می‌کند.
محتشم می‌افزاید: شناسنامه فنی ملکی ساختمان شبیه اتیکت درج شده روی کالا است و فروشنده موظف است، براساس قیمت‌گذاری انجام شده، ملک را به فروش برساند برهمین اساس دیگر شاهد فروش غیرمنصفانه ملک به خریداران نخواهیم بود چون قیمت‌گذاری‌ها صورت گرفته است.
او ادامه می‌دهد: در شناسنامه فنی ملکی ساختمان باید مصالح و نیروی انسانی مورد استفاده مشخص شود و ضرورت ذکر این موارد موجب می‌شود که سازندگان از بهترین مصالح و نیروی انسانی بهره ببرند یا حداقل استانداردها را به خوبی رعایت کنند.
به گفته عضو هیات رییسه انجمن انبوه‌سازان، درصورتی که مصالح استفاده شده استاندارد نباشد یا نیروی انسانی شناسنامه کار نداشته باشند و ماهر نباشند تمام این موارد می‌تواند به ضرر سازنده تمام شود چون همه انها در شناسنامه فنی ملکی ساختمان عنوان می‌شود.
محتشم اظهار می‌کند: مشخصات فنی ملک هم از دیگر مواردی است که در شناسنامه فنی ملکی ساختمان ذکر می‌شود و می‌تواند به خریدار کمک کند تا بهترین انتخاب را داشته باشد.
او با اشاره به اینکه این طرح به درستی اجرا نمی‌شود، بیان می‌کند: الکترونیکی شدن این شناسنامه می‌تواند در بهبود روند ساخت و ساز تاثیر داشته باشد چون با الکترونیکی شدن شاهدکاهش زمان صرف شده از سوی سازنده برای دریافت شناسنامه فنی ملکی هستیم اما تاثیر خاصی در ساخت و ساز مسکن ندارد چون پیش از این هم شناسنامه فنی ساختمان به صورت کاغذی صادر می‌شد.
این فعال حوزه مسکن تصریح می‌کند: صدور شناسنامه فنی ساختمان هزینه‌ای را به سازنده تحمیل می‌کند اما این هزینه ناچیز است و تاثیری در افزایش قیمت مسکن ندارد و سازندگان از اجرای درست این طرح استقبال می‌کنند.
تفاوت شناسنامه فنی با شناسنامه فنی ملکی ساختمان
مرجع قانونی شناسنامه فنی ملکی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ و مرجع قانونی شناسنامه فنی قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ است.
شناسنامه فنی و ملکی در زمان پایانکار و شناسنامه فنی هنگام صدور پروانه ساختمان صادر می‌شود.
شناسنامه فنی و ملکی حاوی چگونگی رعایت مقررات ملی ساختمان، ضوابط شهرسازی و اطلاعات فنی و ملکی ساختمان و شناسنامه فنی حاوی اطلاعات عمومی ساختمان، مشخصات کلی معماری، سازه و تاسیسات است.
شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و شناسنامه فنی توسط شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان صادر می‌شود.
صدور شناسنامه فنی و ملکی با پرداخت هزینه آن و صدور شناسنامه فنی بدون پرداخت صورت می‌گیرد.
برای یک ساختمان یا مجموعه که دارای پروانه ساختمانی واحد است با هر تعداد واحد و زیربنای متفاوت فقط یک شناسنامه فنی و ملکی صادر می‌شود، اما شناسنامه فنی برای هریک از واحدهای یک ساختمان ولو با تشابه به صورت جداگانه صادر می‌شود.
شناسنامه فنی و ملکی برای خریداران و شناسنامه فنی برای پیش‌خریداران صادر می‌شود.
