بُرد وام ودیعه دربازار اجاره
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
در حالی که قیمت مسکن از اردیبهشت سال گذشته، جهش چشمگیری را تجربه کرد، اما بازار رهن و اجاره تا اوایل سال جاری نوسان چندانی نداشت. با وجود این، از روزهای نخست اردیبهشت ماه 97، نشانه‌های رشد قیمت در این بازار خودنمایی کرد، افزایش قیمت‌ها تا جایی پیش رفت که وزیر راه و شهرسازی برای کاهش فشار اقتصادی وارده به مستأجران، بسته‌ای را برای ساماندهی این بازار رونمایی کرد که اغلب مفاد آن متکی بر ابزار مالیات بود و تعیین سقف اجاره‌بها، راه‌اندازی شرکت‌های اجاره داری و... از جمله این راهکارها بودند که چندان هم از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن مورد استقبال قرار نگرفتند.
اما علاوه بر وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد هم راهکارهایی را برای تعادل بخشی به بازار رهن و اجاره ارایه داد که یکی از این راهکارها پرداخت تسهیلات به مستأجران برای پرداخت ودیعه است، براساس این طرح که جزییات آن از سوی ایلنا منتشر شده است، در سال اول، سقف تسهیلات اعطایی برای ودیعه مسکن ۱۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده که برای سال‌های آتی امکان افزایش آن پیش‌بینی شده است، به‌طوری که تسهیلات اعطایی از طریق حساب ودیعه و اجاره حداکثر ۷۵ درصد مبلغ ودیعه در هر قرارداد را شامل شود، به عبارتی سقف رهن کامل یک واحد مسکونی در این طرح می‌تواند تا 133 میلیون تومان برسد.
دراین میان، بررسی‌های روزنامه «تعادل» از فایل‌های رهن کامل در5 منطقه تهران نشان می‌دهد که با تسهیلات ارایه شده به مستأجران آنها فقط می‌توانند به رهن واحدهای کوچک متراژ و کمتر از 70 متر هستند و فقط در مناطق جنوبی تهران و در صورت استفاده از سقف تسهیلات یک مستأجر می‌تواند یک واحد مسکونی متوسط متراژ را رهن کند. ناگفته نماند که شرایط رهن کامل با این سقف تسهیلات برای مناطق شمالی تهران از سایر مناطق سخت‌تر است و فقط تعداد محدودی واحد مسکونی با این تسهیلات پرداختی همخوانی دارند.
جزییات طرح ودیعه رهن
درحالی که در بازار اجاره مسکن، نرخ تبدیل ودیعه به اجاره، 36 درصد است (به ازای هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه، ۳ میلیون تومان اجاره در ماه) اما برای این نوع تسهیلات، نرخ ۲۴ درصد در نظر گرفته شده که به مفهوم آن است که به ازای ۱۰۰ میلیون ودیعه به جای ۳ میلیون تومان، مبلغ ۲ میلیون تومان باید پرداخت شود. اما یکی از انتقادات وارده به این طرح این است که ارایه تسهیلات به مستاجران موجب مقروض‌تر شدن آنها می‌شود. پاسخ وزارت اقتصاد به این انتقاد این است که در حال حاضر نرخ تبدیل رهن به اجاره در مقایسه با نرخ سود بانکی، به صورت عرفی در کشور بالا است و این موضوع هم می‌تواند بر مستاجران فشار زیادی را تحمیل کند. اما ایجاد حساب رهن و اجاره بستری برای تعویض رهن و اجاره برای مستاجران فراهم می‌کند. به‌طوری‌که مستاجرانی که خواهان پرداخت اجاره‌بهای کمتر و ودیعه مسکن بیشتر هستند، نیاز به سپرده‌گذاری و صرف زمان بیشتر برای دریافت تسهیلات ندارند و می‌توانند ودیعه مسکن مورد نیاز را دریافت کنند. همچنین به منظور توانمندسازی مستاجران، بازپرداخت تسهیلات ودیعه در قالب مضاربه به صورت یکساله قابل تمدید خواهد بود که در طول قرارداد، سود تسهیلات در ۱۱ قسط به صورت ماهانه بازپرداخت شده و اصل تسهیلات همراه با سود قسط شماره ۱۲ به بانک عودت داده می‌شود. همچنین، نرخ سود تسهیلات بانکی کمتر از نرخ تعویض رهن و اجاره در بازار پیش‌بینی شده است. بدین وسیله با تنوع بخشی به ابزارهای تامین مالی در حوزه مسکن، مستاجرین با پرداخت مبلغ اقساط کمتر در مجموع منتفع خواهند شد.
محل تامین تسهیلات ودیعه
منابع لازم از طریق سپرده‌گیری از حساب ودیعه و اجاره بانک مسکن تجهیز می‌شود. به‌طوری که از طریق این حساب که توسط بانک مسکن قابل ایجاد و اجرا است، می‌توان با جذب منابع سپرده‌ای، در قبال تبدیل اجاره به رهن، به اشخاص تسهیلات اعطا کرد و با توجه به کمتر بودن نرخ سود این تسهیلات در مقایسه با نرخ تبدیل رهن به اجاره، موجبات کنترل روند افزایشی اجاره‌بها را فراهم ساخت و مکانیسم معاملات این اوراق به علت جلوگیری از نوسانات بازده سپرده‌گذاران مبتنی بر حراج نخواهد بود، از این رو بانک عامل به عنوان کارگزار فروش اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات ودیعه مسکن، به نیابت از سپرده‌گذار و تسهیلات‌گیرنده معامله کرده و وجوه مربوطه متعلق به فروشنده و خریدار را تسویه می‌کند.
با کمتر از 133 میلیون تومان، کجا خانه رهن کنیم؟
گزارش میدانی «تعادل» حکایت از آن دارد که با دریافت 100 میلیون تسهیلات دریافت شده از سوی وزارت اقتصاد تنها باید در مناطق جنوبی و شرقی پایتخت به دنبال واحدهای مسکونی تقریبا مناسب باشیم، البته اگر مستأجر، پس اندازی داشته باشد شرایط برای او قابل قبول‌تر است و قدرت انتخاب او برای رهن کامل واحدهای مسکونی مناسب درمرکز و غرب پایتخت هم بیشتر می‌شود.
شمال تهران
در شمال تهران که گران‌ترین مناطق را برای خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن به خود اختصاص داده است به سختی می‌توان واحدهای مسکونی با ودیعه کمتر از 133 میلیون تومان پیدا کرد اگرچه تعداد فایل‌های رهن کامل با این شرایط در مناطقی مثل دربند و امامزاده قاسم نسبت به سایر مناطق بیشتر است اما به‌طور کلی واحدهایی با ودیعه پایین انگشت شمار هستند. جست‌وجوی «تعادل» در فایل‌های رهن کامل مناطق شمال تهران نشان می‌دهد که می‌توان در مناطقی مانند شریعتی، چیذر و حتی هروی هم با ودیعه‌های کمتر از 133 میلیون تومان واحدی را رهن کرد، اما متراژ این واحدهای مسکونی کمتر از 60 متر است، عمر بنای آنها بالای 20 سال است و همه آنها طبقات زیرهمکف هستند.
غرب تهران
شرایط برای مستأجرانی که به دنبال رهن کامل یک واحد مسکونی در غرب پایتخت هستند نسبت به شمال پایتخت بهتر است و آنها می‌توانند با دراختیار داشتن 133 میلیون تومان، واحدهایی با متراژ بالای 60 متر را هم اجاره کنند اگرچه این متراژ به بالای 70 متر نمی‌رسد و در محدوده 60 تا 70 متر حرکت می‌کند. ناگفته نماند که اغلب واحدهایی که با این ودیعه پایین قابلیت رهن کامل را داشته باشند، زیر همکف بوده و سن بنای بالای 15 سال دارند.
مرکز تهران
با 133 میلیون تومان در مرکز تهران هم نمی‌توان واحد مسکونی مناسبی پیدا کرد و باید به دنبال واحدهایی با متراژ پایین و سن بنای بالا باشید البته یک واحد مسکونی 123 متری به‌طور استثنا در هفت تیر برای رهن کامل ارایه شده بود که سن بنای آن بالای 30 سال بود و زیرهمکف قرار داشت و مابقی واحدهای مسکونی در همان متراژ بین 60 تا 70 متر قراردارند.
شرق تهران
در شرق تهران شرایط نسبت به مرکز و غرب تاحدودی متفاوت‌تر است و واحدهای بالای 70 متر را هم می توان با 133 میلیون تومان رهن کرد، البته درباره واحدهای مسکونی موجود در شرق تهران، مناطقی مانند نارمک و تهرانپارس نسبت به سایر مناطق گران‌تر هستند و مناطقی مانند وحیدیه، نامجو و... ارزان‌تر و مستأجران به راحتی با هزینه کمتر می‌توانند در این مناطق، واحدی را رهن کنند.
جنوب تهران
با توجه به اینکه واحدهای زیر 60 متر در مناطق جنوبی تهران، زیر 80 میلیون هستند می‌توان واحدهایی با متراژ بالای 80 متر را هم رهن کرد ضمن اینکه این موضوع را هم باید در نظر داشت با توجه به اینکه نرخ سود این تسهیلات 24 درصد و سقف آن هم 100 میلیون است، بسیاری از شهروندان تهرانی توان پرداخت چنین وامی را ندارند و درصورتی که بخواهند از این وام استفاده کنند، ترجیح می‌دهند که مبلغ دریافتی آنها کمتر از سقف وام باشد.
