پیش‌بینی تداوم کاهش معاملات ملکی در تابستان
ایمان رفیعی
کارشناس مسکن
بازار مسکن در پر‌تقاضاترین فصل خود به سر می‌برد. فصل داغی که با وجود شایعات متعدد که در جهت دامن زدن به حاشیه‌های بازار انجام می‌شود، در بطن خود رکودی عمیق را تجربه می‌کند. هر سال در پایان فصل بهار گمانه‌زنی‌ها در مورد میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار و رسانه‌ها شروع می‌شود. گمانه‌زنی‌هایی که از کف نرخ تورم تا سقف میزان افزایش قیمت بهای معامله ملک، متغیر است. پس از فروکش کردن هیاهو و تب و تاب خرید و نوسانات در پرسودترین بازارهای کوتاه‌مدت کشور یعنی ارز و طلا و با ورود سرریز نقدینگی سرگردان به بازار ملک شاهد افزایش پرشیب قیمت‌ها در این بازار بودیم. این افزایش قیمت با پشت سر گذاشتن تمام نرخ‌های تورم کوتاه‌مدت مسکن در سال‌های گذشته، موجب التهابات شدید و نرخ‌های کاذب در این بازار پر تقاضا شد.
خروج بخش قابل توجهی از خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن و اضافه شدن آنها به متقاضیان رهن و اجاره باعث تشدید نوسانات در بازار و ایجاد توهم قیمتی برای برخی مالکان گردید. این شرایط که باعث کم اثر شدن تلاش‌های چند ساله دولت‌های قبل برای کنترل بازار مسکن و تامین این کالای استراتژیک شد، موجی از تقاضای کاذب را در این بازار ایجاد کرد.با آرامش نسبی ایجاد شده در شرایط اقتصادی کشور که بیشتر ناشی از کاهش تقاضا و ناتوانی خریداران است، بازارهای سرمایه بری مانند مسکن نیز به سمت رکود رفت. البته بازارهای سنگینی مثل مسکن، پس از بازارهای کوتاه‌مدت و زودبازده مانند ارز و طلا نسبت به تغییرات و نوسانات بازار و با شدت کمتری واکنش نشان می‌دهند. به همین دلیل، نوسانات قیمت خودرو و سپس مسکن با تاخیر چند ماهه نسبت به سایر بازارها آغاز شد و در حال حاضر نیز با فرو کش کردن نرخ ارز و طلا همچنان شاهد مقاومت این بازار در مقابل کاهش قیمت‌ها هستیم. البته بخشی از این تاخیر در کاهش قیمت‌ها طبیعی است زیرا سرمایه‌گذارانی که در زمان اوج قیمت‌ها اقدام به ساخت بنا کرده‌اند و درحال حاضر بنای آنها آماده عرضه به بازار شده است نمی‌توانند با قیمت‌های پایینتر از نرخ ساخت اقدام به فروش آنها کنند. بخش دیگری از سرمایه‌گذاران که در زمان اوج قیمت‌ها اقدام به خرید ملک کرده‌اند نیز به دلیل ترس از ضرر و زیان در مقابل کاهش قیمت‌ها مقاومت می‌کنند.
به همین دلیل در حال حاضر برخی سودجویان تمام توان خود را برای القای خطر افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن در فصل‌های آینده گذاشته‌اند تا از این طریق بتوانند با ایجاد جو روانی و تشویش در این بازار، اقدام به قیمت‌گذاری و فروش املاک خارج از مبالغ عرف منطقه کنند. از جمله دیگر دلایلی که باعث ترس برخی مالکان و سودجویان از کاهش قیمت ملک شده است، جدی شدن بحث اخذ مالیات از عایدی سرمایه و اجرایی شدن بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی با استفاده از سامانه جامع ملی مسکن است. باید توجه داشت که طبق اعلام و وعده دولتمردان، قرار است بودجه سال آینده بدون اتکا به نفت و با محوریت مالیات بسته شود. این ادعا اگر به مرحله اجرا برسد، قطعاً موجب اجرایی و عملیاتی شدن بسیاری از طرح‌های مرتبط با اخذ مالیات و جلوگیری از فرار مالیاتی در بخش‌های مختلف اقتصاد جامعه از جمله بخش مسکن است که بیش از ۲۵ درصد حجم اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد. در حال حاضر، سهم بازار مسکن از تامین میزان مالیات دریافتی، در مقابل سایر بخش‌ها به نسبت حجم آن قابل توجه نیست. به همین دلیل افرادی که به منظور سودجویی وارد این بازار شده‌اند حداکثر تلاش خود را برای کسب سود در فرصت باقیمانده انجام می‌دهند. در کنار این مسائل و طرح‌ها، بحث افزایش تورم و کاهش شدید درآمد ملی و توان اقتصادی عموم افراد جامعه، به عنوان یکی از مهم‌ترین دلایل و عوامل برای ادامه نیافتن رشد قیمت‌ها در بازار املاک است. در حالی که بطور متوسط قیمت خرید ملک نسبت به سال گذشته حدود ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشته است اما طبق آمارهای رسمی میانگین افزایش قیمت اجاره‌بها نسبت به سال گذشته حدود 30 درصد اعلام شده است. اگرچه این تفاوت فاحش بین افزایش نرخ پایه املاک با اجاره‌بها را می‌توان در حالت خوش‌بینانه به رعایت انصاف و شرایط اقتصادی مستاجران از طرف مالکان تعبیر کرد، اما به اعتقاد بسیاری از فعالان بخش مسکن، این میزان افزایش قیمت در اجاره‌بها، ناشی از ناتوانی مستاجران در پرداخت مبالغی بیش از درصد‌های اعلام شده است.
کاهش شدید حجم معاملات در بازار مسکن نیز موید این مطلب بوده و باعث خروج بخشی از سرمایه‌گذاران از این بازار شده است. البته باید توجه داشت که تخلیه حباب قیمتی در سایر بازارها پس از فروکش کردن نوسانات شدید در بازار ارز و همچنین سرازیر شدن حجم قابل توجهی از نقدینگی سرگردان به سمت بازار بورس موجب کاهش نوسانات در بازار مسکن خواهد شد. با توجه به شرایط حال حاضر حاکم بر اقتصاد کشور به نظر می‌رسد تا پایان فصل تابستان شاهد روند کاهشی در حجم معاملات مسکن و همچنین ثبات یا کاهش قیمت‌ها در این بازار باشیم. البته این کاهش قیمت‌ها بعید به نظر می‌رسد در سال جاری تاثیر قابل توجهی بر بازار رهن و اجاره داشته باشد اما با توجه به راه افتادن گروه‌های غیررسمی برای عدم انعقاد قرارداد تمدید اجاره با نرخ‌های خارج از عرف در صنف مشاوران املاک که این روزها در حال گسترش است، موجب به وجود آمدن نوعی خود‌کنترلی در این بازار رها‌شده خواهد شد.
