اثرگذاری افزایش وام ساخت در بلندمدت

ایمان رفیعی

 کارشناس ساخت ‌و ساز

بازگرداندن آرامش به بازار مسکن در شرایط ملتهب کنونی، تابع بهبود کلی شرایط اقتصادی و توانمندسازی عموم افراد است. در سال جاری که قیمت مسکن به تبعیت از سایر مولفه‌های اقتصادی افزایش حدود ۹۰ درصدی را تجربه کرد، امید خانه‌دار شدن را در دل بسیاری از افراد از بین برد. پس از گذشت قریب به یک سال از شروع التهابات بازار و به اوج رسیدن قیمت‌ها، در کنار جولان آزادانه دلالان در بازار، زمزمه‌هایی از سوی برخی مقامات مبنی بر اتخاذ تدابیری برای کنترل قیمت ملک شنیده می‌شود. البته بررسی چرایی علت این تأخیر و غیبت یک‌ساله دولت در بازار ملک، خود فرصت دیگری را می‌طلبد که از حوصله این متن مختصر خارج است. همان‌گونه که می‌دانیم، معادله بازار ازجمله بازار ملک و مسکن، معادله دوسویه‌ای است که برای ایجاد تعادل در آن، اگر هم‌زمان به دو طرف معادله توجه نشود، نمی‌توان به حل آن امیدوار بود. به همین خاطر، باید به ریشه التهابات در این بازار که باعث آسیب رساندن به هر دو طرف سرمایه‌گذار و خریدار در این بازار شده است، توجه کرد. مهم‌ترین ریشه مشترک حل معضل کنونی این بازار که ریشه مشترک تمام نابسامانی‌ها در اقتصاد فعلی هم هست، بی‌تدبیری و نداشتن استراتژی صحیح برای کنترل بازار و توزیع عادلانه ثروت، فرصت و امکانات است. در سایه این بی‌تدبیری هر بار این سیل خروشان نقدینگی سرگردان که مکانی برای استقرار نمی‌یابد، خود را به کنجی از اقتصاد نامتوازن می‌رساند و بخشی از آن را متلاطم و ملتهب می‌کند. عمق نفوذ این سیلاب ویرانگر در عمیق‌ترین لایه اقتصاد سطحی ما، یعنی ارز، نمود پیدا می‌کند. لرزش پایه‌های ارزی کشور، باعث ایجاد نوسان و تلاطم در تمام بخش‌های بنای عظیم اقتصاد شده است. بنایی که بیش از 25 درصد حجم آن را بازار ملک در اختیار دارد. زمانی تأثیر این التهابات در این بازار پررنگ‌تر می‌شود که می‌بینیم بیش از 90 درصد این بازار در اختیار بخش خصوصی است. بخشی که تقریباً هیچ سهمی در بازار ارز ندارند. اینجا است که بخش خصوصی منافع خود را در مقابل منافع بخش دولتی درخطر می‌بیند و برای حفظ ارزش دارایی‌ها و داشته‌هایی که حالا به خاطر کاهش ارزش پول ملی در معرض خطر قرارگرفته، به افزایش قیمت و ارزش‌گذاری کالاها و خدمات با نرخ ارز مرجع بین‌المللی رو می‌آورد.

در حال حاضر، ساخت بنا و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، به دلیل زمان‌بر بودن و هزینه‌بر بودن جزو سرمایه‌گذاری‌های با ریسک بالا طبقه‌بندی می‌شود. زیرا با توجه به نوسانات کوتاه‌مدت بازار و دوره بازگشت سرمایه طولانی در بازار ساخت‌وساز، جذابیت این بازار به حداقل خود رسیده است. از طرف دیگر، با توجه به حجم سرمایه‌گذاری و مدت‌زمان انتظار برای سرمایه‌گذاران، حاشیه سود بازار ملک کمتر از سایر بازارهای کوتاه‌مدت و پررونق فعلی است. هرچه میزان دلالی و نوسانات در بازارهای کوتاه‌مدتی مانند ارز، طلا، خودرو و... افزایش پیدا کند، به همان نسبت، رغبت سرمایه‌گذاران برای ورود به بازارهای سنگینی مانند مسکن کاهش پیدا می‌کند.در سمت دیگر، این معادله که مصرف‌کنندگان مسکن هستند، بیشترین آسیب را از این نوسانات می‌بینند. زیرا درآمد قالب افراد قشر متوسط و رو به پایین جامعه کمتر از میزان تورم و اکثراً ثابت است. با افزایش تورم و جهش قیمت‌ها در بازار مسکن، بخش قابل‌توجهی از این افراد توان خرید ملک را عملاً از دست‌ داده‌اند. ناتوانی این افراد و بازگشت بسیاری از آنها به بازار اجاره نیز باعث افزایش تقاضا در این بازار و رشد نامتعارف قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره املاک شده است. با توجه به اهمیت حیاتی تأمین مسکن مناسب برای افراد جامعه و غیرقابل جابه‌جایی بودن اولویت تأمین آن برای دولت و افراد، ادامه‌دار شدن التهاب در این بازار باعث تبعاتی مانند افزایش حاشیه‌نشینی در کلان‌شهرها و افت سطح کیفیت زندگی در قشر متوسط جامعه می‌شود. کما اینکه در حال حاضر قیمت املاک حاشیه‌ای در اکثر شهرهای بزرگ با رشد و رونق قابل‌توجهی مواجه شده است. دولت به عنوان متولی اصلی تأمین مسکن برای افراد جامعه باید اقداماتی شامل سیاست‌گذاری، تأمین و تخصیص بودجه، کنترل و نظارت و... را در جهت تسهیل خانه‌دار شدن عموم افراد جامعه به اجرا درآورد. یکی از اقداماتی که در بخش دولتی به این منظور انجام می‌شود، پرداخت تسهیلات ساخت و خرید ملک توسط بانک‌ها است. در حال حاضر انواع مختلفی از تسهیلات برای ساخت مسکن توسط بانک مسکن و سایر بانک‌های عامل پرداخت می‌شود. این تسهیلات در قالب طرح‌هایی مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم، اوراق ممتاز، صندوق پس‌انداز ساخت مسکن، حساب پس‌انداز مسکن جوانان، اعتبار بدون سپرده، احداث مسکن روستایی، بافت فرسوده، مسکن مهر و تسهیلات ویژه انبوه‌سازان پرداخت می‌شود. علاوه بر موارد فوق تسهیلات متنوعی نیز برای خرید املاک توسط بانک‌ها پرداخت می‌شود. با شروع افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، گمانه‌زنی‌ها برای تغییر مبلغ این تسهیلات متناسب با شرایط روز بازار، به‌ویژه از طرف افرادی که برای دریافت وام مسکن مدت‌ها سپرده‌گذاری کرده بودند، مطرح شد. عمده این مطالبات با مخالفت و مقاومت بانک‌ها روبرو بود تا جایی که در کلان‌شهرها ضریب پوشش این وام‌ها برای خرید ملک به زیر10 متر مربع رسید و عملاً کارآیی خود را از دست داد. خطر بی‌اعتمادی عمومی نسبت به سیستم بانکی از یک‌سو و فشار افکار عمومی از سوی دیگر، به نظر می‌رسد باعث تجدیدنظر مدیران ارشد مالی برای افزایش مبلغ وام‌ها شده است. به تازگی اعلام‌شده که مبلغ وام ساخت مسکن به 100 میلیون تومان رسیده است که اقدام هوشمندانه‌ای به نظر می‌رسد. افزایش میزان مبلغ تسهیلات در نظر گرفته‌شده برای سازندگان، یکی از راهکارهای مناسبی است که بدون تزریق نقدینگی به بازار دلالی مسکن، در جهت افزایش میزان عرضه در این بازار نقش مثبتی را ایفا می‌کند. تعدیل قیمت ملک با صحیح‌ترین روش، یعنی افزایش عرضه، اگرچه ممکن است در کوتاه‌مدت تأثیر چشمگیری نداشته باشد، اما در صورت تداوم این دست طرح‌ها می‌توان به ایجاد تعادل در بازار مسکن در بلندمدت امیدوار بود.