صنعتی‌سازی مسکن تابع مکانیسم بازار
گروه راه و شهرسازی|زهره علامی |
اگرچه مسوولان وزارت راه و شهرسازی بارها بر ضرورت افزایش سهم صنعتی‌سازی ساختمان طی سال‌های اخیر تاکید کرده‌اند، اما کارشناسان مسکن معتقدند حجم صنعتی‌سازی در ایران نسبت به سایر کشورها و حتی کشورهای منطقه پایین‌تر است و ترکیه و امارات در بین کشورهای منطقه، موفق‌تر عمل کرده‌اند و حتی ترکیه پا را فراتر گذاشته و با توسعه شرکت‌های صنعتی ساز ساختمان و ساخت وساز به این شیوه در سایر کشورها، سالانه بیش از 30 میلیارد دلار درآمد ارزی دارد، این در حالی است که در ایران، پروژه‌های جدید صنعتی‌سازی ساختمان محدود به ساخت و ساز بخشی از مسکن مهر پردیس یا بخشی از ساختمان‌های شهر جدید پرند می‌شود.
البته تجربه نشان داده است که صنعتی‌سازی ساختمان در ایران به دلیل کیفیت بالا و استهلاک پایین سازه‌ها همواره مورد استقبال خریداران مسکن بوده است، اما برنامه مشخصی از سوی دولت برای ساخت و ساز به شیوه صنعتی وجود ندارد به همین دلیل ساخت و ساز به این شیوه در کشور محدود است.
در این میان، علاوه بر بهره‌گیری کم از شیوه صنعتی‌سازی ساختمان در کشور، اما و اگرهایی درباره این مفهوم وجود دارد و گاهی استفاده از روش‌های نوین ساخت و ساز، صنعتی‌سازی تعبیر می‌شود، درحالی که صنعتی‌سازی وابسته به دو عامل مهم تولید انبوه و تداوم در خط تولید سازه است و بهره‌گیری از یک روش، متد و مصالح خاص نمی‌تواند به معنای صنعتی‌سازی باشد و باید ساخت وساز در حجم انبوه بوده و خط تولید سازه‌ها همواره برقرار باشد.
اما نکته دیگری که صنعتی‌سازی ساختمان در ایران را مهجور کرده، نبود الزامات و استانداردهای مشخص در این زمینه در کشور است، موضوعی که موجب شده تجربه فعالیت شرکت‌های خارجی برای ساخت و ساز به این شیوه موفق‌تر باشد. نمونه آن ساخت بخشی از واحدهای مسکن مهر پردیس توسط یک شرکت خارجی و ساخت و ساز صنعتی از سوی یک شرکت داخلی در پرند است که استقبال از واحدهای مسکن مهر پردیس در مقایسه با نمونه دوم بسیار قابل توجه بوده است.
تولید انبوه و تداوم خطوط ساخت سازه‌ها
صنعتی‌سازی ساختمان در چارچوب استانداردها و الزامات همواره از سوی کارشناسان بخش مسکن توصیه شده است. فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری دانشگاه علم و صنعت که یکی از موافقان ساخت و ساز به این شیوه است، درباره مبحث صنعتی‌سازی ساختمان به «تعادل» می‌گوید: پیش‌ساختگی در ذیل مفهوم صنعتی‌سازی قرار می‌گیرد، در صنعتی‌سازی بخشی از سازه‌ها و دیواره‌ها را به صورت پیش‌ساخته در جای دیگری تولید و آنها را در ساختمان نصب می‌کنیم.
بیضایی درباره علت میزان استقبال از صنعتی‌سازی در کشور اظهار می‌کند: اگرچه تصور می‌شود که مردم ایران به واحدهای صنعتی‌ساز ساختمان به دلایل اقتصادی رغبت چندانی ندارند اما تجربه صنعتی‌سازی در سال‌های گذشته که مربوط به شهرک اکباتان و شهرک امید و تجربه‌های جدیدتر مسکن ویژه تهرانسر و ساخت بخشی از پروژه‌های اجرا شده در مسکن مهر پردیس پروژه‌های موفقی بوده است.
او می‌افزاید: بخشی از پروژه‌های متأخر و متقدم ساخت مسکن در تهران صنعتی‌سازی شده و تجربه نشان داده است که رغبت مردم به بهره‌گیری از این ساختمان‌ها بیشتر است و درحالی که 40 تا 50 سال از ساخت شهرک اکباتان می‌گذرد اما همچنان تقاضای مردم برای سکونت در این شهرک بالا است.
به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، علت موفقیت این واحدهای صنعتی ساز در نگاه مردم به علت پایداری بالای این واحدها است و نسبت به سایر واحدهای مسکونی از استهلاک کمتری برخوردار است.
او اظهار می‌کند: اما فارغ از صنعتی بودن و غیرصنعتی بودن ساختمان، درصورتی که طراحی و معماری این واحدها قابل قبول نباشد این ساختمان‌ها در طولانی مدت حجم تقاضا کاهش می‌یابد و این موضوع ربطی به چگونگی و نحوه ساخت ندارد درواقع به دلیل اینکه معماری آن متناسب با نیازهای ساکنان انجام نشده است از سوی مردم مورد استقبال قرار نمی‌گیرد.
بیضایی بیان می‌کند: جانمایی ساختمان‌ها هم در کنار طراحی و معماری بسیار مهم است، درواقع علاوه بر اینکه پایداری و ثبات سازه مهم است اما طراحی و جانمایی واحدها هم باید مورد توجه قرار بگیرد و دلیل عدم رغبت مردم به برخی واحدهای صنعتی ساز می‌تواند نبود طراحی و جانمایی نامناسب باشد.
مهم‌ترین عامل در صنعتی‌سازی
مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره مهم‌ترین عامل اثرگذار بر حجم تقاضا برای خرید واحدهای صنعتی‌سازی می‌گوید: قیمت تمام شده مهم‌ترین عامل است و دلیل عدم استقبال مردم در یک بازه زمانی خاص از واحدهای صنعتی ساز، نبود مقیاس انبوه برای تولید ساختمان‌های صنعتی ساز بوده است.
او تصریح می‌کند: در شرایطی که حجم تولید ساختمان‌های صنعتی قابل توجه نبوده است، بنابراین شکل‌گیری مفهوم صنعتی‌سازی که نیازمند سطح بالای سرمایه‌گذاری اولیه و ثابت است، موجب می‌شود که قیمت تمام شده افزایش یابد.
بیضایی ادامه می‌دهد: اگر مقیاس تولید ساختمان‌های صنعتی ساز رعایت شود، هزینه آن بیشتر از ساختمان‌های غیرصنعتی نمی‌شود اما اگر مقیاس حفظ نشود، هزینه آن افزایش می‌یابد.
این کارشناس ارشد بخش مسکن درباره هزینه تمام شده واحدهای صنعتی ساز و غیرصنعتی ساز می‌گوید: اگر مقیاس تولید درصنعتی‌سازی رعایت نشود، هزینه تمام شده افزایش می‌یابد، اما اگر این مقیاس حفظ شود، هزینه تمام شده کاهش می‌یابد.او اظهار می‌کند: در اکباتان، شهرک امید و بخشی ازپروژه‌های مسکن مهر و ... مقیاس تولید رعایت شده است و این موضوع موجب شده است که هزینه تمام شده کاهش یابد. درواقع سازنده این موضوع را در نظرگرفته که چون حجم تولید بالا است باید از صنعتی‌سازی استفاده کند تا قیمت ساختمان‌ها اقتصادی شود.بیضایی اظهار می‌کند: اگر درایران شاهد تداوم خط تولید سازه‌های صنعتی باشیم و تولید این سازه‌ها هم انبوه باشد، سازنده به سمت صنعتی‌سازی حرکت می‌کند.
ضرورت توجه به سطح تقاضا
مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره عوامل تاثیرگذار بر استفاده از سازه‌های صنعتی در استان‌های مختلف کشور می‌گوید: اگر بحث اقلیم و محیط طبیعی استان‌ها را در نظر بگیریم چون اقلیم مربوط به توپوگرافی زمین و ... است، در صنعتی‌سازی مورد توجه قرار نمی‌گیرد، زیرا هم در اکباتان که زمین صاف و مسطحی دارد و هم مسکن مهر که در دامنه کوه است ساختمان‌ها به صورت صنعتی ساخته شده‌اند.
او اضافه می‌کند: اما سطح تقاضا برای مسکن در یک استان ممکن است کم باشد بنابراین اقتصادی نیست که دراین استان شاهد ساخت و ساز صنعتی باشیم اما در یک منطقه جغرافیایی شاهد انباشت تقاضا باشیم و منطقی است که در این منطقه ساخت و ساز صنعتی باشد.
نظارت برصنعتی‌سازی
بیضایی درباره تاثیر نظارت بر ساخت سازه‌ها در صنعتی‌سازی ادامه می‌دهد: اگرچه ممکن است، اصول فنی در ساخت سازه‌های ساختمان‌های غیرصنعتی هم رعایت نشود اما در صنعتی‌سازی این موضوع بسیار مهم است و باید نظارت دقیقی انجام شود.
این کارشناس ارشد بخش مسکن می‌گوید: اگر نظارت بر ساخت و ساز ضعیف باشد، حجم سازه‌های غیراستاندارد افزایش می‌یابد و این موضوع هم درباره واحدهای صنعتی و هم غیرصنعتی صدق می‌کند.
تجربیات جهانی
بیضایی درباره تجربه صنعتی‌سازی در کشورهای دیگر می‌گوید: صنعتی‌سازی در کشورهایی بیشتر مورد استقبال قرارمی گیرد که سطح تقاضا در آنها قابل توجه باشد، همه شیوه‌ها و روش‌های تولید مسکن در همه کشورها مورد استفاده قرار می‌گیرد، یعنی هم شاهد ساخت مسکن به شیوه صنعتی و هم غیرصنعتی هستیم.این کارشناس ارشد بخش مسکن اظهار می‌کند: گاهی استفاده از تکنولوژی‌های نوین و روز از جمله عایق‌ها، شیوه‌های جدید بتن‌ریزی و ... را صنعتی‌سازی معنا می‌کنیم، درحالی که این به معنای صنعتی‌سازی نیست و زمانی می‌توانیم از مفهوم صنعت استفاده کنیم که حجم ساخت و ساز انبوه بوده و تداوم تولید داشته باشد.
به گفته او، درباره حوزه خودرو هم اینگونه است اگر خودرو به مقیاس انبوه تولید شود و خط تولید آن هم همواره فعال باشد آن وقت می‌تواند از مفهوم خودروسازی صنعتی استفاده کرد.
بیضایی بیان می‌کند: درحوزه ساخت مسکن زمانی می‌توانیم از مفهوم صنعتی‌سازی استفاده کنیم که بتوانیم تولید انبوه، مدولار (مطابق اندازه) و مداوم را داشت باشیم. مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت می‌افزاید: در کشورهای مختلف هم بنابر مقیاس تولید مسکن از روش‌های مختلفی ازجمله صنعتی یا غیرصنعتی استفاده می‌کند.
این کارشناس ارشد بخش مسکن بیان می‌کند: شرکتی که بخشی از پروژه مسکن مهر را در پردیس ساخت در ونزوئلا هم اقدام به ساخت و ساز کرد و این واحدها هم در ایران و هم درونزوئلا مورد استقبال قرار گرفت و تقاضا برای خرید این واحدها در پروژه مسکن مهر پردیس قابل توجه بود چون متقاضیان می‌دانستند که کیفیت ساخت و ساز در این واحدها بیشتر است، یا شرکتی که در ترکیه صنعتی‌سازی می‌کرد در ایران هم فعالیت کرد.بیضایی ادامه می‌دهد: استقبال از صنعتی‌سازی ساختمان ربطی به توسعه یافتگی کشورها ندارد و در همه کشورها متقاضیان خود را دارد.
او اضافه می‌کند: به عنوان نمونه در چین مقیاس تولید مسکن با سایر کشورها متفاوت است، چون جمعیت این کشور بالاست، در این کشور هم شهرهایی به ویژه صنعتی ساخته می‌شود و مقیاس برخی پروژه‌های ساخت و ساز در این کشور 100 هزار واحدی است درحالی که درایران این مقیاس حدود 5 تا 10 هزار واحد است.مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت اظهار می‌کند: در ایران هم اگر بتوانیم تقاضا را به شکل درستی مدیریت کنیم مردم از ساخت و ساز صنعتی ساختمان استقبال می‌کنند و تجربه هم این را ثابت کرده و پایداری و ثبات سازه‌ها یکی از دلایل این رغبت است. اگرچه باید نظارت دقیقی هم دراین زمینه انجام شود.
این کارشناس ارشد بخش مسکن ادامه می‌دهد: علاوه بر لزوم نظارت بر شیوه ساخت سازه‌ها، باید طراحی و جانمایی این واحدها هم به خوبی انجام شود تا تمایل مردم و خریداران مسکن به صنعتی‌سازی افزایش یابد.
بیضایی اظهار می‌کند: اگر پروژه غیرصنعتی‌ای داشته باشیم که طراحی و جانمایی آن درست باشد و در مقابل پروژه صنعتی با طراحی و جانمایی نامناسب مردم به پروژه غیرصنعتی رغبت بیشتری نشان می‌دهد.
افزایش کیفیت ساختمان با صنعتی‌سازی
او درباره احتمال بالابودن کیفیت درصنعتی‌سازی ساختمان می‌گوید: با توجه به اینکه مقیاس تولید در این شیوه ساخت و ساز افزایش می‌یابد و مدولار هم ساخته می‌شود بنابراین احتمال نظارت دقیق‌تر و به تبع آن کیفیت بهتر بیشتر است.
این کارشناس ارشد بخش مسکن، ادامه می‌دهد: اگر زمینه و بستر مناسب برای صنعتی‌سازی رخ دهدو صنعتی‌سازی باکیفیت را در اختیار مردم قراردهیم برمبنای تجربه‌های موفق دراین زمینه، مردم برای خرید این واحدهای مسکونی پیش قدم می‌شوند.
بیضایی اظهارمی کند: اگر خریدار ببیند که واحدی مسکونی با کیفیت بهتر، سازه‌های مقاوم‌تر و استهلاک کمتر ساخته شده است مسلما آن را خریداری می‌کنند.او با اشاره به اینکه خروجی کار در صنعتی‌سازی بهتر از شیوه غیرصنعتی است، می‌گوید: صنعتی‌سازی به معنای بلندمرتبه‌سازی یا برج‌سازی نیست و صنعتی‌سازی می‌تواند مربوط به واحدهای ویلایی هم باشد اگرچه اغلب پروژه‌های صنعتی‌سازی در ایران، بلندمرتبه بوده‌اند اما این شیوه به برج‌سازی خلاصه نمی‌شود.مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم وصنعت ادامه می‌دهد: تجربیات جهانی صنعتی‌سازی نشان می‌دهد که شهرک‌هایی با واحدهایی ویلایی به این شیوه ساخته شده‌اند و این باور غلط در ایران وجود دارد که صنعتی‌سازی همراه با بلندمرتبه‌سازی و این به تجربیات اولیه کشور در این زمینه بازمی‌گردد.
تجربه ناموفق صنعتی‌سازی
بیضایی درباره مبحث خانه‌های پیش‌ساخته به عنوان زیرمجموعه‌ای از صنعتی‌سازی اضافه می‌کند: این خانه‌ها اگر تولید انبوه داشته باشند می‌توانند در مفهوم صنعتی‌سازی گنجانده شوند.
او درباره شیوه‌های ساخت خانه‌های پیش‌ساخته می‌گوید: به عنوان نمونه استفاده از ال اس اف یک تکنولوژی برای ساخت است و نمی‌توان بهره‌گیری از یک تکنولوژی را به معنای صنعتی‌سازی دانست.
این کارشناس ارشد بخش مسکن، اظهار می‌کند: مشکلی که برای این نوع تکنولوژی (ال اس اف) وجود دارد دیواره‌های آن است، چون استانداردهای مناسب برای این تکنولوژی در کشور وجود ندارد بنابراین ممکن است خروجی کار مطلوب نباشد.بیضایی ادامه می‌دهد: یک تجربه ناموفق در بهره‌گیری از ال اس اف در کشور وجود دارد و آن هم مربوط به شهرجدید پرند است که مردم از آن رضایت نداشتند، اگرچه خانه‌های ساخته شده با این تکنولوژی به صورت صنعتی بود.او اضافه می‌کند: چون پروتکل‌ها و الزامات لازم مربوط به این تکنولوژی انجام نشد و استانداردهای مربوط به استحکام دیواره‌ها و عایق‌های صوتی انجام نشد این پروژه موفق نبود اما بهره‌گیری از این تکنولوژی در برخی پروژه‌های غیرصنعتی موفق بود، درواقع صنعتی‌سازی بی‌کیفیت داریم همان‌گونه که غیرصنعتی‌سازی با کیفیت داریم.
به گفته مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، در پروژه پرند، ساختمان‌ها سه طبقه ساخته شد درحالی که براساس الزامات باید ساختمان‌های ساخته شده ویلایی باشند درواقع الزامات بهره‌گیری از این تکنولوژی به درستی استفاده نشد، چون این سازه سبک است و به مناسب ساختمان‌های چند طبقه نیست.ناگفته نماند که سازه LSF «ال اس اف»سازه‌ای پیش‌ساخته وسبک است که بر اساس طرح معماری ساختمان، در محل کارخانه تولید شده وسپس در محل ساختمان بااستفاده از پیچ‌های سر مته‌ای و سایر اتصالات نصب می‌شود.
