معنای افت معاملات ملک

ایمان رفیعی | کارشناس ساخت وساز |

تحلیل قیمت کالا با توجه به نوع و زمینه مصرف آن مستلزم بررسی و تحلیل شرایط و زمینه‌های موثر بر عوامل و مصالح تولید آن کالا است. وابسته کردن تعیین قیمت کالا به یک یا چند عامل محدود یا عوامل بی‌ربط به آن، موجب تحلیل غیرواقعی و پیش‌بینی ساده انگارانه می‌شود. بخش مسکن که حدود

۲۵ درصد از حجم اقتصاد کشور را تشکیل می‌دهد، متشکل از بازارهای گوناگون و متنوعی است که بخش‌های مختلف دخیل در بخش ساخت و ساز را در بر می‌گیرد. بنابراین، برای تحلیل شرایط گذشته، حال و پیش‌بینی آینده این بازار، باید شرایط حاکم بر تمام این بخش‌ها را مد نظر قرار داد. با توجه به نوسانات بسیار شدیدی که در اقتصاد کشور طی یک سال و نیم گذشته رخ داده است، هیچ بخشی از اقتصاد را نمی‌توان یافت که متاثر از این نوسانات و نابسامانی‌ها نشده باشد. بازار مسکن به دلیل ارتباطات گسترده و پیچیده با بخش‌های گوناگون اقتصاد کشور، تحت تاثیر چند جانبه عوامل مختلف اقتصادی، سیاسی، داخلی و خارجی قرار دارد. بنابراین باید با توجه به تغییرات به وجود آمده در شرایط داخلی و خارجی عوامل ذکر شده، به بررسی این بازار و پیش‌بینی رفتار آن پرداخت. نوسانات قیمتی که معمولاً تحت تاثیر تغییرات قیمت ارز در کشور ما به وقوع می‌پیوندد، متاسفانه بدون توجه به میزان ارزبر بودن هر کالا، بطور یکسان بر قیمت مصرف‌کننده کالاهای داخلی و وارداتی تاثیرگذار است. این قیمت‌گذاری تصنعی که در سایه عدم نظارت و بعضا همراهی بخش‌های مختلف اقتصاد اتفاق می‌افتد، موجب بروز نوسانات دامنه‌دار و تشدید شرایط نامتعادل در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور می‌شود. بازارهای مختلف اقتصادی با توجه به میزان سرمایه در گردش و سرعت بازگشت سرمایه در آنها، رفتارهای متفاوتی را در قبال تغییرات قیمت ارز از خود نشان می‌دهند. این تغییرات معمولاً به دو صورت نوسانات قیمتی و سرعت واکنش بازار به تغییرات قیمت ارز بروز می‌کند. معمولاً هر چه میزان سرمایه مورد نیاز برای تهیه و تامین کالا در یک بازار کمتر باشد، میزان نوسان در قیمت‌ها در آن بازار شدیدتر و سرعت واکنش این بازار به نوسان سریع‌تر بوده و در دوره زمانی کوتاه‌تری به وقوع می‌پیوندد. این بازارها معمولاً وابستگی کمی به بخش‌های مختلف اقتصاد داشته و ورود و خروج از آنها به سهولت و سرعت انجام می‌شود. برای مثال بازار ارز و طلا نمونه‌ای از این نوع بازارها هستند. تغییرات آنی و شدیدی که هر روزه در این بازار اتفاق می‌افتد نمونه بارزی از توضیحات داده شده راجع به این نوع بازار‌ها است. بازارهای متوسط که میزان سرمایه مورد نیاز برای ورود به آنها بیش از بازارهای کوتاه‌مدت است، دارای نوسان متعادل‌تر و میان مدت هستند. نمونه این بازارها را می‌توان در بازار خودرو مشاهده کرد. بازارهای پیچیده و سنگین مانند بازار مسکن از جمله بازارهایی است که مولفه‌های اقتصادی دخیل در تعیین قیمت در این بازار زیاد بوده و معمولاً دامنه نوسان قیمت در این بازارها کمتر از بازارهای کوتاه‌مدت و سرعت واکنش این بازارها نیز به تغییرات قیمتی طولانی مدت و با تاخیر چند ماه اتفاق می‌افتد. ورود به بازار مسکن به دلیل هزینه‌های بالا و نوسانات شدید قیمتی بیش از پیش برای قشرهای متوسط در جامعه ناممکن شده است .این تنش‌ها و نوسان‌های قیمتی در بخش‌های مختلف اقتصاد موجب ناتوانی عمومی اقشار جامعه و تغییر در اولویت‌های آنها برای تامین نیاز کالاهای گوناگون شده است. آثار این ناتوانی عمومی را می‌توان در کاهش تقاضا در بازارهای مختلف اعم از خودرو و سایر کالاهای مصرفی بادوام مشاهده کرد. این کاهش تقاضا موجب رکود در این بازارها شده و نتیجه ایجاد این رکود، مازاد عرضه و کاهش تصنعی در برخی قیمت‌ها است. باید توجه داشت که این کاهش قیمت ناشی از کاهش تقاضاست و نه افزایش عرضه و همچنین کاهش قیمت معمولاً ناشی از کاهش هزینه‌های تمام شده تولید کالا است. این نوع کاهش قیمت نمی‌تواند تأثیری بر سمت تقاضا ایجاد بکند، زیرا ناتوانی خریداران موجب کاهش قیمت اجباری در این بازارها شده است. بخش مسکن نیز پس از افزایش قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی که در طی یکسال گذشته تجربه کرده است موجب خروج بسیاری از متقاضیان و مصرف‌کنندگان واقعی از این بازار شده است. از طرف دیگر تولیدکنندگانی که با هزینه‌های بالا اقدام به ساخت مسکن کرده‌اند نیز برای بازگشت سرمایه و تامین نقدینگی مجبور به کاهش قیمت‌ها در برخی بخش‌ها شده‌اند. این کاهش قیمت از سوی برخی از مسوولان به عنوان ایجاد تعادل و آرامش در بازار مسکن تعبیر شده است. اما به اعتقاد بسیاری از کارشناسان و بررسی شرایط فعلی جامعه به خوبی می‌توان علت اصلی این تغییرات قیمتی را در ناتوانی متقاضیان مشاهده کرد. مهم‌ترین دلیلی که می‌توان به عنوان شاهد این مدعا به آن استناد کرد کاهش بیش از ۵۰ درصدی حجم معاملات انجام شده در ماه‌های اخیر نسبت به دوره مشابه سال گذشته است. اگر این کاهش قیمت تصنعی ناشی از افزایش عرضه یا عدم تغییر در توان مالی و خریداران می‌بود، باید منجر به افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش حجم معاملات انجام شده می‌شد. اما متاسفانه با نزدیک شدن به پایان فصل معاملات مسکن که پررونق‌ترین فصل این بازار نامیده می‌شود، شاهد کاهش حجم معاملات انجام شده در این بازار هستیم. بنابراین با ایجاد رکود در بازار نمی‌توان امیدوار به کاهش قیمت واقعی و بازگرداندن رونق به بازار شد. همان‌گونه که در ابتدای بحث ذکر شد، بازار مسکن به دلیل پیچیدگی‌های زیاد، وابستگی زیادی به بخش‌های مختلف در اقتصاد کشور دارد. در حالی که نرخ تورم در تیرماه سال جاری به عدد بی‌سابقه 40 درصد رسیده است نمی‌توان ادعا کرد کاهش قیمت مسکن ناشی از افزایش رونق و عرضه یا کاهش تورم است. بازار مسکن آیینه شرایط عمومی اقتصاد کشور است و تا زمانی که تورم واقعی در سطح جامعه کاهش پیدا نکند، نمی‌توان با اتکا به آمارهای تصنعی آرامش و رونق را به بازار برگرداند.