اجاره به شرط تملیک؛ یک تیر و دو نشان
«شاخص تملک» مسکن در ایران رمزخوانی شد
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
در هفته‌های اخیر، رییس‌جمهوری، سخنگوی دولت و معاون وزیرراه و شهرسازی از ارایه طرحی برای همکاری شهرداری با دولت در ساخت مسکن استیجاری ارزان‌قیمت خبر دادند و بر اجرای آن هم تأکید داشتند. شهردار تهران در واکنش به این اخبار اعلام کرده اگرچه برای همکاری با دولت در اجرای این طرح آماده است، اما تاکنون وزارت راه و شهرسازی مذاکره‌ای با شهرداری برای ساخت مسکن استیجاری نداشته است.
اواخر تیرماه سال جاری، حسن روحانی، رییس‌جمهوری اعلام کرد، شهرداران کلان‌شهرها می‌توانند طرحی برای اجاره ارزان مسکن به اقشاری که تحت فشار اقتصادی هستند، داشته باشند و در این راستا هم باید برنامه‌ریزی کنند. چند روز بعد ربیعی، سخنگوی دولت هم اظهارات رییس‌جمهوری را تایید کرد و در نهایت طی روزهای اخیر مازیار حسینی، معاون وزیرراه و شهرسازی نیز در واکنش به این اخبار گفت که در حوزه مسکن تصمیمات خوبی گرفته شده و شهرداری با رییس‌جمهور، تصمیم گرفتند که در کلان‌شهرها مسکن ارزان‌قیمت به تازه ازدواج کرده‌ها ارایه شود.
با توجه به اینکه نرخ کرایه طی ماه‌های اخیر به‌شدت رشد کرده و فشار اقتصادی وارد به مستأجران افزایش چشمگیری داشته است، طرح‌های مختلفی برای ساماندهی بازار تدوین شده است، از بسته وزارت راه و شهرسازی و تکیه بر ابزار مالیاتی برای رونق این بازارگرفته تا طرح وزارت اقتصاد برای پرداخت وام ودیعه به مستأجران با سقف 100میلیون تومان و سود 24 درصد که پیش بینی می‌شود، هیچ کدام از این طرح‌ها نمی‌تواند تاثیر قابل ملاحظه‌ای بر بازار اجاره داشته باشد و از مستاجران حمایت کند.
در این میان، تصمیم جدید دولت مبنی بر ساخت مسکن ارزان قیمت برای مستأجران هم طرحی است که در راستای ساماندهی بازار اجاره مطرح شده است و در صورت اجرایی شدن می‌تواند همراه با تبعات مثبت و منفی بسیاری باشد.
اجرای این طرح اگرچه می‌تواند به سروسامان دادن مستأجران در کوتاه‌مدت کمک کند اما راهی برای خانه‌دار شدن آنها نیست، ضمن اینکه در بلندمدت، بحث تعمیرو نگهداری این واحدهای مسکونی هم با مشکلات متعددی روبرو خواهد شد و هزینه‌های بسیاری را هم به شهرداری یا دولت تحمیل می‌کند.
پس در شرایط کنونی، سوال این است که آیا همکاری شهرداری و دولت برای ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت استیجاری می‌تواند به ساماندهی بازار اجاره کمک کند؟
ضرورت افزایش تملک مسکن
فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت که از مخالفان ساخت مسکن اجاره‌ای در کشور است، درباره طرح ساخت واحدهای ارزان قیمت استیجاری به «تعادل» می‌گوید: از ابتدای دولت یازدهم تاکنون طرح‌های بسیاری در بخش مسکن مطرح شده اما اغلب این طرح‌ها اجرایی نشده است.
بیضایی، می‌افزاید: در ایران ساخت مسکن استیجاری، سوددهی ندارد و بیشتر بحث اجتماعی دارد و کشورهایی که عمدتا مهاجرفرست هستند، بحث تملک را بهبود می‌دهند و وابستگی‌های اقتصادی و اجتماعی را افزایش می‌دهند.
او ادامه می‌دهد: در اتحادیه اروپا، کشورهایی که مهاجرپذیر هستند، مانند آلمان، فرانسه، بلژیک، سویس و... شاخص تملک پایینی دارند و علت هم این است که دولت‌ها تلاش می‌کنند که وابستگی جمعیت به کشور را کاهش دهند.
به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، کشورهایی که مهاجرفرست هستند، سعی می‌کنند که شاخص تملک را افزایش دهند، به عنوان نمونه شاخص تملک انگلیس 60 درصد است اما این شاخص درباره ولز و ایرلند حدود 80 درصد است. درواقع در شبه جزیره بریتانیا، انگلیس که مهاجرپذیر است شاخص تملک پایین‌تری دارد و ولز و ایرلند که مهاجرفرست هستند، شاخص تملک بالاتری دارند.
بیضایی اظهار می‌کند: در واقع دولت‌ها با کاهش یا افزایش شاخص تملک تلاش می‌کنند تا میزان وابستگی اجتماعی و اقتصادی شهروندان را کنترل کنند و برهمین اساس کشورهای مهاجرفرست، شاخص تملک بالاتری دارند تا افراد بیشتری را جذب کنند و کشورهای مهاجرپذیر، شاخص تملک پایین‌تری دارند تا وابستگی‌های افراد را کنترل کنند.
او بیان می‌کند: کشورهایی مانند اسپانیا که مهاجرفرست هستند، شاخص تملک بالایی دارند و سیاست‌هایشان هم به سمتی است که جمعیت را جذب کنند.
بیضایی اضافه می‌کند: در شرایط اجتماعی کنونی که مهاجرت در کشور افزایش یافته است برای جلوگیری از مهاجرت یا حتی جابه‌جایی جمعیت در داخل کشور و کاهش جابه‌جایی به کلان‌شهرها باید انگیزه‌های اقتصادی و اجتماعی را افزایش دهیم تا شاخص تملک افزایش یابد.
کاهش شاخص تملک در ایران
مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره شاخص تملک در ایران، می‌گوید: درحال حاضر تقریبا به پایین‌ترین حد شاخص تملک در کشور رسیده‌ایم و این شاخص به 54 تا 55 درصد برای خانواده‌های شهری رسیده است که با شاخص تملک کشورهایی مانند فرانسه برابری می‌کند. در واقع ایران در زمره کشورهایی است که بیشترین حجم از اجاره نشینی را تجربه می‌کند.
او تصریح می‌کند: یکی از انگیزه‌هایی که برای افزایش وابستگی به یک کشور یا شهر وجود دارد مالکیت است، در واقع برای فردی که ملکی در هیچ کجای ایران ندارد، زندگی در تهران که امکانات بیشتری در آن وجود دارد نسبت به سکونت درشهری دورافتاده ارجحیت دارد.
به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، همچنین فردی که هیچ مالکیتی نه در تهران و نه در کشور دیگری دارد، ترجیح می‌دهد که مثلا در هلند زندگی کند تا در تهران. بیضایی عنوان می‌کند: در کشورهایی که حجم مهاجرت بالا است، دولت‌ها از سیاست‌های تملک واحد مسکونی حمایت می‌کنند، به عنوان نمونه در ایران، اجاره‌داری به معضلی تبدیل شده است و اجرای هر سیاستی فارغ از جزییات آن باید به سمتی حرکت کند که مالکیت را تقویت کند.
او با انتقاد از اجرای طرح‌هایی مانند همکاری دولت و شهرداری برای ساخت مسکن استیجاری، اظهار می‌کند: تقویت مالکیت با تمرکز جمعیتی باید نسبت معکوس داشته باشد، یعنی درمناطقی که تمرکز جمعیت کمتر است باید مالکیت تقویت شود که وابستگی مردم افزایش یابد و احتمال جابه‌جایی و مهاجرت کاهش یابد.
تجربه ناموفق واگذاری اجاره‌داری
این کارشناس ارشد بخش مسکن اضافه می‌کند: واگذاری اجاره‌داری به دولت یا شهرداری توصیه نمی‌شود، نگاهی به تجربه انجام شده در انگلیس که بیشترین حجم از مسکن استیجاری یا همان مسکن اجتماعی را داشته و شهرداری هم متصدی انجام آن است و مالیات هم به درستی دریافت می‌شود، حاکی از ناموفق بودن آن است.
بیضایی معتقد است: در برج گرنفل انگلستان که یکی از برج‌های ساخته شده در طرح مسکن اجتماعی بود، آتش سوزی صورت گرفت، دلیل آتش سوزی، کاهش نرخ اجاره و به تبع آن افت هزینه‌های لازم برای نگهداری و تعمیر برج بود که موجب شد این برج دچار مشکلاتی شود. او اظهار می‌کند: برای بازسازی این برج 11 میلیون دلار نیاز بود که شهرداری تنها 2 میلیون دلار تأمین کرد و بازسازی به شکل درستی انجام نشده بود و همین موضوع مشکلاتی را به همراه داشت. به گفته مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت اضافه می‌کند: با توجه به اینکه هزینه‌های مورد نیاز برای بازسازی، تعمیرو نگهداری ساختمان‌های تحت تملک دولت یا شهرداری بالا است و ساخت این نوع از ساختمان‌ها بار مالی زیادی را برای دولت یا شهرداری ایجاد می‌کند موجب می‌شود که این ساختمان‌ها کیفیت لازم را نداشته باشند و به تبع آن کیفیت زندگی در آنها هم کاهش می‌یابد.
راهکار بهتر؛ مشارکت بخش خصوصی
با توجه به اینکه نهادهای متولی دولتی بخش مسکن و شهرداری‌ها در ایران به دلایل مختلف از جمله کمبود منابع، توانایی سرمایه‌گذاری در ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای را ندارند، چاره‌ای جز ترغیب بخش خصوصی برای حضور در این بخش وجود ندارد و لازمه استقبال بخش خصوصی از اینگونه طرح‌ها، تخصیص حمایت‌های متنوع و یارانه‌های مالیاتی و بانکی به سرمایه‌گذاران در این بخش است. در غیر این صورت باید شاهد ورود و حضور دلالان از خلاهای قانونی مالیاتی در بخش اجاره‌بها به حوزه اجاره‌داری غیر حرفه‌ای و غیرشفاف باشیم.
اجاره به شرط تملیک
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران که از موافقان همکاری دولت و شهرداری برای ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای است، اعتقاد دارد که اجرای این طرح می‌تواند تاحدودی بازار اجاره را سرو سامان دهد ضمن اینکه اگر شروطی ازجمله اجاره به شرط تملیک هم به آن اضافه شود می‌تواند به صاحبخانه شدن اقشار کم درآمد امیدوار شد.
او درباره ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت با همکاری شهرداری و دولت به «تعادل» می‌گوید: اجرای چنین طرحی بارها ازسوی انجمن انبوه‌سازان مطرح شده بود که دولت و شهرداری واحدهای مسکونی کوچک ارزان قیمتی را بسازند و دراختیار مستأجران قراردهد. محتشم می‌افزاید: لزومی ندارد که واحدهای مسکونی ساخته شده فقط در اختیار مستأجران قرار گیرد و می‌تواند این واحدها به زوج‌های جوان یا خانواده‌های کم درآمد فروخته شود.
او ادامه می‌دهد: به عنوان نمونه متقاضی می‌تواند 50 درصد مبلغ واحد مسکونی را پرداخت کند و 50 درصد مابقی را اجاره دهد و پس از تکمیل هزینه، خانه در اختیار خریدار قرار گیرد.
به گفته این فعال بخش مسکن، این طرح‌ها یعنی اجاره به شرط تملیک در حال حاضر در کشورهای توسعه یافته اجرایی می‌شود و موفقیت‌آمیز بوده است. محتشم با اشاره به مزیت‌های اجرای طرح همکاری شهرداری و دولت برای ساخت مسکن ارزان قیمت، بیان می‌کند: عملیاتی شدن این طرح می‌تواند هم در ساماندهی بازار اجاره راهگشا باشد و هم درصورت اجرای اجاره به شرط تملیک، می‌تواند به خانه دارشدن مستأجران کمک کند.
این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، اظهار می‌کند: در این طرح، شهرداری زمین در اختیار قرار می‌دهد و وزارت راه و شهرسازی هم با کمک بخش خصوصی ساخت و ساز این واحدها را به عهده می‌گیرد. او ادامه می‌دهد: واحدهای ساخته شده باید کوچک متراژ بوده و کمترین مشاعات را داشته باشند. به گفته این فعال بخش مسکن، واحدهای ساخته شده یا باید به خانوارهای کم درآمد اجاره داده شود یا اینکه با تسهیلات و وام بانکی به متقاضیان خرید مسکن، فروخته شود.
محتشم بیان می‌کند: این امکان باید فراهم شود که خریدار با کمک وام بانکی 20 تا 30 درصد مبلغ تمام شده برای ساخت واحد مسکونی را بپردازد و پس از پرداخت مابقی هزینه‌ها، صاحب ملک شود.
او اظهار می‌کند: درصورتی که گزینه اجاره به شرط تملیک هم در این طرح بگنجد می‌توانیم امیدوار باشیم که خانوارهای بسیاری با استفاده از فرصت موجود، صاحبخانه شوند و بخش مسکن هم از التهاب خارج شود. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران اضافه می‌کند: اجرای طرح‌هایی از این دست یعنی اجاره به شرط تملیک می‌تواند بر قیمت مسکن هم اثرگذار باشد چون افزایش ساخت و ساز می‌تواند به بخش عرضه کمک کند و با رشد عرضه، شاهد کاهش حجم تقاضا و بازگشت تعادل به بخش مسکن و تعدیل قیمت‌ها خواهیم شد. محتشم ادامه می‌دهد: این طرح می‌تواند موفقیت آمیز باشد اگر دولت در اجرای آن دخالت نکند و ساخت و ساز به بخش خصوصی واگذارشود و ارایه زمین هم از سوی شهرداری باشد و پس از تکمیل واحدها، شهرداری به عنوان صاحب ملک وارد عمل شده و براساس امتیازبندی‌ها، یا واحدها را براساس مبلغ پرداختی از سوی متقاضی بفروشد یا اینکه در اختیار مستأجران قراردهد.
استفاده از پتانسیل شهرداری
این فعال حوزه مسکن درباره دلایل لزوم همکاری شهرداری در اجرای ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت می‌گوید: با توجه به اینکه شهرداری‌ها در شهرها، زمین‌های بسیاری دارند، می‌تواند به عنوان ارایه‌کننده زمین با دولت همکاری کنند، ناگفته نماند که بخش خصوصی هم توانایی خرید زمین برای ساخت و ساز انبوه را ندارد. بنابراین باید از پتانسیل و ظرفیت شهرداری‌ها یا وزارت راه و شهرسازی در تأمین زمین استفاده کرد.
او اظهار می‌کند: با توجه به شرایط مذکور، شهرداری‌ها بهترین گزینه برای تأمین زمین هستند ضمن اینکه شهرداری‌ها متصدی صدور پروانه ساخت هم هستند و این موضوع می‌تواند سرعت کار را افزایش دهد.
به گفته محتشم، دولت هم می‌تواند با تأمین منابع مالی یا با کمک از بخش خصوصی، موانع ساخت و ساز را کاهش دهد. ناگفته نماند که بخش خصوصی هم می‌تواند هزینه ساخت و ساز را بپردازد اگر زمین با شرایط معقولی تأمین شود، این بخش از همکاری در ساخت و ساز حمایت می‌کند.
ساخت و ساز دربافت‌های ناکارآمد
این فعال بخش مسکن درباره ظرفیت بافت‌های ناکارآمد در ساخت و ساز اضافه می‌کند: در هر منطقه‌ای که امکان ساخت و ساز وجود داشته باشد، باید استفاده کرد این محدوده می‌تواند در بافت فرسوده یا ناکارآمد باشد، چون ساخت وساز می‌تواند از حاشیه نشینی در اطراف شهرها بکاهد.
او تصریح می‌کند: البته باید یک فعالیت مطالعاتی انجام شود و ظرفیت‌های شهرداری برای ارایه زمین بررسی شود و باید این موضوع هم در نظرگرفته شود که زمین‌های بالااستفاده در شهرها و به ویژه کلان‌شهرها چندان قابل ملاحظه نیست.
محتشم بیان می‌کند: قیمت زمین در تهران و کلان‌شهرها بالا است و زمین‌هایی که بتواند در اجرای طرح ساخت و ساز مسکن مورد استفاده قرارگیرد، فراگیر نیستند. این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، اظهار می‌کند: اجرای این طرح می‌تواند به ساخت و ساز در شهرهای جدید منتقل شود چون دولت در این شهرها زمین‌های بسیاری دارد.
ضرورت پیگیری دولت
این فعال بخش مسکن درباره عدم اجرای ابلاغیه رییس‌جمهوری برای استفاده از زمین‌های بلااستفاده نهادها و ارگان‌ها می‌گوید: اگرچه بیش از یکسال از این ابلاغیه می‌گذرد، اما نهادها و سازمان‌های دولتی همکاری خوبی با دولت و وزارت راه و شهرسازی نداشتند.
محتشم ادامه می‌دهد: برای اجرای این پروژه باید طرفین قرارداد، به مفاد آن پایبند باشند. در طرح جدید دولت یعنی همکاری دولت و شهرداری برای ساخت و ساز مسکن، با توجه به اینکه شهرداری اعلام آمادگی کرده است، پیش‌بینی می‌شود که این طرح اجرایی شود اما میزان عملیاتی شدن آن به طرفین وابسته است. او اظهارمی کند: طرح همکاری دولت و شهرداری، مناسب است و می‌تواند به رشد ساخت و ساز و رونق نسبی بازار مسکن کمک کند، البته دولت هم باید پیگیر طرح‌های اعلامی خود باشد و نسبت به اجرای این طرح‌ها، مصمم باشد.
این فعال بخش مسکن تصریح می‌کند: اگر دولت در پیگیری دستورات و ابلاغیه خود به درستی عمل نکند، نمی‌توان به اجرای این طرح کمک کند.
محتشم با مثبت ارزیابی کردن اجرای این طرح می‌گوید: با عملیاتی شدن همکاری دولت و شهرداری در ساخت و ساز مسکن می‌توان به خانه دارشدن خانوارهای کم درآمد امیدواربود ضمن اینکه به صاحبخانه شدن زوج‌های جوان هم کمک کند و کاهش تقاضا در بازار خرید وفروش و همچنین رهن و اجاره را به همراه دارد.
سود کم بازار اجاره در ایران
اجاره‌داری از دو بخش افزایش قیمت مسکن و رشد درآمدهای حاصل از اجاره تشکیل شده است و این دو شاخص در پایتخت، تفاوت بسیاری دارند که در نحوه محاسبه سوددهی آن بسیار اثرگذار است. به عنوان نمونه اگر مبلغ اجاره را بر ارزش ملک تقسیم کنیم (Price to Rent)، مشاهده می‌کنیم که در منطقه ۱۱ تهران، بازدهی اجاره با رسیدن به نرخ ۱۰.۸ درصد، بیشترین بازدهی را دارد، درحالی که در مناطق ۱، ۲ و ۳ که ارزش ملک بسیار بالا است، بازدهی اجاره‌داری به ۵ تا ۷ درصد می‌رسد.
دلیل آن هم این است که موجر نمی‌تواند براساس ارزش واقعی ملک است، اجاره‌بها را تعیین کند و باید برای یافتن مستأجری که توانایی پرداخت اجاره‌بهای واقعی آن منطقه را داشته باشد، از اجاره‌بهای مورد نظر خود بکاهد.
در شاخص P/R (ارزش ملک به درآمد حاصل از اجاره‌بها) اگر قیمت ملک یک میلیارد تومان و اجاره ماهانه آن ۱۰ میلیون تومان باشد، میزان افزیش ارزش ملک در یک سال را بر درآمد سالانه اجاره‌بها (مثلاً ۱۲۰ میلیون تومان) تقسیم کرده که نتیجه به دست آمده در تصمیم‌گیری برای خریداری نوع املاک مصرفی یا سرمایه‌ای در مناطق مختلف تهران از سوی سرمایه‌گذاران موثر است. با توجه به آنکه سود سپرده‌های بانکی ۱۵ درصد است، اجاره‌داری در ایران نمی‌تواند در زمره کسب و کارهای سودده باشد.
روش‌هایی برای ساماندهی بازار اجاره
اگرچه دولت تلاش دارد با ارایه راهکارهایی از جمله تدوین بسته‌هایی مبنی بر ابزار مالیاتی یا پرداخت وام به مستأجران، وضعیت بازار را سرو سامان دهد، اما اغلب کارشناسان بخش مسکن معتقدند که سیاست کنترل اجاره باید سه ویژگی را به صورت توأمان دارا باشد:
نخست اینکه دولت کمترین دخالت را در مکانیزم بازار داشته باشد؛ دوم اینکه برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد و در نهایت اینکه سیستم کنترل اجاره باید اجازه بازیافت سرمایه را بدهد.
البته طرح همکاری شهرداری با دولت هم از جمله راهکارهایی است که در کشورهای دیگر برای ساماندهی بازار اجاره مورد استفاده قرار می‌گیرد، به عنوان نمونه ترکیه می‌تواند الگوی مناسبی در صنعت اجاره‌داری باشد چرا که در این کشور شرکت‌های بیمه با شهرداری‌ها وارد مذاکره شده و اقدام به ساخت مسکن برای خانه اولی‌ها می‌کنند و از این طریق در کنترل نرخ اجاره‌بها تأثیر می‌گذارند، در ایران هم تعدادی از کارشناسان درباره ساخت مسکن استیجاری نظر مثبتی دارند و معتقد هستند باید از کشورهای توسعه یافته الگو‌برداری کنیم و واحدهای کوچک ۴۰ یا ۵۰ متری به کمک شهرداری برای زوج‌های جوان ساخته شود اگرچه عده‌ای معتقدند که بازار اجاره‌بها برای کنترل، نیازمند طرح‌های کوتاه‌مدت و ضربتی همچون پرداخت وام به مستأجران است.
به اعتقاد آنها در بخش اجاره به دلیل رشد قیمت اجاره‌بها و متناسب نبودن رشد درآمد مستأجران با قیمت‌های کنونی نیازمند تسهیلات ویژه از سوی دولت هستیم که منجر به افزایش قدرت انتخاب مستأجران شود.
به عبارت دیگر، کارشناسان نظر متفاوتی برای ساماندهی بازار اجاره ارایه کرده‌اند که هرکدام از آنها در کنار مزیت‌هایی که دارد با موانع و مشکلاتی هم روبرو است و باید تلاش شود یا راهکاری اجرایی شود که کمترین مشکلات را به دنبال دارد یا اینکه ترکیبی از این راهکارها عملیاتی شود.
