تجربه 10 کشور در دریافت مالیات بر عایدی سرمایه مسکن

علاوه بر دریافت مالیات از خانه‌های خالی که یکی از راهکارهای رونق بخشی به بازار مسکن است، دریافت مالیات بر عایدی سرمایه هم یکی از روش‌هایی است که به تعادل بخشی این بازار کمک می‌کند و طی یکی، دوماهه گذشته هم حرف و حدیث بسیاری برای تصویب آن در مجلس شورای اسلامی مطرح شده است، اما در شرایطی که این راهکار همچنان در پیچ و خم قانونی شدن قرار دارد، بیش از 50 کشور دنیا با اقتصادهایی توسعه‌یافته در حال دریافت این مالیات هستند، مالیات بر عایدی سرمایه درکشورهایی مانند امریکا، انگلستان، کانادا، برزیل، چین، فرانسه، روسیه، اسپانیا، ژاپن، ترکیه و ... اجرایی می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یک پایه مالیاتی موثر از سال‌ها پیش در اکثر کشورهای توسعه‌یافته اخذ می‌شود و قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت املاک (عایدی سرمایه) وضع می‌شود، خبرگزاری فارس نگاهی به کشورهای دریافت‌کننده این مالیات داشته است.

   انگلستان

یکی از دلایل اصلی معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در انگلستان، رشد سریع ارزش ملک پس از جنگ جهانی دوم بود. این قضیه منجر به این شده بود که سوداگران املاک عمدتاً خانه‌ها را احتکار کنند تا درآمد اجاره‌ای ایجاد نشود و عایدی سرمایه بیشتر شود. پس از آن، سیستم مالیات بر عایدی سرمایه توسط جیمز کالجان، رییس مجلس انگلستان در سال 1965 معرفی شد. در خصوص اموال و دارایی‌های غیر از املاک نرخ مالیات بر عایدی سرمایه بین 10 تا 20 درصد درنظر گرفته شده و برای خانه‌های دوم به بالا نرخ این مالیات بین 18 تا 28 درصد است.

   امریکا

امریکا از سال 1913 مالیات برعایدی سرمایه را اخذ می‌کند، در این کشور افراد و شرکت‌ها مالیات بر عایدی سرمایه را در مجموع خالص کل سود سرمایه خود می‌پردازند. در ایالات متحده، عایدی سرمایه کوتاه‌مدت به همان میزان که درآمد عادی مالیات پرداخت می‌کند، مشمول مالیات است، همچنین عایدی سرمایه درازمدت با نرخ پایین‌تر مشمول مالیات می‌شود.  نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در امریکا متناسب با میزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده تعیین می‌شود و از صفر درصد برای افراد کمتر تا 20 درصد برای افراد با درآمد بالا متغیر است.

   کانادا

در کانادا مالیات بر عایدی سرمایه بر فروش دارایی‌هایی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات اعمال می‌شود و منابع مالی به دست آمده از فروش دارایی‌ها یک نوع درآمد محسوب می‌شود. همچنین نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در مورد افراد حقیقی و حقوقی (مردم و شرکت‌ها) به صورت متفاوت تعیین شده و میزان مالیات بر عایدی سرمایه در کانادا به صورت عمومی معادل 50 درصد است.

   فرانسه

در فرانسه هم مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. میزان این مالیات 36.2 درصد است که شامل مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ 19 درصد به اضافه 17.2 درصد هزینه‌های اجتماعی است.  در این کشور، خانه اول و مصرفی افراد از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. همچنین از اول ژانویه 2013 علاوه بر نرخ مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر سودهای بزرگ حاصل از فروش ملک هم برای دریافت از فروشندگان درنظر گرفته شده است؛ به این ترتیب که سود بین 50 هزار تا 100 هزار یورو باید 2 درصد و سودهای بالای 250 هزار یورو، 6 درصد بیشتر از نرخ پایه (36.2 درصد) مالیات پرداخت کنند.  خانه‌های دوم به بعد در صورت خرید و فروش طی کمتر از 6 سال مشمول تمام مالیات می‌شوند؛ اما با گذشت 6 سال برحسب زمان مالکیت، مشمول تحقیقاتی خواهند شد؛ به این صورت که در صورت معامله بین 6 تا 21 سال، تخفیف 6 درصدی در هر سال را دریافت می‌کنند در صورتی که بیش از 21 سال افراد مالک خانه باشند و از این مدت به بعد آن را به فروش برسانند، 4 درصد تخفیف مالیاتی دریافت خواهند کرد.

   ترکیه

در ترکیه اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت 5 سال از مدت خرید، به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش ملک بسته به میزان سود حاصل از فروش را بپردازد.

این مالیات به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه در ترکیه شناخته می‌شود. نرخ این مالیات شبیه نرخ مالیات بر درآمد است، اما با کمی تفاوت و همراه با مقادیر مختلف که در ذیل به آن اشاره شده است:  به عنوان مثال اگر فردی یک خانه در ترکیه به قیمت 200 هزار لیر خریداری نماید و دو سال بعد تصمیم بگیرد که خانه را به فروش برساند و قیمت خانه در آن زمان 217 هزار لیر باشد؛ از آنجا که در زمان فروش،  کمتر از 5 سال از خرید گذشته است، بر سود این فروش مالیات بر عایدی سرمایه تعلق خواهد گرفت. همچنین به دلیل آنکه 17 هزار لیر سود در این معامله رخ داده است، 25 درصد این مبلغ به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود.

   ژاپن

در ژاپن عایدی سرمایه‌ای به عنوان درآمد عادی محسوب می‌شود؛ ضررهای سرمایه با شرایط خاصی به‌طور کامل محاسبه می‌شوند و هیچ تعدیلی برای تورم عایدی در نظر گرفته نمی‌شود.  طبق تعریف مرکز اموال و املاک ژاپن، عایدی سرمایه، سود حاصل از فروش ملک است. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در ژاپن بسته به شرایط مختلف متفاوت است. این نرخ برای ساکنان ژاپن (کسانی که در ژاپن زندگی و کار می‌کنند) به شرح زیر است:

- اگر دارایی کمتر از 5 سال نگهداری شود، 30 درصد مالیات بر عایدی + 9 درصد مالیات شهری + 2.1 درصد مالیات بازسازی توکیو

- اگر بیش از 5 سال نگهداری شود، 15 درصد مالیات بر عایدی + 5 درصد مالیات شهری + 2.1 درصد مالیات بازسازی توکیو

- اگر بیش از 10 سال نگهداری شود، 14 درصد برای ارزش کمتر از 60 میلیون ین و 20 درصد برای ارزش بیشتر از 60میلیون ین این برای غیرساکنان (کسانی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند) به شرح زیر است:

-اگر دارایی کمتر از 5 سال نگهداری شود، 30 درصد مالیات بر عایدی +2.1 درصد مالیات بازسازی توکیو

-اگر بیش از 5 سال نگهداری شود، 15 درصد مالیات بر عایدی + 2.1 درصد مالیات بازسازی توکیو

همچنین تخفیف مالیاتی برای خانه اصلی افراد با کاهش 30میلیون ین از قیمت خانه وجود دارد. برای مثال؛ اگر شخصی خانه اصلی‌اش را 50 میلیون ین خریداری کرده و به قیمت 80 میلیون ین بفروشد، پس از کسر 30 میلیون تخفیف مالیاتی مشمول پرداخت مالیات نخواهد شد؛ اما این فرصت تنها یک بار در هر 3 سال قابل استفاده است.

   اسپانیا

در اسپانیا از انواع دارایی‌های حقیقی باارزش مانند زمین، ساختمان، طلا و جواهرات، عتیقه‌جات، آثار هنری و همچنین از انواع سهام و اوراق بهادار به نحوی که در قانون مطرح شده است، مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود.

مطابق قانون برای ساکنین اسپانیا، با افزایش حجم عواید سرمایه‌ای، نرخ مالیات نیز به صورت پلکانی افزایش می‌یابد. در واقع فروشندگانی از اتحادیه اروپا که در زمان فروش دارایی در اسپانیا ساکن نیستند با نرخ 19 درصد مالیات پرداخت می‌کنند، اما فروشندگانی که در زمان فروش دارایی، ساکن اسپانیا هستند، نرخ مالیاتشان از 19 درصد شروع می‌شود و افزایش می‌یابد. براساس قانون مسکن اول و مصرفی مالکان اسپانیایی به‌طور کامل از پرداخت CGT معاف است و خانه‌های دوم و بیشتر مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند.  همچنین مالکانی که سن‌شان از 65 سال بالاتر باشد، به‌طور کامل از این مالیات معاف هستند و شهروندانی که در آمد حاصل از فروش خانه اول خود را مجدداً برای خرید یک خانه اصلی دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند، از پرداخت مالیات سود حاصل از فروش معاف هستند، به شرط آنکه آنها سه سال یا بیشتر در این ملک زندگی کرده باشند.

   آلمان

مالیات بر عایدی سرمایه در آلمان از تمامی افراد حقیقی و حقوقی از سود فروش انواع دارایی‌های حقیقی منقول و غیرمنقول مانند زمین و ساختمان و دارایی‌های باارزش و گرانبها و کالاهای اساسی اخذ می‌شود.  عایدی سرمایه در آلمان، عموماً به عنوان یکی از بخش‌های درآمد عمومی به شمار می‌رود و در همان نرخ مالیات‌های درآمدی، مشمول مالیات می‌شود. شیوه محاسبه بدین صورت است که مجموع عواید سرمایه‌ای حاصل از انتقال و فروش دارایی‌های حقیقی در یکسال، با یکدیگر جمع می‌شوند و به عنوان عایدی سرمایه کل سال مشمول مالیات می‌شود، در این محاسبات تعدیل تورمی صورت نمی‌گیرد.  از آنجایی که عایدی سرمایه همانند درآمد عمومی افراد دیده می‌شود، لازم است به نرخ مالیات بر درآمد افراد در آلمان توجه شود.

   مالزی

در مالزی قانون مالیات بر عایدی سرمایه به صورت قانونی با نام «مالیات بر عواید دارایی‌های حقیقی» اعمال می‌شود. این قانون اولین‌بار در سال 1974 به اجرا درآمد، نقطه هدف اصلی این قانون زمین و ساختمان‌های مالزی است.

برای محاسبه مقدار مالیات بر عواید دارایی‌های حقیقی، ابتدا قیمت خرید دارایی را از قیمت فروش آن کم می‌کنند تا مقدار عایدی مشمول مالیات به دست آید، سپس مقدار تخفیف قانونی را برای عایدی به دست آمده اعمال کرده و از مقدار عایدی کسر می‌کنند. نهایتاً با توجه به مدت زمان نگهداری دارایی، نرخ مالیات متناظر با دوره نگهداری، اعمال و مقدار مالیات تعیین می‌شود.  در مالزی معافیت ملک مسکونی از این مالیات فقط مخصوص افراد حقیقی است که می‌توانند یک‌بار در تمام طول عمر خود از این معافیت استفاده کنند.

   پرتغال

پرتغال همانند بسیاری از کشورهای دیگر به منظور تنظیم بازار املاک و مستغلات و کسب درآمد دولت، مالیات بر عایدی سرمایه را اجرا می‌کند. در این کشور این نوع مالیات تنها در مورد سود حاصل از اموال و سرمایه‌گذاری‌ها اعمال می‌شود و اقلام شخصی، اموال و دارایی‌های به ارث رسیده و همچنین هدایا مشمول پرداخت مالیات نمی‌شوند.

برای محاسبه سودی که در پرتغال مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شود، قیمت فروش خانه از قیمت خرید آن کم می‌شود. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه که در گذشته 20 درصد بود، در سال 2013 به 28 درصد برای افراد حقیقی و 25 درصد برای شرکت‌ها افزایش یافت.  اگر فردی ساکن پرتغال باشد و پولی که از فروش ملک به دست می‌آورد مجدداً در همین بخش سرمایه‌گذاری کند، تنها 50 درصد از درآمد خالص آن، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. در واقع با اعمال این قانون تلاش شده است ضمن دریافت مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک، برای افراد این انگیزه ایجاد شود که سرمایه حاصل را از بازار املاک خارج نکنند و بار دیگر آن را در همین بخش سرمایه‌گذاری کنند.