انتظاری دور از واقعیت
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت وساز
مطابق اصل سی و یکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». با توجه به اینکه اصول قوانین اساسی به صورت کلی مشخص‌کننده سیاست‌ها و استراتژی‌های کلی نظام برای رسیدن به اهداف آن است، برای تعیین دقیق و عملیاتی نحوه دخالت دولت در بازار مسکن باید با توجه به اصل فوق، اقدامات انجام شده تاکنون را مورد بررسی قرار داد.
با وقوع انقلاب سال ۵۸، یکی از اولین اقداماتی که دولت در آن زمان برای توزیع عادلانه ثروت و امکان برخورداری از فرصت مساوی در بخش مسکن انجام داد، مصادره زمین‌های متعلق به برخی افراد رژیم طاغوت و تقسیم و توزیع آنها بین افراد نیازمند با معرفی معتمدین و تایید حاکم شرع و البته با نظارت شهرداری‌ها بود. طی این چهل سال پس از انقلاب طرح‌ها و اقدامات زیادی از طرف دولت‌های گوناگون در جهت اجرای اصل سی و یکم انجام شده است. اما به نظر می‌رسد به دلیل عدم مدیریت صحیح منابع و نداشتن استراتژی مناسب، این اقدامات نتوانسته اهداف مد نظر قانونگذار را به‌طور کامل اجابت کند. بخش مسکن به دلیل اینکه حجم قابل توجهی از اقتصاد را به خود اختصاص داده است، می‌توان به عنوان یکی از بزرگ‌ترین بازارهای خصوصی اقتصادی کشور محسوب کرد. یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بخش مسکن، خصوصی بودن حجم قابل توجهی از آن است. همین ویژگی باعث شده تا از یک طرف به دلیل منافع قابل توجه سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در این بخش، شاهد ورود حجم قابل توجهی از نقدینگی در آن باشیم و از طرف دیگر نیز به دلیل مشکلاتی مانند مشکلات سیاسی که خارج از کنترل و نظارت بخش خصوصی است، شاهد بروز مشکلات و افت و خیزهای فراوان در این بازار به دلیل تبعات اقتصادی ناشی از مشکلات سیاسی باشیم. در این بین نقش دولت به عنوان متولی اصلی اداره کشور که طبیعتاً بخش مسکن نیز سهم قابل توجهی از آن را به خود اختصاص داده به نظر می‌رسد به اندازه کافی در این بخش تأثیرگذار نبوده است.
تهیه مسکن به دلیل پراکندگی جغرافیایی، هزینه بر بودن، زمانبر بودن و سایر مسائل فنی و زیرساختی نیازمند وجود منابع گوناگون مالی و فنی است. بنابراین با وجود این، انتظار از دولت برای اینکه راساً بتواند اقدام به تامین مسکن برای اقشار مختلف جامعه بکند، به نظر دور از واقعیت است. با توجه به تجربه کشورهایی که توانسته‌اند در زمینه مدیریت بازار مسکن موفق عمل کنند می‌توان برای دولت، نقشی را به عنوان یک عامل تسریع‌کننده و تسهیل‌کننده و ناظر در بخش مسکن در نظر گرفت. عمده منابع و امکاناتی که در اختیار دولت برای کمک به تامین مسکن در کشور است، شامل اراضی ملی، منابع مالی بانک‌های دولتی، امکانات نظارتی و فنی است. از جمله موفق‌ترین طرح‌هایی که توانست در سطح ملی و به معنای واقعی بخش عظیمی از بار هزینه تامین مسکن را از دوش اقشار مختلف و نیازمند جامعه بردارد، طرح مسکن مهر در ایران بود. البته در مسیر اجرای این طرح به دلیل گستردگی و پراکندگی جغرافیایی و سایر مشکلات فنی، نارسایی‌ها و نارضایتی‌های پراکنده‌ای نیز به وجود آمد. اما با توجه به اجرای کلی این طرح می‌توان آن را به عنوان یکی از موفق‌ترین تجربه‌های دولت در زمینه دخالت غیر مستقیم ولی موثر در بازار مسکن تلقی کرد. استفاده موثر از امکانات بخش دولتی در جایی که بتواند کمبودها و ضعف بخش خصوصی را جبران کند موجب هم افزایی و حداکثر شدن اثربخشی در بازار خواهد شد. در کشور مابا وجود پراکندگی جمعیت و مساحت زیاد و تراکم کم جمعیت، قیمت زمین، بخش قابل توجهی از بهای تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.
از طرف دیگر از جمله مهم‌ترین منابع در اختیار دولت اراضی ملی و امکان تخصیص آنها در سراسر کشور برای کمک به کاهش هزینه تمام شده مسکن است. از سوی دیگر دولت با تخصیص منابع مالی در غالب وام‌های کم بهره و وجوه اداره شده به بخش ضعیف جامعه می‌تواند در بخش ساخت نیز به این اقشار کمک کند.
از جمله بزرگ‌ترین مزایای کشور ما در اختیار داشتن منابع معدنی فراوان و متنوع در سراسر کشور است که باعث شده مصالح پایه برای ساخت بنا به وفور و با قیمت مناسب در اختیار سازندگان قرار گیرد. طرح جدید دولت مبنی بر دراختیار گذاشتن کارت خرید مصالح با تخفیف مناسب نیز از جمله دیگر طرح‌هایی است که می‌تواند با دخالت غیر مستقیم دولت موجب کاهش هزینه تمام شده مسکن گردد. البته استفاده مناسب و بجا از همه این منابع زمانی میسر است که دولت با در اختیار داشتن اطلاعات دقیق از میزان منابع و مصارف و همچنین افراد نیازمند واقعی بتواند بدون ایجاد مشکل و فشار و تورم در سایر بخش‌های اقتصاد به حمایت و کمک به بخش مسکن بپردازد. عدم توجه به این بخش از جمله بزرگ‌ترین نقاط ضعف مسکن مهر بود که موجب به وجود آمدن تورم در جامعه و کم اثر شدن اقدامات انجام شده در جهت کاهش تورم بخش مسکن شد.
بنابراین میزان دخالت دولت در بخش مسکن بستگی به میزان منابع کم هزینه در اختیار و در غالب دخالت مستقیم می‌تواند موجب ایجاد تعادل در بازار مسکن شود. دخالت مستقیم دولت در این بازار به دلیل عدم در اختیار داشتن امکانات فنی و قانونی و همچنین منابع، موجب ایجاد چند دستگی و انتظار غیر واقعی خواهد شد. کما اینکه در حال حاضر دولت با وجود اعلام چند باره دخالت در بحث تعیین اجاره‌بها هنوز نتوانسته معیار و مقیاس قابل قبولی برای این اقدامات ارایه دهد. البته این شرایط برای کشورهایی است که اقتصاد آن آزاد یا نیمه باز بوده و بخش مسکن در اختیار بخش خصوصی است. بنابراین نمی‌توان برای دولت نقشی فراتر از ناظر و ناظم در بخش تنظیم بازار متصور شد.
