آمار تازه از نوسان قیمت مسکن در تهران

گروه راه و شهرسازی|

بررسی تازه‌ترین آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن در تیرماه، حکایت از کاهش64 درصدی حجم معاملات دارد، افتی که به گفته کارشناسان اقتصادی، نشانه عمیق‌تر شدن رکود تورمی در بازار مسکن است و تداوم این سیر نزولی، کاهش قیمت‌ها طی ماه‌های آتی را به همراه دارد.

در این حال، دیروز اتحادیه مشاوران املاک گزارشی از افت و خیز قیمت‌ها در مناطق مختلف تهران منتشر کرد. این گزارش نشان می‌دهد، ‌کاهش قیمت مسکن به جز در دو منطقه 11 و 5 که قیمت مسکن درآنها ثابت مانده است و مناطق 12 و 17 که روند افزایشی قیمت‌ها را تجربه کرده‌اند، در 18 منطقه دیگر شهرتهران، قیمت‌ها سیرنزولی داشته و افت قیمتی 10 تا 30 درصد را تجربه کرده‌اند. براساس این گزارش، به جز 4 منطقه، سایر مناطق از جو غالب بر شهر تهران یعنی روند کاهشی تبعیت کرده‌اند، اما سوال این است که چرا مناطق 11 و 5 روندی ثابت و مناطق 12 و 17 هم روندی صعودی داشته‌اند؟ نگاهی به آمار تحولات بازار مسکن طی ماه‌های گذشته حاکی از آن است که منطقه 5 همیشه پرطرفدارترین منطقه از دیدگاه خریداران و مستأجران بوده است، بنابراین طبیعی است که به علت بالابودن تقاضا، شاهد کاهش قیمت در این منطقه نباشیم، شرایط برای منطقه 11 متفاوت است این منطقه اگرچه در اغلب گزارش‌ها جزو 10 منطقه پرطرفدار میان خریداران بوده است اما در بالای لیست قرار نداشته و به نظر می‌رسد، منطقه 11، 12 و 17 به علت داشتن واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت، همچنان از منظر خریداران مناطق مناسبی برای زندگی محسوب می‌شوند و به دلیل وجود تقاضای موثر در این مناطق، شاهد تثبیت یا رشد قیمت‌ها بوده‌ایم.

    بازار کساد مسکن

اگرچه اغلب کارشناسان بر ورود بازار مسکن در رکودی عمیق اشاره دارند و کاهش شدید معاملات هم این موضوع را اثبات می‌کند، مصطفی قلی خسروی در گفت‌وگو با فارس، می‌گوید: بازار مسکن در حال حاضر کساد شده است و افت دارد، اما نمی‌توان گفت بازار رکود دارد، بلکه بازار در کسادی به سر می‌برد.  رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه می‌دهد: رشد افسارگسیخته قیمت مسکن موجب شده تا بازار مسکن دچار یک کسادی شود که این هم طبیعی است.

خسروی تصریح می‌کند: زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد همه تلاش می‌کنند از قافله گرانی مسکن عقب نمانند، در حالی که باید گفت نباید در زمان گران شدن کالایی هجوم آورده شود. رییس اتحادیه مشاوران املاک اضافه می‌کند: طبیعی است زمانی که قیمت‌ها افزایش می‌یابد، قدرت خرید کاهش می‌یابد و به تبع افت معاملات، کسادی بازار مسکن رقم می‌خورد و با خروج برخی افراد که برای سودآوری و سرمایه‌گذاری اقدام به خرید مسکن کرده بودند، قیمت مسکن کاهش می‌یابد و به ثبات می‌رسد.

    جزییات کاهش قیمت ها

به گفته او، منطقه 2 در تهران از 3 میلیون تومان تا 5 میلیون تومان و منطقه 3 تهران، 10 درصد کاهش داشته است.  براساس گفته‌های رییس اتحادیه مشاوران املاک قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه چهار تهران 15 تا 20 درصد، منطقه 5 قیمت‌ها ثابت، منطقه شش حدود 8 درصد کاهش، منطقه هفت نزدیک 10 درصد کاهش و منطقه 8 هم نزدیک 15 درصد کاهش داشته است. او اظهار می‌کند: منطقه 9 حدود 15 درصد کاهش، منطقه 10 حدود متری یک میلیون تومان کاهش، منطقه 11 قیمت‌ها ثابت، منطقه 12 حدود 15 درصد افزایش، منطقه 13 حدود متری 2 میلیون تومان کاهش، منطقه 14 حدود یک تا دو میلیون تومان کاهش، منطقه 15 حدود 15 درصد کاهش، داشته است. به گفته رییس اتحادیه، منطقه 16 حدود 10 درصد کاهش، منطقه 17 حدود 15 درصد افزایش، منطقه 18 حدود 15 درصد کاهش، منطقه 19 حدود 12 درصد کاهش و منطقه 22 حدود 15 درصد کاهش دارد.

    کاهش قیمت بزرگ متراژها

درحالی که رییس اتحادیه مشاوران املاک از آغاز روند کاهشی قیمت‌ها در بازار مسکن خبر می‌دهد، نایب‌رییس این اتحادیه معتقد است که سیرنزولی قیمت‌ها از واحدهای مسکونی لوکس و بالای 150 متر آغاز می‌شود و این روند کاهشی کلید خورده است. حسام عقبایی با تأکید بر اینکه بازار در رکود عمیق فرورفته است، می‌گوید: کاهش قیمت مسکن واحدهای 150 متر به بالا آغاز شده و این افت قیمت به سایر متراژها نیز کشیده خواهد شد.

او در گفت‌وگو با فارس می‌افزاید: پیش‌بینی می‌شود تا پایان شهریور ماه واحدهای 150 متر به بالا 30 درصد کاهش قیمت داشته باشند و باید پیش‌بینی خود را در خصوص واحدهای زیر 150 متر هم این طور عنوان کرد که افت قیمت این واحدها از 5 درصد تا 30 درصد خواهد بود.  عقبایی ادامه می‌دهد: بازار مسکن در رکود فرو رفته است و این رکود موجب کاهش قیمت خواهد شد.

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به اینکه آیا این کسادی بازار مسکن را می‌توان با رکود سال‌های 92 تا 96 که بسیار عمیق بود، مقایسه کرد، اظهار می‌کند: آمارها نشان می‌دهد که حجم معاملات مسکن 78 درصد کاهش داشته است و چند سال گذشته شاید چنین افت معاملاتی نداشتیم. او با تأکید بر اینکه این افت قیمت‌ها منوط به این است که شرایط ویژه‌ای برای حامل‌های انرژی و بازار ارز رخ ندهد، می‌گوید: طی سال‌های 96 و 97 بیش از 80 درصد خرید مسکن برای سرمایه‌گذاری بود و 20 درصد معاملات تنها توسط مصرف‌کننده‌های واقعی صورت گرفته است.  عقبایی با اشاره به اینکه رشد قیمت مسکن موجب می‌شود تا قدرت خرید مسکن کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کند، اظهار می‌کند: نباید با این عنوان که بازار مسکن با ورود به رکود، افت قیمت را تجربه خواهد کرد، خوشحال شد چرا که بخش مسکن با 1300 شغل وابسته است.

    تداوم خروج سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان

با گذشت چند هفته از گزارش بانک مرکزی درباره کاهش تعداد معاملات مسکن به کمتر از ۴ هزار و ۸۰۰ فقره در تیرماه، بازار مسکن شاهد تداوم خروج تقاضای سفته بازی و متقاضیان سرمایه‌ای است.

انتظار کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن، جذابیت این بازار را برای سوداگران و سفته بازان کاهش داده است، گروهی که طی یکسال گذشته تاثیر زیادی بر افزایش چشمگیر قیمت مسکن به خصوص در مناطق یک و ۲۲شهر تهران داشتند. به گزارش ایرنا، یک مشاوراملاک فعال در منطقه ۵ تهران می‌گوید: بازار مسکن در شرایط فعلی به لحاظ میزان رفت و آمد خریداران و فروشندگان، نسبت به بازار سال گذشته به‌شدت کاهش داشته و نسبت به ماه‌های ابتدایی سال هم کاهش داشته تا جایی که قیمت پیشنهادی برخی فایل‌های فروش مسکن با کاهش و انعطاف زیادی از سوی مالکان مواجه شده است. او ادامه می‌دهد: ضمن اینکه افرادی که با هدف سرمایه‌گذاری سال گذشته به خرید چند واحد مسکونی اقدام کرده‌اند، اکنون دست از مقاومت برداشته و به سود جزیی‌تر هم راضی شده‌اند و ترجیح می‌دهند با سود جزئی‌تری سرمایه خود را از بازار مسکن خارج کنند. به گفته‌ این واسطه ملکی، بازار مسکن در سه هفته اخیر با ریزش حباب قیمت‌ها مواجه بوده است و اکنون به ثبات نسبی رسیده است؛ در حالی که شرایط تا اواسط خرداد طور دیگری بود و رشد قیمت خانه ادامه داشت. او بیان می‌کند: بر اساس تجربیاتی که از دوران رکود و رونق مسکن داریم در صورت ادامه خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن شاهد کاهش قطعی قیمت ملک خواهیم بود.

یک واسطه ملکی در منطقه یک شهر تهران هم می‌گوید: جهش قیمت مسکن در یکسال گذشته تقاضای مصرفی را در منطقه یک تهران کاهش داد و خریداران ملک در این منطقه بیشتر از اینکه خانوارها باشند سرمایه‌گذاران در بخش مسکن هستند که تا مدتی قبل در برابر کاهش قیمت‌ها مقاومت می‌کردند.

او بیان می‌کند: از ابتدای مرداد امسال تلاش بیشتر سرمایه‌گذاران در این حوزه فروش با قیمت ماه‌های گذشته و نه بیشتر است که البته موفقیت آمیز هم نبوده است و ورود بخش مسکن به دوره رکود قطعی انتظار فروش این خانه‌ها با قیمت‌های اردیبهشت و فروردین را کاهش داده است. این مشاور املاک اظهار می‌کند: بازار مسکن در سال گذشته ماهانه تا ۱۴درصد رشد را هم تجربه کرد و بازار داغی را برای سرمایه‌گذاری در این حوزه ایجاد کرده بود؛ تا جایی که یک واحد مسکونی طی دوره کوتاه چندین بار فروش می‌رفت و هربار هم به قیمت بیشتر از ماه گذشته، اکنون شرایط کاملا برعکس است، اگر هم خریداری باشد به دلیل کاهش قدرت خرید از عهده خرید نقدی بر نمی‌آیند و با چک‌های بلندمدت که جذابیتی برای مالکان ندارد اقدام به خرید می‌کنند.

این فعال بازار مسکن بیان می‌کند: مشاهدات میدانی از بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی کنونی نشان می‌دهد نگاه بازار مسکن به خصوص از سمت فروشندگان به سایر بازارهای سرمایه مثل خودرو، ارز و بورس است و جو روانی بازار مسکن آرام‌تر از ماه‌های ابتدایی سال است.

اما درحالی که اتحادیه مشاوران املاک و به ویژه رییس این اتحادیه و همچنین برخی فعالان این بازار بر روند کاهشی قیمت‌ها تأکید دارند، گزارش‌های میدانی روزنامه «تعادل» این افت را تایید نمی‌کند، اظهارات مشاوران املاک در گفت‌وگو با «تعادل» حکایت از آن دارد که تنها برخی فروشندگان راضی به کاهش قیمت می‌شوند که تعداد آنها هم انگشت شمار است، دراین شرایط بررسی آمار بانک مرکزی درباره تغییرات قیمتی در بازارمسکن گواه آن است که در تیرماه نسبت به خرداد ماه شاهد افزایش 4 دهم درصدی بودیم یعنی قیمت‌ها نسبت به ماه پیش خود روند صعودی داشته‌اند نه نزولی.