کاهش هزینه مسکن با حذف واسطه مالکیتی
گروه راه و شهرسازی|
مسکن به عنوان یک کالای ضروری برای خانوارها، به دلیل جهش‌های قیمتی در یک سال و نیم گذشته، این روزها در کانون توجه مسوولان و کارشناسان قرار گرفته است. بحث اصلی این محافل، حول محور راهکارهای کاهش قیمت خرید و اجاره مسکن تمرکز یافته است و هر نهاد یا کارشناسی تلاش می‌کند نقطه‌های هزینه ساز برای متقاضی مصرفی را شناسایی و معرفی کند. از همین رو، در شرایطی که اتحادیه مشاوران املاک بر این باور است که حق کمیسیون دریافتی توسط بنگاه‌ها اندک است و به همین دلیل پیشنهاد افزایش این حق کمیسیون از نیم درصد به یک درصد را به اتاق اصناف ایران ارایه کرده، برخی نمایندگان مجلس مسیری خلاف جهت این خواسته را طی می‌کنند و از پرداخت حق کمیسیون بنگاه‌ها بر اساس متراژ واحد مسکونی یا در نظر گرفتن حق کمیسیون ثابت سخن به میان می‌آورند. در این حال، برخی از کارشناسان عنوان می‌کنند، در صورتی که انبوه‌سازان همزمان مالکیت نداشته باشند و صرفا پیمانکار پروژه‌های بزرگ باشند، هزینه‌های خرید مسکن برای متقاضی مصرفی تا
40 درصد کاهش خواهد یافت. دولت نیز به نوبه خود راهکارهای متعددی را ارایه کرده و اجرا می‌کند، از جمله پیشنهاد دریافت کامل هزینه ساخت در زمان عقد قرار داد و تقسیط هزینه زمین (دولتی) طی مدتی حدود 10 سال. به گفته مسوولان دولتی در این صورت، خانوارهای دارای 250 تا 300 میلیون تومان پول نقد می‌توانند خانه‌دار شوند. اما فراتر از همه این موارد، همانطور که مرکز پژوهش‌ها پیش از این اعلام کرده بود، باید گفت که مساله مسکن و سرپناه در اقتصاد نفت سوز ایران، بخشی از پازل بزرگ اقتصاد کلان کشور است و تا زمانی که تورم‌های ناشی از
درآمدهای نفتی مهار نشود و مکانیسم صحیح تزریق منابع حاصل از فروش نفت به بدنه اقتصاد به درستی طراحی و اجرا نشود، مسکن همچنان یک «کالای سرمایه ای» باقی خواهد ماند. شاهد اینکه هم اینک حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد و تعداد واحدهای مسکونی کشور اگر نگوییم بیشتر از تعداد خانوارها نیست، کمتر هم نخواهد بود. در همین حال، مشاهدات میدانی فراز و و فرود بازار مسکن طی چند دهه اخیر نشان می‌دهد که همزمان با اوج گیری قیمت مسکن، تکاپو برای ارایه راهکارهای درون بخشی بازار مسکن از سوی دولت و کارشناسان دولتی و غیر دولتی فزونی می‌گیرد و پس از آن مساله مسکن تا بازگشت چرخه رونق و رکود بعدی به فراموشی سپرده می‌شود. با این حال، مرور برخی راهکارهای درون بخشی بازار مسکن خالی از لطف نیست.
تعرفه ثابت به عنوان حق کمیسیون بنگاه‌ها
محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه افزایش قیمت مسکن به نفع بنگاه‌های معاملات مسکن است، می‌گوید: اکنون بنگاه‌ها می‌توانند در افزایش قیمت مسکن نقش داشته باشند چراکه افزایش قیمت به نفع آنان نیز هست. ما باید به این سمت برویم که دیگر حق کمیسیون بنگاه‌ها به قیمت مسکن وابسته نباشد.
رضایی کوچی در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به اینکه اکنون بنگاه‌ها در معاملات مسکن نیم درصد از قیمت معامله را به عنوان حق کمیسیون اخذ می‌کنند، می‌افزاید: مشخص است زمانی که حق کمیسیون بنگاه‌ها بر اساس درصدی از قیمت معامله تعیین شود افزایش قیمت نیز به نفع بنگاه داران خواهد بود. باید یک تعرفه ثابت بر اساس متراژ خانه به عنوان حق کمیسیون بنگاه‌ها در معاملات مسکن تعریف شود تا دیگر بنگاه‌ها در افزایش قیمت مسکن نقشی ایفا نکنند.
حذف حق کمیسیون از قیمت مسکن
نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس نیز با اشاره به اینکه اکنون هر چقدر قیمت مسکن بالاتر رود بنگاه‌ها در معاملات خود سود بیشتری کسب خواهند کرد، اظهار می‌کند: اینکه اکنون بنگاه‌ها نیم درصد از قیمت فروش ساختمان را به عنوان حق کمیسیون اخذ می‌کنند، باعث می‌شود تا خود بنگاه‌ها نیز به افزایش قیمت تمایل داشته باشند، باید یک تعرفه ثابت برای تعیین حق کمیسیون بنگاه تعریف شود.
سید احسن علوی در گفت‌وگو با ایسنا می‌گوید: در گام اول دولت باید اپراتورهایی را تعیین کند که رابط بین مردم و دولت باشند و در گام بعدی نیز حق کمیسیون بنگاه‌ها باید از قیمت ساختمان جدا شود. اینکه اکنون بنگاه‌ها نیم درصد از قیمت فروش ساختمان را به عنوان حق کمیسیون اخذ می‌کنند، باعث می‌شود تا خود بنگاه‌ها نیز به افزایش قیمت تمایل داشته باشند.
وی اظهار می‌کند: اکنون هرچقدر قیمت مسکن و معامله بالاتر رود مسلما به نفع بنگاه‌دار است. چراکه سود آنها بیشتر خواهد شد. دولت باید یک تعرفه ثابت بر اساس متراژ ساختمان تعیین کند تا حق کمیسیون‌ها در معاملات مسکن بر این اساس تعیین شود.نماینده مردم سنندج در مجلس تصریح می‌کند: زمانی که با بالارفتن قیمت املاک سود بنگاه‌ها نیز در معاملات بیشتر می‌شود مسلما بنگاه‌ها نیز طرفدار افزایش قیمت خواهند بود. این یک اشکال اساسی است که باعث متضرر شدن خریدارها می‌شود. کمیسیون عمران هنوز این موضع را در قالب طرح درنیاورده است اما با مکاتباتی که با دولت دارد این موضوع را دنبال می‌کند.
راهی برای کاهش هزینه ساخت
بازار مسکن این روزها تحت تاثیر رکود تولید نسبت به سال‌های پایانی دهه ۸۰ و ابتدایی دهه ۹۰ همچنین فضای سوداگرانه، شرایط خوبی را تجربه نمی‌کند. هر چند که تولید مسکن بر اساس تعداد پروانه‌های صادره در زمستان ۹۷ نسبت به زمستان ۹۶ بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد ۲۵ درصدی داشته است که نتیجه آن در روزهای اخیر و با آغاز روند کاهشی قیمت مسکن ظهور و بروز یافته است.
به گزارش مهر، در این میان یکی از راه‌های بهبود وضع بازار، تولید انبوه مسکن است. بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن، بازار این کالا در کشور نیازمند سالانه ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی است که برخی از کارشناسان این نیاز را تا ۲ میلیون واحد نیز تخمین می‌زنند. از طرفی استفاده از راهکارهای موفق در زمینه ساخت مسکن، می‌تواند تا حد زیادی منجر به بهبود شرایط تولید و عرضه شود.
کاهش ۴۰ درصدی هزینه مسکن
یکی از سیاست‌هایی که در سال‌های اخیر مطرح شده، سیاست تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی است. در این سیاست، انبوه‌ساز تنها نقش سازنده را در پروژه ایفا می‌کند و پس از اتمام پروژه هیچ سهمی در واحدهای مسکونی تکمیل شده ندارد. در حقیقت به جای مالکیت بر واحدهای مسکونی، روند ساخت مسکن را مدیریت می‌کند. این سیاست در پروژه مسکن ویژه تهرانسر، منجر به تجربه‌ای موفق در صنعت ساخت مسکن کشور شد.
ابوالفضل نوروزی، کارشناس مسکن در نقد و بررسی برنامه دولت برای ساخت مسکن مشارکتی در گفت‌وگویی اظهار می‌کند: عمده هزینه خرید مسکن برای متقاضیان به ۳ بخش تقسیم می‌شود. اولین هزینه خرید مسکن، هزینه زمین است. به‌طور میانگین حدود ۵۵ درصد هزینه یک خانه را هزینه زمین شامل می‌شود. دومین، هزینه خرید مسکن، هزینه ساخت خانه است. سومین هزینه خرید هم، بحث بهره تورمی مالک است.
به گزارش «تعادل»، هزینه عوارض و مالیات، و همچنین حق کمیسیون بنگاه‌ها را نیز باید به 3 هزینه عمده خرید مسکن اضافه کرد.
این کارشناس مسکن با بیان این نکته که دولت موظف است هزینه‌های ساخت مسکن را برای مردم کاهش دهد، می‌افزاید: هزینه بهره مالکانه زمانی به متقاضی تحمیل می‌شود که مالک و سازنده یکی شوند. درواقع سازنده به سبب کسب سود بیشتر، زمانی این واحدهای مسکونی را به بازار عرضه می‌کند که قیمت‌ها در بالاترین حد خود باشد. در واقع با اعطای مالکیت به متقاضی می‌توانیم ۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه مسکن را کم کنیم.
نوروزی در بیان راه‌حل رفع ایراد بزرگ طرح‌های تولید انبوه مسکن، یعنی مالکیت سازنده بر واحدهای مسکونی می‌گوید: در حقیقت، انبوه‌ساز باید تنها نقش سازنده داشته باشد. یعنی منبع درآمد انبوه‌ساز ساخت مسکن باشد و سودی در فروش نداشته باشد. به این ترتیب از دلالی و احتکار جلوگیری خواهد شد.
وی درباره نحوه عقد قرارداد در این شیوه ساخت مسکن می‌افزاید: یک قرارداد سه جانبه بین دولت و سازنده و متقاضی مسکن بسته می‌شود. بر اساس این سیاست، راهکارهای متفاوتی می‌توان پیاده کرد اما اصل این است که مالک آن خانه‌ها مردم باشند و سازنده صرفاً سازنده باشد.این کارشناس درباره راهکارهای تولید انبوه مسکن اضافه می‌کند: دولت می‌تواند هزینه ساخت را بر اساس سیاست‌های خود، به شکل وام ساخت در اختیار مردم قرار دهد. در راهکاری دیگر دولت می‌تواند بدون پرداخت تسهیلات کل هزینه ساخت را به عهده مردم بگذارد. همچنین در این مدل هزینه زمین پس از تحویل واحد به متقاضی، طی اقساطی از وی اخذ می‌شود. اما برای دهک‌های پایین می‌توان هزینه مسکن را حذف کرد.
