عبور بازار اجاره از گردنه سخت تابستان

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

به گفته کارشناسان تمدید قراردادها، تعدیل قیمت فروش، کاهش معاملات، مهاجرت به شهرهای اطراف، ورود املاک نوساز به بخش اجاره و نگرانی موجران از خالی ماندن خانه در آخرین ماه از فصل جابه‌جایی، منجر به مهار انتظارات تورمی در بازار اجاره ‌شده است. این عده معتقدند قراردادهای جدید اجاره در شهریورماه نسبتاً راکد و بیشتر معاملات منجر به تمدید قراردادها و قراردادهای پشت‌نویسی خواهد شد.

بر اساس آمارهای بانک مرکزی بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری در تیرماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل 24.8 و 22.5 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این رقم بنا به استناد آمارهای غیررسمی بازار در مردادماه نیز اندکی رشد داشته است.

این در حالی است که متوسط رشد قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در تیرماه نسبت به ماه قبل 0.4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 91.5 درصد رشد داشته است. بنابراین به‌وضوح می‌توان دید بازار اجاره مسکن در تیرماه نسبت به قیمت خریدوفروش مسکن با رشد قابل‌توجهی روبرو بوده است.

همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در خردادماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل 23 و 20.7 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این ارقام در حالی ارایه شد که متوسط قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی نسبت به ماه قبل 4.9 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 104.3 درصد بوده است.

این آمارها نشان می‌دهد، برای اولین‌بار طی سال‌های اخیر یک نوع عقب‌ماندگی بین قیمت مسکن و اجاره‌بها ایجادشده و به گفته کارشناسان بازار مسکن تنها دلیل آن رشد نامتعارف بازار مسکن طی ماه‌های اخیر است.

چنانچه ذکرشده قیمت متوسط هر مترمربع از واحد مسکونی در تیرماه نسبت به خردادماه حدود 0.4 درصد رشد داشته است، درحالی که این میزان در اجاره‌بها در تهران معادل 24.8 درصد بوده است. این ارقام در خردادماه نسبت به اردیبهشت در بخش مسکن 4.9 درصد و در بخش اجاره 23.0 درصد بوده است. به‌طورکلی از تحلیل رابطه اجاره‌بها و قیمت مسکن در تهران می‌توان دریافت که این فرمول از روند متعارف خود خارج ‌شده است.

داده‌های رسمی از معاملات خرید و اجاره آپارتمان در پاییز نشان می‌دهد نسبت متوسط مبلغ اجاره به میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت 62 برابر شده است. این اختلاف قیمت در ماه خرداد به اردیبهشت حدود 42 برابر بوده است.

به‌طورمعمول موجران بر اساس قیمت واحد، ارزش رهن کامل را محاسبه و در نهایت وزن رهن و اجاره ماهانه را تعیین می‌کنند. این در حالی است که افزایش قابل‌ملاحظه اجاره‌بها به قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر به‌شدت افزایشی بوده و نرخ‌های تعیین‌شده توسط موجران به‌هیچ‌عنوان منطقی نبوده و خارج از عرف است. همه این موارد گفته‌شده تا متوجه شویم طی ماه‌های اخیر تورم عمومی تأثیر بسیار سنگینی بر قیمت اجاره داشته و موجران برای جبران کسری جیب خود به علت افزایش نرخ تورم دست در جیب مستأجران کرده‌اند. به باور کارشناسان بخش مسکن این زیاده‌خواهی موجران همچنان در ماه‌های آتی نیز تکرار خواهد شد چراکه با کاهش و تعدیل نرخ تورم، نرخ اجاره همچنان روند روبه بالایی دارد.

بنا بر آمارهای موجود 7 میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارد و بر اساس نتایج سرشماری سال ۹۵ آمار اجاره‌نشینی در مناطق شهری ایران به حدود ۳۷ درصد افزایش‌یافته است.

   دولت و راهکار تنظیم اجاره‌بها

در همین زمینه پرویز کاکایی، کارشناس امور بانکی بابیان اینکه در پی نوسانات اخیر خط فقر تا بیش از ۵ میلیون تومان قد کشیده است و این در حالی است که حداقل مزد ماهیانه هنوز یک‌میلیون و 600 هزار تومان است و در اکثر مناطق کشور تنها کفایت اجاره یک واحد مسکونی را ندارد، گفت: وضعیت غیرقابل دسترس بودن مسکن اوج آشفتگی عملکرد مسوولان است و البته اوج توانایی مافیای مسکن که مردم و نظام را یکجا به‌زانو درآورده است.

کاکایی افزود: طی سال‌های اخیر با وجود تأکیدات فراوان مسوولان دولتی و ذی‌نفعان بخش مسکن به اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، ایجاد مسکن‌های استیجاری و ورود دولت به بخش قیمت‌گذاری این بازار همچنان آشفته و خارج از عرف جامعه است.

وی با اشاره به اینکه اگر دولت به دنبال فقرزدایی از جامعه کنونی است، باید نگرش بهتری به بخش مسکن داشته باشد و هر دم از یک طرح سوخته مانند تام کاد (مسکن برای کارمندان دولتی) رونمایی نکند، گفت: یکی از راهکارها مسکن استیجاری است. دولت می‌تواند با همکاری و همیاری نهادهای مختلف در این بخش به‌صورت جد ورود پیدا کند.

این کارشناس امور بانکی گفت: البته دولت همواره تأکید کرده که بودجه او به ته‌دیگ رسیده است، اما باید منابع مالی ایجاد این مسکن‌ها را از طریق شبکه بانکی تأمین، عوارض، اخذ اجاره متعارف مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های دوم و چندم تامین کند. به‌طورکلی تجربه مسکن استیجاری سال‌های قبل توسط کشور هلند اجرا و این کشور توانست یک‌بار برای همیشه مشکل مسکن را رفع‌ و رجوع کند. اجرای طرح‌هایی ‌مانند طرح مسکن استیجاری می‌تواند، سرآغازی برای سامان دادن به بازار مسکن، چه ازنظر معماری و ساخت و چه ازنظر کنترل نرخ اجاره و نرخ خانه باشد.

   راهکار مسکن استیجاری

اما در این زمینه محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه ضریب ایجاد مسکن استیجاری در بازار مسکن کشور بسیار کوچک است، گفت: مطابق با سرشماری سال 95 حدود 7.2 درصد از جمعیت کشور مستأجر بوده و بخش اعظمی از این افراد از توانمندی مالی بالایی برخوردار نیستند، بنابراین دولت باید در این بخش به یک اقدام ملی بزرگ دست بزند تعداد واحدهای در نظر گرفته‌شده امکان تأثیر در بازار اجاره را ندارد.

وی گفت: بر اساس آمار منتشرشده تعداد مستأجران نسبت به پنج سال گذشته 4 درصد افزایش پیداکرده است. طبق این آمار مستأجرها از ۲۶.۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش‌یافته است. طبق آمار بانک مرکزی در تیر سال ۱۳۹۷ رشد قیمت خریدوفروش مسکن شهر تهران ۵۴.۲ درصد به ثبت رسیده است.

درحالی که افزایش اجاره‌بها ۱۳.۶ درصد اعلام‌شده است. بنابراین فاصله ۴۰.۶ درصدی بین این دو شاخص وجود دارد؛ اما این مورد در تیرماه سال جاری وخیم‌تر شده چراکه بنا بر اعلام آمارهای بانک مرکزی در سال جاری فاصله افزایش اجاره‌بها نسبت به قیمت خریدوفروش مسکن بیشتر شده است.

مهری گفت: این طرح شاید در شهرهای کوچک نسخه نجات‌بخش باشد اما در شهرهای بزرگ به علت شکاف بین قیمت مسکن و توان خرید مردم، عمده تقاضاهای جدید بازار مسکن که ناشی از ازدواج و طلاق بر تعداد متقاضیان بازار اجاره تحمیل خواهد شد.

مهری گفت: بر اساس آمارهای غیررسمی هزینه ماهانه در بازار اجاره بدون ودیعه در تهران و مناطق شهری از 500 هزار تومان تا چندین میلیون تومان است و بخش اعظمی از مستأجران مجبور هستند بخش زیادی از درآمد خود را هرماه به موجر تقدیم کنند. بنابراین این عده اندوخته‌ای نخواهند داشت که بتوانند ملک شخصی خریداری کرده و ملک استیجاری را به دولت پس بدهند. این کارشناس شهرسازی گفت: اگر در سال ۹۰ با حقوق ماهانه یک‌میلیون و ۸۵ هزار تومان و پس‌انداز مقداری از آن ۲۰ سال طول می‌کشید تا صاحب‌خانه‌ای ۷۵ متری در تهران شود، حالا با حقوق ماهانه ۳ میلیون و ۶۶۸ هزار تومان ۵۳ سال طول می‌کشد تا صاحب همین خانه شود بنابراین به نظر می‌رسد تنها راهکار برای رهایی از نرخ اجاره‌های سنگین، نظارت شدید دولت بر بازار اجاره و تولید مسکن است. مهری گفت: بر اساس آمارهای رسمی متوسط هزینه پرداختی برای اجاره‌بها در انتهای سال ۱۳۹۱، مبلغی در حدود ۶ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان بود که در سال ۱۳۹۶ به ۱۴ میلیون تومان افزایش یافت و بنا بر آمارهای جمع‌آوری‌شده از کف بازار، این قیمت با احتساب هزینه رهن به بالای 14 میلیون تومان رسیده است.

به‌عبارت‌دیگر هزینه پرداختی خانوارها برای اجاره‌بها در بازه‌های یادشده بیش از ۱۱۰ درصد است.  همچنین بر اساس نتایج سرشماری عمومی سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارهای اجاره‌نشین کشور ۵ میلیون و ۶۰۷ هزار خانوار بود. اما در سرشماری سال ۱۳۹۵ تعداد خانوارهای اجاره‌نشین به ۷ میلیون و ۲۵۰ هزار خانوار افزایش پیداکرده است که بیانگر افزایش ۲۹ درصدی جمعیت خانوارهای اجاره‌نشین در این ۵ سال است.

وی بابیان اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی و توجه به طرح اقدام ملی می‌تواند نجات‌بخش بازار اجاره باشد، گفت: بر اساس آخرین آمارهای ارایه‌شده از بانک مرکزی شاخص بهای اجاره مسکن در مناطق شهری ایران در سه‌ماهه دوم سال 1397 به عدد 118.8 درصد و نسبت به سه‌ماهه مشابه سال قبل 3.6 و نسبت به سه‌ماهه مشابه سال قبل 11.8 درصد افزایش یافت. حال با توجه به آمارهای غیررسمی به دست‌آمده از بازار مسکن مطمئن این نرخ در سه‌ماهه ابتدای سال جاری نیز روند افزایشی داشته است.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه بدون تردید روند رشد اجاره‌بها در ماه‌های آتی با کاهش روبرو خواهد شد، گفت: بنا بر آمارهای درج‌شده از نرخ تورم این نرخ به‌صورت ماهانه در حال کاهش است و مطمئنا این نرخ بر بازار اجاره نیز تأثیر خواهد گذاشت.

   نرخ اجاره در مسیر نزولی

وی گفت: در روزهای آتی شاهد کاهش نرخ اجاره به چند دلیل شامل اتمام فصل جابه‌جایی، کاهش بخش تقاضای موثر در بازار اجاره، تمدیدهای متعدد و تأثیر کاهش نرخ تورم عمومی بر بازار مسکن خواهیم بود.

وی درنهایت گفت: به نظر می‌رسد لایحه تمدید مهلت قراردادهای اجاره مسکن در برهه کنونی بهترین راهکار برای کاهش قیمت اجاره‌ها باشد. لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر که در جلسه هیات دولت تصویب‌شده براساس این ماده‌واحده، موجران واحدهای مسکونی در قراردادهای رسمی یا عادی جاری اجاره مکلفند پس از انقضای زمان قرارداد، درصورت درخواست مستأجر با رعایت ترتیبات مندرج در این قانون، قرارداد اجاره مربوط را برای یک سال دیگر تمدید کنند، به‌نحوی‌که حداقل مدت اجاره دو سال باشد.

   رابطه نرخ تورم و بازار اجاره

در همین راستا شاهین افتخاری، کارشناس بازار مسکن نیز بابیان اینکه همواره رابطه مستقیم بین نرخ تورم عمومی و قیمت اجاره وجود دارد، گفت: نرخ تورم نقطه‌ای مردادماه ۱۳۹۸ در مقایسه با ماه قبل ۶, ۴ واحد درصد کاهش‌یافته است. نرخ تورم نقطه‌ای گروه‌های عمده «خوراکی‌ها، آشامیدنی‌ها و دخانیات» و «کالاهای غیرخوراکی و خدمات» به ترتیب ۵۶, ۶ و 2.35 درصد بوده و نرخ تورم نقطه‌ای هر دو گروه عمده در مقایسه با ماه قبل کاهش داشته است. وی گفت: بررسی تاریخچه نرخ تورم در کشور از سال ۱۳۸۳ تاکنون نشان می‌دهد این نرخ تورم بی‌سابقه بوده است. پیش‌ازاین، بیشترین نرخ تورم ۱۲ ماهه در مهرماه ۹۲ و به میزان حدود ۳۶ درصد رقم خورده بود؛ اما بررسی تغییرات ماهانه شاخص قیمت (متوسط قیمت سبد کالایی مصرف‌کننده)، حکایت از آن دارد که شاخص قیمت‌ها در تیرماه امسال نسبت به تیرماه ۹۷ (تورم نقطه‌به‌نقطه) به میزان ۴۸ درصد رشد کرده است. این شاخص بیشترین مقدار خود را در اردیبهشت‌ماه امسال در سطح ۵۲.۱ درصد ثبت کرد و بعد از آن وارد روند نزولی شد تا اینکه در تیرماه به ۴۸ درصد رسید. متوسط قیمت‌ها در تیرماه امسال نسبت به خردادماه، ۲.۸ درصد رشد کرده است. این شاخص (که به آن تورم ماهانه می‌گویند) در اردیبهشت و خرداد به ۱.۵ و ۰.۸ درصد افت کرده بود؛ اما در تیرماه، به نسبت ماه قبل، رشد بیشتری را ثبت کرده است. البته چنانچه ذکرشده میزان تورم در مردادماه با کاهش قابل‌توجهی روبرو شده است.

وی گفت: این کاهش نرخ تورم کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها را به دنبال خواهد داشت اما از آنجایی‌که ماه شهریور آخرین ماه فصل جابه‌جایی است، انتظار می‌رود این کاهش در بخش اجاره چشم‌گیر نباشد.

افتخاری گفت: البته بر اساس آمارهای به دست‌آمده بهای اجاره‌بها در مرداد سال جاری نسبت به ماه تیر حدود 1.4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 22.8 درصد و نسبت به دوازده‌ماهه منتهی به سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل 23.4 درصد رشد داشته است انتظار می‌رود با وجود افزایش تمدیدهای مکرر در بازار اجاره این نرخ در آخرین فصل جابه‌جایی نیز رشد اندکی داشته باشد. البته انتظار می‌رود بعد از ماه جاری قیمت مسکن و اجاره روند کاهشی داشته باشد.

این کارشناس مسکن گفت: معضل اجاره در شهرهای بزرگ که گریبان اقشار کم‌درآمد را گرفته در نتیجه نبود سیاست‌گذاری درست برای مقابله با خانه‌های خالی، نبود ساخت‌وساز متناسب با نیاز جامعه است.

وی گفت: بازار اجاره نیازمند طرح‌های جامع مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ایجاد و تولید متعدد مسکن برای اقشار مصرفی، اصلاح وضعیت کلان اقتصادی و ساخت و تو‌جه به طرح اقدام ملی است.