5 دلیل تورم منفی ملک در مردادماه

گروه راه و شهرسازی|

درشرایطی که براساس تازه‌ترین آمار منتشرشده از سوی اتحادیه مشاوران املاک، حجم معاملات مسکن در مردادماه نسبت به تیرماه، کاهش یافته است، گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم حکایت از افت 3 درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته در مقایسه با تیر ماه دارد.

کاهش قیمت مسکن در مرداد ماه نسبت به ماه قبل درحالی صورت گرفته است که طی 4 سال گذشته روند قیمت‌ها در بازار صعودی بوده و این نخستین‌بار است که شاهد افت قیمتی طی 45 ماهه گذشته بوده‌ایم، برطبق آمار تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه، نرخ رشد قیمت مسکن در معاملات خرید آپارتمان برای اولین‌بار بعد از آبان سال 94 به زیر صفر رسید، درآبان 4 سال پیش قیمت اسمی آپارتمان‌ها در مسیر تخلیه حباب قیمتی مسکن بعد از یک دوره جهش قیمتی کاهش یافت.

در مرداد ماه سال جاری، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات خرید و فروش آپارتمان در پایتخت به 13 میلیون و180 هزار تومان رسید، این در حالی است که این میزان در ماه قبل (تیرماه 98) برابر با 13 میلیون و600 هزار تومان بود که این موضوع نشان ازکاهش نزدیک به نیم میلیون تومانی متوسط قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در این ماه دارد.

در این میان اگرچه تورم ماهانه قیمت مسکن کاهش یافت اما تورم سالانه افزایش یافت و میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران طی این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، 77 درصد رشد کرد درحالی که تورم نقطه‌ای مسکن در تیرماه (مقایسه قیمت مسکن در تیر 98 نسبت به تیر 97)، معادل 99 درصد گزارش شده بود.

البته روند تورم سالانه یا نقطه‌ای از اردیبهشت به بعد روندی کاهشی را درپیش گرفته بود و در حالی که تورم نقطه‌ای اردیبهشت ماه 112 درصد به ثبت رسید، در خردادماه این میزان افزایش قیمت معادل 107 درصد و در تیرماه به کمتر از 100 درصد یعنی 95 درصد رسید و در نهایت تورم نقطه‌ای مسکن در مردادماه به کمترین حد خود از ابتدای سال جاری تاکنون (معادل 77 درصد) رسید.

   کاهش نرخ ارز و افت قیمت مسکن

تحلیل آمارهای وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک درباره تحولات بازار مسکن در مردادماه نشان از همراهی کاهش قیمت‌ها با افت حجم معاملات دارد، اما سوال این است که چرا پس از گذشت 4 سال، شاهد کاهش تورم نقطه‌ای در بازار مسکن بودیم، ‌چه عواملی موجب رشد منفی 3 درصدی قیمت شده است و آیا این روند منفی تداوم خواهد داشت؟

    اثر افت نرخ ارز روی مسکن

عباس اکبرپور، استاد دانشگاه درباره دلایل کاهش قیمت مسکن در مرداد ماه نسبت به تیرماه به «تعادل» می‌گوید: مجموعه‌ای از علل در افت قیمت مسکن اثرگذاربوده است و یکی از این عوامل کاهش نرخ ارز است که موجب می‌شود که شاهد افت قیمت تمام کالاها و خدمات از جمله مسکن هستیم.

اکبرپور اضافه می‌کند: زمانی که قیمت ارز کاهش می‌یابد، خریداران بالقوه در انتظار قیمت مسکن افت کند بنابراین تمایل آنها برای خرید مسکن کم می‌شود تا التهاب بازار کاهش یابد و قیمت‌ها متعادل شود که افت تقاضا، قیمت‌ها را تعدیل می‌کند.

او ادامه می‌دهد: سوداگران و دلالانی که طی ماه‌های گذشته قیمت مسکن را به ویژه در فضای مجازی بالا نگه داشته‌اند، چاره‌ای ندارند جز اینکه قیمت‌ها را تاحدودی کاهش دهند چون خریداران مصرفی با افزایش قیمت‌ها از بازار مسکن فاصله می‌گیرند، بنابراین تنها راه برای جذب متقاضی مصرفی، کاهش قیمت‌ها است.  به گفته این استاد دانشگاه، فروشندگان مسکن به دلیل نگرانی از کاهش قیمت‌ها در شرایط کنونی و با افت حجم معاملات، ترجیح می‌دهند که ملک خود را به فروش برسانند و نقدینگی به دست آمده را در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری کنند.

اکبرپور اظهار می‌کند: علاوه بر این عوامل، فضای بین‌المللی هم بر اعتماد عمومی و بهبود بازارهای اقتصادی موثر است طی یکی دوماهه گذشته رایزنی‌های مثبتی برای افزایش روابط بین‌المللی بین ایران و سایر کشورها انجام گرفته است که توانسته به بهبود عملکرد بازار سرمایه، ارز و... کمک کند و بازارها را از التهاب خارج کرده و در تثبیت قیمت‌ها اثر مثبت داشته است.

    رشد تورم ملک شهریور هم منفی می‌شود

او می‌افزاید: درواقع مجموعه عوامل اقتصادی و سیاسی موجب کاهش قیمت مسکن در مردادماه شده است و پیش بینی می‌شود که روند کاهشی در قیمت مسکن طی شهریور ماه سال جاری هم ادامه یابد.

این استاد دانشگاه بیان می‌کند: کاهش نرخ ارز، در افت قیمت مصالح هم موثرخواهد بود و همین موضوع به کاهش قیمت واحدهای ساخته شده در ماه‌های جاری نسبت به ماه‌های گذشته کمک کند.

اکبرپور کاهش قیمت مسکن می‌تواند بارقه‌های امید به تثبیت اقتصادی و رونق است، البته این افت باید ادامه‌دار باشد می‌تواند نشانه خوبی باشد.

اگر شرایط بین‌المللی بدون التهاب پیش برود، در داخل شاهد افزایش اعتماد و واقعی‌سازی قیمت‌ها خواهیم بود، هنگامی که قیمت‌ها بطور ناگهانی افزایش می‌یابد نشان‌دهنده کاهش اعتماد عمومی نسبت به تصمیم‌های اقتصادی است و کاهش قیمت‌ها به معنای بازگشت اعتماد عمومی به جامعه است.

    تناقض در آمار وزارت راه و اتحادیه

علاوه بر کاهش قیمت مسکن در مردادماه نسبت به تیرماه، حجم معاملات هم در ماه گذشته نسبت به نخستین ماه فصل تابستان افت کرده است، براساس گزارشی که روز شنبه (2 مرداد) در روزنامه «تعادل» به چاپ رسید، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران آماری از حجم معاملات مسکن در مرداد ماه ارایه کرد که برطبق آن طی 27 روز نخست این ماه 3 هزار و 508 معامله به ثبت رسیده است اما بررسی گزارش منتشرشده دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی این گزارش تعداد مبایعه نامه‌ها 2931 فقره بوده است، درواقع آمار اتحادیه رقم بالاتری را برای واحدهای معامله شده نشان می‌دهد.

گزارش اتحادیه حاکی از کاهش 76 درصدی معاملات در مردادماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد، درحالی که آمار دفتر اقتصاد مسکن حکایت از افت 77 درصدی قراردادهای خرید و فروش امضا شده دارد.

به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک، بررسی بازار مسکن شهر تهران طی 27 روز نخست مرداد سال 98، حکایت از آن دارد که در مردادماه 98، در مجموع ‌16 هزار و 627 قرارداد خرید و فروش و رهن و اجاره امضا شده که این میزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته، کاهش 47درصدی داشته است.

کاهش قیمت‌ها در 18 منطقه تهران

اگرچه میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در ماه گذشته افت کرده است اما بر اساس آمار اعلام شده از سوی وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در 4 منطقه روند کاهشی نداشته‌اند. متوسط قیمت در منطقه یک در تیرماه 31 میلیون و 858 هزار تومان بوده است، این رقم در مرداد به 29 میلیون و 212 هزار تومان کاهش داشته است. کمترین قیمت هم برای منطقه 19 بوده با 5 میلیون و 806 هزار تومان برای هر مترمربع.متوسط قیمت در این منطقه 7 میلیون و 133 هزار تومان اعلام شده است. بیشترین مبایعه نامه برای منطقه 5 با 367 فقره بوده است، متوسط قیمت در این منطقه روند نزولی داشته و به 16 میلیون و 331 هزار تومان به ازای هر مترمربع کاهش یافته است .