نقطه ضعفِ مکملِ مسکنِ دولتی

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

در اوایل هفته دولت، رییس‌جمهور در مراسم آغاز ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی روی اراضی دولت اعلام کرد که تا انتهای سال جاری عملیات اجرایی ساخت همه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی با کنترل مستقیم دولت شروع‌ می‌شود و تا پایان این دولت، همه این واحدها تکمیل و به متقاضیان تحویل داده خواهد شد. خانه اولی‌ها و به‌خصوص آن دسته از زوج‌هایی که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند، برای انتخاب این واحدها در اولویت هستند. پیشنهادشده «خانه اولی»‌ها علاوه بر وام یکم، از محل «فروش اقساطی وام ساخت» بتوانند قدرت خرید خود را برای دریافت این واحدها افزایش دهند. اگر این پیشنهاد به تصویب برسد، خانه اولی‌ها با افزایش دارایی خود می‌توانند خود را مالک خانه بدانند.

به گفته کارشناسان حوزه مسکن، اتصال خانه اولی‌ها به طرح اقدام ملی می‌تواند دو پیامد مثبت برای بخش عرضه و تقاضا داشته باشد. از یک‌سو خانه اولی‌ها با افزایش دارایی خود صاحب‌خانه می‌شوند و از سوی دیگر سازندگان می‌توانند برای املاک ساخته‌شده خود مشتری دست‌به‌نقد داشته باشند.

اما در این میان، برخی از کارشناسان معتقدند، پرداخت نرخ بهره بانکی و خرید اقساطی در حد و توان

خانه‌اولی‌ها نیست و همراهی دو عامل مهم طرح اقدام ملی یعنی بانک‌ها و سازندگان به علت مشکلات اقتصادی، نبود تضمین و مشوق‌های واقعی سخت و دارای پیچیدگی‌های متعدد است.

علی نبیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن با بیان اینکه نشست‌های منسجمی با انبوه‌سازان ورحیمی انارکی مدیرعامل بانک مسکن داشته‌ایم گفت: در این نشست‌ها تمامی مشکلات و دغدغه‌های بخش خصوصی شنیده شد.

وی گفت: ما در خصوص طرح اقدام ملی به نقاط مشترکی با بخش خصوصی رسیده‌ایم و تنها مشکل ما در خصوص اتصال خانه اولی‌ها به طرح اقدام ملی مساله پیش فروش است. متاسفانه اشکالات زیادی در بخش قانون پیش فروش وجود دارد که باید قانون آن اصلاح شود.

   نهادها به دولت زمین نمی‌دهند

در این میان، محمد عدالت‌خواه، کارشناس مسکن با بیان اینکه این طرح در حد یک شعار است، گفت: از ابتدای سال جاری با وجود تلاش‌های متعدد دولت نتوانسته اراضی خود را از دست سازمان‌ها و نهادهای مختلف خارج کند. متأسفانه سازمان‌ها با وجود استقبال خوب از این طرح، حاضر به ارایه زمین‌های خود به دولت نبوده و نیستند.

وی گفت: جدای از این مبحث بخش عمده‌ای از زمین‌های تحویل داده‌شده به دولت در مکان‌های نامطلوب است و به نظر می‌رسد بخش عمده‌ای از این زمین‌ها قابلیت بهره‌برداری به عنوان سکونتگاه را ندارند.

 عدالت‌خواه گفت: هیچ سازمانی بدون قوه قهریه حاضر به واگذاری زمین‌های خود نیست. زمین‌هایی که اغلب در مناطق گران‌قیمت واقع شده‌اند. در حال حاضر زمین‌های سازمان‌های دولتی بیشتر در مناطقی قرار دارد که جزء مناطق متوسط به بالا بوده و بخش اعظمی از آنها به عنوان پشتوانه مالی سازمان مزبور لحاظ می‌شود.

این کارشناس مسکن گفت: به‌هر روی حتی اگر دولت بتواند این زمین‌ها را به ساختمان‌های مسکونی تبدیل کند، باز هم دست خانه اولی‌ها از این خانه‌ها کوتاه است، چرا که هزینه ساخت ‌و ساز این املاک همخوانی با دارایی خانه اولی ولو با وام یکم یا حتی فروش اقساطی ندارد.

وی درنهایت گفت: اگرچه میزان موفقیت این طرح بسیار اندک است، اما مطمئنا می‌تواند تا حدودی بخش ساخت‌وساز را وارد فاز عملیاتی کند.

    راه ناهموار طرح اقدام ملی

در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی، کارشناس مسکن با بیان اینکه برای عملیاتی شدن پیش‌فرض رییس‌جمهور دو مانع بزرگ وجود دارد، گفت: این دو مانع شامل نبود تسهیلات کافی برای دو بخش ساخت‌وساز و خرید و همچنین کمبود زمین‌های بایر است.

وی گفت: در حال حاضر تمامی بانک‌ها به‌خصوص بانک مسکن با کمبود منابع مالی روبرو است و با توجه به گرانی ساخت‌وساز سازندگان نیز نمی‌توانند وارد پروژه‌های جدید بدون وجود تسهیلات ارزنده شوند.

آیت‌اللهی گفت: مقررشده در این طرح دولت کمک شایانی به توانمندسازی خانه اولی‌ها کند. از این رو، بنا شده خانه‌اولی‌های متقاضی دریافت وام انفرادی از صندوق پس‌انداز مسکن یکم که مشمول دریافت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی هستند، علاوه بر این تسهیلات پس از انتقال وام ساخت ۹۰ میلیون تومانی به تسهیلاتی معادل ۱۷۰ میلیون تومان برای خرید مسکن دسترسی داشته باشند. در صورت تصویب این طرح، وام زوج‌های خانه اولی 250 میلیون تومان خواهد شد. این در حالی است که خانه اولی‌ها به‌جز پرداخت تسهیلات سنگین باید انتظارهای متعددی برای دریافت واحدهای خود داشته باشند.

وی گفت: به‌هرروی به نظر می‌رسد، در صورت تصویب افزایش تسهیلات و با در نظر گرفتن توانایی بازپرداخت تسهیلات اخذ واحدهای مسکونی با قیمت‌های کنونی سنگین و پیچیده باشد.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه ساخت ‌و ساز گران‌، قیمت تمام‌شده ملک را گران‌تر می‌کند، افزود: بدون تردید قیمت نهایی با وجود حذف قیمت زمین برای خانه اولی‌ها که اغلب جزو دهک‌های پایین جامعه هستند بسیار سنگین است و وام‌های خانه اولی به‌هیچ‌عنوان کفاف هزینه تمام‌شده را نمی‌دهد.

وی گفت: به‌هرحال، اجرای طرح اقدام ملی خیلی بهتر از نشستن و فرصت سوزی است. اما بدون تردید پاسخ‌دهی این طرح آن‌چنان‌که گفته می‌شود به دلیل نبود تسهیلات کافی، عدم همکاری شرکت‌های خصوصی و بانک‌ها گسترده نخواهد بود.

   افزایش شدید قیمت ساخت

در همین رابطه، شاهین افتخاری، کارشناس و مدیر پروژه با بیان اینکه قیمت تمام‌شده مسکن مربوط به قیمت زمین و ساخت است، گفت: اگرچه در کلان‌شهرها قیمت زمین در برخی از مناطق بالای ۶۰ درصد از هزینه کل است اما باید توجه داشت در طی سال‌های اخیر قیمت ساخت نیز به‌شدت افزایش‌یافته است.

شاهین افتخاری اظهار کرد: در حال حاضر ساخت هر مترمربع از بنای مسکونی ۴ طبقه برای سازنده بالای یک‌میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تمام می‌شود که این هزینه‌ها برای ۷ طبقه بالای ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان، برای مجتمع‌های مسکونی ۱۰ طبقه بالای ۲ میلیون و ۵۰۰ و برای ۱۵ طبقه‌ها حدود ۳ میلیون و ۲۰ هزار تومان است. بخشی از این هزینه شامل مرحله سفیدکاری (خاک‌برداری - فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی و کارهای فلزی هم‌زمان و مدفون در دیوارچینی همانند نعل درگاه پنجره‌ها، وادار فلزی دیوارهای جداکننده، قوطی کشی مدفون پنجره و فریم فلزی چهارچوب درها است.)، نازک‌کاری (کلیه فعالیت‌های معماری بعد از دیوارچینی تا انتهای نصب کابینت)، هزینه تأسیسات برقی (از شروع لوله‌کشی و داکت‌گذاری تا پایان کامل نصب کلید و پریز، چراغ، آیفون، دتکتور‌ها و تابلوهای برق است) هزینه تأسیسات مکانیکی (از شروع لوله‌کشی تا پایان نصب لوازم بهداشتی همانند توالت ایرانی، فرنگی و لوازم سرمایشی گرمایشی همانند کولر - اسپیلت - رادیاتور - آبگرمکن است. هزینه نصب آسانسور نیز در این بخش لحاظ شده است) و هزینه جواز ساخت و جانبی است.

وی گفت: مبلغ جواز ساخت و هزینه‌های جریمه ماده 100 به ارزش منطقه‌ای املاک، کاربری، عرض‌گذر بستگی دارد و لازم است از شهرداری استعلام شود، اما به‌صورت سرانگشتی این اعداد در محدوده بافت فرسوده تهران ۷.۵ درصد، در محدوده مرکز شهر ۱۵ درصد و در بافت‌های مرغوب ۲۵ درصد است. این ارقام در مرکز استان‌ها به ترتیب ۵، ۱۰ و ۱۵ درصد است.

این مدیر پروژه ادامه داد: درصورتی‌که کسی از وام ساخت استفاده کند، هزینه تضمین وام و سود دوران مشارکت در ساخت نیز به هزینه‌های ساخت ساختمان نیز اضافه می‌شود.

وی بابیان اینکه ارقام ذکرشده هزینه‌های ثابت هستند، گفت: اگر هزینه جواز و جانبی شامل انشعابات، نظام‌مهندسی و بیمه را به ارقام فوق اضافه کنید، ساخت هر مترمربع از واحد مسکونی به رقم قابل‌توجهی می‌رسد.وی گفت: تمامی این ارقام به‌صورت سرانگشتی گفته شد تا بگوییم واردکردن بخشی از سازندگان به پروژه اقدام ملی بدون واسطه‌گری دولت موفق نخواهد بود چراکه بخش اعظمی از دارایی سازندگان به‌واسطه عدم فروش ملک‌های نوساز بلوکه‌شده و دارایی نقدی آنها، نزدیک به صفر است. اگرچه این عده می‌توانند به‌واسطه تواتر بخشی از مصالح مورد نیاز خود را از تولیدکنندگان تضمین کنند اما چون دید شفاف و روشنی به آینده اقتصاد کشور ندارند از این مساله خودداری می‌کنند.

وی بابیان اینکه به‌هرحال انتظار دولت برای ورود بخش خصوصی بدون عرضه تسهیلات قابل‌توجه انتظار توهمی است، اظهارکرد: دولت در دوران رکود سازندگان را به حال خود رها کرده و این عده مجبور شدند ضررو زیان حاصل از رکود تورمی و نوسانات اقتصادی را از جیب خود تقبل کنند بنابراین بطور حتم بدون کمک‌های تضمین‌شده از سوی نهادهای مالی و بانکی این عده وارد میدان سنگین‌تر به‌مانند طرح اقدام ملی نخواهند شد.

   مسکن آبرومندانه تولید نمی‌شود

در همین رابطه، صباغ، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه دولت در طرح اقدام ملی به دو علت نبود تسهیلات ارزنده بانکی و ثبات اقتصادی به دنبال ساخت مسکن باکیفیت و آبرومندانه نیست، گفت: از جمع‌بندی صحبت‌های شعارگونه مسوولان دولتی این فهم حاصل می‌شود که دولت با عملیاتی کردن طرح اقدام ملی بدون در نظر گرفتن شرایط اقتصادی کشور تنها به دنبال جلب رضایت نمایندگان مجلس و پاک کردن صورت‌مساله شکاف ساخت‌وساز با بخش تقاضا به علت فرصت سوزی‌های مکرر است. چراکه دولت به‌خوبی می‌داند صندوق‌های بانک‌ها مبالغ کافی برای ارایه تسهیلات ندارند و بدون تردد ماحصل این طرح به‌واسطه واریز تسهیلات قطره‌ای در ادامه همان مسکن مهر است. مسکنی که به‌جای کاهش مشکلات مسکنی دولت، وبال گردنش شده است.

صباغ افزود: بر اساس آمارهای مکتوب سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی تنها ۱۰ درصد است دلیل این میزان اندک را می‌توان در دو بخش عرضه و تقاضا جست‌وجو کرد. در بخش عرضه بانک‌ها به علت نبود منابع کافی، نبود اطمینان از بازگشت به‌موقع اقساط بانکی به علت چالش‌ها و حفره‌های متعدد در بانکداری اسلامی و عدم اطمینان از آینده اقتصادی کشور حاضر به ارایه وام ساخت نیستند. از سوی دیگر سازندگان نیز به علت نبود ثبات اقتصادی، تورم عمومی، نا اطمینانی به بازار مسکن و بازارهای موازی، حاضر به ورود به بخش ساخت‌وساز نیستند و ترغیب این دو عامل ساخت با شعار یا قوه قهریه امکان‌پذیر نیست مگر اینکه دولت به عنوان یک آهن‌ربای قوی این براده‌ها را به‌واسطه ارایه تضامین حقیقی جذب پروژه کند. در حال حاضر نبود این تضامین باعث شده هیچ شرکت خصوصی جرات ورود به عرصه ساخت‌وساز را نداشته باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده شرکت‌های حاضر در طرح‌های مانند طرح تهرانسر که استارت آن در هفته دولت با حضور رییس‌جمهور کلید خورد نهادهای شبه‌دولتی و دولتی هستند و بخش خصوصی از فرصت استفاده کرده و به عنوان پیمانکار وارد گود شده است.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه بخش دیگر موفقیت این طرح در دستان خانه اولی‌ها که از آنها به عنوان مشتریان ثابت طرح اقدام ملی یاد می‌شود است، گفت: مقررشده تسهیلات این گروه از متقاضیان به‌واسطه همیاری و همکاری بانک‌ها افزایش یابد. در حال حاضر قیمت تمام‌شده واحد ۵۰ متری در جنوبی‌ترین نقطه تهران بالای ۵۰۰ میلیون تومان است که با دارایی خانه اولی همخوانی ندارد. اگرچه در طرح اقدام ملی بخشی از هزینه‌های تمام‌شده مسکن به‌واسطه قیمت صفر زمین کسر خواهد شد اما نرخ تمام‌شده همچنان فاصله زیادی با دارایی خانه اولی‌ها دارد.

وی در پاسخ به این سوال که پس راهکار برون رفت بازار مسکن از شرایط کنونی چیست گفت: تنها راهکار حل مشکلات مسکن اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. در حال حاضر کوچه‌پس‌کوچه‌های تهران مملو از خانه‌های خالی است که با اخذ مالیات‌های سنگین، این املاک از بخش سرمایه‌ای وارد فاز مصرفی می‌شوند.

   مردم واحدهای کیلویی نمی‌خواهند

 در همین رابطه، پرویز کاکایی، کارشناس امور بانکی بابیان اینکه سنگ بزرگ نشانه نزدن است گفت: بطور حتم دولت در اجرای این طرح با مشکلات زیادی روبرو است چراکه نیاز بود دولت قبل از رسانه‌ای کردن این طرح نشست‌های جامع و کاملی با بانک‌ها و بخش‌های خصوصی برگزار می‌کرد و برای تمامی موانع راهکاری جمعی پیدا می‌کرد.

 کاکایی گفت: به نظر می‌رسد دولت خودسرانه و بدون حضور موثر بخش خصوصی وارد گود شود چراکه در حال حاضر آمار‌ها نشان از عدم حضور بخش خصوصی و بانک‌ها در این طرح دارد.

این کارشناس امور بانکی بابیان اینکه متأسفانه دولت‌های ما همچنان در گیر و‌دار کمیت هستند تأکید کرد: زمانی که مقرر شد مسکن مهر ساخته شود تمامی کارشناسان آینده مبهم و تاریک آن را به دولت نهم و دهم تبیین کردند اما ازآنجایی‌که دولت به دنبال اسم‌ورسم بود در مقابل همه هجمه‌ها ایستاد.

وی گفت: ساخت 400 هزار واحد مسکونی باکیفیت تا دو سال آینده یعنی تا پایان حکمرانی این دولت کار سهل و ساده‌ای نیست چراکه هم‌اکنون فروش نفت و درآمد کشور در پایین‌ترین سطح قرار دارد و ما با تورم 40 درصدی روبرو هستیم و اگر دولت بخواهد دست‌درازی از صندوق ملی داشته باشد باعث سقوط مجدد ریال می‌شود.

کاکایی تاکید کرد: متأسفانه‌ همه دولت‌ها در‌گیر و‌دار اعداد و ارقام هستند و هیچ‌کدام از آنها توجهی به کیفیت ندارند دولت باید بداند ساخت 400 هزار واحد مسکونی پروژه کوچکی نیست و تجربه نشان داده مسوولان ما در اجرای پروژه‌های کلان چندان موفق نبوده‌اند.وی درنهایت گفت: امیدوارم دولت با صبر و با همکاری و همیاری بانک و بخش خصوصی اقدام به ساخت واحدهای مسکونی هرچند کم کند تا شهروندان با واحدهای کیلویی، بی‌کیفیت و بدون متقاضی روبرو نشوند. شهروندان ایرانی لایق واحدهای دست‌چین شده هستند چراکه در قبال این واحدها سرمایه مادی و معنوی کلانی می‌پردازند.