تنگنای مالی دامن سازندگان آپارتمان را هم گرفت
گروه راه و شهرسازی|
آن‌گونه که جمشید برزگر، رییس کانون سراسری انبوه‌سازان گفته است، دولت باید برای حفظ تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن، به انبوه‌سازان کمک کرده و از آنها حمایت کند. این در حالی است که قدرت خرید سمت تقاضا در بازار مسکن نیز در پی جهش‌های قیمتی یک سال و نیم اخیر این بازار به‌شدت کاهش یافته است به گونه‌ای که روی الگوی مصرف مسکن نیز اثر گذاشته و هم اینک تقاضای پنهان برای واحدهای مسکونی ریزمتراژ افزایش یافته است. از این رو، می‌توان گفت با رکود همزمان سمت عرضه و تقاضای مسکن، وضعیت این بازار بیش از پیش پیچیده شده است.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با اشاره به اینکه کاهش 35 درصدی تا 50 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی برای بخش مسکن در آینده خوشایند نیست، گفت: در حال حاضر وضعیت ساخت و ساز به گونه‌ای شده که مسکن آماده ارزان‌تر از ساخت یک واحد مسکونی برای سازنده خواهد بود.
برزگر در گفت‌وگو با فارس، با بیان اینکه سازندگان واقعی و تولیدکنندگان مسکن تا زمانی که واحدهای مسکونی خود به مرحله مناسبی برای پیش‌فروش نرسد از پیش‌فروش خودداری می‌کنند، گفت: به هر حال در سال‌های گذشته در دو مقطع زمانی تولیدکنندگان واقعی به سبب پیش‌فروش به نوعی ورشکسته شدند.
برزگر با اشاره به اینکه با وجود افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش ارزش پول ملی، تولیدکنندگان واقعی مسکن به صنف خود وفادار هستند و ساخت و ساز را انجام می‌دهند، گفت: به نظر می‌رسد سال آینده نیز برای بخش مسکن اتفاق خاصی رخ ندهد، در حالی که قیمت مسکن تا حدودی روند نزولی پیدا کرده، این سازندگان واقعی باز هم پیش‌فروش مسکن را انجام می‌دهند.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه به هر حال در ماه‌های گذشته قیمت مسکن به شکل حباب افزایش یافته بود و حال این حباب تا حدودی ترکیده و تا حدودی در برخی مناطق شاهد کاهش قیمت مسکن هستیم، اظهار کرد: به دلیل رشد قیمت نهاده‌های مسکن، سازندگان کوچک اگر مسکن آماده خریداری کنند، ارزان‌تر از ساخت یک واحد مسکونی برای آنها تمام خواهد شد.
برزگر در پاسخ به اینکه صدور پروانه‌های ساختمانی در این ماه‌هایی که رکود بخش مسکن را شاهد هستیم به چه شکل بوده است، گفت: وضعیت ساخت و ساز فعلاً به دلیل اینکه این ساخت و سازها در سال‌های گذشته انجام شده و پروانه ساختمانی آنها اخذ شده در حال انجام است، اما این رکود باعث شده تا صدور پروانه‌های ساختمانی 35 تا 50 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یابد.
دولت از سازندگان حمایت کند
وی با تأکید بر اینکه برخی سازندگان تا زمانی که واحد مسکونی آنها به مرحله 70 درصد پیشرفت نرسد پیش‌فروش نمی‌کنند، گفت: این سازنده‌ها قصد ندارند تجربه تلخ سال‌های قبل را مجدداً تجربه کنند.
برزگر ادامه داد: اگر دولت می‌خواهد فاصله زیادی میان عرضه و تقاضا ایجاد نشود، باید سمت عرضه مسکن را تحریک و از سازندگان به نوعی حمایت و پشتیبانی کند، چرا که سال‌ها است تقاضا از عرضه پیشی گرفته و این یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در سنوات قبل بوده است.
وی ادامه داد: به هر حال تورم اثر خود را در ساخت و ساز گذاشته است و متأسفانه عوارض شهرداری و حتی انشعابات آب و برق رشد بالایی داشته است. وی همچنین گفت: قیمت تمام شده مسکن طبق آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار افزایش یافته است، چرا که تا سه سال پیش متوسط قیمت تمام شده هر متر مسکن 800هزار تومان بود، اما هم‌اکنون این عدد به 2 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است، بنابراین رشد قیمت تمام شده مسکن در قیمت نهایی یک واحد مسکونی تأثیرگذار است.
تقاضای پنهان برای خانه‌های ۳۰ متری
با افزایش قیمت نهایی تولید مسکن و در مجموع هزینه خرید آپارتمان، قدرت خرید متقاضیان در این بازار به‌شدت کاهش یافته و در آمارهای رسمی به شکل تغییر الگوی مصرف از سمت واحدهای مسکونی بزرگ متراژ به سمت واحدهای مسکونی ریزمتراژ متبلور شده است. بر اساس آمارهای بانک مرکزی، خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر‌مربع بیشترین تقاضا را در تهران دارد. رتبه‌های بعدی به ترتیب از آن واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر، ۷۰ تا ۸۰ متر و ۴۰ تا ۵۰ متر است. خانه‌های کمتراز ۴۰ متر نیز با وجود محدودیت قوانین و مقررات برای احداث آنها ۳.۸ درصد نیاز بازار را شامل می‌شود. بررسی‌ها ازعلت اقبال شهروندان به واحدهای کوچک نشان می‌دهد، محدودیت نقدینگی مانع دستیابی آنها به واحدهای بزرگ متراژ می‌شود. افرادی که توانایی تامین هزینه خانه‌های کوچک متراژ را ندارند مجبور به مهاجرت می‌شوند.
یک کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: نباید اقشار پایین را از زندگی در کلان‌شهرها محروم کرد و تولید آپارتمان و سوئیت‌های کوچک برای این قشر در تهران مغفول مانده است.
به گزارش ایسنا، انحراف برداشت از عدم تناسب قیمت هر متر‌مربع خانه‌های کوچک با بزرگ متراژها و همچنین انتظار از خانه آرمانی باعث شده تا سیاست‌گذاران شهری در قوانین خود مانع از تولید آپارتمان‌های کمتر از ۴۰ متر‌مربع شوند. معمولا قیمت هر متر‌مربع مسکن کوچک متراژ، بیشتر از قیمت واحدهای بزرگ است. علت این موضوع به فشار تقاضا در شرایط کمبود عرضه مربوط می‌شود. از سوی دیگر، بالا نگه داشتن سطح کیفی انتظارات به مقاومت در برابر یک واقعیت منجر شده است. بعد خانوار در کلان‌شهرها کاهش یافته و به ۳.۳ رسیده است. کارشناسان معتقدند باید این واقعیت پذیرفته شود.
برنامه احداث خانه‌های کوچک
مردادماه سال جاری بود که سخنگوی دولت از احداث خانه‌های کوچک متراژ برای مردم شهر تهران خبر داد. او گفت: «با بحث رییس‌جمهور، شهرداری‌های کلان‌شهر و در پیشگام آنها حناچی در جلسه مسکن اعلام کرد که خانه‌های کوچک برای افراد به خصوص افرادی که تازه ازدواج کرده‌اند ایجاد می‌شود. »
در روزهای اخیر نیز ساخت خانه‌های ۳۰ متری توسط شهرداری برای اجاره و فروش، پیشنهادی است که این روزها زمزمه آن شنیده می‌شود. هرچند اجرای این طرح منوط به تغییراتی در ضوابط طرح تفصیلی است و تصمیم‌گیری درخصوص آن به نتایج آسیب‌شناسی مربوط می‌شود که یکی از دانشگاه‌های تهران در حال بررسی آن است.
از جمله مزایای خانه‌های کوچک متراژ می‌توان به پایین آمدن قیمت فروش و اجاره و کاهش مصرف انرژی اشاره کرد. با این حال مخالفان احداث این نوع واحدها می‌گویند نباید سکونت در مسکن کوچک به عنوان رویه و سبک زندگی قرار گیرد. از سوی دیگر اما موافقان می‌گویند متقاضیان مسکن طیف‌های متنوعی از جمله خانوارهای تک نفره را شامل می‌شود که نباید در نوسانات بازار مسکن نادیده گرفته شوند.
رواج کوچک‌سازی در جهان
در همین رابطه، مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن به ایسنا گفت: در سال‌های اخیر قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ به‌طور مستمر در حال افزایش بوده و در بسیاری از موارد خارج از توان خانوار شده است. مباحثی همچون کوچک‌سازی در چنین شرایطی مطرح می‌شود. اگر قیمت ساخت، ارزان بود و خانوارها امکان تهیه مسکن را داشتند شاید اصلا کوچک‌سازی مطرح نمی‌شد. مساله این است که همه شهرهای بزرگ جهان به سمت صنعتی‌سازی و آپارتمان‌های کوچک رفته‌اند و این پدیده مخصوص تهران نیست. حتی در توکیو واحدهای کپسولی رواج یافته که کمتر از ۳۰ متر‌مربع است و امکاناتی مثل تخت، یخچال و تلویزیون دارد. در لندن، پاریس، تورنتو، هنگ کنگ، نیویورک و اکثر شهرهای بزرگ دنیا احداث واحدهای کوچک متراژ در دستور کار است و مطلوبیت خود را برای جامعه هدف دارد.
وی با اشاره به بعد ۳.۳ نفری برای هر خانوار شهری مطابق سرشماری سال ۱۳۹۵ گفت: آمار متوسط، واقعیت تنوع را در طیف خانوارها پنهان می‌کند. انواع مختلف متقاضیان مسکن وجود دارد که بخشی از آنها دانشجویان هستند که توان سکونت در واحدهای متوسط و بزرگ متراژ را ندارند. این افراد معمولا سوئیت‌های کوچک تهیه می‌کنند و حتی در بسیاری از کشورها چند دانشجو در یک سوئیت کوچک زندگی می‌کنند. خانوارهای تک نفره نیز وجود دارند که واحدهای کوچک می‌تواند بخشی از تقاضا در این اقشار را پاسخ بدهد.
تعداد اتاق‌ها افزایش یافته است
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در سال‌های اخیر نسبت به دهه‌های قبل، تعداد اتاق‌های در اختیار خانوارها به‌طور تدریجی افزایش یافته است، اظهار کرد: از گذشته خانه متعارف یک خانوار شهری در تهران، کوچک بود که با وجود تعداد زیاد فرزندان، شامل یک اتاق یا نهایتا دو اتاق می‌شد. به تدریج تعداد اتاقی که در اختیار فرد یا خانوار قرار گرفت افزایش پیدا کرد و حتی در شرایط فعلی این روند رو به کاهش نیست. اما در عین حال بخشی از متقاضیان که به‌دنبال تهیه مسکن نیستند باید مورد لحاظ برنامه‌ریزان قرار گیرند. اگر این افراد بدون مسکن بمانند مجبورند به حاشیه شهرها بروند و از امکان زندگی در شهرهای بزرگ محروم می‌شوند. بنابراین بهتر است به این تقاضا به نحو درستی پاسخ داده شود.
سلطان محمدی اظهار کرد: کمبود خانه‌های کوچک متراژ با کیفیت به‌شدت در شهر تهران احساس می‌شود. علت این نیست که متقاضی نبوده یا سازندگان نخواستند یا سیاست دولت به این سمت نبوده است، بلکه دلیل اصلی آن است که مقررات ساخت در تهران اجازه چنین توسعه‌ای را نمی‌دهد. ما در زمین‌های بزرگ نمی‌توانیم واحدهای کوچک بسازیم. در زمین‌های کوچک هم امکان احداث پارکینگ وجود ندارد که جزو الزامات قانونی است. یکی دیگر از محدودیت‌های قوانین شهری در تهران این است که آشپزخانه حتما باید پنجره به بیرون و نور کامل داشته باشد که به اعتقاد من باید این شرط حذف شود. امروزه در برج‌های مسکونی کشورهای توسعه‌یافته آشپزخانه لزوما به بیرون راه ندارد. یکی دیگر از موارد که البته به عطش استفاده از خودرو شخصی در تهران مربوط می‌شود الزام برای ایجاد پارکینگ است. در دنیا الگوی فرهنگی را به سمت استفاده از دوچرخه و وسایل نقلیه عمومی تغییر داده‌اند.
