اثر نرخ ارز و نقدینگی بر بازار دارایی
محمد گلشاهی|
اگر روزگاری اقتصاد نفتی، بیماری هلندی و هجوم نقدینگی دلیل افزایش قیمت مسکن بود در دوره اخیر علت آن مشکلات ناشی از افزایش نرخ دلار و تاثیر آن بر نهاده‌های تولید و انتظارات تورمی است.در روزهای گذشته کاهش بی‌سابقه قیمت اوراق تسهیلات مسکن و سقوط قیمت آن به کانال ۳۰ هزار تومانی سبب شد تا بار دیگر بحث رکود شکل گرفته در بازار مسکن داغ شود.
البته تا چند وقت دیگر آمار بانک مرکزی در رابطه با میزان خرید و فروش شهریورماه مسکن در شهر تهران منتشر خواهد شد و احتمالا موید آن خواهد بود که فصل تابستان ۱۳۹۸ با رکود سنگین بخش مسکن به پایان رسیده است، اما اینکه این رکود تا به کی ادامه خواهد داشت دغدغه‌ای است که برخی فعالان حوزه مسکن را نگران خود نموده است. از همین روست که در یک ماه گذشته دو مرتبه سیگنال به متقاضیان مصرفی برای خرید ارسال شده است.
بار نخست توسط وزیر محترم راه و شهرسازی که به
حقوق‌بگیران توصیه کرد با توجه به توقف رشد مسکن و تخلیه حباب آن زمان مناسبی برای خرید خانه است و البته سیگنال دوم هم توسط مدیر طرح و برنامه بانک مسکن به عنوان متولی اصلی تسهیلات مسکن ارسال شد که قیمت فعلی اوراق را بهترین زمان برای خرید اوراق برای تقاضاهای مصرفی دانسته است.
در حقیقت این پیام به افرادی که توانایی پرداخت اقساط در هر ماه را دارند داده شده که می‌توانند با توجه به قیمت اوراق و همچنین قیمت مسکن اقدام به خرید خانه با کمک تسهیلات نمایند. سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا با توجه به شرایط جامعه قیمت‌ها در کف خود قرار گرفته‌اند که توصیه به خرید صورت گرفته است؟
برای پاسخ به این سوال ابتدا باید به بررسی روند قیمتی و میزان افزایش آن بپردازیم.اگر شروع روند رشد قیمتی مسکن را از دو سال پیش و تقریبا در مرداد ماه سال ۱۳۹۶ و همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بدانیم، در آن روزها قیمت متوسط مسکن بر اساس آمار بانک مرکزی به حدود ۴ میلیون ۵۶۰ هزار تومان رسیده بود که بر اساس ۱۸ هزار معامله مسکن این قیمت ثبت گردید.در مرداد ماه ۱۳۹۷ قیمت متوسط شهر تهران به ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار و تعداد معاملات به ۱۲ هزار فقره رسید این روند ادامه یافت تا در پایان مرداد ۱۳۹۸ متوسط نرخ هر متر‌مربع مسکن در شهر تهران در حدود ۱۳ میلیون ۲۰۰ هزار تومان بود یعنی ۲.۸۹ برابر شدن قیمت مسکن یا همان رشد ۱۸۹ درصدی در طی دو سال و در کنار آن سقوط معاملات به پایینترین حد خود در این ماه به ۳۲۹۲ مورد کاهش یافت.
اما در بازار موازی دلار که قیمت بسیاری از مصالح از آن نشات گرفته است در مرداد ۱۳۹۶ بازار عدد ۳۸۰۰ تومان را برای هر دلار نشان می‌داد که این رقم در پایان مرداد ۹۷ و ۹۸ به ترتیب ۱۰۵۰۰ و ۱۱۶۰۰ تومان بوده است. به عبارت دیگر قیمت دلار در این دو سال بیش از ۳ برابر شده یعنی رشدی برابر ۲۰۵ درصد داشته است.باید دانست که هزینه ساخت مسکن از دو بخش هزینه زمین و هزینه ساخت تشکیل شده که طبعا افزایش قیمت دلار بر هزینه ساخت مسکن تاثیر مستقیم خواهد داشت.
در این زمینه نیز رییس کانون انبوه‌سازان اظهار داشته است که متوسط قیمت تمام شده ساختمان در طول سه سال از متری ۸۰۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۵ به متری ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۸ افزایش یافته است و ادعا شده است که قیمت مسکن آماده در حال حاضر کمتر از ساخت یک واحد مسکونی خواهد بود!یعنی اگر شما یک واحد مسکونی نوساز بخرید پرداخت کمتری خواهید داشت تا با قیمت‌های کنونی زمین و مصالح اقدام به ساخت یک واحد نمایید.
نکته دیگر این است که همانطور که رشد قیمتی در بازار مسکن به آرامی و به تدریج در طی دو سال شکل گرفت در مقابل روند کاهشی آن نیز آهسته صورت می‌گیرد و در کنار آن چسبندگی قیمت نیز در آن نسبت به سایر بازارها بسیار بالاتر است.یعنی انتظار کاهش شدید قیمت در آن را در آینده نزدیک نباید داشت.
از سوی دیگر بر خلاف دوره‌های قبلی میزان ساخت و ساز همراه با رونق قیمت افزایش نیافته و نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم تا مدتی دیگر بازار از واحدهای نوساز انباشته شود که سازندگان مسکن در این مدت به دنبال افزایش قیمت ساخته‌اند و حالا برای فروش آن و نقد شدن سرمایه‌گذاری خود مجبور به کاهش قیمت باشند.
موارد عنوان شده در واقع این مساله را بیان می‌دارد که رکود شکل گرفته در نهایت به کاهش بیشتر قیمت منجر نخواهد شد و در حال حاضر قیمت و شرایط برای خرید بهینه است.
با این حال باید این نکته را در نظر داشت که قیمت مسکن در حال حاضر از توان خرید بسیاری از افراد جامعه خارج شده است و به واقع رشد درآمدها به خصوص برای اقشار حقوق بگیر متناسب با افزایش چند برابری قیمت مسکن نبوده است.
وام خرید مسکن نیز در حال حاضر نمی‌تواند کمک خاصی در تحریک تقاضا نماید چرا که پوشش آن در شهری مثل تهران برای زوج‌ها تنها امکان خرید ۱۳ متر‌مربع را به همراه دارد. در کنار آن کاهشی بودن قیمت دلار در ماه‌های اخیر سال ۱۳۹۸ این انتظار را ایجاد کرده است که قیمت مسکن نیز به زودی کاهش خواهد یافت.
بسیاری از افراد انتظار داشتند روند حرکت دلار در ماه‌های اخیر روند رو به رشد بگیرد و در نتیجه قیمت کالاها را بر اساس قیمت انتظاریشان از دلار در آینده اعلام می‌نمودند اما با آرامش در این بازار، بازارهایی که به عنوان سپر در رابطه با کاهش ارزش پول رونق گرفته بودند از جمله بازار مسکن با انتظار کاهش قیمت همراه شدند بطوری که در حال حاضر این توقع در جامعه ایجاد شده که قیمت مسکن بیش از حد افزایش یافته و با رکود ایجاد شده خواه ناخواه قیمت‌ها به سطح پایین‌تر خواهد رفت.
همچنین خانه‌هایی که اکنون به بازار عرضه شدند با نهاده‌هایی ساخته شده که دلار ۱۵ هزار تا ۱۸ هزار تومانی داشته و با کاهش قیمت دلار به زیر ۱۲ هزار تومان و زمزمه‌هایی مبنی بر کاهش آن حتی به زیر ۱۰ هزار تومان این انتظار ایجاد شده که قیمت مسکن نیز باید با توجه به روند تحولات کاهش می‌یابد یا اینکه هزینه ساخت خانه‌هایی که در دوره جدید و در سال جاری احداث می‌شود کمتر از خانه‌های موجود خواهد بود بنابراین برخی تقاضای مصرفی خود را به تاخیر می‌اندازند تا بعدها با قیمت کمتری مسکن را تهیه کنند.شاید نمونه این تفکر را اگر به یاد داشته باشید پس از تصویب برجام و ورود سرمایه‌گذاران مختلف از کشورهای اروپایی و به خصوص اخبار مربوط به مذاکرات شرکتهای خودروسازی نیز این تفکر در جامعه ایجاد شده بود که قیمت خودرو به زودی کاهش خواهد یافت و از این رو فضایی در جامعه ایجاد شد که تمایلی برای خرید خودروی صفر داخلی نبود.
در واقع بحث خرید نه بابت اعتراض به کیفیت خودروها بلکه به امید آمدن خودروهای جدید یا تولید خودروهای موجود با قطعات اصل بود؛ از این رو اشخاص رغبتی به خرید خودرو نداشتند و تقاضای خود را برای خرید خودرو به تاخیر انداختند.البته این نکته را هم باید متذکر شد که تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن حتی از تقاضای مصرفی بیشتر است.
از این رو اگر این حجم بالای نقدینگی در کشور، که هر از چندگاهی به یکی از بازارهای کشور سرک می‌کشد، در حال حاضر از بازار مسکن خارج شده به معنای آن است که تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن را اشباع دانسته و حالا با مناسب دیدن بازار سرمایه، به آنجا نقل مکان نموده است.
علاوه بر آن، الگوهای مسکن هم افزایش قیمت بازار را به صورت پلکانی ترسیم نموده‌اند یعنی جهش قیمتی یک‌باره و پس از آن آرامش برای چند سال که معمولا یک دوره رونق یک تا دو ساله و و دوره رکود سه تا چهارساله را دارد و اکنون نیز زمان آغاز دوران رکود پس از رونق فرا رسیده است.در مجموع باید گفت رونق بازار مسکن با توجه به همبستگی آن سبب رونق بسیاری از بخش‌ها در کشور می‌شود. با این حال همیشه دوره‌های رونق و رکود در آن فعال بوده است.
در سال‌های اخیر جهش‌های قیمتی بسیار بیشتر از افزایش دستمزدها بوده است بنابراین رویای خانه‌دار شدن برای بسیاری از افراد دور از دسترس‌تر شده است. در دوره کنونی افزایش قیمت‌ها با دلایلی غیر از دلایل سنتی آن بوده است.
اگر روزگاری اقتصاد نفتی، بیماری هلندی و هجوم نقدینگی دلیل افزایش قیمت در آن بود در دوره اخیر مشکلات ناشی از افزایش قیمت دلار و تاثیر آن بر نهاده‌های تولید و انتظارات تورمی در بالارفتن آن نقش بیشتری داشته است. بازگشت یا عدم بازگشت این انتظارات در کنار ثبات اقتصادی می‌تواند وضعیت این بازار را در آینده بهتر مشخص نماید.
