پیش‌بینی نیمه متفاوت برای بازار مسکن 98

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن مقایسه سطح پرش یافته قیمت مسکن در سال جاری با اوضاع قیمتی در سال 84 تا 92 چند پیام معنادار برای فعالان کنونی بازار مسکن دارد.این پیام‌ها متفاوت شامل ادامه روند موجود، رکود تورمی یا رونق تورمی است. اما در این میان، برخی دیگر از کارشناسان معتقدند بررسی تحلیل وضعیت 6 ماهه بازار مسکن برای بخش مصرفی می‌تواند یک پیام اساسی داشته باشد. این پیام اساسی این است که آیا تجربه بازار مسکن در سال 92 دوباره تکرار شده و قیمت‌های کنونی تفاوت محسوسی نسبت به سال یا حتی ماه‌های قبل خواهد داشت؟ یا نه؟

 اگرچه انتظار عموم فعالان کنونی بازار مسکن از نیمه دوم سال جاری رکود تورمی است، اما با تحلیل داده‌های بازار مسکن می‌توان به یک نتیجه مثبت در خصوص روند نزولی قیمت‌ها دست‌یافت. برای تحلیل این بازار نیاز است نگاهی به بازار مسکن طی سال 84 تا 92 و همچنین 92 تا 95 و 96 تا 98 داشته باشیم.

 رونق پرشی قیمت مسکن

بر اساس آمارهای اعلام‌شده از بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در سال 84 حدود 649 هزار تومان، در سال 85 حدود 831 هزار تومان، در سال 86 حدود یک‌میلیون و 509 هزار تومان، 87 یک‌میلیون و 873 هزار تومان، 88 حدود یک‌میلیون و 613 هزار تومان، در سال 89 حدود یک‌میلیون و 864 هزار تومان در سال 90 حدود 2 میلیون و 262 هزار تومان، در سال 91 حدود 2 میلیون و 900 هزار تومان و در سال 92 حدود 3 میلیون و 772 هزار تومان بوده است.

با دقت در آمارهای مذکور می‌توان به‌وضوح دید قیمت مسکن طی سال‌های 84 تا فروردین 92 روند غیرعادی را طی کرده و قیمت واقعی مسکن در هرسال نسبت به سال قبل خود رشد قابل‌ رصدی داشته است. این رشد در هر مترمربع در سال‌های 84 و 85 حدود 300 هزار تومان بوده است و این رشد در ماه‌های بعدی بالاتر از 700 هزار تومان تا یک‌میلیون و 700 هزار تومان بوده است. این آمارها نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، از زمان شروع به کار دولت نهم تا پایان عمر کاری دولت دهم –در فاصله ابتدای تابستان 84 تا پایان بهار 92- طبق آمار رسمی، 6.1 برابر شد. در این فاصله زمانی میانگین قیمت مسکن از متری 580 هزار تومان به 3 میلیون و 535 هزار تومان افزایش یافت.

اگرچه طی سال‌های ذکر شده انتقادهای بی‌شماری از سوی کارشناسان و فعالان بازار مسکن به رییس‌جمهور وقت مبنی بر تأثیر منفی مسکن مهر بر بازار ملک اعلام شد اما متأسفانه دولت و به‌ویژه وزیر مسکن و شهرسازی دولت دهم، بارها در جلسات غیررسمی اعلام کرده که معتقد است با اجرای پروژه مسکن مهر می‌توان اشتباه بودن تئوری‌های اقتصادی را اثبات کرد.

به‌هرروی بازار مسکن از سال 84 تا 92 در هر مترمربع بالای 3 میلیون تومان افزایش یافت، این افزایش از آن‌ جهت مهم تلقی می‌شود که بدعت‌گذار افزایش مسکن به‌صورت پرشی شد.

اگرچه دلیل اصلی پرش قیمت مسکن در دولت نهم و دهم شروع مسکن مهر بود، اما به گفته کارشناسان این افزایش به دلیل افزایش درآمد دولت و رشد مالی شهروندان نیز بوده است. چراکه در این دوره دولت به‌واسطه فروش نفت زیاد و گران توانست سطح درآمدی و خرج شهروندان را بالاتر از حد معمول بالا ببرد.بر این اساس، طی سال‌های یادشده شاخص دسترسی شهروندان به مسکن بر اساس پس‌انداز صد در صد درآمد خانوار از 8 سال به 12 سال تغییر رویه داد. در این بازه زمانی قدرت تسهیلات خرید مسکن برحسب پوشش هزینه خرید آپارتمان تنها 18 مترمربع بوده است.

 رشد پلکانی قیمت مسکن در بین سال‌های 84 تا 86 و رشد پرشی قیمت مسکن در دو سال 86 و 92 به‌خوبی نشان می‌دهد بازار مسکن در برابر نوسانات داخلی و خارجی بسیار حساس و آسیب‌پذیر است.

اما نکته قابل‌تأمل رفتار شهروندان در سال‌های یادشده است. از آنجایی‌که رشد قیمت مسکن قبل از سال 84 روند عادی داشته و رشد قیمتی آن در سال‌های متوالی پلکانی بوده شهروندان با احساس قیمت‌های پرشی به‌یک‌باره نگران آینده شده و تصور کردند باید هر چه سریع‌تر با وجود فاصله و توانایی خرید ملکی برای خود مهیا کنند. با بررسی نوع رفتار متقاضیان خرید مسکن را می‌توان عیناً در رفتار منحنی قیمت مسکن مشاهده کرد که حاکی از این است که با افزایش قیمت‌ها بازار مسکن کشور به‌طرف رکود رفته و با کاهش قیمت‌ها معاملات مسکن در کشور به نسبت بیشتر شده است.

افزایش قیمت مسکن و رکود نسبی معاملات در سال 92 نسبت به ماه‌های قبل، مالکان را بر آن داشت تا اندکی از مواضع خود کوتاه بیایند و ماحصل این اقدام باعث شد، در ماه‌های پایانی سال 92 شاهد کاهش قیمت محسوس در بخش مسکن باشیم.

 رونق پلکانی قیمت مسکن

چنانچه گفته شد، متوسط قیمت مسکن در سال 92 حدود 3 میلیون و 900 هزار تومان بود که این قیمت به‌واسطه رکود و نبود تقاضای مصرفی موثر در سال 93 به رقمی در حدود 3 میلیون و 962 هزار تومان رسید.

بعدازآن قیمت مسکن در سال 94 حدود 4 میلیون و 189 هزار تومان و در سال 95 حدود 4 میلیون و 346 هزار تومان ثبت شد.

سه عامل بی‌توجهی بخش عرضه به بازار مسکن، تحریم‌های متعدد، نابسامانی اقتصادی، عدم پوشش دهی تسهیلات مسکن باعث شد قیمت مسکن در یک بازه سه‌ساله رشدی در حدود 400 هزار تومان داشته باشد، یعنی هر مترمربع از واحد مسکونی از سال‌های 92 تا 95 در هر مترمربع تنها 400 هزار تومان افزایش داشته است.

رکود سنگین بازار مسکن در سال 92 نه‌تنها باعث ثبات نسبی قیمت مسکن شد بلکه تعداد معاملات مسکن را نیز کاهش داد تا مالکان تغییر جدی در قیمت اسمی این املاک داشته باشند.

چنانچه بر اساس آمارهای موجود بررسی تحولات بازار معاملات مسکن در سال 95 نشان می‌دهد، در این سال، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 162.1 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با سال 94 برابر 5.4 درصد افزایش داشته است. همچنین این بررسی‌ها نشان می‌دهد، در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 4.39 میلیون تومان بوده است که نسبت به سال قبل رشد بالایی نداشته است. در سال 1395 حجم معاملات شهر تهران نسبت به سال قبل از رشد 5.4 درصدی برخوردار بود که نشان از بهبود وضعیت بازار مسکن در این سال دارد؛ بنابراین به‌وضوح مشاهده می‌شود، در دوره‌هایی که قیمت بازار مسکن رشد پلکانی دارد معاملات مسکن رونق یافته و نرخ رشد قیمتی آن در حد معقول پیش می‌رود.

 سیر صعودی قیمت

 بر اساس آمارهای منتشرشده قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در سال 95 حدود 4 میلیون و 189 هزار تومان بوده که این رقم در سال 96 حدود 5 میلیون و 91 هزار تومان شده است. قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در سال 97 حدود 6 میلیون 868 هزار تومان بود.

به‌وضوح دیده می‌شود قیمت مسکن از سال 96 بار دیگر تحت تأثیر عوامل مختلف دچار تنش شده و سیر صعودی بی‌منطقی را به خود می‌گیرد.

این سیر صعودی از ابتدای جاری به سه علت نوسانات شدید ارز، عدم ثبات اقتصادی و تنش‌های بیرونی و درونی به‌یک‌باره با یک پرش بلند بطور متوسط به قیمتی بالاتر از 12 میلیون تومان رسید.

این در حالی است که قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در پنجمین ماه سال جاری یعنی در مردادماه سال 1398، حدود 13 میلیون و 300 هزار تومان بوده است که نسبت به ماه قبل 4.2 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل0.76 درصد افزایش نشان می‌دهد.

 افت معاملات در نیمه نخست 98

همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در پنج‌ماهه نخست سال 1398 به حدود 29.6 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 54.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 12.72 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 96.4 درصد افزایش نشان می‌دهد.اما در این میان، به گفته کارشناسان و مشاوران املاک قیمت واحدهای مسکونی از ابتدای شهریورماه به سه علت بی‌اعتنایی بخش سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده به بازار مسکن، عدم شفافیت اقتصادی کشور و عدم اطمینان از آینده افتی در حد 10 تا 30 درصد داشته است.

 پیامد تداوم افت قیمت

البته این موضوع چند نکته مثبت و یک نکته منفی و بسیار ناگوار دارد. اولین نکته مثبت این ریزش را می‌توان در کاهش حضور سوداگران، ایجاد امید در بخش مصرفی و تداوم ریزش قیمتی مسکن دانست. بر این اساس بنا به باور کارشناسان حوزه مسکن، افت قیمت مسکن باعث شده تا سوداگران رغبتی برای حضور در بازار مسکن نداشته باشند. بنا به گزارش واسطه گران املاک از ابتدای شهریورماه سوداگران رانده‌شده از بازار سکه و ارز، از بازار مسکن نیز خارج‌شده‌اند و این خود نویدی خوب برای متقاضیان واقعی خرید مسکن است.

اما دومین نکته ریزش قیمت مسکن مربوط به ایجاد امید در بخش مصرفی است. بنا بر آمارهای موجود در حال حاضر قیمت اوراق مسکن به‌شدت کاهش‌یافته و با توجه به ریزش قیمتی مسکن در اکثر نقاط کلانشهر تهران می‌توان انتظار داشت، بخش تقاضای مصرفی در روزهای آتی حضور فعال‌تری در این عرصه به خصوص شهرهای جدید داشته باشند.

 از ابتدای سال جاری قیمت مسکن در پردیس حدود ۵۰۰ درصد، در پرند حدود ۲۰۰ درصد و در هشتگرد ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصد نسبت به قبل از نوسانات بازار مسکن افزایش‌یافته است. با لحاظ این واقعیت که معمولاً رشد قیمت در شهرهای اطراف پایتخت با فاصله زمانی از شهر مادر رخ می‌دهد، می‌توان نتیجه‌گیری کرد که قیمت مسکن در شهرهای جدید حباب گونه است. البته به گفته واسطه گران املاک قیمت مسکن در مناطق شهرهای جدید نیز همانند شهرهای مادر سیر نزولی به خود گرفته است.

تخلیه حباب قیمتی در شهرهای جدید می‌تواند چند برآیند مثبت بر بازار مسکن داشته باشد. در نگاه اول این شهرها به هدف غایی خود یعنی جذب متقاضیان مصرفی شهرهای مادر نزدیک‌تر خواهند شد. چنانچه بر اساس آمارهای رسمی بعد از تنش قیمتی در شهرهای مادر مانند تهران تعداد معاملات مسکن در این شهرها به‌شدت کاهش‌یافته است.

دوم اینکه با حضور گرم متقاضیان مصرفی در شهرهای جدید، فشار کمبود مسکن از دوش کلانشهرها برداشته خواهد شد. این مورد در نهایت منتج به کاهش قیمت در شهرهای مادر خواهد شد.

بدون تردید حضور بخش مصرفی در شهرهای جدید باعث آبادانی این شهرها شده و معاملات در برخی از شهرهای جدید راکد رونق خواهد گرفت.

 اما تجربه نشان داده با شروع ریزش قیمت مسکن، این ریزش تداوم‌خواهد یافت چراکه چنانچه مطرح شد معاملات بازار مسکن همواره در برابر افزایش قیمت مقاومت کرده و هیچگاه همسو با آن رشد نمی‌کند. اما نکته منفی این ریزش را می‌توان در کاهش حضور سرمایه‌گذاران و توسعه گران در بازار مسکن دید. آمارهای رسمی نشان داده زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد، این بازار از سوی بخش سرمایه‌گذاران جذاب‌تر است.

در بخش صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران نیز تمام ماه‌های بهار و تیرماه امسال نسبت به

4 ماهه نخست سال گذشته کاهش داشته به‌گونه‌ای که در فاصله ماه‌های فروردین تا تیرماه پارسال

27 هزار و 626 فقره پروانه ساختمانی صادرشده بود. اما در مدت مشابه امسال این رقم به 21 هزار و 822 فقره کاهش‌یافته است که از کاهش 21 درصدی حکایت دارد.

البته آمارهای رسمی از بازار ساخت‌وساز در مرداد و شهریور نیز حاکی از آن است که صدور پروانه‌های ساختمانی در دو ماه اخیر نیز به‌شدت کاهش‌یافته است.دلایل کاهش صدور پروانه را می‌توان در چند عامل افزایش هزینه‌های ساخت، نبود متقاضی واقعی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی نبود تسهیلات موثر در بخش ساخت‌وساز و عدم همکاری مسوولان از سازنده‌های ذی‌صلاح است. چراکه به گفته این سازندگان نهادهایی مانند شهرداری، نظام‌مهندسی و سازمان آبفا در دوران رکود اقتصادی به دنبال درآمد کلان از جیب سازندگان هستند.

 به‌هرروی با تفاسیر گفته‌شده به باور کارشناسان صنعت ساختمان، بازار مسکن در ماه‌های آتی می‌تواند شاهد چند رویکرد باشد که تحلیل مثبت یا منفی بودن آن وابستگی تامی به وضع اقتصادی کشور و اطمینان از آینده دارد.

در وهله اول بطور حتم قیمت مسکن در روزهای آتی روند کاهشی خواهد داشت و این کاهش در برخی از مناطق مانند شهرهای جدید، مناطق ارزان‌قیمت واملاک چند سال ساخت بیشتر از مناطق دیگر خواهد بود.

دوم آنکه بطور حتم در روزهای آتی شاهد حضور موثرتر بخش تقاضای مصرفی در بازار مسکن به علت کاهش اسمی و رسمی بازار مسکن خواهیم بود.

و در نهایت اینکه بازار روزهای آتی همچنان شاهد رکود همراه با ریزش قیمت خواهد بود چراکه به گفته کارشناسان بازار کنونی مسکن برای بازگشت به دوران رونق نیازمند ایجاد و بهبود زیرساخت‌های اقتصادی است.