امید واهی به مسکن در 6 ماه نخست

محمدعلی مهری

کارشناس شهرسازی

 سال 98 بحرانی‌ترین سال مالی برای متقاضیان مسکن است. به‌گونه‌ای که تأمین ثمن خرید یک واحد کوچک متراژ برای اکثر متقاضیان موثر مسکن امکان پذیر نیست. با شروع سال جدید در پِی آشفتگی بازار مسکن متقاضیان همچنان در انتظار بازگشت ثبات به بازار ماندند، ولی این انتظار امیدی در پِی نداشت.با شروع فصل رهن و اجاره تعداد معدودی از متقاضیان که از قبل به خانه گزینی در مسکن ملکی در سال جدید مصمم بودند با مرارت‌های فراوانی روبرو شدند و بالأخره با مشکلات مضاعفی توانستند واحدهای متراژ پایین خریداری کنند.

پس از اتمام فصل معمول رهن و اجاره و کاهش شدید تقاضا، قیمت‌ها با چند درصد کاهش مواجه شد ولی همچنان متقاضیان از تأمین بهای معاملات ناتوان بودند. گروهی نیز همچنان منتظر برنامه و اقدامات دولت جهت خانه‌دار شدن ماندند. در این میان برنامه‌های دولت از قبیل اقدام ملی، تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر و افزایش وام مسکن در روزهای اخیر هم ره به جایی نبرد و جهش قابل توجهی در افزایش معاملات مسکن ایجاد نکرده است.بنابراین شش ماه اول سال برای متقاضیان مسکن بیشتر در حالت انتظار و امید به کاهش قیمت‌ها و بازگشایی معاملات ناشی از قفل گرانی معاملات مسکن سپری شد، هر چند که سازندگان و فرشندگان واحدهای تازه ساز و لوکس با کاهش چند درصدی قیمت‌ها سعی در جذب خریداران داشتند اما رغبتی از سوی متقاضیان دیده نشد و این بی‌رغبتی این‌بار صرفا از سر نداشتن سرمایه و ثمن معامله است.

چنانچه بر اساس آمارهای به دست آمده این آمار نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در هر 3 ماه بهار امسال نسبت به ماه‌های فروردین تا خرداد پارسال، افزایش بالای 100 درصد داشته است؛ اما در ماه‌های تیر و مرداد امسال نسبت به ماه‌های تیر و مرداد پارسال، میزان افزایش کمتر از 100 درصد بوده است.

با این حال، میزان افزایش ماه به ماه متوسط قیمت مسکن در سال جاری، روند بسیار کندی داشته و نهایتاً در مرداد امسال برای نخستین‌بار شاهد کاهش قیمت نسبت به تیر ماه 98 بوده‌ایم. به گونه‌ای که فروردین امسال نسبت به اسفند سال قبل رشد 3.7 درصدی، در اردیبهشت نسبت به فروردین امسال رشد 11.4 درصدی، در خرداد نسبت به اردیبهشت رشد 5.4 درصدی، در تیر ماه نسبت به خرداد رشد 1.4 درصدی و در مرداد نسبت به تیر ماه کاهش 3.1 درصدی میانگین قیمت ثبت شده است.چنانچه آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد، میانگین قیمت مسکن در 5 ماهه اول پارسال (فروردین لغایت مرداد 97) 6 میلیون و 495 هزار و 200 تومان در هر متر مربع بود در حالی که این شاخص (میانگین قیمت مسکن) در پنج ماه ابتدای امسال 12 میلیون و 870 هزار و 500 تومان در هر متر مربع بوده است که از رشد 98.2 درصدی حکایت دارد.اما در این میان، در بخش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شهر تهران نیز آمار ثبت شده نشان می‌دهد ارزش ریالی این بازار در 5 ماهه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل 12.5 درصد کاهش یافته است.

ارزش ریالی مبایعه‌نامه‌های امضا شده در ماه‌های فروردین تا مرداد سال 97 معادل 37 هزار و 110 میلیارد تومان بود که این شاخص در بازه زمانی مشابه در سال جاری به رقم 32 هزار و 470 میلیارد تومان کاهش یافته است.

به عبارت دیگر، ارزش معاملات مسکن در 5 ماهه امسال در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش 12.5 درصدی داشته است.

این کاهش سرمایه‌گذاری را می‌توان در تغییر رویه سازندگان از ابتدای سال جاری دید. سازندگان و فروشندگان از ابتدای امسال سراغ صاحبان و مالکان املاک کلنگی و دارای قابلیت تغییر به آپارتمان رفتند و با قیمت‌های بالا درصدد خرید این املاک شدند. این مورد باعث شد شاهد افزایش فوق‌العاده قیمت چنین املاکی در ماه‌های اخیر باشیم.اما متاسفانه به دلیل نبود برنامه‌های جامع حمایتی و هدایتی از سوی مسوولان این املاک خریداری شده به عنوان پشتوانه مالی توسط سازندگان بلوکه شده و هنوز به پروانه ساخت تبدیل نشده است.در حال حاضر سازندگان به سه علت گرانی مصالح، افزایش هزینه‌های ساخت و عدم اطمینان از آینده به دنبال تخریب و ساخت املاک کلنگی خریداری شده نیستند. در این میان نبود تقاضای واقعی باعث شده این سازندگان برای بلوکه کردن این املاک جدی‌تر شوند. این در حالی است که وزارت راه وشهرسازی می‌توانست در دوران رکود حامی سازندگان باشد تا در زمان رونق مسکن دچار چالش و تنش نشود.این وزارتخانه می‌توانست با ترغیب بخش خصوصی و تواتر ساخت و ساز‌های آنها با زمین‌ها یا اموال دولتی برای دوران رونق آتیه‌سازی کند؛ اما متاسفانه عدم استفاده از نظرات کارشناسی سازندگان در برنامه‌های مطروحه وازرتخانه فرصت رکود نیز سوخت شد و به طرح‌های این وزارتخانه و حکمرانان محلی در آینده نزدیک دچار تنش‌های زیادی خواهند شد.به هر حال با توجه به افق پیش‌رو و تکاپوی سازندگان روزهای امیدوار‌کننده‌ای از حیث کاهش و توانمند‌سازی متقاضیان مسکن از سوی دولت در ماه‌های پیش‌رو پیش‌بینی نمی‌شود.