8 دلیل اصلی بایر ماندن زمین‌های شهری
محمدرضا پورمحمدی|
زمین بایر در مفهم عام را می‌توان زمینی تعریف کرد که هیچ نوع استفاده‌ای از آن نمی‌شود و به صورت رها شده در یک مکان وجود دارد. آژانس حفاظت محیط (EPA) در سال 1994 زمین‌های بایر را اینگونه تعریف کرده است؛ زمین‌های بایر زمین‌های رها شده بدون کاربری خاص یا زمین‌های تحت استفاده تسهیلات صنعتی و تجاری است که توسعه یا توسعه دوباره آنها به خاطر آلودگی‌های طبیعی و مصنوعی که دارند، پیچیده است.
اگر بخواهیم به سیر تاریخی زمین نگاهی بیندازیم باید گفت تا قبل از تهیه و تدوین قانون ثبت در ایران، زمین به صورت «احیای موات» در مالکیت افراد قرار می‌گرفت و حق استفاده از آن در اختیار احیا‌کننده بود. بعد از تصویب قانون ثبت کشور، در تاریخ 28 مرداد 1331 قانونی تحت عنوان «تثبیت اراضی موات اطراف شهرتهران» به تصویب رسید . در ماده یک این قانون آمده است که از تاریخ تصویب این قانون، تقاضای ثبت نسبت به اراضی بایر بلامالک و موات اطراف شهر تهران واقع در محدوده‌ای که مشخص کرده بودند از احدی پذیرفته نخواهد شد.
برای اولین‌بار در انقلاب سفید شاه اراضی بایر تعریف شد. در تاریخ 26 اردیبهشت 1339 و در یک ماده قانونی اصلاحات ارضی که تعریف اصلاحاتی است که در اجرای این قانون اراضی بایر را اینگونه تعریف کرد است: اراضی بایر زمینی است که در آن عملیات زراعی انجام نگرفته است. درقانون زمین شهری مصوب 22 شهریور سال 1366 در تعریف اراضی بایر شهری آمده است؛ اراضی بایر شهر زمین‌هایی است که سابقه عمران واحیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخص داشته باشد یا نداشته باشد.
از آخرین مصوبات مربوط به اراضی بایر، مصوبه شورای شهر تهران در تاریخ 12 بهمن 1385 برای اخذ عوارض از اراضی و املاک بلااستفاده یا استفاده نا به جا از امکانات و زیر ساخت‌های شهری و همچنین افزایش ضریب بهره وری از سطوح قابل استفاده در شهر است.براساس این مصوبه به شهرداری تهران اجازه داده می‌شود با توجه به مقررات نسبت به اخذ عوارض سالانه از اراضی و املاک بلااستفاده خالی یا متروکه به ماخذ 20 درصد قیمت منطقه‌ای موضوع دفترچه بهای املاک ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم به ازای هر متر مربع اقدام کند.
بایر ماندن زمین‌های شهری دلایل گوناگونی دارد که خلاصه آن به این شرح است:
تغییر در سبک زندگی، تفکرات، ارزش‌ها، ظهور مکاتب جدید و ورود تکنولوژی‌های جدید به عرصه زندگی از عوامل موثر بر بایر ماندن زمین‌های شهری به شمار می‌رود. برای مثال رواج تئوری اقتصاد و رقابت آزاد از دلایل به وجود آمدن حومه‌های شهری و جدایی گزینی بیشتر گروه‌های درآمدی است که در نهایت درافزایش زمین‌های بایر موثر است.
احتکار و بورس بازی زمین: نگرش به زمین به عنوان کالا و سرمایه شخصی و نه کالایی عمومی و اجتماعی و همچنین بیمار بودن سیستم اقتصادی به خصوص درامر تولید به احتکار و بورس بازی زمین منجر شده که درنهایت زمین‌های بایر را به دنبال دارد.
فقدان منابع وتجهیرات کافی: اجرای مصوبات طرح جامع نیازمند منابع وتجهیرات کافی از جمله اعتبارات مالی و نیروی انسانی لازم در شهرداری‌ها و دستگاه‌های اجرایی است.فقدان‌این مساله باعث می‌شود زمان بهره‌برداری از زمین‌ها سال‌ها به تعویق افتد در نتیجه زمین به صورت رها شده و بی‌استفاده درآید.
وجود کاربری‌های نامناسب در شهر که مقدار زیادی از زمین‌ها را نیز در تملک خود دارند، مانند فرودگاه‌ها، پادگان‌های نظامی، صنایع گوناگون در مکان‌های مختلف شهر و همچنین تحت مالکیت قرار داشتن مقدار زیادی از زمین‌ها توسط دستگاه‌های دولتی ونیمه‌دولتی .
مشاع بودن مالکیت زمین‌ها و عدم توافق در تفکیک مورد رضایت شرکا و همچنین فقدان سند رسمی برای زمین‌ها به علت انجام نشدن طرح کاداستر یکی از عوامل برای رها ماندن زمین‌های شهری است. (طرح کاداستر فهرست نقشه‌برداری ثبتی است، یعنی آن نوع نقشه‌برداری که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد.)
عوامل طبیعی همچون زلزله خیز بودن منطقه، بالابودن سطح آب‌های زیر زمینی، قرار گرفتن در حریم مسیل‌ها و رودخانه‌ها و نامناسب بودن جنس خاک از عوامل طبیعی هستند که باعث بلااستفاده ماندن زمین می‌شوند.
عدم انعطاف در طرح‌های شهری به خصوص در طرح‌های جامع و طرح‌های برنامه‌ریزی کاربری اراضی .
قوانین شهری سدی بر توسعه درداخل شهر است و به این علت توسعه به خارج از محدوده قانونی که خود وسعت قابل توجهی را در بر می‌گیرد کشیده می‌شود و در اطراف خود سکونتگاه‌های جدیدی را به وجود می‌آورد.همچنین اخذ عوارض زیاد از عمران اراضی شهری در قبال صدور پروانه ساختمانی از علل بایر ماندن اراضی به شمار می‌رود.
